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鄭州之中在東區(qū)，東區(qū)之中在北龍湖。

北龍湖憑借自己的天時地利人和，成功黃袍加身，登基稱帝，各大開發(fā)商無不俯首稱臣，千里迢迢也要來面圣入住，俗話說天子腳下好乘涼就是這個道理。

貴為央企的保利屬于最早入住鄭州的一線房企，五月花城、百合、心語等項目并沒有給保利帶來極佳的口碑，也沒有什么業(yè)界稱贊的標(biāo)桿項目，四平八穩(wěn)的保利在手頭土地告急的情況下想起了北龍湖，財大腰粗的PK了龍湖，順利入住北龍湖。要說北龍湖的豪宅區(qū)，基本以九如路和朝陽路散開，最近一年多眾意路上眾多土地掛牌也基本成一片了。

保利?瓏熙，項目整體地塊位于豐殷路以北，眾意路以東，豐溢路以南，龍騰三街以西。 項目總占地面積約104畝，容積率1.499，總建筑面積約16.2萬方，住宅約10.04萬方。項目規(guī)劃有24棟5+1層純粹低密洋房，共計470戶，均為兩梯兩戶設(shè)計，綠地率35.01%，社區(qū)內(nèi)部配有一棟幼兒園。
位置除了臨著眾意路私密性不足之外，其他的還是更棒的，一路之隔就是足球公園和龍湖的水系，北邊更是濕地公園等，老年鍛煉小孩游玩，又近又方便。

保利的產(chǎn)品此次定位170-235之間，也是近800萬起步的主，不過均價4.2的精裝修確實讓不少前期訂其他同價毛坯的客戶氣的不行，土豪們的錢也不是大風(fēng)刮來的。豪宅的戶型設(shè)計都是大同小異，大的格局布置等方面都漂漂亮亮的，所謂的就是細(xì)節(jié)不同。就像蘿卜青菜各有所愛一樣，這一點沒什么優(yōu)缺點，新中式的風(fēng)格+1萬的裝修，沒交房前誰也不知道保利會帶給我們什么，畢竟豪宅保利在鄭州第一次試水。

保利南有碧桂園東有正商新地塊的壓力，北龍湖近幾個月土拍不少，建議土豪們多對比參觀吧，北龍湖的顧客才真正是買房的上帝(展開全部)

北龍湖各項目最痛恨誰？

我想非保利壠熙莫屬。

江湖傳言，保利價格釋放之后，原本北龍湖已購房客戶心情很復(fù)雜、很糾結(jié)。

毛坯4萬+購入其他項目的客戶心里不爽，憑啥精裝才4萬+，品牌也不差，我毛坯也一樣4萬+？ 我好虧。

精裝5萬+/6萬+購入的土豪更不爽，為啥保利4萬+，而你非得賣我5萬+？ 我的錢也不是大風(fēng)刮來的呀。

因為保利的釋放價格，再加上中海橫插一道，北龍湖價格體系全亂套了。

至此，購房者對北龍湖價格的心理預(yù)期直線下降。

據(jù)路邊社不可靠消息，榮盛華府退房甚至達(dá)幾十套，金茂府一美女置業(yè)7個客戶全部退房，小姑娘的心情猶如這鬼天氣，冷的瑟瑟發(fā)抖，想哭都哭不出來。

什么概念？

現(xiàn)在的北龍湖，單項目一個月能銷售5套都是高產(chǎn)了，客戶愈發(fā)濃烈的觀望情緒，使某些項目一朝回到解放前。

更重要的是19年北龍湖的銷售注定會更困難。

供大于求是根本原因。

但這倒真是入手北龍湖的好時機(jī)，因為開發(fā)商難受，客戶相對就會好受。

土豪們，盡情慢慢挑選，在北龍湖客戶就是上帝，盡享各項目帶給你的尊貴體驗。(展開全部)

保利瓏熙開盤情況。

12月23日，保利瓏熙開盤，推出房源為1#和3#，戶型全部是195㎡，共計50套，截止選房去化40套，去化率80%，價格方面195㎡首層55000-60000元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)層是39000-44000元/㎡。

早在10月底的時候都已經(jīng)內(nèi)購了一波，先是交200萬定存，然后選房再交300萬，當(dāng)時成交均價4.3萬/㎡。

北龍湖正在慢慢進(jìn)入第二階段，戶型尺寸由“比更大還大”到“豈止于大”，最早的地王是二百多起步，沒八百萬想在北龍湖買套房是難，現(xiàn)在戶型是越做越小，有的項目最大的戶型也可能就二百多。

