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華僑城所到之處，環(huán)境格調和周邊拉開的差距非常明顯，二七華僑城如此，中原華僑城也是一樣，售樓部展示中心比二期華僑城更高大上，中原西路的生態(tài)廊道景觀為華僑城自行出資建設，很圈路人好感。目前在售的高層均價11500，洋房均價13000，1#地的高低配設計相比金地的純高層布局略顯失色，不過2#地規(guī)劃純高層，也能扳回一局。

周邊現(xiàn)有的各項配套都不算好，還是依賴規(guī)劃，一期地塊距離地鐵10號線須水站不到1000米，步行時間15分鐘左右，周邊主干道有中原西路，杭州路，西四環(huán)，交通便利，但是外部醫(yī)療和商業(yè)配套都很欠缺，文旅商業(yè)和日常娛樂休閑的商業(yè)綜合體還是有差異的。不過教育配套不差，已經簽約了中原區(qū)第五實驗幼兒園，鄭州龍湖一中已開工。

自身規(guī)劃的配套還有大型文旅公園、文旅商業(yè)歡樂海岸、五星酒店、雙子塔、多座5A級寫字樓、須水河濱水綠地，此外還有4座遺址公園。只是配套完全是在給他人做嫁衣，文旅和商業(yè)配套都集中在中原西路以南，歡樂海岸直接利好金地西湖春曉，最南側的歡樂谷臨近西悅城在售的10號院，自己在售的一期地塊卻位于中原西路路北，且處于整個項目的西北角，目前西北側有鐵路線、國際汽車城，東側為公交駕校，氛圍并不算特別好。(展開全部)

目前在售的新地塊6號地基礎指標非常一般，地塊面積較小且并不方正，占地面積17984.13㎡，約26.98畝，容積率3.59，貼著容積率上限，只規(guī)劃了3棟住宅，1、2#樓為三梯五戶設計，3#樓為兩單元兩梯四戶設計，樓棟朝向并不是正南正北，采光受樓梯大面寬因素影響不會太好。

不過相比一期地塊，6號地內部配套一所6班制幼兒園，中間有22號地塊遮擋，鄭西客運專線噪聲影響會相對較弱，且地塊東側就是簽約的創(chuàng)新街小學、北側規(guī)劃有一所中學，距離北邊的南水北調運河相對更近，相對來說外部的居住氛圍要更好，但由于地塊面積小，社區(qū)景觀相比一期地塊也有所限制。

目前二期整體的均價已經達到了14000元/㎡，要知道首開時的均價也不過11500左右，如果說距離高鐵線路就能達到2500的價差也不現(xiàn)實，管南被九鼎公館憑一己之力拉高了均價，九鼎公館17000，康橋未來公元14000好像也沒什么不妥。對比同緯度的盛潤運河城和泰宏建業(yè)國際城，最起碼都有在建的地鐵口，高層均價分別是13500和13800，并且泰宏有前期社區(qū)的成熟居住氛圍，盛潤有洋房配置居住客群不算差，未來公元的開發(fā)周期還太長，對剛需來說不如更接地氣的二七樓盤。(展開全部)

西悅城目前在售的8期10號院地塊處于整個項目的最西角，一是地塊不夠規(guī)整，二是西側規(guī)劃有公交首末站，位于高架橋上下口有利有弊，交通便利的同時噪聲污染嚴重，不過地塊臨近地鐵6號線金馬路站，北側臨近中原華僑城的各項規(guī)劃配套，利好價值點挺多，而且相比華僑城和金地的售價，西悅城也是底部天花板了。

目前地塊除了4號樓未推出，剩余樓棟都已推出在售，戶型規(guī)劃只有88和110平米兩個面積段，正常樓層成交一口價均價11500，頂樓一樓和其他樓層數(shù)不好的房源均價10000-11000，可以首付分期，不過規(guī)劃比華僑城稍弱。華僑城簽約有鄭州龍湖一中和中原區(qū)第五實驗幼兒園，二七華僑城簽約的幸福路小學和鄭州四中學校也都不差，匯泉則是宣傳規(guī)劃有中原區(qū)互助路小學分校，不過分校模式還需要后期觀察。

