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以前拍地，是zf限制開發(fā)商的價格過高，現(xiàn)在拍地，是開發(fā)商達不到地塊限價，土地市場逆轉，時也，勢也。
2021年12月27日，保利在第三批供地中無懸念的摘取了鄭政高出〔2021〕16號（網(wǎng)），成交價78285萬元，樓面價約3496元/平方米，將用于保利文化廣場三期建設，根據(jù)出讓要求，所建可售商品住宅毛坯限價15500元/平方米，帶裝修限價18600元/平方米。
而此時保利二期的精裝房源售價，2021年全年均價不過16000元左右，如果看下半年的實時價格，價格不過15000多，可能有尾盤不好的房源，但現(xiàn)在借樓層大幅降價促銷的現(xiàn)象比比皆是，為了堵住前期業(yè)主的嘴罷了。
什么樣的價值才能讓三期比二期暴漲3000，達到限價？三期的優(yōu)勢微乎其微。
一， 地塊素質雷同。都是六七十畝地，都是容積率4.5，都是長方形地塊，都自帶商業(yè)和商務地標。
二， 產(chǎn)品打造雷同。二期三期都是南商業(yè)北住宅的布局，二期三期的主力戶型都是95平三房、115平三房。
硬說不同或者三期的好的話，大概這三點：
第一、 三期更簡潔更聚焦，三期大戶型主要做140平3+1房，而二期有點雜，122平，135平，152平四房都有。
第二、 三期似乎借鑒了目前主流的現(xiàn)代簡約風格，外立面的線條和顏色比二期更耐看。
第三、 三期是沒有超高的，兩棟商務樓都比較常規(guī)，個人感覺對住宅業(yè)主比較友好。可以看到原來的效果圖是有超高的，畢竟臨科學大道要出形象，但最近兩年社會輿論對超高并不友好。
總得來看，三期借鑒了前兩期的經(jīng)驗，但又沒有二期的浮華，價格估計也不會很貴，算是很務實的一期，高新區(qū)置業(yè)可以關注下。(展開全部)
保利文化廣場開始宣傳非住宅組團，整個商業(yè)商務板塊有1.57萬方的商業(yè)開放街區(qū)，保利拍賣中心，150米的商務寫字樓等等。
其中商業(yè)街區(qū)就是保利旗下的自持商業(yè)品牌——保利久街，中原區(qū)保利心語也有久街，蓋得不錯，整體三層，東西長200米，立面選用玻璃幕墻，木飾鋼板，街區(qū)中穿插有景觀臺階，開放中庭，整體品味不錯，目前招商有蒙巴圖草原涮肉、山也聽風，星巴克、霸王茶姬、黛汀烘焙、黑崎日咖夜酒等。
說實話，鄭州的開發(fā)商業(yè)街區(qū)不少，但運營的好的不多，也不怪開發(fā)商，鄭州的消費水平在這擱著，再高端的商業(yè)街最后的業(yè)態(tài)也是蘭州拉面，沙縣小吃，蜜雪冰城，黃燜雞米飯，胡辣湯等等。
保利拍賣中心已經(jīng)掛牌，這是個白色U型玻璃幕墻組成的盒子，功能是大型會議室兼顧保利拍賣，高端大氣上檔次。
而這個150米的地標商務，總建面約4萬方，地上35層，地下2層，1-3層為1.5萬平方米配套商業(yè)，4-12層為精品酒店，14-35層為可租賃辦公樓層，同時還涵蓋一棟人才公寓，標準層高約4米，標準層單層1900平方米，有15部芬蘭通力電梯。這個寫字樓目前交給世邦魏理仕運營。
保利的商業(yè)部分雖然有自己特色，但縱觀科學大道沿線，大型商業(yè)太多了，高新萬達，正弘?yún)R、朗悅公園里，體量都不小，定位都不低，實在過于飽和。(展開全部)
現(xiàn)在能拼速度的也只有央企了，保利文化廣場三期宜園12月27日摘地，現(xiàn)已正式啟動。
科學大道北、銀屏路西，74.632畝，容積率4.5，規(guī)劃1棟27層、1棟25層、3棟34層高層住宅、3棟26層—28層—30層商業(yè)+辦公建筑及部分商業(yè)配套建筑，其中住宅建筑面積105837.38㎡，辦公102934.39㎡，辦公面積的這個占比還是比較大的，住宅戶數(shù)882戶，面積段分別為95平三房、115平三房、140平3+1房，三梯六戶為主，95平和115平占比較大，戶型設計也是中規(guī)中矩，層高2.9,米，看完這個規(guī)劃和配套，三期繼續(xù)延續(xù)一期和二期走剛需+剛改路線，但超高建筑依然沒有如約而至。
三大特點：
