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在米宅點評中，鑫苑國際新城被很多人稱為神盤，的確，交通交通還是交通，是區(qū)域競品中比不了的，三環(huán)內(nèi)可選的剛需盤本就不多，鑫苑國際新城雙地鐵口，南三環(huán)站和花寨路站，多路公交車，附近有高架入口，交通真的很便利，好了，優(yōu)勢說完，來說一下項目。
據(jù)置業(yè)顧問介紹鑫苑國際新城是分五期開發(fā)的千畝大盤。一期共21棟，三個院，主推88-120㎡戶型，首推12棟，C院只推8號院、9號院，A院除4號樓、6號樓全推，B院全開院樓間距較小，相對A、C院27層，樓層數(shù)低一些，20層，目前排號中，預計9500-10000元，8月份開盤，但是2號線很快要開通，鑫苑會不會再次漲價，很難說，畢竟開盤時間不定。按照鑫苑以往開盤，應該會有首付分期，還不確定，畢竟現(xiàn)在市場火爆。
樣板間已開放，但是參觀后發(fā)現(xiàn)，地板打磨不平整，窗臺有漆和灰塵，樣板間做成這樣，對產(chǎn)品難免有些擔憂。并且小區(qū)臨街樓棟都有底商，看鳥瞰圖會發(fā)現(xiàn)，樓棟大多是臨街的，這一點很想不通，作為一個千畝大盤，鑫苑規(guī)劃的也有大體量商業(yè)，非要再做一些沿街底商，舒適度會降低很多?？偟膩碚f，作為剛需盤，符合剛需盤必備條件，品質(zhì)說不上好，但也差不到那里去，既然剛需，沒有十全十美的，剛需可關注。(展開全部)

今天前去探盤，現(xiàn)場人滿為患，預計開盤又會大賣！

開盤有1700多戶，交八千省兩個點的認籌，剛滿一周，已有1600多人。

價格預計在9500-10000，首開定在八月，最偏僻的地塊。

戶型很豐富，88平的小三房有3種，推薦通透戶型和純南戶。

走商貸的話還有首付分期政策，只是具體未定。

二號線開通在即，華庭月底要賣到10500了，鑫苑會繼續(xù)跟風漲價嗎？

對于剛需來說，錯過這次首開，就要承擔更多的房貸了。

<鑫苑國際新城VS綠都紫荊華庭>

樸落寄語：縱然你看過的盤成千上萬，最后無非只在兩個中挑選。

鑫苑和綠都這兩個樓盤PK，如同四個2遇見雙王，如同南拳對北腿、少林對武當，誰是南區(qū)最強剛需地鐵盤，很多人爭論不休。

品牌：
一個走下坡路的鑫苑，一個走上坡路的綠都。一個逐漸老去的昨日明星，一個尚未坐穩(wěn)江湖地位的新秀。鑫苑把總部從金水區(qū)搬到了二七萬達，綠都把總部從鄭州搬到了上海。

品牌暫定平局。

學校：
鑫苑附近有3000多人的南十里鋪小學，人滿為患。劃片竟然包含有中州大道航海路附近的富田太陽城。小學生身上可以清晰地看到都市村莊的氣息。另有新建小學名字待定。
綠都配套的春曉小學，就是村級南劉莊小學換了個土豪金的新馬甲。

學校暫定平局。

交通：
鑫苑是地鐵2號線，紫荊山南路，2.5環(huán)長江路。
綠都是地鐵2號線，紫荊山南路，3環(huán)高架。

暫不考慮斷頭路影響，假設紫荊山南路和長江路都已打通，而3環(huán)高架的重要性明顯大于2.5環(huán)長江路。有人糾結環(huán)內(nèi)環(huán)外問題，隨著城市外擴范圍加大，四環(huán)化的到來。鑫苑和綠都的環(huán)內(nèi)環(huán)外差別會越來越淡化，而3環(huán)的重要性將在城市外擴中逐步提升，必將碾壓2.5環(huán)長江路。

