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和華瑞紫銀華庭隔著高新人民檢察院，地段上比永威、華瑞稍微差了一絲，距離鄭州大學(xué)地鐵站D口800米左右，再加上同樣臨著科學(xué)大道，交通配套上也不算特別差。其他配套和永威、華瑞都沒(méi)太大區(qū)別，學(xué)校都需要交房后確定學(xué)區(qū)劃片范圍。

不過(guò)同樣作為住宅兼容商業(yè)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商也是有鄙視鏈的，保利文化廣場(chǎng) 大于 鄭報(bào)玉蘭先禾 大于 華瑞紫金嘉苑 大于 睿達(dá)廣場(chǎng)幸福里 大于 金蘭西景苑。金蘭西景苑作為準(zhǔn)現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為鄭州金航置業(yè)有限公司，背后依托的是河南金水電纜集團(tuán)，集團(tuán)始創(chuàng)于1983年，前身為鄭州市第二電纜廠，主要產(chǎn)品系列有電線、架空導(dǎo)線、電纜、電工等，下轄鄭州高新區(qū)、鄭州上街區(qū)、新鄉(xiāng)平原新區(qū)三個(gè)生產(chǎn)基地，總部位于新鄉(xiāng)。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都太一般，不過(guò)有實(shí)業(yè)做支撐，爛尾倒也不至于。只是小地塊上2棟住宅、3棟公寓，產(chǎn)品上還是有很多人不買賬，準(zhǔn)現(xiàn)房了還沒(méi)有清盤。

為了有存在感也是用了不少法子，項(xiàng)目先是由之前的公園世家更名為金蘭西景苑，并在2020年4月和正弘物業(yè)簽約，營(yíng)銷中心也在科學(xué)大道上露臉，目前主要在售建面約98-131㎡，均價(jià)13700-13800元/㎡，毛坯交付，兩棟住宅預(yù)計(jì)也將分別于今年的7月和12月分批交房，兩棟住宅中，3#樓前側(cè)沒(méi)有公寓樓遮擋，采光較好，5#樓則位于項(xiàng)目西北角，由于樓間距過(guò)小，采光一般。(展開(kāi)全部)

碧桂園鳳凰城一期差不多快要清盤了，目前主要在售的樓棟有1/6/7/8號(hào)樓，毛坯戶型小面積剩余不多，89平米的頂樓價(jià)格14000左右，115平米的中間戶，成交均價(jià)15000-16000左右,115平米的邊戶基本賣完；精裝修的小戶型則是均價(jià)16000起步。碧桂園的戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn)，都已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)化流程，在哪兒看售樓部和樣板間都一個(gè)樣，只能說(shuō)中規(guī)中矩吧。

目前項(xiàng)目比較火熱的活動(dòng)是臨湖戶型促銷，首期地塊中的1/2/3號(hào)樓東邊戶，230㎡做了四房三衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)臥室都做了套房設(shè)計(jì)，東陽(yáng)臺(tái)可以直接觀賞西流湖景觀，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)為生活陽(yáng)臺(tái)，南側(cè)陽(yáng)臺(tái)連通主臥，四個(gè)臥室中有三個(gè)全部朝南，配備陽(yáng)臺(tái)或飄窗，采光效果較好；同時(shí)U型廚房和餐廳客廳一體，空間開(kāi)闊。戶型設(shè)計(jì)沒(méi)問(wèn)題，景觀也沒(méi)問(wèn)題，年底清盤價(jià)20000左右，據(jù)說(shuō)年后會(huì)漲價(jià)到23000左右，僅供參考。

較為臨近西三環(huán)，地鐵1號(hào)線西流湖站，東側(cè)臨近西流湖公園及水景，同時(shí)還能享受常西湖規(guī)劃利好，同時(shí)簽約伊河路小學(xué)，項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)配套都算不錯(cuò)，不過(guò)學(xué)校不要抱太大期待，現(xiàn)在中原區(qū)的新盤，紛紛都簽約了伊河路小學(xué)，含金量都多高還要看后期的合作辦學(xué)性質(zhì)。只是除了95-115㎡這些對(duì)剛需、剛改稍微友好的戶型外，142-180-230㎡的戶型面積較大，只能說(shuō)碧桂園做剛需可以，距離改善還差了那么點(diǎn)意思。(展開(kāi)全部)

