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金輝真的是一個(gè)很沒(méi)有存在感的閩系房企。同為閩系，融信的時(shí)光之城和奧體世紀(jì)都有各自的主打價(jià)值點(diǎn)，金輝卻沒(méi)有在市場(chǎng)上激起多大的水花。

在濱河的金輝濱河云著，南側(cè)是電建瀧悅?cè)A庭，北側(cè)是綠城明月濱河，就連東側(cè)一路之隔的青風(fēng)公園也有點(diǎn)除霾buff加持下的熱度。
在雙湖科技城也是一樣，南側(cè)的正商照舊是高性?xún)r(jià)比的代言人，美的則是繼續(xù)打造智慧房產(chǎn)的IP，相比之下金輝的部分精裝修品牌還選擇了競(jìng)品美的，無(wú)力吐槽。

周六加推的13#樓，鄭州樓市去化數(shù)據(jù)顯示，共計(jì)推出162套89㎡三房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化40套，均價(jià)11700元/㎡。由于正商的高層最小面積是94㎡，無(wú)飄窗面積贈(zèng)送，只對(duì)比面積段相同的翰悅府89㎡戶(hù)型，美的傳統(tǒng)的三開(kāi)間朝南，三段式分離，入戶(hù)玄關(guān)設(shè)置也符合動(dòng)線(xiàn)，相比之下金輝只做到了2.5開(kāi)間朝南，戶(hù)型上沒(méi)有什么大的優(yōu)勢(shì)。

再加上社區(qū)內(nèi)部沒(méi)有配套底商和幼兒園，對(duì)定位改善的社區(qū)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是定位純粹，但在雙湖科技城，基礎(chǔ)配置對(duì)剛需客戶(hù)不算友好。規(guī)劃的地鐵9號(hào)線(xiàn)也是，金輝是距離地鐵規(guī)劃站點(diǎn)最遠(yuǎn)的。

去售樓部的時(shí)候剛好趕上貝殼經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)，沒(méi)有人氣就上分銷(xiāo)已經(jīng)是通用辦法了，但金輝的營(yíng)銷(xiāo)水準(zhǔn)如果繼續(xù)止步不前，接下來(lái)在鄭州的路不算好走。(展開(kāi)全部)

結(jié)合美的新聞鏈接（https://m.hexun.com/house/2020-12-02/202539866.html）來(lái)看美的翰悅府的社區(qū)打造，把它的智能配套和小米的系列拿來(lái)對(duì)比有點(diǎn)太過(guò)片面。美的置業(yè)產(chǎn)品力的核心標(biāo)簽是“5M智慧健康社區(qū)”。早在2015年公司就確立“智慧地產(chǎn)”戰(zhàn)略，2020年落地首個(gè)“AI智慧社區(qū)”，再看康橋未來(lái)公元的營(yíng)銷(xiāo)就也有意往未來(lái)智能家居方向走，未來(lái)的房子一定是更能和科技進(jìn)行聯(lián)動(dòng)的。

除了家居智能設(shè)施，整個(gè)社區(qū)對(duì)科技的運(yùn)用也是在雙湖科技城獨(dú)一份兒，比如利用人臉識(shí)別進(jìn)行社區(qū)安防、防高空拋物攝像頭、電子巡更系統(tǒng)等，通過(guò)物業(yè)APP實(shí)現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的智能化管理。這也就注定了美的翰悅府的智慧社區(qū)體系打造并不是像小米智能產(chǎn)品的簡(jiǎn)單堆砌。

以粵港澳大灣區(qū)為核心的新秀房企先后入場(chǎng)鄭州，越秀進(jìn)入南龍湖，奧園駐扎新鄭、楊金，華發(fā)進(jìn)入濱河，美的則選擇了雙湖科技城，在鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，景觀(guān)示范區(qū)給人帶來(lái)的體驗(yàn)還是不錯(cuò)的，實(shí)體樣板間就在2#樓三層，可以實(shí)地感受一下交付房屋的具體質(zhì)量。

只是對(duì)比工地進(jìn)度，正商已經(jīng)封頂，金輝也比美的高出一大截，置業(yè)顧問(wèn)的解釋是前幾個(gè)月由于工程設(shè)計(jì)原因停工了幾個(gè)月，目前工地是處于正常在建狀態(tài)，盡可能不延誤交房時(shí)間。首批房源是2022年12月底交付，第二批則是2023年6月底交付。(展開(kāi)全部)

