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老婆餅沒有老婆，獅子頭里沒有獅子，魚香肉絲沒有魚，璀璨熙湖沒有湖。有時(shí)候看似利好的規(guī)劃，其實(shí)也是一場博弈。博弈的好那叫險(xiǎn)中求生，碧源月湖的內(nèi)購簡直就是夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，幸福來敲門；現(xiàn)實(shí)更多的是沒博到，比如和昌林與城的地鐵規(guī)劃變更，璀璨熙湖的湖景很可能要說再見，濱河國際新城的荷湖變成濕地公園，開發(fā)商估計(jì)也是欲哭無淚。值得慶幸的應(yīng)該是融信，之前趁著案名整改，由融信望湖宸院改為了融信奧體世紀(jì)，沒像世茂鬧得下不來臺。

回歸項(xiàng)目本身，一期預(yù)計(jì)今年12月底交付，目前二期處于尾盤狀態(tài)，三期認(rèn)籌中。二期高層主力戶型有97-117-125㎡，正常成交均價(jià)在15500-16000元/㎡，低樓層特價(jià)房13500元/㎡就可以拿下，洋房的均價(jià)維持在20000元/㎡，去化速度不算快。宣傳的三期優(yōu)勢在于臨近地鐵14號線蓮湖站，且產(chǎn)品延續(xù)小高層+洋房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，定位剛改改善，首先推出的高層定價(jià)預(yù)計(jì)16000左右，只是少了九曲蓮湖水景資源，單靠地鐵和產(chǎn)品規(guī)劃，很難讓改善客戶有墻裂的購房意愿，就看世茂愿不愿意在價(jià)格上做出讓步了。

畢竟新入場的恒大林溪郡憑借價(jià)格優(yōu)勢，首期地塊的洋房已經(jīng)全部售罄，高層剩余貨量也不算多，在遠(yuǎn)郊，價(jià)格還是王道。(展開全部)

融信在簽約學(xué)校上的實(shí)力還是可以的，融信朗悅時(shí)光之城，簽約鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)，學(xué)校在建中；融信奧體世紀(jì)則是簽約鄭州外國語小學(xué)，預(yù)計(jì)今年6月建成，中學(xué)前期宣傳的是簽約中國科學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭州分校，但目前并沒有公開宣傳，是擱淺或是擱置，都還要等開發(fā)商正式對外釋放消息，按照前期的水準(zhǔn)，中學(xué)也不會太差。

融信的產(chǎn)品設(shè)計(jì)其實(shí)沒什么問題，奈何項(xiàng)目都不尷不尬，近期交付的融信江灣城是收購的清華憶江南后期地塊，片區(qū)存在感弱，交房又有點(diǎn)小負(fù)面新聞，達(dá)不到讓人眼前一亮的水準(zhǔn)；融信朗悅時(shí)光之城則是在四環(huán)外，比雙湖科技城更靠西，片區(qū)也沒有直接競品，一個(gè)盤支撐一個(gè)片區(qū)；

奧體世紀(jì)終于是個(gè)四環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，然而商品房北側(cè)有隴?？焖俾犯呒?，西側(cè)有西四環(huán)高架，最好的位置留給了安置房，出門就是蓮湖站地鐵口，北側(cè)還緊鄰著鄭州外國語小學(xué)，沒有對比就沒有傷害。

目前二期貨量剩余較多，高層在售的有89㎡-108㎡-128㎡三個(gè)戶型，其中部分89平米戶型做到了雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，部分108㎡戶型做到了3.5面寬設(shè)計(jì)，128㎡則是四房兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，成交均價(jià)在15000-15500元/㎡。(展開全部)

白衣騎士接盤后，從此就能高枕無憂了嗎？

爛尾的龍湖玖號院，正商接盤，變身正商玖號院，地段在南龍湖沒什么問題，緊鄰紫荊山南路，除了地鐵站口沒開通，整個(gè)區(qū)位屬于南龍湖準(zhǔn)核心，甚至售價(jià)在整個(gè)南龍湖片區(qū)都屬于中下游水準(zhǔn)，可是一直沒有火爆起來，還是產(chǎn)品規(guī)劃上太落后，很多購房者不買賬。

南龍湖的爛尾樓盤不乏萬科、正弘接手的，即便借助強(qiáng)大的后媽，樓盤也并沒有有太大改善，比如正弘三和里和正弘嫡系產(chǎn)品對比，待遇是不可能做到完全平等的。反觀佳源名門橙邦，名門這塊燙手山芋為什么遲遲沒有本地大佬愿意有所動作，而接盤的佳源在鄭州開發(fā)項(xiàng)目為0，項(xiàng)目后續(xù)的路能不能繼續(xù)走下去，能走多遠(yuǎn)，值得深思；

