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這幾天的土拍，二七真的是迎來了屬于自己的高光時刻。前一天有保利拿下綠地城旁邊的住宅用地、鑫苑鑫家三期地塊成交，今天萬科也拿下三官廟城改用地，并且電建和奧吉通集團(tuán)也合作進(jìn)入了二七，一大波新鮮血液注入，二七還會是那個定位剛需，野蠻生長，被人遺忘在腦后的區(qū)域嗎？

鄭政出〔2020〕66號（網(wǎng)） 地塊位于潯江路南、堯山路西，占地面積24229.83平方米，約合36.34畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），容積率大于1、小于3，土地使用年限為70（50）年，限高80米，起始價(jià)27320萬元，熔斷價(jià)41120萬元、競地價(jià)最高限價(jià)54640萬元。電建&奧吉通以起始底價(jià)成交，成交地價(jià)752萬元/畝，成交樓面價(jià)3758元/㎡。

開發(fā)商電建還是值得說道說道，在濱河的電建瀧悅?cè)A庭，產(chǎn)品上沒有任何問題，49.1%的綠化率，超寬樓間距，戶型設(shè)計(jì)和精裝修標(biāo)準(zhǔn)都是用心在做，并且有底氣定期對業(yè)主開放工地，可惜生不逢時，濱河的價(jià)值體系正在從前期的頂峰跌回現(xiàn)實(shí)，項(xiàng)目的大戶型面積去化非常緩慢，所以日子并不好過。

二七一直缺少認(rèn)真做項(xiàng)目的開發(fā)商，綠地，鑫苑，亞星之流不值一提，之前片區(qū)的希望之光只有華僑城，現(xiàn)在有保利，有電建，希望能有更多的選擇余地。(展開全部)

中博城后續(xù)住宅地塊終于刷新進(jìn)度條了！不知道是作為一期后續(xù)用地，還是和規(guī)劃的二期（中博家居中心大組團(tuán)）一起開發(fā)，不過相比前期在售和已出公示的地塊，后續(xù)用地有兩處亮點(diǎn)——
一是地塊分布更為集中，而不是像一期一樣地塊分散，公寓，安置用途不一，七零八落的；
二是地理位置上來說更靠近市中心，配套也更為成熟。

不過顧慮也有，中博家居中心的改造周期肯定不短，需要等待的時間太長了。

回到此次成交的地塊本身，鄭政出〔2020〕55號（網(wǎng)）地塊，位于濱河路南、鳳翔路（博覽路）西，占地面積16786.32平方米，約合25.18畝，容積率大于1.1、小于3.5，限高100米，起始價(jià)32682萬元、熔斷價(jià)49082萬元、競地價(jià)最高限價(jià)65364萬元，最終以起始價(jià)成交，成交地價(jià)1298萬元/畝，成交樓面價(jià)5563元/㎡。

地塊自身面積不大，且內(nèi)部需要配建500平方米安置用房，對社區(qū)內(nèi)部景觀營造和居住氛圍來說都不算好。不過外部條件就很不錯，這次是真正的二環(huán)里，而不是一瓏譽(yù)園一樣處于耳環(huán)和三環(huán)之間，甚至距離金林雙璽地塊也不算遠(yuǎn)，在金林雙璽以西一公里范圍內(nèi)。

同時地塊北側(cè)臨近熊耳河，外部生態(tài)環(huán)境較好；未來路、鄭汴路主干道交匯，同時距離地鐵6號線博覽中心站750米左右，交通出行便利。(展開全部)

反轉(zhuǎn)太大，這塊地掛牌的時候，大家都理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為是綠地城的后續(xù)住宅用地，結(jié)果土拍當(dāng)天來個大反轉(zhuǎn)，保利溢價(jià)拿地，并且參與競拍的企業(yè)不乏萬科、碧桂園等實(shí)力房企。二七這是要迎來春天了？

先看成交的兩塊地詳細(xì)信息——

鄭政出〔2020〕57號（網(wǎng)）：地塊位于金海路南、恒春路東，占地面積36958.5平方米，約55.44畝，容積率大于1、小于3，限高60米，起始價(jià)44276萬元、熔斷價(jià)66476萬元、競地價(jià)最高限價(jià)88552萬元，起始地價(jià)799萬元/畝，起始樓面價(jià)3993元/㎡。
該地塊成交總價(jià)52676萬元成交，成交畝單價(jià)950.19萬元/畝，折合樓面價(jià)4750.91元/㎡，溢價(jià)率18.97%。需要注意的是57號地塊臨近鄭西高鐵專線，難以避免噪音及粉塵污染。

鄭政出〔2020〕58號（網(wǎng)）：地塊位于立春路南、曉春街東，占地面積37801.2平方米，約合56.70畝，容積率大于1、小于3，限高60米，起始價(jià)45331萬元、熔斷價(jià)68131萬元、競地價(jià)最高限價(jià)90662萬元，起始地價(jià)799萬元/畝，起始樓面價(jià)3997元/㎡。
該地塊成交總價(jià)54131.0萬元，成交畝單價(jià)954.67萬元/畝，折合樓面價(jià)4773.31元/㎡，溢價(jià)率19.41%。(展開全部)