交通綠都紫荊華庭勝。

鄰居：
鑫苑的近鄰有：正商花都港灣，芳草園，春天花園，永豐新都，天地惠城，天地尚城，聯(lián)合家園，鐵道安寧家園，博瑞盛和苑，愛馨陽光城等。
長江路最好還是別打通，打通后又冒出來好多個遠鄰：鴻基紫荊苑，紫楠花園，錦棠，荷塘月色等。
這些鄰居中，除了正商花都港灣是大開發(fā)商（雖無品質(zhì)但至少出名）早期開發(fā)的單氣社區(qū)外，其余盡是小開發(fā)商樓盤，大多都是經(jīng)適房，以及京廣路拆遷的異地安置房。這一列火車都拉不完的經(jīng)適房和安置房排列在鑫苑周圍，勢必將影響未來鑫苑二手房價格。

綠都的鄰居相對好很多，亞新橄欖城，正商中州城，天擎花園（某單位的品質(zhì)改善社區(qū)），永威城，基本都是新房，規(guī)劃相對與時俱進一點。

這兩大鄰居群，如同兩張照片，一個跟地痞、流氓、乞丐的合影照片，一個跟政客、明星、富商的合影照片，哪個更高大上？

鄰居綠都完勝鑫苑。

總結：我向來不愛分析戶型、入戶門、玻璃窗、變電站、高壓線等無關痛癢的小價值。另外物業(yè)需要分析一下，但我對這兩個物業(yè)都沒有切身的體會，不敢妄加評判。由于鑫苑后續(xù)配套學校未定，據(jù)現(xiàn)有消息判斷，同等價格情況下，綠都紫荊華庭勝出。

綠都紫荊華庭近期一直玩饑餓營銷，房子很難買到，盡管好那么一點點，買不到都白搭。不必一棵樹上吊死，兩個都是區(qū)域內(nèi)推薦項目，鑫苑也完全可以買。(展開全部)

<強剛需的價格洼地——管南片區(qū)>（下）

樸落寄語：揣著剛需的錢，看著改善的盤，***著豪宅的心，扯著地王的淡

向東看，隔個中州大道，東邊的經(jīng)開區(qū)價格比管南高出太多，綠地海珀蘭軒，富田九鼎世家，金沙湖高爾夫官邸，萬錦城，恒大綠洲等，哪個都可以拉開管南幾千的價格差。

向西看，京廣路，大學路沿線的樓盤價格也不比管南便宜，可管南有即將開通的地鐵2號線，西邊近期可沒有。鄭州房價整體應該是從東向西，逐漸降低排列的。管南的價格按理說應該高于西部區(qū)域才是合理的。

東4.5環(huán)的白沙9000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
大北區(qū)11000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
在鄭州一路高歌向東發(fā)展的情況下，高新區(qū)9000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？
同樣雜亂又偏西的五龍新城片區(qū)10000多，你讓管南片區(qū)情何以堪？

管南片區(qū)離東區(qū)遠嗎？不遠
管南片區(qū)離市中心遠嗎？不遠
管南片區(qū)離機場遠嗎？不遠
管南片區(qū)沒有地鐵嗎？有
管南片區(qū)沒有配套嗎？有
管南片區(qū)沒有規(guī)劃嗎？有

