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以前都覺得鄭州四環(huán)內基本很難再出現(xiàn)低密純洋房樓盤了，土地控規(guī)等多方復雜原因，讓純洋房絕跡。

誰知這兩年四環(huán)內的純洋房項目，竟有雨后春筍般的感覺。

南邊有新城時光印象天昱、東北有建業(yè)河畔洋房、北有招商美景雍瑞園，清一色的6-9層社區(qū)，雖沒有6-7層純粹，但大體上還是沒問題的。

這三個盤，還蠻相似。 容積率啥的都不說，都很低。

面積段都控制在了143，建業(yè)與新城全部一個戶型做到極致，招商則是125與143兩個戶型搭配。
不用想，143肯定與之前農(nóng)耕地的144㎡限制有關，最大只能做到143，當然，這個面積段也更適合鄭州市場，中庸則是普適性最強的，戶型相對務實。

招商美景雍瑞園，和美景美境二期一樣，青寨美景的地，拉上了央企招商合作，招商控股，營銷是美景。

進度很快。63拿地，現(xiàn)在不過區(qū)區(qū)半年，都已經(jīng)銷售一段時間，從實際探訪感知，賣的還不錯。

售樓部就在美景萬科廣場門口的商業(yè)，和樣板間也區(qū)分開來，這點著實是沒點調性。 還有一個原因，地塊現(xiàn)狀確實也不適合打造售樓部，觀看不好，客戶的想象空間就少了，會有抗性。

賣的還可以，很大的一個原因，價格不算很高。

項目地塊整體偏外圍布局125㎡，最北側臨北四環(huán)的價格最低，1.6+就能拿下。 中間好位置的143,19000左右。

1.49容積率、四環(huán)內、央企傍身、純洋房、戶型設計合理、價格控制適中，這就是優(yōu)勢了。

不過，教育是招商美景雍瑞園的一個弊端，9年義務階段的配套不行。

三所旁的概念，確實低密宜居，但招商美景雍瑞園的小地塊周邊有點相對一般，有點偏，還挨著高架，這對改善客戶來說，比較致命。

所以，充其量算是剛改項目，無非是純洋房的屬性偏強一些。

真改善估計是看不上，一是面積段小，二是周邊環(huán)境，三是教育配套薄弱。

但招商美景雍瑞園總共套數(shù)也不多，567戶，總有適合的人群，洋房的稀缺性在鄭州還是認的。
適合的會覺得非常不錯，不愁賣。(展開全部)

先來客觀的討論一個問題，最近發(fā)現(xiàn)因買美景而受傷的業(yè)主們在招商美景的合作項目下面怒噴，當然非常理解業(yè)主的心情，有家不能歸的感受，這該死的美景；但是我們也要客觀來講，招商和美景的合作項目中招商占據(jù)大股東操盤，美景作為前期土地一級整理享受利潤分成，這兩個項目由招商來操盤是沒有任何問題的，絕對不會出現(xiàn)像某些業(yè)主在評論區(qū)寫的等著爛尾吧等等，畢竟百年央企不是吃白飯長大的，所以雖然非常理解大家的心情，但是還是客觀的說問題吧，不要張嘴閉嘴夸點項目就說收費了等等。。。。。。

首先帶領大家認識下招商地產(chǎn)：
招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(簡稱"招商地產(chǎn)")是央企招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之房地產(chǎn)版塊的旗艦公司。是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，是具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，總資產(chǎn)達1300多億元。公司總部設于深圳，公司A股、B股在深圳證券交易所上市，B股在新加坡證券交易所第二上市，招商置地(HK.978)在香港聯(lián)交所新上市。

甚至于招商局的背景可以追溯到洋務運動時期，而且成績斐然。招商在鄭州的項目不算很多，加上和美景合作的也才僅僅6個項目，但是基本都是城改的大盤，已經(jīng)交付的天地華府口碑也是相當不錯。