正商瓏水上鏡開了一個好頭，一百四的戶型賣的真六，再看保利瓏熙，主力戶型都是195㎡和205㎡，真大，保利有個好爸爸，不差錢，你要懂。

最后Q君再說點題外話，未來可能北龍湖會有很多項目會維權(quán)，你會看到很多有錢人用最為真誠而樸實的方法維權(quán)“拉條幅、戴口口罩”，聲嘶力竭的高喊“XX房企無恥，退房”，于窮人無異。

維權(quán)面前人人是平等的。

為什么講維權(quán)，因為北龍湖項目的利潤率確實低，5%左右，拿地樓面價都兩萬多，按照zf價格賣肯定賠，四萬多才稍微有點利潤，利潤不足企業(yè)是無法做出來好東西的。(展開全部)

這里的內(nèi)購靜悄悄，不在內(nèi)購中爆發(fā)，就在內(nèi)購中滅亡。

保利瓏熙的地塊還是比較大的，相比北龍湖其他地塊目七八十畝，這個地塊占地104畝，容積率是1.5，總建筑面積約10萬平方米，共規(guī)劃24棟5層洋房。

戶型設(shè)計也比較簡單，一共5個戶型，主力戶型195平方米和205平米，195平方米的戶型，贈送投影面積大小的地下室，送南向的花園，235平方米的戶型，超寬大廳7，8米，超大陽臺11.4*2。

北龍湖內(nèi)購已經(jīng)不是什么秘密了，套路也大致相同，先定存然后升級選房，保利瓏熙也不例外，早在10月底的時候都已經(jīng)內(nèi)購了一波，先是交200萬定存，然后選房再交300萬，當(dāng)時成交均價4.3萬/㎡。

Q君帶大家思考一個問題？

保利瓏熙的樓面價是2.4萬/㎡，實際賣到4.3萬/㎡，只加了兩萬塊，到底能做成什么樣的房子？

如果房價按照4.3萬，樓面價2.4萬（固定），利潤5%也就是0.2萬（變量），稅費(fèi)13%是0.56萬（固定），精裝修說的是一萬，打?qū)φ?.5萬（變量），三費(fèi)（廣告費(fèi)、管理費(fèi)等）0.25萬（（固定），建安0.13萬（固定）。

這里面還沒有算融資成本、央企再厲害借錢也得要利息，怎么也得3-5%吧，保證利潤的前提下，其他的配置是不是都的縮水，這是一個值得思考的問題？(展開全部)

保利瓏熙展廳位于九如路天韻街東南，兩側(cè)匯集了富力、融創(chuàng)、名門等好幾家項目的城市展廳，也是別樣的風(fēng)景。
項目目前已經(jīng)開始定存排號，200萬購買指定銀行理財產(chǎn)品，宣傳購買順序就是選房順序，預(yù)計本月中下旬開盤。
25棟樓首次開12棟，200多套房子，主力戶型192㎡、235㎡，在5層洋房產(chǎn)品且大面積的情況下，戶型設(shè)計中規(guī)中矩，幾無亮點。
宣傳1萬/㎡豪裝，釋放價格區(qū)間3.9萬-4.7萬/㎡， 挨著西側(cè)眾意路的邊戶及臨南側(cè)豐殷路價格稍便宜，其他位置價格稍高。
北龍湖產(chǎn)品大同小異，豪裝是保利大的宣傳點，號稱采用超一線品牌，不過這些需要在樣板間體現(xiàn)才能給土豪更直觀的感受， 但目前展廳沒有樣板間，后期會在項目實體樓做兩個戶型的樣板間。
和其他北龍湖項目一樣，備案價銷售，超出部分按裝修款支付，可選擇5-8年裝修貸或1-2年分期。

其實個人認(rèn)為，現(xiàn)在北龍湖產(chǎn)品的宣傳太單調(diào)了，甚至可以說俗套。 無非就是大師設(shè)計、北龍湖、低密、豪裝……
可這些是真正的客群在乎的嗎？ 這里需要打個問號。

市場變了，北龍湖也需要改變策略了。(展開全部)

2017年11月份，保利拿下北龍湖13號地塊，該地塊總占地104畝，成交總價250500萬元，折合2403.34萬元/畝，樓面地價24032.42元/㎡，該地塊的一路之隔就是足球公園，距離北龍湖也非常進(jìn)。

過了一年，保利交上了答卷，總占地104畝，容積率1.49，限制死了業(yè)態(tài)，保利一共規(guī)劃24棟樓，全部5層洋房，一共是410戶，同時小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃一個會所和幼兒園。

北龍湖的項目大同小異，全部是中式建筑，如果把門頭蒙住，估計你也分不清那個項目，非的說有啥特點，能說的也就是外立面了，保利采用的是進(jìn)口石材+太空鋁板+部分銅質(zhì)雕花。

