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大北區(qū)，北四環(huán)以北的高光時(shí)刻，是大運(yùn)河和花博會(huì)，2021年6月18日，鄭州獲得2025年第十一屆中國(guó)花卉博覽會(huì)舉辦權(quán)。這是花博會(huì)第一次在中國(guó)中部地區(qū)舉辦。這場(chǎng)盛會(huì)惠濟(jì)區(qū)期待好久了，原定于2025年4月26日至6月6日在鄭州舉辦。為此，鄭州還煞費(fèi)苦心的規(guī)劃了3670多畝的園區(qū)會(huì)址。
然鵝，不久前，國(guó)家林草局和中國(guó)花卉協(xié)會(huì)已決定取消舉辦第十一屆中國(guó)花卉博覽會(huì)，惠濟(jì)區(qū)的夢(mèng)碎了。
最失落的樓盤(pán)莫過(guò)于和昌水岸花城和融創(chuàng)大河宸院了。
目前和昌水岸花城已經(jīng)徹底沉淪了，95-136平的實(shí)景小高層，8000多一平，3萬(wàn)直簽，安家即送4萬(wàn)家裝禮包和2.5萬(wàn)廚衛(wèi)禮包，但據(jù)說(shuō)賣(mài)的也是磕磕絆絆。聽(tīng)說(shuō)3期花熙里的工抵房更劃算，136平總價(jià)100萬(wàn)，劃下來(lái)單價(jià)7000多。
5期香熙里的工期還是可以的，整體樓棟外立面施工基本完成，公區(qū)精裝完成85%，園區(qū)道路墊層基本完成，大型喬木種植完成80%，交房可期。
雖說(shuō)是13-14層的現(xiàn)房小高層，但和昌水岸花城是城純純的剛需流量盤(pán)，在都在拔調(diào)性提檔次的惠濟(jì)區(qū)，這樣接地氣親民的項(xiàng)目難能可貴了。
項(xiàng)目最大的弊端可能是有點(diǎn)偏遠(yuǎn)了，但如果你喜歡安靜，這里挺不錯(cuò)，沒(méi)有嘈雜的商業(yè)高樓大廈，附近就是千年大運(yùn)河索須河,北依黃河，去遛個(gè)彎跑個(gè)步挺好。
想湊熱鬧，離惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)，月湖廣場(chǎng)都不算遠(yuǎn)，想看病附近也有惠濟(jì)人民醫(yī)院和鄭州市第三人民醫(yī)院。(展開(kāi)全部)

1.17 恭喜水岸花城喜上《小莉幫忙》

和昌水岸花城，天河路與綠源路向西300米。

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)千畝大盤(pán)，一共分為七期開(kāi)發(fā)，主要在銷(xiāo)售的事三期和五期，今天咱們主要說(shuō)的是三期花熙里。

花熙里9月份的時(shí)候已經(jīng)交付，占地面積是77畝，容積率只有1.99，總的建筑面積是14.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃的是13層-14層的小高層，1梯2戶(hù)或者2梯2戶(hù)，只有四種戶(hù)型95平方米、102平方米、117平方米、136平方米。

這個(gè)項(xiàng)目也是歷經(jīng)坎坷從21年開(kāi)始銷(xiāo)售，中間停工了一段時(shí)間，然后在23年的2月份全面復(fù)工，9月份交付。

整個(gè)項(xiàng)目位于北四環(huán)以北，該區(qū)域相對(duì)比較偏了，片區(qū)范圍內(nèi)有和昌水岸花城、建業(yè)運(yùn)河上院、碧桂園天瀾、融創(chuàng)大河宸院，每一個(gè)片區(qū)似乎都有一個(gè)宏大的敘事，但是一定要小心，這種宏大的敘事和騙子只有一線之隔，銷(xiāo)售未來(lái)往往比銷(xiāo)售現(xiàn)在更容易被人們接受，要么是無(wú)疾而終、要么是實(shí)現(xiàn)的時(shí)間太長(zhǎng)。

舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子：鄭東新區(qū)，基本上每個(gè)新區(qū)都說(shuō)是自己是下一個(gè)鄭東新區(qū)，第一個(gè)鄭東新區(qū)是集中全省的力量，并且是從2003年開(kāi)始，至少也得花十多年時(shí)間吧；另一個(gè)例子綠博園，要打造東方的奧蘭多，那就有點(diǎn)不盡人意了。

咱們看看這個(gè)大運(yùn)河片區(qū)是如何規(guī)劃的：大運(yùn)河文化片區(qū)作為黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展核心示范區(qū)的重要部分，區(qū)域?qū)@綠色生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，建立生態(tài)、生活、生產(chǎn)三生并重的城市發(fā)展骨架，形成一軸、三環(huán)、六片區(qū)的空間格局，打造鄭州幸福后花園。

憧憬一下未來(lái)是不是很厲害，但多長(zhǎng)時(shí)間能實(shí)現(xiàn)呢？

遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目一定要慎重，地緣性客戶(hù)自己住可以，其他的不建議購(gòu)買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

和昌水岸花城三期花熙里終于在迎來(lái)交付， 三期還是挺穩(wěn)的，21年開(kāi)始賣(mài)，拖延時(shí)間不算長(zhǎng)?，F(xiàn)在和昌在售的三期五期房源基本都是現(xiàn)房了，13-14層小高層，戶(hù)型豐富，有98平、102平、119平、133平，特價(jià)8900元一平，促銷(xiāo)政策也給力，首付5%，剩余可以全部貸款。
三期花熙里地塊在整個(gè)和昌項(xiàng)目中不算優(yōu)質(zhì)，手槍型地塊，但好在還是低密屬性，容積率只有1.99，由于限高只能規(guī)劃純粹小高層，小區(qū)內(nèi)土地面積號(hào)稱(chēng)80%面積造景，20%面積造房子，建筑密度僅有約16.75%，樓間距最高超過(guò)了50米，整體尺度還是很寬松的。
從交付效果來(lái)看，也有一定品質(zhì)升級(jí)，其實(shí)主要是前幾期比較拉，現(xiàn)在不提升不好賣(mài)，低樓層外立面升級(jí)成了石材（前期都是真石漆或者涂料），入戶(hù)大堂升級(jí)為石材和鋁板造型；電梯選用蒂森克虜伯，安全性能更高；室內(nèi)窗戶(hù)使用三層中空玻璃，除外環(huán)線消防通道，小區(qū)其余道路全部升級(jí)為石材（前期面包磚居多）?？梢钥闯?，這些硬件配置都是其他樓盤(pán)標(biāo)配了，水岸花城以前主打物美價(jià)廉，價(jià)位不高，品質(zhì)就那樣，現(xiàn)在價(jià)位還是不高，但它不像永威，前幾期現(xiàn)房提供不了樣板，只能靠自己提升。
現(xiàn)在北區(qū)正商、融創(chuàng)、旭輝等幾個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)度一般，和昌算是佼佼者了。2023年，和昌在鄭州、洛陽(yáng)、濟(jì)南、青島四地6個(gè)項(xiàng)目交付，交付總面積約136.03萬(wàn)平，交付總戶(hù)數(shù)近11000戶(hù)，個(gè)人感覺(jué)這跟和昌走低價(jià)剛需路線，還有其他產(chǎn)業(yè)支撐有關(guān)，這路線和綠都有點(diǎn)像。
國(guó)慶期間除了交房，和昌還有買(mǎi)房送5萬(wàn)元廚衛(wèi)家電大禮包的活動(dòng)，北區(qū)置業(yè)不妨看看。(展開(kāi)全部)

和昌水岸花城已經(jīng)全面復(fù)工，預(yù)計(jì)今年9月交房，在和昌的所有項(xiàng)目里，個(gè)人對(duì)這個(gè)盤(pán)是最有信心交付的，因?yàn)榈貕K多，可售貨量大，本身價(jià)格也不貴，一直在跑量，有活錢(qián)就不怕?tīng)€尾。