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言歸正傳：

2021年6月3日鄭州是住宅首次集中土拍，鄭政出[2021]34號（網(wǎng)）地塊被鄭州招商美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（招商&美景）以總價60491萬元奪得，成交樓面地價為7600元/㎡，溢價率0%。
地塊綜合指標：位于惠濟區(qū)大河路南、桂圓北街西，占地53013.52㎡，二類居住用地，容積率不高于1.5，綠地率不低于35%，建筑密度不高于28%，限高20米。

目前已經(jīng)釋放案名：招商美景雍瑞園，為招商的“雍”系列高端改善，從地塊的先天指標上也能看出，1.5的城改低容積率是鄭州市場上史無前例的存在，20米的限高，也只能做改善洋房產(chǎn)品。地塊東臨桂園路（規(guī)劃路）、西臨園北路（規(guī)劃路）、南臨光揚路。與黃河迎賓館北側僅一道紅墻之隔（也就是因為整個原因，地塊的指標才會這么優(yōu)越）

招商的規(guī)劃也十分簡單：16棟6層洋房+配套商業(yè)；79.5畝，1.49的超低容積率，僅567戶純洋房，主力建筑面積125㎡與143㎡的規(guī)劃；顯然是為了收割惠濟區(qū)地緣改善客戶的，兩個戶型設計大同小異只是面積的差別，四開間朝南、南北雙甲板的大陽臺以及南向雙飄窗臥室等都能體現(xiàn)戶型設計上確實用心，超高的得房率+贈送使得空間感非常舒適；個人感覺整個洋房戶型的設計相當由購買的沖動與欲望。

項目區(qū)域位置非常不錯，雖然已經(jīng)到了四環(huán)的位置，但是北側是萬科天倫紫臺，西側還有月湖公園及周邊萬達配套的加持，南側的黃河迎賓館更是對安靜有很大的要求，無論是居住環(huán)境還是舒適度都非常不錯；
出行方面由文化路、開元路等四橫三縱干道路網(wǎng)，地鐵2號線黃河迎賓館站（已開通），地鐵7號線東趙站（在建中）。

品牌+環(huán)境+優(yōu)越的指標純粹性，萬事俱備，只待惠濟改善入局~~~~(展開全部)

招商蛇口高端產(chǎn)品的代表——“雍系”，也終于來鄭州了，此前二七的天地華府、二七的公園1872、南港的公園與湖，都屬于偏剛需的定位，“雍”來源于《詩經(jīng)》，是《詩經(jīng)·周頌·臣工之什》的一篇，是一首為周天子祭祀宗廟畢撤去祭品時所唱的樂歌，代表著美好寓意。
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青寨的這塊地打造的雍瑞園，自身麗質天成，具備高端的屬性。

第一、? 與黃河迎賓館一道紅墻之隔，自帶莊重、靜謐的氣場，周邊迎賓路三號，九郡弘等千萬豪宅林立，就連青寨村民的房子也都是小別墅，比其他安置房密密麻麻的高層舒服太多了。

第二、? 地塊低密，容積率1.49，主城內罕有，北龍湖永威啟迪那塊地才1.7，考慮到迎賓館的安全因素，其實這塊地的容積率有可能本來更低，當初迎賓路3號的容積率才0.8，但因為有限墅令的存在，后來的地塊容積率都不能太低。
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不過招商并沒有過分追求高端，規(guī)劃的純六層洋房，一共567戶，主力戶型是125平和143平，這應該是為了卡300萬的總價段，保證快速去化。當初旁邊的萬科紫臺一期，一共400套洋房，就是主打125平和140平，其中大多數(shù)是125平，140平的只有邊戶88套，而不遠的中海湖濱世家洋房是144平，惠濟區(qū)新盤改善都比較保守。
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據(jù)說標準層價格要開到2萬左右，價格略貴，中海湖濱的洋房是18000元/平左右，碧園月湖的洋房全款是16000元/平左右，考慮到招商這個是純洋房，環(huán)境也不錯，這價格還行吧。
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最近融創(chuàng)運河源開盤，價格不能算貴，應該也會影響到招商的決策，可能這盤開盤會有驚喜，惠濟區(qū)改善的可以重點看看，別買北邊那排離大河路近的就行。(展開全部)