案名蹭熱度的不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)，中海萬(wàn)錦熙岸，保利和光嶼湖（案名待定）都是蹭著臨近天健湖的利好，湖西學(xué)府就有點(diǎn)過(guò)分貼金了。項(xiàng)目東側(cè)是華潤(rùn)悅景灣高層，北側(cè)是金輝優(yōu)步花園，東北角是美的翰悅府，西側(cè)是崗崔村安置房?jī)|科新城，再往南就略顯荒涼，地塊尚且處于待開(kāi)發(fā)階段，丟在一堆競(jìng)品中，正商不管是品牌力還是位置都不夠出色。

雙湖科技城目前為止沒(méi)有純粹的低密洋房，正商湖西學(xué)府容積率2.49，金輝容積率2.49，龍湖綜合容積率2.49，都是利潤(rùn)最大化的高低配設(shè)計(jì)，稍微可以期待一下保利，容積率2.0，沒(méi)做純洋房社區(qū)有點(diǎn)可惜，不難理解時(shí)光之城洋房最高去化能達(dá)到一個(gè)月近200套，產(chǎn)品差異化和營(yíng)銷(xiāo)手段都深入人心。

正商的洋房為8層2單元/3單元一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型面積為118㎡，規(guī)劃少量105㎡戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)迎合自身定位和產(chǎn)品需求，正商的一貫水準(zhǔn)也就這樣，雖然是精裝修交付，品牌只是說(shuō)得過(guò)去，洋房比高層的中央空調(diào)交付水準(zhǔn)更完善，室外主機(jī)、室內(nèi)風(fēng)盤(pán)、管線(xiàn)安裝到位；槽點(diǎn)還是封閉陽(yáng)臺(tái)和無(wú)飄窗贈(zèng)送面積。

新入市的龍湖主力戶(hù)型面積有116㎡和143㎡，116㎡推出30套，去化20套；143㎡推出90套，去化30套；從推貨量和去化率上來(lái)看，龍湖對(duì)大戶(hù)型的預(yù)期還是過(guò)于樂(lè)觀(guān)。(展開(kāi)全部)

中海的項(xiàng)目位置都不差，惠濟(jì)的湖濱世家，北龍湖的云鼎湖居，都是故事。萬(wàn)錦熙岸又是個(gè)一線(xiàn)觀(guān)湖樓盤(pán)，從龍湖天境一路向南，就能看到中海的準(zhǔn)現(xiàn)房，外立面已經(jīng)成型，不得不吐槽一句不太美觀(guān)。

項(xiàng)目南側(cè)就是濱水公園，緊鄰占地9000畝的天健湖公園，東側(cè)是在建的杜砦遺址公園，規(guī)劃的鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬小學(xué)就在東北側(cè)，此外距離規(guī)劃的鄭州中心醫(yī)院高新區(qū)分院1.2km，近而不臨。不過(guò)距離目前在建的地鐵8號(hào)線(xiàn)不算近，終點(diǎn)站天健湖站距離項(xiàng)目2.4Km，輕工業(yè)學(xué)院2.5Km，距離規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線(xiàn)也有一定距離，保利和龍湖會(huì)更近些。

項(xiàng)目目前僅剩最后一棟6層洋房，戶(hù)型建面約144㎡，精裝修交付，中海第五代精品家，和湖濱世家同樣的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)比雙湖科技城目前主要在售項(xiàng)目，華潤(rùn)悅景灣和美的翰悅府不算直接競(jìng)品，兩者都是規(guī)劃的高層產(chǎn)品，金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府也是打造的高層+洋房的高低配。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不屬于雙湖科技城的融信朗悅時(shí)光之城也有兩個(gè)特色，一個(gè)是距離地鐵8號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站較近，9#地花溪墅地塊距離地鐵口不到900米；其次就是層層退臺(tái)，戶(hù)戶(hù)都規(guī)劃有空中花園或露臺(tái)。

相比之下，中海門(mén)口的綠植坡地和天健湖水景是一大亮點(diǎn)，只是目前230萬(wàn)/套起步的價(jià)格，均價(jià)接近16000，即便去掉精裝修帶來(lái)的溢價(jià)，相比龍湖的洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)13500-14500、正商湖西學(xué)府洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)13500，也還是有點(diǎn)小貴的。(展開(kāi)全部)

