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開(kāi)發(fā)商很忙的除了越秀就是招商了。

招商先后與惠濟(jì)區(qū)人民zf、鄭州市zf簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，深耕鄭州助力城市更新，招商蛇口在鄭州的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越重。

單就惠濟(jì)區(qū)就有雍瑞園、老鴉陳兩個(gè)項(xiàng)目，雍瑞園接近尾聲，后續(xù)地塊沒(méi)有動(dòng)靜，不說(shuō)別的深耕老鴉陳無(wú)疑了。

7月初的土拍，老鴉陳地塊水委路北、河鼓路西將參與土拍，即是時(shí)代錦宸西側(cè)地塊，容積率4.0，緊鄰賈魯河，是老鴉陳板塊生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)最優(yōu)質(zhì)的地塊，肯定還是招商的地塊，定位為時(shí)代錦宸、時(shí)代天宸之后的改善項(xiàng)目。

老鴉陳片區(qū)在售有翠灣中城、時(shí)代錦宸和時(shí)代天宸，傳言的佳田代建項(xiàng)目不知是否已夭折，一直未有任何的動(dòng)靜，作為毗鄰金水區(qū)的一個(gè)板塊，占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)，有地鐵，臨三環(huán)，交通便利，自然外溢發(fā)展很快，較之前變化確實(shí)挺大的。

現(xiàn)有的配套基本能滿足日常需要，最主要的還是缺學(xué)校，惠濟(jì)一中已被納入鄭州一中教育集團(tuán)，老鴉陳其他規(guī)劃的學(xué)校也就啟動(dòng)了一個(gè)長(zhǎng)慶路小學(xué)，惠濟(jì)連霍北外國(guó)語(yǔ)、四中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)隨處可見(jiàn)，老鴉陳片區(qū)是嚴(yán)重的教育不均衡，6月中旬，惠濟(jì)區(qū)又牽頭與四中教育集團(tuán)簽署協(xié)議，重點(diǎn)確定了鄭州市京廣實(shí)驗(yàn)學(xué)校的選址問(wèn)題，老鴉陳的發(fā)展需要學(xué)校來(lái)助力。

目前片區(qū)均價(jià)14000起步，萬(wàn)科更貴一些，金水北動(dòng)輒17000+，這個(gè)價(jià)位的老鴉陳性價(jià)比還是很高的，剛需是完全可以考慮。(展開(kāi)全部)

金水北美盛教育港灣補(bǔ)貼月供一出來(lái)，寒氣也傳到了周邊。

招商時(shí)代錦宸也搞了起來(lái)，前3年只還利息，也可以首付5%分期。猶記得之前去保利天匯，置業(yè)顧問(wèn)信誓旦旦的說(shuō)我們是央企，不能首付分期，那招商是什么？

這個(gè)項(xiàng)目雖然對(duì)外號(hào)稱百萬(wàn)級(jí)TOD都會(huì)，但一期僅有14畝，兩棟33-34層高層而已。地塊是之前天河投資拿的，現(xiàn)在是跟招商合作，同時(shí)期拿的還有其他幾塊地，后期估計(jì)都是被招商打包。

時(shí)代錦宸這個(gè)從確定合作，到售樓部建成開(kāi)放，再到開(kāi)盤(pán)，其實(shí)挺快的。戶型也只有兩個(gè)，一個(gè)是95㎡三室兩廳1.5衛(wèi)，陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約9.1米，看中介發(fā)的圈以為是融創(chuàng)運(yùn)河源又重出江湖；另一個(gè)是129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，北陽(yáng)臺(tái)＋衣帽間的位置可以改造為臥室，三室變四室。

首開(kāi)的是1號(hào)樓，三梯五戶，這種電梯廳看似相對(duì)獨(dú)立，但實(shí)際居住起應(yīng)該挺煩的。因?yàn)榻?jīng)常會(huì)有人占著電梯，而你也不知道他多久能用完，也不知道該不該去另一個(gè)電梯那邊，尤其是毛坯交付的小區(qū)，是不是都有人裝修運(yùn)材料。

地塊位置也沒(méi)啥可說(shuō)的，老鴉陳，江山路，三全路，賈魯河濕地公園，有噪音也有河景。

地鐵倒是不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站約400米，,距離地鐵3號(hào)線省體中心站約800米，這兩條換乘其他地鐵基本夠用了。