鄭州有多魔幻？李嘉誠(chéng)的地段論到這兒完全不頂用——
有的是項(xiàng)目差點(diǎn)爛尾，比如佳源名門橙邦、佳源名門翠園、佳田未來(lái)新城，
有的是開(kāi)發(fā)商品質(zhì)扶不上墻，泉舜上城，鑫苑國(guó)際新城，騰威城，鼎盛陽(yáng)光城，空有一個(gè)地段，當(dāng)項(xiàng)目?jī)H僅只剩下地段一個(gè)價(jià)值點(diǎn)的時(shí)候，還值得考慮嗎？

選擇保利的人大概都是奔著央企的名頭，以為這樣就不會(huì)踩雷，可從保利瓏熙、保利文化廣場(chǎng)一期的交房反響來(lái)看，保利也并不能給大家吃定心丸。連本土精細(xì)化為IP的永威康橋去年以來(lái)也伴隨著各種維權(quán)消息，不禁想質(zhì)問(wèn)開(kāi)發(fā)商，初心何在？或許米宅開(kāi)發(fā)商第一的觀點(diǎn)，更多的不是讓房子能更好的增值，只是單純避免爛尾而已。

撇去開(kāi)發(fā)商的光環(huán)再來(lái)看保利文化廣場(chǎng)二期，占地66畝，容積率4.49，規(guī)劃5棟住宅、1棟公寓、商業(yè)及1棟不低于150米的超高層寫(xiě)字樓建筑。帶公寓和商業(yè)的小區(qū)在高新區(qū)并不少見(jiàn)，有華瑞紫金佳苑，清盤價(jià)12xxx，和永威西棠一路之隔，中介都懶得帶客過(guò)去；有鄭報(bào)玉蘭先禾，均價(jià)12500起步，開(kāi)發(fā)商實(shí)力同樣不差；有睿達(dá)廣場(chǎng)幸福里，均價(jià)14500左右，幾個(gè)項(xiàng)目都是因?yàn)橛泄?、地塊小被詬病。保利稍微強(qiáng)一點(diǎn)，最起碼地塊沒(méi)那么袖珍，目前項(xiàng)目成交均價(jià)16500左右，帶裝修交付，對(duì)比永威毛坯16400起步的價(jià)格，自然還行，不過(guò)開(kāi)發(fā)商量級(jí)還是有差距的。(展開(kāi)全部)

2020年土地供應(yīng)量排行前三的行政區(qū)里，二七區(qū)以66.91公頃穩(wěn)坐二把手，2020年年底三官?gòu)R的城改項(xiàng)目，華僑城、綠地城的后續(xù)住宅用地，萬(wàn)科八卦廟城改用地，都陸續(xù)有所動(dòng)作，建業(yè)在櫻桃溝開(kāi)發(fā)的足球小鎮(zhèn)項(xiàng)目也終于拿下三宗地塊，均以起始底價(jià)成交。

1、鄭政出〔2020〕78號(hào)（網(wǎng)）地塊位于長(zhǎng)樂(lè)路南、鳳雨路西，占地面積39667.9平方米，約合59.50畝，容積率大于1、小于1.6，起始價(jià)35158萬(wàn)元，起始地價(jià)591萬(wàn)元/畝，起始樓面價(jià)5539元/㎡。依據(jù)改造方案和控規(guī)要求，該地塊安置用房（地上建筑）面積應(yīng)小于63467平方米，且此部分房屋不得進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)銷售。

2、鄭政出〔2020〕79號(hào)（網(wǎng)）地塊位于長(zhǎng)鳳路南、綠茵大道西，占地面積38919.48平方米，約合58.38畝，容積率大于1、小于1.3，建筑面積約為50595.32平方米，可不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。地塊起始價(jià)32613萬(wàn)元，起始地價(jià)559萬(wàn)元/畝，起始樓面價(jià)6446元/㎡。