兩個(gè)地塊之間的市政綠地真的是個(gè)加分項(xiàng)，6000㎡的占地面積，在濱河真是錦上添花。雖然說(shuō)后期是對(duì)外開(kāi)放的，但是兩個(gè)地塊中間設(shè)置小門(mén)方便業(yè)主通行，也跟后花園差不多了。

和華發(fā)首開(kāi)推出最接地氣的高層不同，中交首開(kāi)推出的樓棟是1棟17層小高層和1棟23層高層，戶(hù)型面積有89㎡小三房和114㎡大三房，89㎡戶(hù)型均價(jià)16000-16500，114㎡戶(hù)型均價(jià)16500-17500，大面積單價(jià)更高，去化率反而更好；而華發(fā)則相反，首開(kāi)推出的89㎡小三房均價(jià)15500-16000明顯更吃香，118㎡大戶(hù)型和中交均價(jià)持平，去化套數(shù)不足20套，從首開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，濱河春曉明顯更吸引改善客戶(hù)。

不得不承認(rèn)中交這手推售節(jié)奏是很不錯(cuò)的，如果目前的價(jià)格體系需要調(diào)整，可以在后期推出的高層產(chǎn)品上留足后路，進(jìn)退有余，而華發(fā)則是一上來(lái)就把自己的底牌露出來(lái)了，如今也只能靠每周末推出幾套特價(jià)房來(lái)碰碰運(yùn)氣。

中交的89㎡戶(hù)型好在做到了三段式分離，然而這樣也占用了廚房和北向臥室的面積，有利有弊；114㎡戶(hù)型相比華發(fā)118㎡戶(hù)型，亮點(diǎn)是入戶(hù)玄關(guān)更有私密性。精裝修標(biāo)準(zhǔn)上中交是和智能化家居掛鉤，華發(fā)則更多地體現(xiàn)在小細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上。(展開(kāi)全部)

龍湖這速度是真的快，同樣6月拿地的保利現(xiàn)在售樓部還沒(méi)建好，龍湖預(yù)計(jì)明天就首開(kāi)了。預(yù)計(jì)首開(kāi)高層14#、洋房9#、10#，高層為兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)型建面約99-115㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)9800-11000；洋房為一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)型建面約116-143㎡，標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)計(jì)均價(jià)13500-14500，首層預(yù)計(jì)均價(jià)23000-24000，躍層的預(yù)計(jì)均價(jià)在18000-19000，均為毛坯交付。

龍湖的景觀(guān)設(shè)計(jì)一向不錯(cuò)，營(yíng)銷(xiāo)中心展示區(qū)不像景粼玖序受制于面積過(guò)小，大面積水景一下就和金輝美的拉開(kāi)了差距，約102畝大地塊，容積率1.8，12棟洋房、3棟高層、3棟公寓，產(chǎn)品類(lèi)型還是有些混亂，不過(guò)戶(hù)型設(shè)計(jì)上都很不錯(cuò)，高層99㎡和115㎡戶(hù)型都是三開(kāi)間朝南，115㎡雙衛(wèi)都做到了三段式分離，洋房戶(hù)型則是四開(kāi)間朝南，橫廳設(shè)計(jì)，得房率在82%-86%。高層預(yù)計(jì)交房時(shí)間23年6月底，洋房則是同年12月底。

不過(guò)就目前龍湖的位置來(lái)說(shuō)不算太好，華潤(rùn)金輝美的正商可以報(bào)團(tuán)取暖，龍湖邊上的路網(wǎng)還不算暢通，目前周邊地塊都還處在規(guī)劃階段，中海萬(wàn)錦熙岸和保利儲(chǔ)備地塊則有天健湖公園生態(tài)資源，距離科學(xué)大道也更近。目前中海萬(wàn)錦熙岸準(zhǔn)現(xiàn)房洋房在售，均價(jià)達(dá)到了16000左右，龍湖這波先一步比保利搶占客戶(hù)，宣傳是籌貨比達(dá)到了2：1，且看首開(kāi)去化效果如何。(展開(kāi)全部)