碧桂園新拿的這塊地比較講究。以往的地塊都集中在化工路以南，這個則是在化工路以北片區(qū)，且位于西流湖東側(cè)，是妥妥三環(huán)內(nèi)，和建業(yè)盛悅府地理位置比較接近，周邊各項(xiàng)配套也基本成熟，不用依靠內(nèi)部規(guī)劃，面臨等待周期過長的問題。

先看地塊基礎(chǔ)信息——
地塊位于外方路東、汾河路南，占地面積41156.90平方米（折合61.74畝），用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地（地下交通服務(wù)場站用地），容積率為大于1.1、小于4，土地使用年限城鎮(zhèn)住宅70、零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館40（地下50）年，限高100米，起始價(jià)65875萬元、熔斷價(jià)98875萬元、競地價(jià)最高限價(jià)131750萬元，起始地價(jià)1067萬元/畝，起始樓面價(jià)4001元/㎡。

地塊成交信息——
鄭州高新碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以地價(jià)65875萬元底價(jià)成交，成交畝單價(jià)1067.1萬元/畝，折合樓面價(jià)4001.46元/㎡。

需要注意的是，該地塊為老倆河村民安開混合住宅兼容商業(yè)用地，安置老倆河村民村集體經(jīng)濟(jì)用房面積32831㎡，該部分房屋不得進(jìn)入一級市場銷售。這也就意味著，地塊自身不但包含安置房，還要配建商業(yè)，社區(qū)內(nèi)部后期的環(huán)境真的不算好。(展開全部)

雙湖科技城的在售樓盤又嗨了，保利新拿的地塊樓面價(jià)超6000元/㎡，自己項(xiàng)目又升值了?？纯纯客僚臒崞饋淼臑I河國際新城，現(xiàn)在倒也挺讓人唏噓的。重要的不是成交樓面價(jià)節(jié)節(jié)攀升，是片區(qū)的配套發(fā)展一步步成熟，這才是實(shí)打?qū)嵉睦谩?br/>
回到地塊本身，17號地依舊為zf儲備用地，保利繼和光逸園之后又拿下雙湖科技城地塊，溢價(jià)率23.18%，據(jù)悉為和光逸園二期地塊。

地塊基本信息——
地塊位于翠柏路東、青梅街北，占地面積48677.06平方米，約合73.02畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地（地下交通服務(wù)場站用地），容積率為大于1.1、小于2，土地使用年限為70（50）年，限高60米，起始價(jià)48322萬元、熔斷價(jià)72522萬元、競地價(jià)最高限價(jià)96644萬元，起始地價(jià)662萬元/畝，起始樓面價(jià)4964元/㎡。

地塊成交信息——
鄭州保利亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以總價(jià)59522.0萬元成交，成交畝單價(jià)815.2萬元/畝，折合樓面價(jià)6113.97元/㎡，溢價(jià)率23.18%。

和一期地塊一樣，二期的容積率也是2.0，這在整個雙湖科技城都是最低的——
龍湖天境，容積率2.49,
美的翰悅府，容積率2.99，
金輝優(yōu)步花園，容積率2.49.
正商湖西學(xué)府，容積率2.49.
還有一個同為2.0的社區(qū)中海萬錦熙岸，準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

一期做了高低配，二期會規(guī)劃純洋房社區(qū)嗎，期待。(展開全部)

萬科城七期湖心島在售房源也不多了，目前僅有幾套101㎡和125㎡戶型在售，整體均價(jià)12000-13200元/㎡，年底應(yīng)該可以清盤。七期地塊不算方正，不過北、西、東三個方向都是天德湖圍繞，距離天健湖公園也不遠(yuǎn)，后期居住環(huán)境肯定不賴，不過南邊雖說靠著水云苑，但是水云苑東邊的祠堂算是個不利因素。

九期地塊還沒有確定具體的入市時間。后期剩余的地塊地理位置不錯，北側(cè)臨近科學(xué)大道，距離地鐵8號線輕工業(yè)學(xué)院站800米左右，周邊是萬科城4/5/8期地塊，東側(cè)臨近輕工業(yè)大學(xué)，西側(cè)有天健湖水系景觀，距離天健湖公園1.5km左右，居住氛圍較好。

再加上憑借著前期項(xiàng)目內(nèi)部配套的華中師大附小、科學(xué)大道二小等學(xué)校，以及前期已交房入住小區(qū)發(fā)展起來的成熟底商，萬科城后期的推售其實(shí)不用太用力，依靠前幾期的老業(yè)主群體就能完成很大一部分去化任務(wù)。目前產(chǎn)品規(guī)劃和具體入市時間都還沒有確定，和剛需大概率無緣，可以參照綠都瀾灣和永威城后期的定價(jià)規(guī)則，不愁賣。(展開全部)