3、鄭政出〔2020〕80號(hào)（網(wǎng)） 地塊位于櫻花大道北、鳳雨路東，占地面積26858.48平方米（折合40.29畝），容積率大于1、小于1.3，地塊起始價(jià)22454萬(wàn)元，起始地價(jià)557萬(wàn)元/畝，起始樓面價(jià)6431元/㎡。(展開(kāi)全部)

高新主城區(qū)的定位改善的項(xiàng)目數(shù)來(lái)數(shù)去就那么幾個(gè)，正弘青云筑，已經(jīng)接近清盤，龍湖景粼玖序和金科城的洋房產(chǎn)品，剩下永威金橋西棠，樓王打造180㎡大面積戶型，均價(jià)達(dá)到了17500-18000元/㎡，在西棠未入市之前，正弘的均價(jià)是在15500左右。

拿得出稱霸高新的高層價(jià)格，永威的底氣在于品牌和物業(yè)，這兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)在二手房溢價(jià)上體現(xiàn)得淋漓盡致，精細(xì)化的產(chǎn)品和服務(wù)，一二層陶板，高層灰色真石漆，南向規(guī)劃落地窗，顏值在線，入戶門為1.2米雙開(kāi)門設(shè)計(jì)，入戶大堂精裝修，斷橋鋁系統(tǒng)窗，地下車庫(kù)等等，永威的工藝工法大概是本土開(kāi)發(fā)商中誠(chéng)意和含金量最多的了。

當(dāng)然項(xiàng)目自身的位置也不差，地鐵1/8號(hào)線換乘站鄭州大學(xué)站，小區(qū)西側(cè)有人行出入的小門，距離鄭州大學(xué)D出入口一兩百米左右；長(zhǎng)椿路和科學(xué)大道都屬于高新區(qū)主干道，自駕和公共出行便捷度極高。不過(guò)相比金科城、正弘青云筑，永威的位置更為偏西，距離瑞達(dá)路商圈、高新萬(wàn)達(dá)略遠(yuǎn)，唯一能享受到的商圈輻射就是朗悅公園茂，升龍又一城的商業(yè)一直擱置，氛圍上比不上東邊的幾個(gè)樓盤。

價(jià)格是最讓人難以接受的了，最小戶型95㎡，均價(jià)達(dá)到了16400元/㎡，接下來(lái)要推出的樓王10#樓大面積戶型，甚至要比9#的定價(jià)更高，不差錢就懟吧。(展開(kāi)全部)

和永威金橋西棠一路之隔，享受同樣的區(qū)位，目前剩余二十幾套房源，戶型面積也只有113和123㎡兩種大戶型了，清盤加上大面積戶型特惠價(jià)，一萬(wàn)兩千多起步的價(jià)格，算撿到便宜了嗎？對(duì)比和永威的價(jià)格，華瑞當(dāng)然算很優(yōu)惠了，永威目前最便宜的95㎡戶型，均價(jià)都要16400左右，四五千塊錢的價(jià)差，說(shuō)不眼紅是假的。
然而除了區(qū)位上的雷同，兩個(gè)樓盤的品牌，規(guī)劃的產(chǎn)品完全不在一個(gè)量級(jí)，甚至目標(biāo)客群都完全不同。只要不介意小區(qū)面積小，只有兩棟住宅樓，而且南邊的兩棟是公寓樓和沿街商鋪，不介意工程質(zhì)量，不介意社區(qū)內(nèi)部客群定位，不介意小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，這樣的價(jià)格，還要啥自行車呢。
華瑞的兩棟公寓樓目前也在售，平層公寓精裝修，戶型建面約29-38㎡，均價(jià)9500-10500元/㎡。不過(guò)高新區(qū)的公寓項(xiàng)目也不少，睿達(dá)廣場(chǎng)幸福里，萬(wàn)華城，保利文化廣場(chǎng)，朗悅V公館等等，公寓供應(yīng)量充足，且都各有特色，萬(wàn)華城有高新萬(wàn)達(dá)，朗悅公寓有過(guò)學(xué)位綁定，保利則是有保利拍賣地標(biāo)加持，睿達(dá)廣場(chǎng)是臨近鄭州中學(xué)，華瑞的公寓則是臨近鄭州大學(xué)地鐵站，升龍又一城的商業(yè)如果能盤活，后期人流量也不差。(展開(kāi)全部)