生活配套上，匯泉內部規(guī)劃有約6萬方shopping mall，B1樓規(guī)劃17800平米超市，1樓規(guī)劃時尚零售，2樓規(guī)劃快時尚主力店等，3樓定位休閑餐飲，4樓定位休閑健身，華僑城則是規(guī)劃有大型文旅公園、文旅商業(yè)，參照二七華僑城，現(xiàn)有落地的僅有公園，商業(yè)發(fā)展還需要很長一段周期，相比之下匯泉的商業(yè)綜合體落地難度更小，但規(guī)模也太過于接地氣，匯泉前期社區(qū)的底商也基本成熟，后期生活購物不成問題。(展開全部)

文科萬科、理科金地、工科中海、科技金茂。金地能夠拿下華僑城差點到嘴的地塊，內功修煉的不算差。金地的位置比中原華僑城的首期地塊更好，項目位于中原路南，臨近華僑城在路南的各種配套設施—歡樂海岸、須水河生態(tài)公園、海洋館等，未來居住氛圍不會太差。

目前華僑城在售的均價在11400左右，金地的價格區(qū)間也在11000-12000，兩個項目并沒有拉開很大的價格差，再加上配套共享，主要還是看產品。金地在二七的漾時代就喜歡搞一套全齡化的社區(qū)配套，在中原新區(qū)的規(guī)劃更高端，一套微氣候決策系統(tǒng)，接地氣地說就是對社區(qū)每個場地的規(guī)劃設計都是經過了科學的研究決策，景觀也包含了多重植物主題，虛的太多，不過看售樓部的實景展示，包括兒童樂園的場地細節(jié)上很能體現(xiàn)人文主義，這點是個不錯的加分項。

金地的戶型規(guī)劃有94、112、122平米三房，戶型設計上沒有拖后腿，反倒有亮點，112平米橫廳設計加聯(lián)通式大陽臺，南北雙陽臺的設計通透性極佳，主臥步入式衣帽間，U型廚房設計，比94平米戶型的空間利用好更為極致。

目前在售東側的3號樓和5號樓，2020年11月21號推出5號樓、12月4號推出3號樓，兩棟樓共計282套房源，到現(xiàn)在4個多月的時間，房源可選性還是很多，預計6月才會加推西邊的1、2號樓，客戶量還是上不來，一旁的華僑城也沒好到哪兒去，高大上的售樓部里面只有寥寥兩組客戶。(展開全部)

目前高層只剩余次頂層和低樓層房源，戶型規(guī)劃有75-88-127平米，成交價格在13500/平米左右。洋房共計規(guī)劃6棟，其中1、2、5、6#樓已退出，7#樓認籌排號中。洋房的規(guī)劃在二七區(qū)，甚至放眼全鄭州都是比較獨特的——規(guī)劃6層洋房，一二層為疊墅設計，贈送南北雙花園，面積在60平米左右，兩層地下室面積在200平米左右，戶型建面約140平米，成交價2.4w；3-6層規(guī)劃為退臺洋房，贈送的露臺面積隨著層數(shù)升高不斷減少。頂層規(guī)劃有閣樓，贈送面積比普通標準層戶型更多。

盛潤的位置在二七不算差，地鐵7號線地鐵口，到售樓部的距離200米左右，距離一期地塊不到800米；南環(huán)公園目前已對外開放，有水景規(guī)劃觀感很好；雙子塔地塊雖然流拍，但綠地中心的寫字樓也有不少小型企業(yè)入駐；盛潤自身規(guī)劃的商業(yè)配套中，公寓和綠都進行合作，商場體量較大，并沒有開始開發(fā)，奧馬和園已經交房，目前也是僅僅在售公寓，商場還沒有確切的落地時間。放眼二七新區(qū)，已經成熟的商場幾乎也為0。四環(huán)外的鑫苑二七鑫中心，定位中低端，泰宏倒是有和丹尼斯合作，不過均價已經穩(wěn)定在14000左右。不過高鐵線對泰宏和盛潤來說都是硬傷，泰宏九期是南側緊鄰鐵路線，盛潤則是北側臨近，噪音和粉塵讓居住舒適度大打折扣。(展開全部)

