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【美盛再起航】
鄭州最大城改項(xiàng)目——廟李陳寨將由美盛集團(tuán)接手，N多開發(fā)商垂涎的這塊大肥肉美盛決定獨(dú)享。能夠拿下省府前地塊，美盛的政府關(guān)系不可謂不深厚，但公關(guān)能力強(qiáng)的開發(fā)商普遍運(yùn)作項(xiàng)目的能力偏弱，當(dāng)初的小香港能否涅槃，還真是不好說呢。。。
整個項(xiàng)目西到索凌路，東到文化路，南到北三環(huán)，北到國基路，屬于金北環(huán)核心腹地。其中開發(fā)用地750畝（不包含丹尼斯和大觀音寺地塊），安置用地420畝（安置用地公示已出），教育用地145畝（3所小學(xué)2所中學(xué)）。未來將打造匯集商業(yè)、商務(wù)、酒店、居住、文教、公園、休閑娛樂于一體的世界級大都會。
項(xiàng)目總共分八個地塊開發(fā)，整體開發(fā)周期5-6年，首批地塊就是豐慶路和國基路交匯處東南角那塊，總建面35萬方，容積率高達(dá)6.0。售樓部預(yù)計(jì)10月底開放。首期推出的產(chǎn)品主要有44-58㎡loft、31-36㎡SOHO、84-113㎡住宅和商業(yè)。
這個項(xiàng)目的位置是絕版中的絕版，完全秒殺北區(qū)旭瑞和昌優(yōu)地、名門翠園、康橋朗城、和昌悅瀾等一干樓盤，但產(chǎn)品打造能否出彩，個人持懷疑角度。
首先，城改用地高容積率導(dǎo)致設(shè)計(jì)的天然局限，做出來的住宅產(chǎn)品必然不如低容積率。
其次，美盛之前僅有美盛中心和賣掉的象湖一號，經(jīng)驗(yàn)是有些欠缺的。
再次，巨量的拆遷安置成本，迫使開發(fā)商最大限度追求利潤，產(chǎn)品打磨必然讓位。
備注：最近的地鐵利好對這個項(xiàng)目大大增益，文化路上地鐵7號線和豐慶路上地鐵3號線站口都在1公里范圍內(nèi)。(展開全部)
2015年鄭州的樓市走過風(fēng)風(fēng)雨雨，總有一些事情讓我們無法釋懷，總有一些事情給予我們啟迪，鄙人通過米宅平臺抒發(fā)一下這一年我所見到鄭州樓市的拍案驚奇，年終盤點(diǎn)（項(xiàng)目不分先后）。
群星閃耀——美盛中心
可能很多人要問我，為什么會說這個項(xiàng)目？因?yàn)槊朗⒅行木鶅r27000元/㎡的價格，在2015年清盤了。美盛中心的單價目前是鄭州市最高的（房管局備案數(shù)據(jù)），也可以說是河南省最高（房管局備案數(shù)據(jù)）。目前整個鄭東新區(qū)的均價在一萬四五左右，美盛中心高于市場均價一倍左右，本身的清盤就是一種奇跡！同樣是600萬，說服客戶買一套寫字樓的難度是買一套別墅難度的好多倍。美盛中心總計(jì)200多套寫字樓，價格從22000元/㎡一路飆升到27000元/㎡，前后持續(xù)銷售了4年左右的時間，累計(jì)簽約回款金額18億元，在眾多項(xiàng)目中殺出赫赫威名。
美盛中心項(xiàng)目優(yōu)勢：
1、? 地段地段還是地段，金水大道河南省人民政府對面（地段價值最好的詮釋）
2、? 五星級酒店喜來登作為美盛中心的專屬配套（寫字樓和五星級酒店屬性相輔相成）
3、? 地鐵1號線（地鐵一開黃金萬兩，地鐵上蓋的物業(yè)）
4、? LEED金級認(rèn)證（全鄭州為數(shù)不多的金級認(rèn)證，楷林IFC銀級認(rèn)證）
5、? 政商合作平臺（政通則商達(dá)，政達(dá)則商明）
……