但話說回來，管城的經(jīng)濟、教育等都落后于其他城區(qū)也是事實。如果你有能力買更高大上的區(qū)域，自然不必關注這里。

可是就是有那么一個群體，他們不求居住的環(huán)境多么山清水秀、鳥語花香。只要每天下班回家有個窩就滿足。

他們不求孩子上什么省重點，市重點，區(qū)重點，只要是個普通公立學校就滿足。

他們不求房子周邊配套有大衛(wèi)城或萬達廣場，只要有個菜市場，有個平價大型超市就滿足。

他們不求周邊有什么三級甲等省字頭的大醫(yī)院，只要有幾個小診所，小醫(yī)院，遇見感冒發(fā)燒能抓幾副藥，打個小針就滿足。

他們不求房子未來升值多少，只要在這個城市能落腳就滿足。

如果確實是主城區(qū)工作的強剛需，對價格敏感，又想生活便利，管南片區(qū)值得關注。

等到地鐵開通，道路網(wǎng)修好，正商盤賣完，價格洼地從此不再洼。

改善：守金地，等知園，二手精品可挑選。
剛需：搶華庭，盯鑫苑，永威品質(zhì)十個贊。

補充一句，個人只推薦剛需關注這里，純投資不必過分關注，回報率很有限。(展開全部)

<強剛需的價格洼地——管南片區(qū)>（上）

樸落寄語：揣著剛需的錢，看著改善的盤，***著豪宅的心，扯著地王的淡。

什么是管南片區(qū)，管南片區(qū)分布著哪些樓盤，價格是多少，不再一一普及，不懂的自己補課去。總不能教養(yǎng)豬，先花一個月時間告訴你什么是豬，豬的品種有哪些，豬的歷史多悠久。

直奔正題。

因為有強大的區(qū)域價格阻礙者存在。

正商是鄭州房價最大的“阻礙者”，而管南及附近分布著正商華鉆、正商中州城、正商城等體量巨無霸樓盤，每個都可以賣好幾年，另外還有正商匯都廣場等。正商的一貫策略就是我便宜，我便宜，我便宜。

正商的樓盤一般都是片區(qū)最低價，低的不可思議，正商華鉆作為2015年正商系中的銷冠，賣的那么好，還配建中小學，竟然價格還沒有旁邊村級新手開發(fā)商的七里香堤賣的貴。

正商城作為二環(huán)地鐵盤，還沒有2.5環(huán)非地鐵盤維權不斷的新手開發(fā)商的長江一號貴。

中州城也是一直保持低于周邊樓盤1000元的價格存在著。

看看正商一貫的廣告：
3萬買兩房，5萬買三房
尾盤特惠，僅需XXXX元
10萬買113平米品質(zhì)三房
最高享50000優(yōu)惠
最低XXXX元起
年薪3萬，首付零壓力

對于綠都、永威、鑫苑、亞新而言，身邊有個天天給你玩價格戰(zhàn)的對手，每次想漲價都得掂量掂量、考慮考慮。正商的廣告牌見縫插針，占據(jù)每個路口，搞得綠都、永威也都搞起了廣告牌大戰(zhàn)，畢竟誰也不想讓自己的準客戶半路被劫走。

我認為，等正商的幾個盤賣完，管南片區(qū)的價格勢必會有所提升。(展開全部)

鑫苑地產(chǎn)真的是越走越遠啊！好幾個盤都在維權！這個項目去看過，說幾點，順便大家也注意下:
1，首開盤，開的是7，8，9號地塊圍繞著變電站、高壓線、小學、消防站、的幾棟樓，其中的噪音，輻射說沒有都是騙人的！得房率80多平的很低！
2，價格，不利因素這么多價格真敢要，剛開始說9300，后來看排號多了直接飚到9800-1200，置業(yè)顧問還愛答不理的，這么高的容積率還真敢要價?。?
3，配套，地鐵馬上開通這是好消息，不過首開盤距離也要步行10分鐘；商業(yè)配套還沒有影子；學校只有個十里鋪小學，村級小學上學困難，配套小學要等440萬方蓋的差不多了才會考慮；紫荊山斷頭路什么時候修啊??！喊了多少年，只出了個規(guī)劃，遙遙無期??！
4，說是8月開盤，現(xiàn)在連坑都沒挖，難道要無證開盤？交房要到2019年了……
仔細想想，鄭州市場好房會越來越多！何必糾結，劣勢太多只好放棄！二期位置應該可以，經(jīng)不住漲價呀！！(展開全部)