二七剛改、改善的最后選擇。鑫苑府所剩房源不多，以大面積戶型為主；盛潤運河城的改善產品時洋房和疊墅，綠城柳岸曉風的二期雖然臨近地鐵口，但是規(guī)劃為純高層設計，主打剛需，至于四環(huán)外的昌建、旭輝、金地，地段上的優(yōu)勢并不明顯。
德潤的地，地塊距離南三環(huán)不到兩百米，距離地鐵7號線漓江路站600米左右，西邊是鄭飛集團，北邊是職工住宅樓，東邊是家居商城，周邊并沒有太多人氣。除了小區(qū)內部配套幼兒園之外，南部規(guī)劃有有中小學，預計在二期高層入市之前敲定合作學校。教育配套這塊，綠城相比鑫苑府是矮了一截的。不過二期的高層緊鄰地鐵口，后期確定好合作學校后，加上交通優(yōu)勢，對剛需來說也是個不錯的選擇。
綠城代建，學的形是有的，規(guī)劃的主大門氣派十足，接近30米寬，車庫入口在進大門后分布在左右兩側，進門后設置有日式枯山水造景，還有挑高5.4米的會客大堂，社區(qū)內部夜光跑道、萌寵樂園、兒童娛樂場地，目前主要在售的11#樓與前樓樓間距達到32米左右，完全不用考慮采光問題。
目前項目在售戶型比首開時增加了109的小面積戶型，109的戶型均價15500，117的邊戶均價16500，117的中間戶均價14600，僅剩余1棟9層樓王未推出，其余樓棟所剩房源不多。(展開全部)

永威城六期在售的房源不多了。88平米戶型只剩余四樓一下和頂樓有少量房源，成交均價15800元/平米，大面積戶型有116-128-145平米，成交均價15600-15700元/平米。對于融創(chuàng)城的精裝修15500的價格，置業(yè)顧問的說辭還是以品牌來進行打壓。但不提永威城五期的交房情況如何，單論融創(chuàng)近期交房的御湖宸院，不見得就比永威差到哪里去。

更不提永威城的學校，小學已建成，中學明年7月建成，名校變村小落差還是太大；商業(yè)上置業(yè)顧問宣傳的是和永威木色同等量級的商業(yè)綜合體，并沒有提及是否為奧特萊斯，預計交房前后就可以建成并投入運營，實地建成運營情況還都有待觀察。六期唯一稱得上比融創(chuàng)好的大概就是更臨近公交站臺，后期公共出行便利，不過兩個樓盤都超出了地鐵適宜的步行距離，對剛需來說并不友好。

類似區(qū)位的九鼎公館因為有地鐵4號線的加持，TOD概念+振興不錯的質量口碑，均價突破17000，相比之下永威城的價格沒有太大變動，融創(chuàng)城借著新地塊和永威城6期隔河相望、遠離鄭西鐵路客運專線、帶裝修又實現(xiàn)了從11800到15500的飛躍，而支持永威城漲起來的，除了光環(huán)黯淡的開發(fā)商口碑，再無更大的利好。(展開全部)

九鼎公館目前在售的房源不多，以5號樓為例，只剩余4樓以下房源和頂樓，均價在16300-16500元/平米。剩余未推出的3號樓，預計要超越一萬七的價格，要知道濱河精裝修的高層也不過17000上下，兩個區(qū)域的規(guī)劃和環(huán)境完全不在一個量級，難道僅僅就靠著一個：地鐵一響，黃金萬兩？

九鼎公館三號院到會展中心，乘坐地鐵4號線，不過7站；
瀚宇天悅城到會展中心，乘坐地鐵4號線，13站距離。

但兩者的區(qū)位根本沒有可比性。金水北，臨近北龍湖，花園路商圈，金水區(qū)作為主城區(qū)，居住氛圍和各項生活配套都很成熟，雖然免不了老破小堵，但也和臟亂差掛不上鉤；反觀管南，代表性商業(yè)沒有，利好規(guī)劃沒有，居住氛圍也算不上好，臨近機場和東區(qū)算是唯一的強項了。
再說區(qū)位相似的濱河，片區(qū)規(guī)劃和實地觀感也要比公館好上許多。