開(kāi)發(fā)商第一，地段第二，產(chǎn)品第三。

華瑞可以說(shuō)是輸在了起跑線上。經(jīng)濟(jì)適用房出身，產(chǎn)品由自身內(nèi)部設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，后期品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平如何，之前的八大金剛系列事件已經(jīng)很好地展示了。別的不說(shuō)，危機(jī)公關(guān)水平跟拼夕夕有的一拼。

地段上，華瑞開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目其實(shí)都不差。華瑞紫韻城是常西湖在售樓盤里最靠近四大中心的樓盤，堪稱常西湖規(guī)劃紅利的最大受益者，地鐵配套有地鐵1號(hào)線、14號(hào)線換乘站鐵爐站、市民中心站，并且作為最早進(jìn)駐常西湖的樓盤之一，華瑞前期積累了不少的客戶群體；華瑞紫銀華庭更是和永威金橋西棠一路之隔，金水北的華瑞紫金佳苑可以說(shuō)是低配版的瀚宇天悅城，然而不管是市場(chǎng)發(fā)聲，還是渠道帶客，華瑞的項(xiàng)目都毫無(wú)存在感。

最主要的是，項(xiàng)目的價(jià)格也是一個(gè)不上不下的狀態(tài)，最容易被拋在腦后。常西湖以北在售的3個(gè)項(xiàng)目中，裕華城均價(jià)最低，特價(jià)房一萬(wàn)一千多，正常售價(jià)1萬(wàn)三以內(nèi)也可以拿下；華瑞則是13300-13700的價(jià)格區(qū)間；碧桂園鳳凰城毛坯14000起步，精裝修均價(jià)16000左右。碧桂園借著品牌實(shí)力、西流湖生態(tài)景觀和西流湖地鐵站，精裝修+毛坯的組合想盡辦法收攬客戶；裕華城開(kāi)發(fā)商實(shí)力不夠，但是選擇降低價(jià)格吸引剛需客戶，同樣類型的華瑞處境難免尷尬。(展開(kāi)全部)

融僑悅城最近終于有了點(diǎn)動(dòng)靜，先是元旦期間爆出一波優(yōu)惠，高層整體均價(jià)11000-11500元/㎡，其中75㎡兩房均價(jià)最貴，成交價(jià)11500左右，89-121㎡三房均價(jià)維持在11000，洋房的成交均價(jià)則在12500-12600元/㎡
緊接著是學(xué)校終于落地，為伊河路小學(xué)教育集團(tuán)悅城小學(xué)，24班制公辦小學(xué)，不得不吐槽一句，中原區(qū)新樓盤差不多要被伊河路小學(xué)包場(chǎng)了，萬(wàn)科山河道，碧桂園鳳凰城，華瑞紫韻城，裕華城，只有裕華城聲稱是總校直管，其他項(xiàng)目并沒(méi)有說(shuō)明學(xué)校性質(zhì)是聯(lián)合辦學(xué)還是總校直管，你有我有全都有，學(xué)校反而成了無(wú)差別的價(jià)值點(diǎn)。
雖說(shuō)項(xiàng)目也打著常西湖新區(qū)的名號(hào)，實(shí)際的地理位置屬于常西湖新區(qū)規(guī)劃范圍的最南端，已經(jīng)完全偏離了四大中心、九州坊等規(guī)劃的利好，甚至和常莊水庫(kù)都有一定距離，如果是奔著常西湖區(qū)域的名頭，完全可以閉著眼選擇其他在售樓盤，因?yàn)殡S便一個(gè)常西湖的項(xiàng)目拎出來(lái)，對(duì)悅城來(lái)說(shuō)都是降維打擊。
項(xiàng)目唯一的利好是臨近航海西路和西四環(huán)，除此之外很難找到閃光點(diǎn)，前期還叫融僑中晟悅城，現(xiàn)在沒(méi)有中晟的影子，融僑自己口碑也一般；公共交通上缺少地鐵規(guī)劃，現(xiàn)有的公交線路甚至比不上高新區(qū)四環(huán)外的康橋九溪天悅數(shù)量，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)出行并不友好。(展開(kāi)全部)