橙邦的區(qū)位也差不多都快被說爛了，二七區(qū)放眼望去，找不出比橙邦地段更好的樓盤，然而現(xiàn)在佳源接手后，售價(jià)維持在13000-15000，為什么還不推薦？

開發(fā)商方面，佳源接手，只是在眼下解決了項(xiàng)目不會爛尾的問題，佳源在鄭州是打算深耕還是淺嘗輒止，保持謹(jǐn)慎態(tài)度；產(chǎn)品規(guī)劃上，接手后但是項(xiàng)目質(zhì)量、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不會有任何的改變，比如超高層，比如高容積率，比如戶型的雞肋，都不能忽視。(展開全部)

金地的實(shí)力到底如何？

用全國視角看金地——
1996年，金地在深圳建設(shè)了第一座自帶網(wǎng)球場的社區(qū)，深圳金地花園，是金地成立后開發(fā)的第一個(gè)社區(qū)。
之后金地憑著“科學(xué)筑家”的理念，將事業(yè)版圖擴(kuò)及全國，更贏得了地產(chǎn)“理科生”的美譽(yù)，產(chǎn)品追求的也是精益求精、精細(xì)雕琢，在廈門、金華等片區(qū)的定位不比本地的永威差。
金地的物業(yè)服務(wù)體系也在升級，服務(wù)具體劃分為俱樂部、私享特權(quán)、共享特權(quán)、入微服務(wù)等四大板塊，以網(wǎng)球、籃球、羽毛球以及游泳為核心，跨社區(qū)成立專屬業(yè)主的運(yùn)動俱樂部。

放眼金地在鄭州的項(xiàng)目——
金地鉑悅交房質(zhì)量也就是得過且過，并沒有打好榜樣；濱河國際新城的金地濱河風(fēng)華。中原新區(qū)的金地西湖春曉，體量都不大，市場發(fā)聲?。恢劣跍铌柕慕鸬馗窳中℃?zhèn)、格林格林，片區(qū)熱度基本為0，項(xiàng)目自然也沒啥存在感，同樣遭遇的還有金地名悅，經(jīng)開物流園片區(qū)，去一個(gè)涼一個(gè)。

金地正華漾時(shí)代也不算成功，四環(huán)外，規(guī)劃小高層+洋房的產(chǎn)品，然而洋房戶型只有105㎡，可以稱得上最剛需的改善產(chǎn)品了，洋房精裝修成交均價(jià)14800-15800，小高層精裝修成交均價(jià)12500-12700，沒啥吸引力，中意這個(gè)片區(qū)的完全可以等待三官廟的萬科、電建和鑫苑儲備地塊入市。(展開全部)

主城區(qū)大平層產(chǎn)品，市場上有同類產(chǎn)品與之匹敵嗎？放眼金水區(qū)待入市和在售項(xiàng)目，未來天奕可以算一個(gè)，但是開發(fā)商實(shí)力相比嘉里置業(yè)，差距過大，而且未來天奕其實(shí)連土地都沒有拿到，會不會像雅頌居一樣擱置近十年，都還沒有定論。就眼下來說，雅頌居是金水地緣改善的唯一的選擇，也是合適的選擇。

回歸項(xiàng)目本身，占地面積66.86畝，內(nèi)部共規(guī)劃3棟住宅、1棟5A級寫字樓、香格里拉酒店和臨街商業(yè)，規(guī)劃住宅總戶數(shù)515戶，其中中間樓棟首層為架空層，更加便于規(guī)劃社區(qū)內(nèi)部景觀，樓棟兩梯兩戶/兩梯三戶設(shè)計(jì)，戶型面積起步127㎡，精裝修交付。

售樓部三樓設(shè)置有樣板間，精裝修交付的配置也是不錯(cuò)的，廚房電器：AEG燃?xì)庠?、油煙機(jī)、烤箱或同檔次品牌；唯斯特姆垃 圾處理器或同檔次品牌，濱特爾凈水器或同檔次品牌，AEG洗碗機(jī)或同檔次品牌。衛(wèi)生間TOTO系列智能馬桶、陶瓷洗臉盆、鑄鐵搪瓷浴缸（或同等檔次品牌）。住宅外立面以鋁板及真石漆為主，局部搭配石材，由內(nèi)到外的品質(zhì)符合改善需求。