二期還沒確定具體的入市時間，不過工程進(jìn)度還是蠻快的，地塊于2020年8月28日底價(jià)成交，10月30日出建筑方案規(guī)劃公示，目前樓體建設(shè)已經(jīng)出地面，很快就能進(jìn)入預(yù)售公示階段。一期去化得還算差不多，只剩余120-130㎡的大面積戶型，剩余套數(shù)還有100多套，西四環(huán)外，高層大面積戶型去化滯銷，反而是洋房產(chǎn)品。

二期位于一期地塊西側(cè)、須水河畔以西，地塊南側(cè)規(guī)劃為社會停車場用地。地塊不算方正，地塊西南角規(guī)劃一處中小學(xué)用地，地塊占地面積95925.87㎡，約合143.89畝，容積率3.59，共規(guī)劃17棟33-34層高層，配套一所12班幼兒園，集中綠地10634㎡，商業(yè)建筑面積4699.80㎡，規(guī)劃總戶數(shù)3323戶，機(jī)動車停車位3323輛。

社區(qū)內(nèi)部的園林景觀也沒有落后一期，同樣是山水彼得團(tuán)隊(duì)打造，規(guī)劃有家庭活動中心、兒童活動場地、跑道及健身場地等，外立面延續(xù)一期，顏值依舊在線。 主力戶型有89㎡和99㎡，戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)三開間朝南，陽臺連通客廳和次臥，且99㎡戶型做到了雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，只是目前并沒有明確的定價(jià)消息，對意向客戶也只是采用0元入會活動，入市時間也不確定，拭目以待吧。(展開全部)

正盛生態(tài)城五號院最近頻繁加推，拿地動作也沒遲緩。
12月18日，鄭政出[2020]51號（網(wǎng)）地塊底價(jià)成交，作為正商生態(tài)城的后續(xù)住宅用地。

地塊具體指標(biāo)如下——
具體位置位于豫六路北、明珠路東，占地面積39204.68㎡，約合58.81畝，容積率大于1.1、小于3.6，限高100米，起始價(jià)46633萬元，熔斷價(jià)70033萬元，競地價(jià)最高限價(jià)93266萬元，起始地價(jià)793萬元/畝，起始樓面價(jià)3304元/㎡。
成交信息——
河南正商經(jīng)開置業(yè)有限公司以總價(jià)46633萬元起始底價(jià)成交，成交地價(jià)793萬元/畝，成交樓面價(jià)3304元/㎡。
其他要求——
該地塊單套住房建筑面積不得超過144平方米；
該宗地可以不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)；

相比類似緯度的富田九鼎華府，兩者的配套基本一致，十七里河生態(tài)長廊，小李莊火車站，地鐵4號線和規(guī)劃的地鐵16號線，管城區(qū)外國語小學(xué)香江路校區(qū)、永華路校區(qū)，不過正商還是主打價(jià)格戰(zhàn)，便宜就完事兒了。

目前主推的5號院為第三個入市的地塊，占地面積約58畝，容積率2.49，規(guī)劃了4棟31-34層高層、5棟7-8層洋房、1所幼兒園和1棟配套用房，規(guī)劃總戶數(shù)858戶，停車位872輛。其中高層戶型建面約92-126㎡，均價(jià)11000元/㎡起；洋房戶型建面約122-143㎡，均價(jià)12800-13000元/㎡。(展開全部)

雖然是閩系房企，融信的產(chǎn)品和營銷做得非常到位。

首先配套上，有在建的地鐵8號線一期天健湖站，售樓部距離地鐵口不過500米，悅文苑和悅璟苑地塊距離會稍遠(yuǎn)一些，不過都控制在1千米范圍內(nèi)；學(xué)校無疑也是一張王牌，鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)已經(jīng)開建，唯一有點(diǎn)瑕疵的是學(xué)校北側(cè)和西側(cè)都是安置房用地，和在售的兩個地塊有一定距離，后期是優(yōu)先滿足安置群體入學(xué)需求還是融信業(yè)主，還沒有確切的答復(fù)。

其次產(chǎn)品上，悅文苑地塊主推高層，主力戶型有89和110㎡的三房，110㎡戶型雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，兩個衛(wèi)生間都做到了三段式分離，相比之下89㎡戶型設(shè)計(jì)較為一般，目前均價(jià)11000左右；悅璟苑，也就是花溪墅項(xiàng)目，規(guī)劃的則是小高層和洋房，小高層的戶型有89㎡和120㎡，均價(jià)11800左右，洋房層層退臺，均價(jià)14000左右，目前除了還有兩棟洋房未推出，其余樓棟均在售。

這樣的價(jià)格，和出生在雙湖科技城的龍湖天境基本持平，之所以和龍湖進(jìn)行對比，是雙湖科技城其他洋房產(chǎn)品都沒有太大的特色，只有龍湖是有一層贈送花園和地下室、頂層復(fù)式的設(shè)計(jì)，融信的花溪墅1.99的容積率是一絕，層層退臺也是有創(chuàng)意的。唯一不足的就是偏離了雙湖科技城規(guī)劃范圍，周邊的配套還是要大多依賴項(xiàng)目自身規(guī)劃。(展開全部)