項(xiàng)目優(yōu)勢不逐一介紹，通俗來說就是核心地段的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)。產(chǎn)品是好產(chǎn)品，但是產(chǎn)品轉(zhuǎn)化不成商品是沒有任何價值的！今天我來說說影響鄭州商辦物業(yè)的銷售模式——行銷（6‰傭金+高淘汰）。先來介紹一下美盛中心的銷售團(tuán)隊(duì)來自北京，銷售方式源自于SOHO中國，徹徹底底的行銷。潘石屹的SOHO中國在最輝煌的時候銷售金額一度占到北京CBD60％，高傭金和高淘汰培養(yǎng)出來很多的優(yōu)秀的銷售成員，部分銷售的年薪百萬甚至有年薪超千萬的銷售。
今天把美盛中心列出來，讓大家看銷售團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)以及他們對美盛中心的影響。
1、? 銷售的人數(shù)多，最多的時候70余人，三分之一接客戶、三分之一打電話、三分之一找客戶，基本是翻遍鄭州所有有錢人。
2、? 成交制度。鼓勵客戶多方接觸銷售人員，也就是誰成交算誰的，客戶保護(hù)期限只有七天，稍有疏忽客戶就不是你的。一套寫字樓最少的傭金一兩萬，多的五六萬，竭盡自己的權(quán)利認(rèn)真服務(wù)好每一個客戶
3、? 行銷。自己找客戶，把有錢人轉(zhuǎn)化為意向客戶，培養(yǎng)客戶的商辦意識。美盛中心的銷售基本翻遍了鄭州的所有有錢人，跟客戶有很強(qiáng)的粘性，一個意向客戶跟蹤都以年來計(jì)算。舉例：比如某地市房地產(chǎn)老板跟蹤一年半，最后成交金額五千余萬
4、? 精兵強(qiáng)將。銷售人員年齡大多在30歲左右，有較多的商辦物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，南征北戰(zhàn)走南闖北，北京、上海、沈陽、鄂爾多斯等地的一線經(jīng)驗(yàn)，很強(qiáng)的駕馭客戶的能力，也有較多的談資，真誠、熱情、專業(yè)，簽單于無形。
5、? 說辭高度。一線城市的銷售，通過新的理念和觀點(diǎn)拔高區(qū)域價值，讓客戶眼前一亮。舉例說明：政商價值的深度挖掘提升了項(xiàng)目對客戶的意義，資產(chǎn)精裝修的引進(jìn)無形之中解決了客戶擔(dān)心租不出去的問題，銷售人員舉得例子多是北京、上海等一線城市的例子、可信度較大。
鄙人簡單的說了一下銷售團(tuán)隊(duì)對美盛中心的影響，我在說一下美盛中心之最：
1、? 某客戶豪擲4億元，買下美盛中心四層，至今單次銷售額鄭州地產(chǎn)界無人能破。
2、? 某幾個銷售員傭金年薪百萬，此記錄在鄭州也是少數(shù)。
3、? 6‰傭金，目前也是鄭州銷售行業(yè)最高的傭金。
4、? 美盛中心成交單價河南第一高，目前尚無項(xiàng)目能打破。
……
美盛中心的啟迪意義：
1、? 銷售模式影響了鄭州商辦物業(yè)，由傳統(tǒng)的坐銷到行銷。如楷林置業(yè)、亞新置業(yè)等。
2、? 商辦物業(yè)中全民經(jīng)紀(jì)人的盛行?？蛻羯?、成交周期長、成交難度大，隨著美盛中心轉(zhuǎn)介紹客戶的盛行，整個商辦物業(yè)也都在不斷轉(zhuǎn)化自己手中的客戶。舉例說明：綠地新都匯請各個項(xiàng)目置業(yè)顧問看電影、亞新請置業(yè)顧問看電影等。
3、? 高價產(chǎn)品的去化之路。(展開全部)
美盛天境，鄭東新區(qū)與雁鳴路交匯處東南。
美盛置業(yè)，可能大家不熟悉。我先來科普一下吧，美盛置業(yè)隸屬于美盛集團(tuán)，美盛集團(tuán)成立于2004年，是一家集高度公路建設(shè)、投資、交通、能源、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)、園林、裝飾裝修、文化一體的大型企業(yè)集團(tuán)。美盛集團(tuán)目前投資有禪宗音樂大典、漯平高速、漯河新天地、洛陽銀行許昌銀行股東，目前鄭州開發(fā)的項(xiàng)目美盛中心。