在售均價(jià)15000左右，首開(kāi)賣(mài)的不是很好，最近更不好，也推出特價(jià)房和促銷(xiāo)政策，但交付是很安全的。不過(guò)，同區(qū)域競(jìng)品萬(wàn)科翠灣中城期二期翠瀾園也很安全，在品牌上也不占優(yōu)勢(shì)，挺難的。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代錦宸苑，惠濟(jì)區(qū)水委路北，河鼓路東。

這個(gè)項(xiàng)目是老鴨陳的城改項(xiàng)目，是招商和河南天河惠城房地產(chǎn)有限公司（惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委）一起做的，整個(gè)的流程是這樣惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委做一級(jí)土地整理，然后找開(kāi)發(fā)商一起整理，惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委押注了兩個(gè)開(kāi)發(fā)商一個(gè)是萬(wàn)科、另一個(gè)是招商。

老鴨陳最早是升龍接觸的，后來(lái)很多開(kāi)發(fā)商都接觸過(guò)，最后都是不了了之，為啥會(huì)拖到現(xiàn)在，大概有幾個(gè)原因：老鴉陳大約1.5萬(wàn)村民，至少需要200萬(wàn)㎡的安置房，容積率按照3.5計(jì)算，光安置房就需要850畝，如果按照3500元/㎡的成本，需要投入70億。再加上拆遷費(fèi)、安置費(fèi)，前期沒(méi)有100億，根本下不來(lái)，而實(shí)際可出售的商品房只有250畝。100億，250畝，每畝4000萬(wàn)，4000萬(wàn)/畝是什么概念，金茂府4100萬(wàn)一畝，一號(hào)院3600萬(wàn)一畝。

有三種方法解決：

1、提高容積率，這樣能蓋更多的房子。

2、新征土地補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商，置換給開(kāi)發(fā)商，保證有足夠的土地開(kāi)發(fā)。

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)由zf主導(dǎo)，然后邀請(qǐng)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

一期占地是14畝，規(guī)劃了兩棟高層，規(guī)劃面積只有兩個(gè)95平方米和125平方米，3T5戶或者3T6戶，整體定位的是一個(gè)剛需型的項(xiàng)目，銷(xiāo)售的均價(jià)在15000左右，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)就不多說(shuō)了，說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)：第一就是地塊太小了，第二就是招商做的很一般或者偏下，得做好心理預(yù)期。(展開(kāi)全部)

招商高調(diào)入駐老鴉陳還承包了地鐵的商業(yè)規(guī)劃也沒(méi)能一戰(zhàn)成名，去化率非常一般，沒(méi)辦法好的行情和客戶都被萬(wàn)科收割，萬(wàn)科現(xiàn)在是要品質(zhì)江山路以東有請(qǐng)，要價(jià)格江山路西有請(qǐng)，所以招商也是非常的無(wú)奈，索性來(lái)個(gè)高開(kāi)低走，慢慢去化吧。

招商和萬(wàn)科的占比只是老鴉陳體量的一小部分，后面還有更多地塊加入，在沒(méi)有過(guò)硬配套，光憑一個(gè)地鐵4號(hào)線以及未知的TOD概念規(guī)劃很難，加上現(xiàn)在的行情老鴉陳的未來(lái)銷(xiāo)量不容樂(lè)觀，雖然這里是三環(huán)沿線與金水北毗鄰，但二者能共享的只有生活配套，教育配套無(wú)法共享，而且對(duì)于更多的人來(lái)說(shuō)，英才街一帶才是惠濟(jì)區(qū)的中心，這個(gè)遺落在主城的惠濟(jì)老城并從未得到重視。

項(xiàng)目能讓人記住的只有三點(diǎn)：1、央企招商，保證交房，把爛尾風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這是最大的定心丸。2、地鐵4號(hào)線，出門(mén)確實(shí)方便。3，北側(cè)一條還沒(méi)有完全治理好的賈魯河，風(fēng)景全在未來(lái)。其他就是一個(gè)非常普通的剛需剛改盤(pán)，社區(qū)太小，后期景觀難免受限，但疫情這幾年對(duì)于這種小一點(diǎn)的社區(qū)也成了一個(gè)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)，社區(qū)小戶數(shù)少，相對(duì)更好管理。