作為大北區(qū)首屈一指的大盤(pán)，水岸花城見(jiàn)證了大運(yùn)河板塊的發(fā)展，水岸花城對(duì)大運(yùn)河最大的貢獻(xiàn)就是導(dǎo)入了人口，一期1747戶(hù)業(yè)主，二期1455戶(hù)，三期交房1435戶(hù)、五期926戶(hù)，人口+商業(yè)配套，足以把原來(lái)人口稀少，城市面貌荒蕪的大北區(qū)烘熱一下。

目前主推的還是三期小高層，房?jī)r(jià)不貴，9600元/平起，產(chǎn)品不錯(cuò)，1.99低密小高層，兩梯兩戶(hù)，馬上現(xiàn)房了，對(duì)于北邊地緣性客戶(hù)來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇。

個(gè)人一直不太理解，同為四環(huán)，南四環(huán)物流專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多，整體環(huán)境比較嘈雜，但偏偏是置業(yè)熱點(diǎn)，四環(huán)房?jī)r(jià)一度炒到13000左右，現(xiàn)在也有12000多，反觀北四環(huán)，古樹(shù)苑公園、大運(yùn)河濕地公園、黃河濕地公園，水多樹(shù)多人少，非常宜居，但房?jī)r(jià)就是不行，雖然之前片區(qū)內(nèi)一度以思念果嶺為代表主打度假盤(pán)，但后來(lái)樓盤(pán)剛需化以后，房?jī)r(jià)也一直不高，融創(chuàng)中原宸院，正商家河家，和昌水岸花城，都是容積率不高的優(yōu)質(zhì)地塊，產(chǎn)品也不錯(cuò)，但只能堪堪夠住12000的門(mén)檻。

思來(lái)想去還是北邊沒(méi)啥產(chǎn)業(yè)，沒(méi)產(chǎn)業(yè)就沒(méi)就業(yè)，沒(méi)就業(yè)就沒(méi)人口，南邊再臟亂差，但有產(chǎn)業(yè)，就能吸引住人。

不過(guò)，金水北、惠濟(jì)的剛需購(gòu)房者想獲得改善的居住體驗(yàn)，水岸花城性?xún)r(jià)比很高，9600可以買(mǎi)到95-136的小洋房，14000多可以買(mǎi)到137平的現(xiàn)房疊墅?，F(xiàn)在房源可選的還多，三期香熙里，五期花熙里，全部是13-14層小高，要么一梯兩戶(hù)，要么一梯一戶(hù)，119平和136平的都實(shí)現(xiàn)了南向7.2米大陽(yáng)臺(tái)。

目前北四環(huán)雖然發(fā)展迅速，但配套匱乏不是短時(shí)間能解決的，還得看和昌，融創(chuàng)幾個(gè)大盤(pán)的后續(xù)發(fā)展。(展開(kāi)全部)

和昌的看看你們找的置業(yè)顧問(wèn)是個(gè)啥：
當(dāng)前用戶(hù)名“。。?！?。
之前直接掛著樓盤(pán)和真名直接上來(lái)噴品，被人說(shuō)到臉上后終于意識(shí)到這點(diǎn)要改。附圖一張，以供笑爾。
點(diǎn)開(kāi)這人看，一直在黑整個(gè)楊金片區(qū)，直到最后別人把錯(cuò)誤指到臉上才終于意識(shí)到評(píng)論錯(cuò)樓盤(pán)了，原來(lái)和昌的置業(yè)顧問(wèn)就是這智商啊，難怪口碑頗崩銷(xiāo)售困難\ud83d\ude05\ud83d\ude05\ud83d\ude05

