老鴉陳是個非常有故事的地兒，自帶戲劇天賦。
明朝的村子、20萬的鄭漂、村里的干部、城改的升龍/永威/遠洋，隨便一個都是“驚心動魄”的戲劇大作......
1
時間回到前年，被長期冷落的老鴉陳城改提上了日程。
萬科連下三子，老鴉陳城改大幕拉開。
跟預(yù)想沒差太多，萬科拍地到開盤始終居高不下。
萬科翠灣中城大熱，老鴉陳出圈。
本以為萬科獨自美麗，誰成想半路殺出了招商。
萬科之后，老鴉陳陸陸續(xù)續(xù)拍過幾塊地，都是惠濟區(qū)政府子公司天河投資拍下，本著一起干大事的想法，天河投資拉來了招商，老鴉陳幾千畝土地上不再是萬科獨大。
相比萬科，招商入鄭晚了一些，口碑沒打起來；落子老鴉陳更是晚了一步，萬科基本上已落地生根，老鴉陳等同于萬科深入人心。
招商這次，是單挑萬科。
2
早早入鄭靠著萬科城、萬科美景世玠、萬科江山府、萬科山河道幾個鄭州的標(biāo)桿項目一點一點打下了一片天，連續(xù)幾年都是鄭州銷量前三的開發(fā)商。
不能說絕對的霸主，但對鄭州的影響極大。
招商同樣不差，根正苗紅的中央企業(yè)，“招寶萬金”中的招，其前身可追溯到晚清的輪船招商局。
前兩年招商鄭州的項目聲音不大，直到去年招商美景美境、招商美景雍瑞園兩個項目熱了一波，招商的品牌慢慢打了出來。
兩個開發(fā)商的優(yōu)勢都是安全，非常的安全。
特別是招商，前兩天直接宣布了兩個項目提前交付（招商美景美境提前9個月交付、招商美景雍瑞園提前6個月交付），鄭州少見。
但招商落地沒幾個項目，品牌認(rèn)可度比萬科略差一些（萬科落地能力、物業(yè)非常強）。
這次的兩個老鴉陳項目，一個叫萬科翠灣中城，一個叫招商時代錦宸，都是值得推薦的項目。
（招商時代錦宸一期的產(chǎn)品面積、價位與萬科翠灣中城二期相似，且萬科一期進入后半段，本文主要對比這兩個項目）
招商時代錦宸（本文指一期）在地鐵四號線老鴉陳站北側(cè)，隔了一塊商業(yè)地，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的地鐵盤。
北側(cè)有賈魯河、賈魯河濱河公園，生態(tài)資源不錯，南側(cè)是地鐵上蓋商業(yè)（招商置業(yè)顧問講六個地都是招商開發(fā)，落地有地標(biāo)寫字樓、旗艦商業(yè)花園城），老鴉陳非常核心的地段。
有個小問題是，項目只有兩棟樓（招商置業(yè)顧問講一期西側(cè)地有四棟樓，兩塊地合并一個項目開發(fā)），規(guī)劃設(shè)計、景觀打造有限制，未來居住氛圍弱一些。
萬科翠灣中城（本文指二期）相比招商偏南一些，不過老鴉陳不大，兩個項目直線距離超不過1000米，配套基本共享，距離老鴉陳站800米左右。
萬科一路之隔是小學(xué)用地（建設(shè)中）、中學(xué)用地，這是優(yōu)勢；劣勢是距離京廣快速路不遠，中間隔了70米的綠地。
品牌認(rèn)可度上，萬科＞招商。
物業(yè)口碑上，萬科＞招商
地段上，招商＞萬科。
3
萬科翠灣中城大熱有一個非常重要的點是極具標(biāo)識性的垂直森林設(shè)計，二期基本延續(xù)了這樣的設(shè)計（后期考驗物業(yè)的維護能力，能不能封陽臺提前確定），觀感度不錯。
相比之下，招商時代錦宸現(xiàn)代的立面設(shè)計偏主流設(shè)計，沒太大問題。
不過招商時代錦宸戶型設(shè)計還是挺有新意的，兩個戶型95㎡、129㎡都是非常優(yōu)質(zhì)的。
95㎡小三房贈送面積非常大（陽臺半贈送、飄窗可砸全贈送），三開間超大陽臺真的很爽，還做了1.5衛(wèi)設(shè)計，全鄭州同面積小三房幾乎找不到可以比的。
129㎡做了小四房，雙陽臺大面積贈送，功能性極致。
需要提醒一下，招商的大陽臺設(shè)計壓縮了其他功能空間面積，比如95㎡小三房兩個次臥都不到7㎡，比如129㎡小四房廚房不到5㎡，有一些影響舒適。
萬科的戶型豐富一些，97㎡、115㎡、126㎡都是三房，市場主流設(shè)計（邊戶還是長進深設(shè)計），沒有招商驚艷。
因為臨高架，萬科做了一個小公園，如同之前的萬科世曦，通過公園來弱化高架的視覺影響，園區(qū)還做了抬高設(shè)計、架空層設(shè)計（招商同樣做了架空層），即保證了隱私性，又極大程度減少了高架的噪音。
前段時間，招商時代錦宸開盤了，大概毛坯14500-15500元/㎡（小戶型便宜、大戶型貴），幾乎劍指萬科翠灣中城。
萬科翠灣中城二期精裝16500元/㎡，同樣是小戶型便宜、大戶型貴，精裝標(biāo)準(zhǔn)非常不錯，萬科精裝一貫的高水準(zhǔn)。
毛坯跟精裝是有價差的，招商一下子打破了老鴉陳的門檻，卡在了萬科翠灣中城之下，基本上看過萬科的人，都準(zhǔn)備去看下招商，便宜且地鐵口更近一些。
之前夠不著萬科的人，有了新的選擇，可以更低的門檻上車?yán)哮f陳。
想買四房的，買不了萬科的大四房，可以看招商的小四房。
明面上，萬科和招商是競爭關(guān)系，但招商的錯位競爭策略，變相豐富了老鴉陳選擇，剛需、剛改、改善全都可以上車?yán)哮f陳。
整體產(chǎn)品上，招商≥萬科。
性價比上，招商＞萬科。
4
鄭州的城改大都是開發(fā)商自己去做，難免有孤木難支的情況。
老鴉陳政府主導(dǎo)找開發(fā)商合作，選擇了萬科是非常正確的事，把老鴉陳的基調(diào)定好了。
但上千畝的土地全都是萬科做，周期一定非常的長，十年、十五年都有可能。
萬科之外再拉來招商，極大的壓縮了開發(fā)時長，同時兩個項目直接競爭，倒逼著開發(fā)商用心做項目。
目前流出的信息，招商的地相對多一些，拿到了核心的商業(yè)地，老鴉陳的版圖又豐滿了一些，未來還需要更多的開發(fā)商加入，加速老鴉陳生長。
老鴉陳趕了個城改晚集，但陰差陽錯下是三環(huán)邊最大的凈地，政府、行業(yè)內(nèi)對其的期望值非常高，這注定了老鴉陳的高起點。
不過老鴉陳與金水北的價差越來越小，一個靠近東區(qū)、教育資源不錯，一個生態(tài)資源好、整體舒適度高，具體選哪個還得自行糾結(jié)糾結(jié)。
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