問(wèn)題除了大環(huán)境，更多的是配套的落實(shí)，配套有了人氣不用說(shuō)自然就上來(lái)了，現(xiàn)在我們的新區(qū)普遍是項(xiàng)目等配套，規(guī)劃的配套動(dòng)輒需要等待幾年的時(shí)間才給安排，PPT規(guī)劃配套賣(mài)房顯然已經(jīng)行不通。

價(jià)格屢次在探底只能說(shuō)明還沒(méi)有到底，但到底什么時(shí)候是低誰(shuí)也說(shuō)不清，我們能看到的只是銀行的各項(xiàng)貸款利率目前是歷史最低，對(duì)于剛需非常友好，今年各大房企的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，年底也是一次不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，建議繼續(xù)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

招商與天河投資合作開(kāi)發(fā)這塊地，對(duì)于老鴉陳片區(qū)來(lái)講是好事也是壞事。

好在片區(qū)進(jìn)度發(fā)展會(huì)更快，央企招商實(shí)力杠杠的，第二塊地第三塊地也都在進(jìn)行中，時(shí)代錦宸只是一個(gè)馬前卒。

壞在招商地產(chǎn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商他也做不出什么好的產(chǎn)品和落地，還不如萬(wàn)科令人放心，時(shí)不時(shí)還有一個(gè)小驚喜。

地塊周邊有兩條主干道——江山路和三全路，雖然中間隔得有地塊，但還是會(huì)有一定噪音，不可避免。西北方向?yàn)槭姓珗@和賈魯河，生態(tài)資源不錯(cuò)。

軌道交通方面，距離南側(cè)地鐵4號(hào)線老鴉陳站約500米，距離3/4號(hào)線地鐵換乘站-省體育中心站約900米，還算不錯(cuò)。

美中不足的就是地塊比較迷你，只有兩棟高層，容積率4.2，1號(hào)樓總高34層，三梯五戶設(shè)計(jì)，2號(hào)樓總高33層，三梯六戶設(shè)計(jì)。

只有兩個(gè)戶型，95㎡三房做了1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)，著急上廁所不撞車(chē)，還有長(zhǎng)約9.1米南向陽(yáng)臺(tái)，比較美。129㎡做了3＋1室，南向三面寬，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)偷面積。

整體定位偏剛需，95㎡在售均價(jià)14300-15500/㎡，129㎡在售均價(jià)14900-16500/㎡。

目前賣(mài)的很一般，開(kāi)盤(pán)至今賣(mài)了30套房左右，被旁邊萬(wàn)科翠灣中城吊著打，剩的還很多。如果旁邊換成一個(gè)民企，應(yīng)該會(huì)好過(guò)一些。比如金水北招商美景美境旁邊的美盛教育港灣、美盛金水印、碧桂園云境，你們隨便造，我就是賣(mài)的好、賣(mài)得快。目前總共剩下幾十套房子，還在售樓部門(mén)前豎起招牌——提前半年交付。

這就是央企的硬氣，但也是房地產(chǎn)的悲哀，只靠販賣(mài)安全，越來(lái)越不創(chuàng)新追求品質(zhì)，產(chǎn)品平平無(wú)奇。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代錦宸苑，惠濟(jì)區(qū)水委路北，河鼓路東。

去年11月份的時(shí)候，天河拿了兩宗土地，一宗是位于金冠路北、金杯路東（32畝），另一宗是位于水委路北、河鼓路東（14畝），樓面價(jià)4100左右，這兩地塊和萬(wàn)科翡翠中城同樣是屬于老鴨陳，一期占地是14畝，規(guī)劃了兩棟高層，規(guī)劃面積只有兩個(gè)95平方米和125平方米，3T5戶或者3T6戶，整體定位的是一個(gè)剛需型的項(xiàng)目。

老鴉陳這個(gè)改造項(xiàng)目，天河投資是量變押寶，一邊是押注萬(wàn)科，讓萬(wàn)科把區(qū)域的逼格提一提，一邊是押注招商，拉來(lái)了招商的三全路江山路沿線的地標(biāo)商業(yè)，總之對(duì)于老鴉陳來(lái)說(shuō)是好事，因?yàn)橛謥?lái)一個(gè)不差錢(qián)的土財(cái)主。