至于地塊內(nèi)部商業(yè)住宅混搭，不是個(gè)多么需要擔(dān)心的問題，上海商貿(mào)大廈和嘉里不夜城，嘉里的物業(yè)管理的水平不像睿達(dá)廣場、華瑞紫銀華庭之流。(展開全部)

華僑城的開發(fā)進(jìn)度有條不紊，今天又拿下一宗住宅用地和一宗商業(yè)用地。教育配套上也有新的進(jìn)展，繼簽約市重點(diǎn)幸福路小學(xué)后，再次和二七區(qū)教育局簽約，引入鄭州四中，加上項(xiàng)目自身規(guī)劃的各項(xiàng)配套也在與住宅同步建設(shè)，肉眼可見的發(fā)展進(jìn)度對購房者來說無疑是定心丸。

回歸土拍本身，地塊基礎(chǔ)指標(biāo)信息——
鄭政出〔2020〕60號（網(wǎng)）地塊位于丹霞街南、立夏路西，占地面積54958.46平方米，合82.44畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），容積率大于1.1、小于2，建筑密度小于25%，建筑高度小于60米，綠地率大于35%，土地使用年限為70（50）年，起始價(jià)59505萬元，熔斷價(jià)89305萬元，開發(fā)程度七通一平。

鄭政出〔2020〕61號（網(wǎng)）地塊位于柳江路南、立夏路西，占地面積38632.24平方米，合57.95畝，用地性質(zhì)為零售商業(yè)、餐飲、旅館兼容商務(wù)金融、娛樂（地下交通服務(wù)場站用地），容積率小于2，土地使用年限為40（40）年，建筑密度小于45%，建筑高度小于60米，綠地率大于25%，起始價(jià)41854萬元，開發(fā)程度七通一平。

其中鄭政出〔2020〕60號（網(wǎng)）地塊采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)面積占總建筑面積的比例應(yīng)不低于30%；
鄭政出〔2020〕61號（網(wǎng)）地塊應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

成交信息——
住宅地塊以起始底價(jià)59505萬元成交，成交畝單價(jià)721.82萬元/畝，成交樓面價(jià)5413.63元/㎡。(展開全部)

萬科未來城市作品，最終案名確定為萬科·悅湖苑，首期地塊占地約35畝，建筑面積約9萬方，容積率為2.99，綠化率約36.92%，共計(jì)4棟高層，規(guī)劃總戶數(shù)528戶。項(xiàng)目早在19年就有內(nèi)購政策，當(dāng)時(shí)宣傳的產(chǎn)品面積100㎡左右，TG價(jià)10900元/㎡左右。20年年底甚至沒有明確的開盤入市節(jié)點(diǎn)，稀里糊涂就開始賣了。
目前在售的是1/2#樓的毛坯房源，成交價(jià)11000多，還有3/4#樓的精裝修房源，預(yù)計(jì)均價(jià)13000左右，目前處于認(rèn)籌階段，認(rèn)籌五千享受1萬元優(yōu)惠。樓棟為兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間戶為114平米三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶為143平米四室兩廳兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)都還說得過去。
教育配套上，規(guī)劃15所學(xué)校，包含8所幼兒園、4所小學(xué)、2所初中、1所高中，具體合作學(xué)校還在洽談中；地鐵短期內(nèi)并沒有規(guī)劃紅利，現(xiàn)有的商業(yè)配套有星辰·萬科生活廣場，地圖實(shí)測距離有4.5公里，不在適宜范圍內(nèi)；此外項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有約57萬方商業(yè)，位于首期地塊西北側(cè)，不過落地等待周期較長。
這個(gè)區(qū)位和融僑中晟悅城一樣尷尬，都處于二七區(qū)的邊緣地帶，今年新入市的金科中原好歹還有常西湖的熱度可以蹭一蹭，融僑和悅湖苑都有點(diǎn)叫天天不靈的無奈。(展開全部)

地段是好地段，項(xiàng)目的存在感和口碑都很一般。主城區(qū)金二環(huán)，雙地鐵，地鐵 3號線和地鐵5號線換乘站海灘寺站，地鐵口距離營銷中心100米左右，甚至在售樓部都能感受到地鐵運(yùn)營的震感，除了地段，再也沒有可以拿得出手的東西。