非得說北龍湖項目有啥區(qū)別，那就是戶型和精裝修了。

保利這個項目宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1萬/㎡，具體的裝修品牌暫時不清楚；戶型方面一共設(shè)計了5種，170㎡、195㎡、205㎡、235㎡、305㎡，主力的戶型為205㎡。

最后釋放價格為4.3萬/㎡。(展開全部)

案名定了

保利瓏熙
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競品對比：臨近的項目有正商瓏湖上鏡、碧桂園豫府
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這三個項目，都西臨眾意路這條大路，與里面的正弘臻、中建柒號院相比比不夠私密。

瓏湖：占地93畝，容積率1.5，地價23601元/㎡，競綜合房價31685元/㎡，規(guī)劃24棟洋房，去年7月拍的地，現(xiàn)在賣完了。
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豫府：占地88畝，容積率1.5，地價 23632元/㎡，競綜合房價30100元/㎡，規(guī)劃19棟建筑，洋房9棟，疊拼10棟，去年7月拍的地，現(xiàn)在也賣完了。
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瓏熙：占地104畝，容積率1.5，地價 24032元/㎡，競綜合房價30985元/㎡，，規(guī)劃25棟建筑，建筑高度約17.95米，也就是說都是6層的多層。去年11月拍的地。
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保利的地塊真不錯。

北龍湖地塊中，這塊地應(yīng)該是目前面積僅次于恒大悅龍臺的大地塊，西側(cè)一路之隔就是已經(jīng)建好的足球公園、連通龍湖與東風(fēng)渠的運(yùn)河，距離北龍湖水面只有500米左右的距離。
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這塊地市保利把龍湖地產(chǎn)PK掉才拿下的，可謂九死一生。
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然而保利卻是龍頭房企在鄭州發(fā)展最差的一個，萬科、碧桂園、融創(chuàng)在鄭州的項目都遍地開花了，保利最近唯一拿的出手的就一個保利心語，港真，個人對保利不是很感冒，有次去保利百合調(diào)研，問了門口一叔：覺得保利這小區(qū)咋樣，叔一撇嘴，就那回事吧。后來去五月花朋友家作客，小區(qū)綠化用料啥的感覺有點省，感覺還不如正弘瀾庭敘的社區(qū)環(huán)境。
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個人認(rèn)為北龍湖眾意路沿線的地塊還都不錯，如意路沿線是北龍湖的商業(yè)街區(qū)，以后真的建起來了，估計全北龍湖上班的都在這一帶吃喝玩樂，反觀眾意路直接臨河，會清凈很多，但都北弄成了雙限地，這樣一搞，外人基本買不住了。
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在北龍湖被保利PK掉的龍湖地產(chǎn)，轉(zhuǎn)眼就去了南龍湖，慘。(展開全部)

1.北龍湖土拍，海馬92輪、保利149輪擊敗龍湖地產(chǎn)拿地。
2.永威蘇州拿地，開啟全國化擴(kuò)張之路。
這兩個新聞聯(lián)系起來還是很有意思的，說明鄭州的房地產(chǎn)市場競爭很是激烈。龍湖地產(chǎn)想在鄭州拿地，也注冊了公司，卻拿不到地。永威全國化擴(kuò)張，也是主動“出走”鄭州市場。畢竟永威在鄭州已經(jīng)沒有那么大的土地儲備了。鄭州的城中村改造項目已經(jīng)基本上名花有主了，經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)的土拍又拼不過中海、碧桂園這些資本實力雄厚的地產(chǎn)商。
1.時機(jī)。不管是龍湖想進(jìn)入鄭州，還是永威開啟全國化擴(kuò)張，策略都是對的，也是目前的主流趨勢。但時機(jī)有點晚了，鄭州不是前幾年的鄭州，現(xiàn)在土地資源爭奪激烈很多。
2.形勢。鄭州為什么不太適合品質(zhì)開發(fā)商發(fā)展。因為城中村改造項目大多需要良好的地方關(guān)系，大量的前期投入。所以大多大多城改項目成了剛需項目。雖然鄭州也有東潤泰和、建業(yè)天筑這些精品項目，然后呢，這兩家開發(fā)商還是繼續(xù)拿不到多少地。似乎下大力氣做標(biāo)桿項目對開發(fā)商也沒什么大的作用。
只能說鄭州的房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升還要走很長的路，首先鄭州沒有那么多渴求品質(zhì)的中產(chǎn)階級，再者人們比較在意的是房子的數(shù)量，對房子的品質(zhì)關(guān)注不高，有人車分流、教育商業(yè)配套這些基本的要求就不愁賣。(展開全部)