話說(shuō)回來(lái)萬(wàn)科和招商誰(shuí)的品質(zhì)會(huì)做的高一些呢，我更偏向于，不要對(duì)招商抱有過(guò)大的信心，因?yàn)樵卩嵵莸禺a(chǎn)界有1+1＜1的定律，兩家開(kāi)發(fā)商的合作，不如一家開(kāi)發(fā)商的合作，咱們細(xì)數(shù)一下招商的項(xiàng)目：

1、招商天地華府

招商與天地置業(yè)合作，天地置業(yè)也是國(guó)企，目前小區(qū)均價(jià)是1.3萬(wàn)，招商天地華府一期地暖鋪的是一團(tuán)糟糕，保安、保潔外包第三方公司，業(yè)主說(shuō)：樓前一泡狗屎，能一個(gè)多星期都不打掃……

總而言之這個(gè)項(xiàng)目最大特點(diǎn)就是穩(wěn)定，央企+國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，美中不足的是太穩(wěn)當(dāng)了，穩(wěn)當(dāng)?shù)囊稽c(diǎn)驚喜都沒(méi)有，對(duì)于他們項(xiàng)目不要有太高的要求，放低自己的期望。(展開(kāi)全部)

今年的地產(chǎn)市場(chǎng)，除了金水北持續(xù)紅之際，這個(gè)與金水北毗鄰的老鴉陳片區(qū)也必將大放異彩，千畝大盤(pán)已摘六個(gè)地塊，分別為萬(wàn)科翠灣中城三個(gè)地塊、已確定的招商時(shí)代錦宸、城市花園以及未確定的金冠路北、金杯路東地塊。

曾經(jīng)這個(gè)城市界面和配套都非常low的區(qū)域，在2021年底被萬(wàn)科的垂直建筑而帶火，僅一年時(shí)間江山路兩側(cè)就發(fā)生了很大的變化，zf主導(dǎo)實(shí)力房企開(kāi)發(fā)，只能說(shuō)惠濟(jì)區(qū)zf對(duì)老鴉陳真的是寄予厚愛(ài)。

招商時(shí)代錦宸的進(jìn)展還是非?？斓?，正式售樓部計(jì)劃月底前對(duì)外開(kāi)放，僅兩棟樓，兩個(gè)戶型，95平和129平，毛坯交付，8月份首開(kāi)。

位置不用多說(shuō)，臨近地鐵4號(hào)線老鴉陳站，項(xiàng)目三面環(huán)繞公園和賈魯河，且三全路和江山路交叉口為規(guī)劃集中商業(yè)，也是招商項(xiàng)目一直對(duì)外宣傳的TOD模式都會(huì)社區(qū)。

何為T(mén)OD模式？?指以公共交通為導(dǎo)向的綜合發(fā)展模式，其中的公共交通主要是指火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點(diǎn)為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心，打造集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的混合功能區(qū)。對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市來(lái)說(shuō)，愈發(fā)緊張的土地資源和越發(fā)膨脹的人口數(shù)量會(huì)導(dǎo)致城市無(wú)限制擴(kuò)充，進(jìn)而帶來(lái)交通擁擠、生態(tài)破壞等問(wèn)題。所以TOD應(yīng)運(yùn)而生，這個(gè)理念早在2000年就已進(jìn)駐國(guó)內(nèi)，被喻為大城市病的良方。

招商蛇口于2011年即開(kāi)始涉足這種模式，所以單憑這點(diǎn)來(lái)看老鴉陳片區(qū)的未來(lái)，絕對(duì)會(huì)是鄭州西北的一張耀眼的新名片。

戶型依然非常有招商特色，95平三開(kāi)間朝南，9.1米的超寬陽(yáng)臺(tái)，1.5衛(wèi)；129平為3+1迭代戶型，兩個(gè)戶型的設(shè)計(jì)及空間布局都非常適合剛需和剛改。

作為實(shí)力央企，招商進(jìn)駐老鴉陳應(yīng)該絕不僅僅為這個(gè)小地塊而來(lái)，據(jù)悉天河投資去年摘得的剩余兩個(gè)地塊也全由招商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。

與萬(wàn)科翠瀾園定位類(lèi)似，無(wú)奈地塊太小，內(nèi)部景觀無(wú)法施展，只能拿周邊賈魯河和地鐵說(shuō)事，首開(kāi)性價(jià)比高，價(jià)格絕對(duì)在萬(wàn)科之下，剛需和剛改可以關(guān)注，改善建議放棄。(展開(kāi)全部)