水岸花城為和昌開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在惠濟(jì)屬于少有的千畝大盤(pán)行列，總占地面積約978畝，共分為七期開(kāi)發(fā)，目前林與城一號(hào)院已經(jīng)全部交房，二期桂熙里占地約91.7畝，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，還有少量下疊和中疊在售，上疊已經(jīng)售完。下疊均價(jià)21000，中疊均價(jià)15000；三期香熙里占地約117畝，目前在售13-14層小高層，有一梯兩戶(hù)和兩梯兩戶(hù)，戶(hù)型面積有95㎡三室兩廳一衛(wèi)、102㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、136㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，均價(jià)11500-13500，預(yù)計(jì)2023年6月交房；四期是商業(yè)，主力在售五期花熙里，位于惠濟(jì)區(qū)綠洲路南，天軒街西，周邊有天河路，大河路，北四環(huán)等主干道，周邊有索須河，古樹(shù)苑公園等，商業(yè)配套有惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)（3.6KM左右）、北大學(xué)城的萬(wàn)科廣場(chǎng)（4.9KM左右），教育配套有惠濟(jì)區(qū)弓寨小學(xué)，惠濟(jì)區(qū)新莊小學(xué)，鄭州市第七十九中，鄭北一中學(xué)校等，五期占地約77畝，在售13-14層小高層，有一梯兩戶(hù)和兩梯兩戶(hù)，面積段也和三期差不多，價(jià)格在 10000-12000之間，特價(jià)房9600多一平，預(yù)計(jì)2024年5月交房。
水岸花城項(xiàng)目因?yàn)榈亟S河，一直蹭黃河大戰(zhàn)略和花博會(huì)的熱度來(lái)搞營(yíng)銷(xiāo)事件，但是對(duì)于項(xiàng)目去化依舊效果平平，說(shuō)到底還是位置，整個(gè)項(xiàng)目處于北四環(huán)開(kāi)外了，相對(duì)主城距離較遠(yuǎn)，目前惠濟(jì)北在售的融創(chuàng)項(xiàng)目也停工了，四環(huán)邊的還有招商的項(xiàng)目均價(jià)在17000左右，還有待售的天倫北城和正商的項(xiàng)目了，如果是非常地緣的客戶(hù)，倒也不是不可以選擇，如果非地緣，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格在四環(huán)里挑挑也是可以的。(展開(kāi)全部)

2017年的6月，和昌水岸花城一期高調(diào)首開(kāi)，單價(jià)10000-11000之間。
當(dāng)時(shí)覺(jué)得挺有性?xún)r(jià)比，如果身邊朋友意向這個(gè)區(qū)域也會(huì)推薦購(gòu)買(mǎi)，畢竟周邊的萬(wàn)科天倫紫臺(tái)高層精裝已經(jīng)轟到16000，能差到哪去？

1.99的容積率，小高層，周邊環(huán)境雖顯荒涼但并不雜亂。
然鵝，五年過(guò)去了，一期延期后也已交付，房子還是那個(gè)價(jià)，中間更是不乏七八千一平的出現(xiàn)。

雖然有黃河戰(zhàn)略和花博會(huì)的加持，依然帶不動(dòng)啊。。。

目前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)到了五期，二期桂熙里占地約91.7畝，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，還有少量下疊和中疊在售，上疊已經(jīng)售完。下疊均價(jià)21000，中疊均價(jià)15000；三期香熙里占地約117畝，目前在售13-14層小高層，有一梯兩戶(hù)和兩梯兩戶(hù)，戶(hù)型面積有95㎡三室兩廳一衛(wèi)、102㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、136㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，均價(jià)11500-13500，預(yù)計(jì)2023年6月交房；四期是商業(yè)；五期花熙里占地約77畝，在售13-14層小高層，有一梯兩戶(hù)和兩梯兩戶(hù)，面積段也和三期差不多，單價(jià)便宜些，10000-12000之間，特價(jià)房9600多一平，預(yù)計(jì)2024年5月交房。

項(xiàng)目除了安置房還有幾塊商品房用地待開(kāi)發(fā)，短期應(yīng)該不會(huì)動(dòng)。
周邊隨著碧桂園天瀾和之前融創(chuàng)大河宸院。建業(yè)運(yùn)河上院的交付也逐漸成熟起來(lái)，和昌一期經(jīng)過(guò)整改后，看著也還行。

只是整個(gè)片區(qū)還都位于四環(huán)外，接近北五環(huán)，想要大的翻身只能依靠黃河戰(zhàn)略。眼下經(jīng)濟(jì)這么緊張，怎么投入大手筆？所以，挺難的。(展開(kāi)全部)