去過不少金水區(qū)的樓盤，唯獨(dú)泉舜的探盤體驗(yàn)讓人印象深刻，不是好得讓人難忘，而是置業(yè)顧問和水吧團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水平差得一言難盡。開發(fā)商在前期的物業(yè)服務(wù)上就已經(jīng)開始打哈哈，后期交房入住后，社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平又能多高呢？

項(xiàng)目目前在售東地塊的10/11/12/13#樓，戶型建面約68-131㎡，成交均價(jià)17500-19000元/㎡；戶型面積越小，均價(jià)越低，比如68㎡戶型均價(jià)17500-18000，130㎡大面積戶型均價(jià)則達(dá)到了19000。

現(xiàn)在只剩余東苑18#樓未推出，戶型和前期設(shè)計(jì)基本一樣，但售價(jià)會有所調(diào)整，畢竟三號線地鐵開通，不吃點(diǎn)溢價(jià)總是差那么點(diǎn)意思。西地塊今年9月交付，東地塊則是預(yù)計(jì)2022年6月進(jìn)行交付。

閩系開發(fā)商，容積率5.9，開放式小區(qū)，臨近商業(yè)步行街，動輒兩單元三梯六戶/兩梯六戶的設(shè)計(jì)，五花八門的奇葩戶型，雖然有金水區(qū)外國語小學(xué)，不過學(xué)校去年才開始建成招生，具體教學(xué)質(zhì)量如何還有待商榷。(展開全部)

萬科大都會在售的五期地塊差不多也接近清盤了。五期地塊位于蘆莊路以北，金源路以西，合展路以東，北側(cè)規(guī)劃為商業(yè)用地，東側(cè)規(guī)劃為教育用地，地塊總建筑面積約9.19萬方，容積率2.99，由9棟7-8層洋房和11棟20-33層高層住宅組成，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2021年12月31日。

目前五期高層已售罄，只剩余三棟洋房在售——16#、18#、20#樓，剩余套數(shù)不足20套。剩余在售的洋房戶型建面約138㎡，帶裝修交付，一樓贈送60-100平米入戶花園，均價(jià)約21000元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)層成交價(jià)15000-16000元/㎡，洋房戶型做到了南北雙陽臺和四面寬朝南設(shè)計(jì)，三臥室朝南，且做到了270度全景飄窗，采光效果較好，南北雙陽臺的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了真正意義上的南北通透，精裝修標(biāo)準(zhǔn)有工法展示墻，剛需定位的裝標(biāo)，不算好但也不至于差到哪里去。

五期地塊西側(cè)為E9地塊，作為后續(xù)六期住宅用地，不過目前處于規(guī)劃階段，尚未確定具體入市時(shí)間。以五期地塊為例，距離在建的地鐵7號線侯寨站出站D口1.1公里左右，六期會更接近地鐵口，且六期地塊西側(cè)臨近大學(xué)路第四小學(xué)，東側(cè)有五期隔開商業(yè)，小區(qū)域內(nèi)居住氛圍較好。(展開全部)

萬科城最后一期土地終于拿到手了，作為最后一期開發(fā)地塊，區(qū)位沒啥缺點(diǎn)，南側(cè)緊鄰科學(xué)大道，距離在建的地鐵8號線輕工業(yè)學(xué)院站800米左右，東側(cè)為輕工業(yè)學(xué)院教師公寓，北側(cè)和西側(cè)為萬科城前期住宅用地，居住氛圍較好；同時(shí)臨近須水河以及天健湖公園，生態(tài)環(huán)境nice。

地塊具體指標(biāo)信息——
鄭政高出〔2020〕23號（網(wǎng)）地塊位于杜蘭街南、紫楠路西，占地面積77037.76平方米，約合115.56畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地（地下交通服務(wù)場站用地），容積率為大于1.1、小于2.5，建筑密度小于28%，建筑高度小于100米，綠地率大于35%，土地開發(fā)程度外部“五通”（通電、通訊、排水、供水、通路）。起始價(jià)82858萬元，起始地價(jià)717萬元/畝，起始樓面價(jià)4302元/㎡。

需要注意的是，土地本身是住宅兼容商業(yè)金融業(yè)用地，地塊內(nèi)部需配建幼兒園、托老所等公共配套設(shè)施；
該地塊按照不小于地上總建筑面積的8%配建防空地下室；
該地塊單套住房建筑面積不得超過144平方米；
不可建設(shè)機(jī)動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目。

地塊成交信息——

河南省美景之州地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以82858.0萬元底價(jià)成交，畝單價(jià)717.03萬元/畝，成交樓面價(jià)4302.20元/㎡。(展開全部)