華發(fā)帶著珠海龍頭老大的光芒，在濱河這個(gè)群星閃耀的地方絲毫沒(méi)有光環(huán)buff加持，在濱河，如果以品牌為主要價(jià)值點(diǎn)，在購(gòu)房者心里掀不起多大波瀾，畢竟電建，中交，綠城，中海，等等等等，個(gè)個(gè)實(shí)力都差不到哪里去。首開(kāi)的兩棟高層均價(jià)15500-16500元/㎡，精裝修交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)商著力要渲染的品牌力格格不入，不算拿出了十足的誠(chéng)意。但細(xì)節(jié)上的各種設(shè)計(jì)很打動(dòng)人，U型廚房設(shè)計(jì)，入戶(hù)感應(yīng)燈，走廊感應(yīng)小夜燈，門(mén)廳柜的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間帶地暖，防霧衛(wèi)浴鏡，90度外開(kāi)窗戶(hù)……

這些細(xì)節(jié)很自然就讓人忽略了各種戶(hù)型設(shè)計(jì)上的缺點(diǎn)——89㎡戶(hù)型玄關(guān)柜設(shè)置并不符合動(dòng)線(xiàn)，北向的書(shū)房面積較小，后期入住居住感不好，105㎡為邊戶(hù)，戶(hù)型較為狹長(zhǎng)；不過(guò)118㎡邊戶(hù)戶(hù)型三開(kāi)間朝南，大陽(yáng)臺(tái)連通客廳次臥，客廳餐廳一體純南北通透，兩個(gè)衛(wèi)生間都做到了三段式分離，是個(gè)不錯(cuò)的亮點(diǎn)。

泯然欲眾人的還有華發(fā)的位置，濱河的鄙視鏈多種多樣，荷湖北的看不上荷湖南的，明理南路上的看不上華夏大道旁的，地鐵口的看不上離地鐵遠(yuǎn)的，環(huán)境好的看不上臨醫(yī)院臨安置小區(qū)的，相比同樣入市的中交，華發(fā)的位置也真的說(shuō)不上好，距離地鐵3號(hào)線(xiàn)二期南曹站1公里左右，又臨近瑞祥小區(qū)，首開(kāi)去化效果就能看出價(jià)格并沒(méi)有太大吸引力，濱河的價(jià)格泡沫還是需要再撇撇干凈。(展開(kāi)全部)

在濱河的項(xiàng)目都要加上濱河倆字，金輝濱河云著，金地濱河風(fēng)華，中交濱河春曉，綠城明月濱河，要論意境還是綠城略勝一籌。出征綠城屈指可數(shù)，綠城代建項(xiàng)目在鄭州是遍地開(kāi)花，城開(kāi)綠園、綠城柳岸曉風(fēng)、綠城怡商玉園、國(guó)龍綠城怡園、藍(lán)城桃花源、藍(lán)城桃源春曉、天倫綠城桂語(yǔ)蘭庭等。而明月濱河作為純正綠城，產(chǎn)品的規(guī)劃更精細(xì)化，地塊相比濱河風(fēng)華和青風(fēng)公園一期就更為方正，不過(guò)也不算突出的優(yōu)勢(shì)，畢竟今年入市的中交和華發(fā)，以及在售的金輝、青風(fēng)公園二期等也都是地塊方正且面積較大，便于內(nèi)部景觀(guān)規(guī)劃；容積率1.99，建筑密度16.5%，綠地率42%以上；項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃22棟16-17F純小高層設(shè)計(jì)，保證居住圈層純粹性，其中4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#為兩梯兩戶(hù)，三房?jī)尚l(wèi)、7#、8#、11#、14#、15#、18#為兩梯兩戶(hù)，四房?jī)尚l(wèi)，面積段103-142㎡，定位不算純改善，不過(guò)每個(gè)戶(hù)型都有可圈可點(diǎn)的地方，115的三房做到了餐廳和客廳純南北通透，128㎡的大寬廳設(shè)計(jì)，采光和空間感都非常不錯(cuò)，143㎡四房則做到了大開(kāi)間朝南，四個(gè)臥室中有三個(gè)臥室朝南，居住舒適感高。不過(guò)價(jià)格當(dāng)然不算便宜，今天趕著周年慶做活動(dòng)推出了幾套特價(jià)房，仙女只喝露水會(huì)餓死的。(展開(kāi)全部)