1、經(jīng)歷過樓市慘淡期和大面積爛尾、停工和維權，方能明白如期交房是如此的可貴，現(xiàn)在的樓市央企和實力房企儼然已經(jīng)成了一種優(yōu)勢，保利雖品質忽高忽低，但作為軍工企業(yè)安全這點還是比較靠譜的。
2、身處高新核心區(qū)域科學大道沿線、銀屏路一帶，位置是真的好，出門即為在建的地鐵8號線銀屏路站，東有已通車的地鐵1號線鄭州大學站，雙地鐵盤，西有雪松路，這個位置是目前高新老城區(qū)最繁華且區(qū)位價值無敵最有生活氣息配套比較齊全的區(qū)域，看看周邊的龍湖景粼玖序、永威西棠、正弘青云筑，保利對于這個位置一直走剛需和剛改路線，這個定位真心有點浪費這個位置。
3、除了位置好，開發(fā)商靠譜外，還有一個最大的特征就是稀缺，老城區(qū)的可售地塊真的是開一塊少一塊。
剛需和剛改的菜，但能否上車還是看價格。(展開全部)
保利文化廣場標準的城市綜合體項目，分四期開發(fā)，涵蓋成品住宅、商務辦公、時尚商街等多種業(yè)態(tài)，目前一期已交房，二期科學大道雪松路交叉口精裝尾盤，均價14500元/平，待售三期于12月27日摘地，位于科學大道北、銀屏路西，74.632畝，與二期類似住宅用地兼容商務金融用地，容積率4.5，建筑高度180米，其中住宅類建筑面積不得超過地上總建筑面積的50%，且所建商品住房毛坯綜合銷售均價不超過15500元/平，裝修價格不得超過3100元/平米，因臨科學大道根據(jù)地塊指標條件，該地塊同二期類似同樣是大手筆，重點在地標商業(yè)建筑，但住宅同樣備受關注。
所處區(qū)域為標準高新老城核心區(qū)域，東有正弘青云筑及正弘?yún)R，南有正弘數(shù)碼港，周邊雪松路、科學大道、銀屏路，在建有地鐵8號線站點，標準地鐵盤，這個交通配置和成熟度絲毫不亞于現(xiàn)在有著金水副CBD之稱的花園路農(nóng)科路一帶，所以把該區(qū)域稱之為高新區(qū)的CBD一點也不為過，二期和三期的大體量商業(yè)及分別150米和180米的地標建筑加之東側正弘?yún)R，這里也將成為高新區(qū)的主流商圈，而保利文化廣場身處其中，位置和區(qū)位價值非常nice。
學?，F(xiàn)有鄭大實驗小學雪松路校區(qū)就，另在房企到處爆雷的關鍵階段，保利作為央企雖品質忽上忽下，但好在安全性還是比較高的。
總體該盤的特點“央企+位置+區(qū)位價值”，雖更多細節(jié)還未透露，戶型和精裝標準參照二期，地緣剛改和改善的菜。(展開全部)
保利文化廣場二期現(xiàn)在只剩四五套房源，只剩頂?shù)讟菍?，價格也相對比較便宜，年底外加正在清盤，優(yōu)惠也比較多，各種優(yōu)惠算下來，單價合到14300-14500元/㎡，精裝修交付，這個價格是之前不會有的，性價比非常高，主要就是看頂?shù)讟菍幽懿荒芙邮堋?
相比一期，二期的位置更靠近科學大道，但是前邊有商業(yè)跟公寓，小區(qū)內受到來自科學大道的噪音比較小，但是采光會受到一點影響。
保利文化廣場目前最大的利好是在建的地鐵8號線，銀屏路站，就在小區(qū)門口，向西一站鄭州大學站換乘1號線，8號線向東還可以換乘在建的7號線以及3號線、2號線，公共交通出行非常便利。
商業(yè)方面，3公里范圍內的大型商業(yè)有公園茂、萬達廣場和正在建的正弘?yún)R，周邊底商、小超市很多，都是現(xiàn)在已有的，滿足基本的日常生活需求沒問題，除此之外，保利自身還配建有40萬方商業(yè)。
項目命名“文化廣場”肯定是有原因的，引入保利拍賣、保利書城、保利和樂幼兒園、青少年宮、保利和熹養(yǎng)老生活館等，其中最具代表性的還是保利拍賣，文化配套是該項目的一大亮點，當然這是拿地的時候就附加的條件，需要蓋一棟150米的5A甲級寫字樓，自持商務建筑面積不低于15000平方米，且用于拍賣、巡展等相關文化產(chǎn)業(yè)，持有年限不低于10年，項目總投資總額不低于20億元。(展開全部)
2022年2月9日，鄭州城區(qū)共計1個項目、340套房源進行了預售許可前信息公示，建筑面積29233.94㎡。
2020年11月11日，鄭州城區(qū)共計6個項目、1346套房源進行了預售許可前信息公示，建筑面積133095.54㎡。另有...
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