和昌水岸花城是鄭州惠濟(jì)區(qū)的千畝大盤(pán)，可以說(shuō)是一個(gè)扎根區(qū)域、深耕區(qū)域的開(kāi)發(fā)商。

第一：從地塊來(lái)看，和昌水岸花城的地塊指標(biāo)挺好，地塊方方正正，按理來(lái)說(shuō)室可以好好做產(chǎn)品，容積率很低才1.99，

第二：從戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)看，這么低的容積率戶(hù)型做得一般，得房率還不到80%。去樣板間看的時(shí)間覺(jué)得狹小壓抑，北側(cè)的小臥室太小了，利用率不高，中間也有浪費(fèi)面積；

第三：從開(kāi)發(fā)商品質(zhì)來(lái)看，和昌集團(tuán)在鄭州算是中等開(kāi)發(fā)商，知名度和市民友好度不高，但也算中規(guī)中矩，以往開(kāi)發(fā)樓盤(pán)沒(méi)有出現(xiàn)爛尾情況

第四：從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，在黃河大戰(zhàn)略+花博會(huì)的大背景下，配套一定會(huì)落地的。這對(duì)這個(gè)項(xiàng)目一定是利好。高層10200多，疊拼14000多的價(jià)格確實(shí)不高。無(wú)論自住還是投資，都不算是好選擇。但放眼鄭州，像這樣的價(jià)格，也沒(méi)有更好的選擇了。

總結(jié)：結(jié)合區(qū)域價(jià)值，開(kāi)發(fā)商品質(zhì)和價(jià)格定位以及樓盤(pán)定位。這個(gè)價(jià)格在整個(gè)鄭州還是相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力的，如有購(gòu)房需求，可以納入購(gòu)房選擇的范圍(展開(kāi)全部)

和昌水岸花城跟和昌優(yōu)地兩個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)合城市展廳都在金水北，但是水岸花城實(shí)際是在惠濟(jì)非常靠北的位置，現(xiàn)在宣傳的是95㎡首付9萬(wàn)起，月供僅需3800，主打低單價(jià)、低總價(jià)、低首付、低月供。
水岸花城也算是惠濟(jì)區(qū)少有的千畝大盤(pán)，總占地面積約978畝，共分為七期開(kāi)發(fā)，但存在感一直很低，就一期交房的效果來(lái)說(shuō)，罵聲一片，現(xiàn)在主推的三期跟五期，都是準(zhǔn)現(xiàn)房，明年交房。
惠濟(jì)靠西北一共就三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是正商家河寬境，也就是正商家和家的后續(xù)地塊，現(xiàn)在還是待售，另一個(gè)就是融創(chuàng)運(yùn)河源。正商跟融創(chuàng)目前主推的都在大運(yùn)河南，除此之外，正商還有地鐵2號(hào)線加持，和昌的地段位置遠(yuǎn)不如正商家河寬境跟融創(chuàng)運(yùn)河源，再加上這倆項(xiàng)目好歹也都在四環(huán)內(nèi)，而和昌在四環(huán)外，配套方面也都比較匱乏；另一方面，融創(chuàng)的產(chǎn)品力要比和昌強(qiáng)很多，建筑造型外立面品質(zhì)感不錯(cuò)，水岸花城的戶(hù)型設(shè)計(jì)的很差，95㎡只有一個(gè)臥室朝南已經(jīng)很難以接受了，水岸花城連136㎡3+1戶(hù)型都是只有臥室朝南，更融創(chuàng)運(yùn)河源的甲板式陽(yáng)臺(tái)差太遠(yuǎn)了。
對(duì)比下來(lái)，和昌水岸花城的劣勢(shì)就很明顯了，產(chǎn)品力方面不如融創(chuàng)，位置地段既不如融創(chuàng)，也比不過(guò)正商，給人的感覺(jué)太剛需了。但是對(duì)剛需而言，買(mǎi)到北四環(huán)外，后期上班通勤時(shí)間太長(zhǎng)了，沒(méi)有地鐵也不方便，買(mǎi)這邊大可不必。(展開(kāi)全部)