奧馬廣場(chǎng)能成為二七新區(qū)商業(yè)扛把子嗎？開(kāi)發(fā)商鄭州奧馬置業(yè)來(lái)頭也不算小，鄭州市財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司疑似實(shí)際控制人，有此背書(shū)，商業(yè)后期發(fā)展大概率不會(huì)太差。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積47275.25㎡，約合71畝，總建筑面積267985.54㎡，包含建面約6.5萬(wàn)方商業(yè)及12萬(wàn)方服務(wù)型公寓，容積率4.15，綠地率30%，建筑密度38.57%。目前29.9-46㎡平層公寓在售，均價(jià)6600元/㎡起；項(xiàng)目采用康橋物業(yè)是一大亮點(diǎn)，公寓物業(yè)費(fèi)為3.8元/月/平方米，商業(yè)則為6.95元。

不過(guò)作為商業(yè)產(chǎn)品，奧馬的地鐵配套不算友好，即便鼎盛大道打通，距離地鐵7號(hào)線(xiàn)南環(huán)公園站也要1.3公里左右，至于其他尚在規(guī)劃階段的地鐵暫且不提，不確定因素太多，更何況目前鼎盛大道尚未打通，交通出行更多依賴(lài)的是嵩山路、大學(xué)路、南四環(huán)和金海路，交通說(shuō)不上便捷。這也就注定了奧馬廣場(chǎng)后期的輻射范圍只能是周邊已交房入住的小區(qū)，比如融僑悅瀾庭，奧馬和園，亞新美好書(shū)苑，鑫苑名城，招商天地華府等，泰宏建業(yè)城自己也引進(jìn)了丹尼斯全日鮮，乘地鐵向北三站到二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大概率不會(huì)把奧馬的商業(yè)作為唯一曙光。

說(shuō)回到公寓產(chǎn)品，二七新區(qū)的公寓供應(yīng)量是過(guò)剩的，綠地濱湖國(guó)際城，綠都盛潤(rùn)云立方，融僑悅公園，亞新新公館，無(wú)非就是比拼一下地段、自身配套和價(jià)格，不過(guò)由于二七沒(méi)有引入什么產(chǎn)業(yè)，公寓產(chǎn)品其實(shí)并沒(méi)有定位特別合適的客群，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)買(mǎi)住宅是王道，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，二七從來(lái)不是產(chǎn)業(yè)和人才的最佳涌入地。(展開(kāi)全部)

自己作的妖，只能咬碎牙往肚子里咽。二期11月初入市，真實(shí)的去化信息不得而知，不過(guò)11月19日，項(xiàng)目上啟動(dòng)了分銷(xiāo)大會(huì)，經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)排山倒海撲面而來(lái)，真正有意向的來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)少之又少。畢竟二期相比一期，均價(jià)漲幅在1000元/㎡左右，忍不住想問(wèn)問(wèn)瀚宇，究竟是哪里來(lái)的自信？

瀚宇在鄭州開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不多，一個(gè)瀚宇天悅憑借龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校有了底氣，在滎陽(yáng)的瀚宇天悅灣千畝規(guī)劃，不過(guò)在各路神仙打架的滎陽(yáng)并沒(méi)有嶄露頭角，開(kāi)發(fā)商其實(shí)沒(méi)有太多口碑光環(huán)。

地段上，二期的位置相比一期的確更好，位于一期東側(cè)，更臨近東風(fēng)渠和文化路，生態(tài)環(huán)境相比周邊其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)更勝一籌，而二期宣傳的園林景觀(guān)如果能夠像營(yíng)銷(xiāo)中心展示一般，那么內(nèi)外的環(huán)境的確宜居。地鐵4號(hào)線(xiàn)豐慶路站直通一期社區(qū)，和二期也就一兩百米的距離，今年年底開(kāi)通，在建的地鐵7號(hào)線(xiàn)張家村站距離二期700米左右，計(jì)劃竣工日期為2023年12月31日。周邊的商業(yè)配套、教育配套目前都能自己自足，更何況天悅城內(nèi)部也規(guī)劃了龍門(mén)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校和商業(yè)，說(shuō)是錦上添花也不為過(guò)。

目前美盛一期收官，碧桂園天麓首期住宅也進(jìn)入尾聲階段，瀚宇二期的入市也算是給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打了個(gè)樣，是想瀚宇一樣高處不勝寒，還是像和昌一樣沒(méi)有賣(mài)不出去的房子只有賣(mài)不出去的價(jià)格，期待著金水北新的價(jià)格體系。(展開(kāi)全部)