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今天來說說美盛天境的內(nèi)購！
美盛天境項(xiàng)目“內(nèi)部員工TG政策”說明
內(nèi)購范圍：集團(tuán)下屬公司員工、關(guān)系單位、合作公司及員工介紹的親屬和好友；
內(nèi)購房源：根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品推售計(jì)劃選房；
內(nèi)購優(yōu)惠政策：
高層產(chǎn)品，繳納20萬誠意金，在享受開盤當(dāng)天優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠4%+年化10%收益；
洋房產(chǎn)品，繳納40萬誠意金，在享受開盤當(dāng)天優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠4%+年化10%收益；
疊墅產(chǎn)品，繳納80萬誠意金，在享受開盤當(dāng)天優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠5%+年化10%收益；
內(nèi)部認(rèn)購、退出特殊機(jī)制：參與內(nèi)購人員，如在項(xiàng)目開盤時，個人不管是否選房成功，內(nèi)購誠意金均可享受10%的年收益；成功購房后，內(nèi)購誠意金自動轉(zhuǎn)為房款，10%年收益部分抵扣房款；如果認(rèn)購不成功，開盤后一月內(nèi)退還相應(yīng)誠意金額和收益（收益計(jì)算截止開盤當(dāng)天）。
注：本次內(nèi)購與開盤同時集中選房，選房順序按照繳納的內(nèi)購誠意金的順序來進(jìn)行，先交款先選房。交款地點(diǎn)：美盛中心寫字樓25樓收款室
內(nèi)購報(bào)名交款時間：12月17日到1月30日，按高層及洋房分別的交款順序與開盤同時集中選房。
項(xiàng)目地址：鄭東新區(qū)金水東路與雁鳴路交匯處東南
市區(qū)接待中心地址：鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)南路交匯處（省政府對面）美盛中心一層
中牟美盛置業(yè)有限公司
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那么美盛天境的房子能不能買？位置真的不錯，曾經(jīng)開發(fā)過鄭州最貴的寫字樓，最好的酒店。推不推薦？不推薦！理由1、物業(yè)服務(wù)不行，業(yè)主和租客普遍反映物業(yè)服務(wù)跟不上，甚至某幾次秩序人員打人，物業(yè)服務(wù)對不起10塊錢的物業(yè)費(fèi)。2、寫字樓的大毛病沒有，但是小毛病不斷，比如單套少幾個出風(fēng)口、空氣開關(guān)剛用就斷了等。
綜上所述，美盛的項(xiàng)目就繞過吧。(展開全部)
借美盛中心的平臺來說說美盛天境項(xiàng)目。
美盛天境位于鄭開大道與雁鳴路東南角，占地面積約118畝，建筑面積29.23萬㎡，容積率2.49。項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較豐富，以高層、洋房為主，并配有少量疊墅。高層面積80-140㎡，小高層135㎡，洋房135-245㎡，疊加別墅307-309㎡，目前處于前期咨詢階段。