但公館的確有實力漲價，作為本土開發(fā)商，振興的質量是很不錯的，只是宣導上不如永威康橋一等，地鐵商業(yè)后期如果可以順利落地，大盤規(guī)劃+商業(yè)+地鐵+河景公園，小區(qū)域范圍內的居住氛圍也算不錯。金水北的瀚宇天悅城二期已經漲到19000左右，融創(chuàng)城加了精裝修也變成了均價15500，兩極分化，九鼎公館無疑是站在火的那一邊。(展開全部)

高層精裝修，均價15600-16800，但看價格沒啥問題，但如果只是為了圖便宜，完全沒必要，項目的缺點太多，不算致命，但在神仙打架的濱河毫無存在感。

首先是地段，項目距離地鐵3號線二期不算近，綠城、金輝、電建已經搶占了先機，規(guī)劃的學校也沒有特別鄰近的，濱河二小利好信保和青風公園二期，濱河三小利好電建和金輝，濱河四小臨近華發(fā)，經開外國語旁邊是中海、融僑。前期一直宣傳的臨近荷湖，也因為規(guī)劃變更為濕地惹了一身騷。

其次是開發(fā)商，對金地這個開發(fā)商一直不看好，在鄭州做的項目也不少了，金地鉑悅、金地西湖春曉，金地正華漾時代，一個能打的都沒有。上周六流出的全款現(xiàn)金買金地濱河風華的照片，看完第一反應是想笑金地作死。履行反洗錢義務，開發(fā)商在售房、中介機構在二手房買賣經紀服務中，必須要求房屋交易當事人購房款以銀行轉賬的方式支付，且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶，通過預售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進行資金支付。不得不說金地這波蜜汁操作把開發(fā)商逼格都往下降了兩個檔次。

再說產品，地塊狹長，社區(qū)景觀、樓棟排布都受限制，更不提高低錯落的高層、小高層、洋房混搭穿插，看得人更是地鐵老人手機.jpg，為了做滿容積率，也真是耗盡心思了。這點也不能過分苛求開發(fā)商，畢竟樓面價10814元/平米，還是利潤為王。至于產品質量，高層帶裝修最高16800，比樓面價只高了6000元/平米，成本和售價卡的死死的，中間的利潤會從哪兒來呢。(展開全部)

工作日到濱河看盤一天，綠城、中海的來訪客戶是最多的，洽談區(qū)基本滿座，比較冷清的反而是金輝華發(fā)等。綠城的品牌效應還是夠強大。作為綠城在鄭州的第四個純正血統(tǒng)的項目，從拿地，到品牌發(fā)布會，再到首開，到熱賣，從不缺關注度和話題。
如果說綠城在北龍湖的湖畔云廬，是二流的地段，一流的產品，那么明月濱河就是一流的地段，一流的產品。項目距離地鐵3號線二期站點500米左右，東側臨近主干道明理南路，距離荷湖濕地公園也只是一個路口。
產品的規(guī)劃相比代建項目要更為精細化，地塊相比金地濱河風華和青風公園一期也更為方正，不過也不算突出的優(yōu)勢，畢竟新入市的中交濱河春曉和華發(fā)峰景灣，以及在售的金輝、青風公園二期等也都是地塊方正且面積較大，便于內部景觀規(guī)劃。地塊容積率1.99，建筑密度16.5%，綠地率42%以上，小區(qū)內部規(guī)劃22棟16-17F純小高層設計，保證居住圈層純粹性，其中4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#為兩梯兩戶，三房兩衛(wèi)、7#、8#、11#、14#、15#、18#為兩梯兩戶，四房兩衛(wèi)，面積段103-142㎡，定位不算純改善，不過每個戶型都有可圈可點的地方，115的三房做到了餐廳和客廳純南北通透，128㎡的大寬廳設計，采光和空間感都非常不錯，143㎡四房則做到了大開間朝南，四個臥室中有三個臥室朝南，居住舒適感高。(展開全部)