裕華城的簽約學(xué)校算是一個(gè)大賣點(diǎn)了，同樣都是簽約伊河路小學(xué)，裕華城引進(jìn)的伊河路小學(xué)西校區(qū)為總校直管，老師和管理體系均為總校直接負(fù)責(zé)，一個(gè)校長(zhǎng)管理，屬于純正血統(tǒng)的西校區(qū)，而不是合作辦學(xué)。學(xué)校規(guī)模為36個(gè)標(biāo)準(zhǔn)班，計(jì)劃2021年開(kāi)始施工，項(xiàng)目交房前投入使用。再接著是地鐵1號(hào)線和地鐵14號(hào)線換乘站鐵爐站，首期地塊距離D口800左右，后期公共出行便利。

項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)比周邊在售的華瑞紫韻城和碧桂園鳳凰城，也是最低價(jià)，目前主推的5號(hào)樓成交均價(jià)13000-14000，118戶型的特價(jià)房均價(jià)11300起，此外還有78平米兩房戶型成交均價(jià)12000左右，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品和價(jià)格都符合需求。

但是劣勢(shì)也很明顯，首期地塊南側(cè)就是高鐵專線，首班車8:14，末班車20:20左右，到項(xiàng)目實(shí)地去看，在平地上的確沒(méi)有太大的噪聲影響，但在高層住宅上，又是另一番體會(huì)了。除此之外，周邊的氛圍和生活配套都太一般。

開(kāi)發(fā)商在鄭州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)也不少，目前主要在售的有惠濟(jì)的裕華會(huì)園、裕華晴園，地塊面積都不算大，品質(zhì)中規(guī)中矩，戶型設(shè)計(jì)都不算有太大亮點(diǎn)。作為裕華在鄭州開(kāi)發(fā)的首個(gè)大體量樓盤，裕華城的展示中心沒(méi)有拉胯，更是宣傳后期會(huì)把裕華總部搬至現(xiàn)在的售樓處，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，面子里子都算可以了。(展開(kāi)全部)

作為后期入場(chǎng)常西湖的樓盤，恒大的影響力絲毫沒(méi)有減弱，首開(kāi)是宣傳的13xxx起精裝修的高層房源一舉打破常西湖價(jià)格格局，讓原本在常西湖的世茂、融信吃了個(gè)癟，不得不靠各種由頭的特價(jià)房來(lái)吸引流量，即便如此，恒大還是成為了常西湖最大的贏家。

恒大林溪郡主打的配套賣點(diǎn)：常莊水庫(kù)、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和外國(guó)語(yǔ)中學(xué)雙學(xué)區(qū)。但具體來(lái)看，恒大首期的價(jià)格不算撿到便宜，首期地塊南側(cè)就是鄭西客運(yùn)高鐵專線，而且地塊處于整個(gè)常西湖偏南側(cè)，偏離北邊的四大中心，偏離地鐵14號(hào)線地鐵口，除了常莊水庫(kù)可以享受水景資源，其他的區(qū)位優(yōu)勢(shì)幾乎為0。同樣雞肋的有融僑悅城、金科中原，早已超出了常西湖的規(guī)劃利好輻射范圍。

首期產(chǎn)品自身還算可以，一期地塊內(nèi)部規(guī)劃會(huì)所和人工湖，售樓部旁邊園林實(shí)景呈現(xiàn)，效果不錯(cuò)，6棟洋房產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，剩余21-26層高層在售，剩余貨量也已不多，主力戶型還有100平米、117平米、136平米，均價(jià)14000-15000，當(dāng)然也有清退出的低樓層房源，特價(jià)房政策成交均價(jià)13000+。不過(guò)高層的戶型設(shè)計(jì)和精裝修標(biāo)準(zhǔn)都太過(guò)中規(guī)中矩，且鄭西高鐵的噪音污染也是一個(gè)難以忽略的問(wèn)題。這樣的價(jià)格，只能說(shuō)符合產(chǎn)品自身定位和價(jià)值，低價(jià)首開(kāi)噱頭夠勁爆，也為今年二期產(chǎn)品入市打好了客群基礎(chǔ)。(展開(kāi)全部)