美盛天境是由美盛集團(tuán)在鄭州市場打造的首個住宅項(xiàng)目，據(jù)悉金科地產(chǎn)可能參與開發(fā)（金科被譽(yù)為“洋房”專家，來自重慶，上市房企，拿下了高新區(qū)的瓦屋里城改項(xiàng)目）。美盛天境隸屬于白沙組團(tuán)，由于項(xiàng)目整體以高層和洋房為主，對于別墅來說，其私密性及居住舒適度有限，不必關(guān)注。如果金科確實(shí)參與該項(xiàng)目開發(fā)的話，該盤的高層和洋房還是值得關(guān)注的。(展開全部)
美盛在鄭開大道雁鳴路交匯處有一個較大的新項(xiàng)目命名為“美盛天境”，位于星聯(lián)灣的北側(cè)。該項(xiàng)目東側(cè)臨近美景東望，一個美景、一個美盛，名字還真挺容易混淆。美盛天境項(xiàng)目總占地519畝，由12個地塊組，總體量約80萬方，有住宅也有商務(wù)辦公。項(xiàng)目緊靠象湖，也靠鄭開大道，象湖的規(guī)劃地位大家都清楚，美盛能在省政府對面開發(fā)寫字樓，又能在象湖旁邊開發(fā)住宅，實(shí)力可見一斑。象湖不同于雁鳴湖，隨著鄭州一路向東，再發(fā)展幾年，象湖附近作為第一居所是沒問題的。個人認(rèn)為該項(xiàng)目還是具有很大投資價值的。目前該項(xiàng)目處于咨詢階段，臨時售樓部位于美盛中心一樓，預(yù)計(jì)明年5月會有正式售樓部。
項(xiàng)目2010年之前就啟動了，當(dāng)時是鄭州的銷售代理公司，因?yàn)槎▋r高，銷售不理想，2010年下半年開始換成了北京錦和添恒銷售，60+人的銷售團(tuán)隊(duì)，低底薪+高提成的工資體系，客戶來源幾乎全靠CALL客及自己找客戶，11年上半年開盤價就在30000元左右，這幾年可以說沒有漲價，沒有“升值”，加上交房后租金不如預(yù)期高，前期投資的客戶掉坑里了。
省府前、金水路、喜來登、地鐵一號線，總占地62畝，分為三個部分喜來登酒店、美盛中心寫字樓、花園廣場。美盛中心靠著省政府、喜來登酒店價位一路飆升，本身配有21部三菱電梯，地下三層停車位，不得不說硬件配套還是不錯的，同時入駐企業(yè)最厲害的華為，還有廈門航空、拜爾醫(yī)藥等。美盛置業(yè)的老板老趙政府關(guān)系很硬，之前修漯平高速起家。自用還是可以考慮，如果投資，那就是炮灰了，租金太低。最后吐槽一下美盛的物業(yè)，真心的不好，偶爾會有打業(yè)主的情況出現(xiàn)，買物業(yè)一定要買一個物業(yè)好的寫字樓。
省政府對面，由東西兩部分組成，西棟是寫字樓東棟是喜來登酒店，售價非常高一定程度上歸結(jié)于政治因素、地段價值，但市場并不怎么買賬，去過內(nèi)部發(fā)現(xiàn)出租率并不高租金也不高，所以投資受挫，自己用還可以，畢竟代表著身份，各項(xiàng)配套還不錯。
坐迎省政府大門，一度高傲的像是中原行政專屬辦公大樓一樣，有著大中原無可匹敵的官圖屬性。但面臨著寫字樓市場的飽和，在高價成交之下，并未帶來高出租率和高租金回報(bào)，最終地段還是抵不過市場。
2014年鄭州市2014年度納稅百強(qiáng)排行榜（地稅）近期出爐，總的來看，納稅百強(qiáng)的稅收貢獻(xiàn)仍然突出，第二產(chǎn)業(yè)在鄭州稅收收入...
該數(shù)據(jù)不能全面反映全鄭州2015年3月份的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，因?yàn)閺漠a(chǎn)生銷售、到數(shù)據(jù)上報(bào)有一個時間差和過程，而且有的樓盤是無...
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