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作為貝殼在鄭東的主打樓盤，看看貝殼中介的宣傳口徑——11200-11700，一口價(jià)房源11000，精裝修，89-96-118平米，三地鐵，六合CBD，省府圈，象湖旁，貝殼專屬優(yōu)惠97折。

貝殼主推的鄭東新區(qū)房本的樓盤還有吉地瀾花語(yǔ)，高層戶型建面約130平米，均價(jià)11200-12000；洋房戶型建面約132-138平米，均價(jià)14500-16000元/平米；
星聯(lián)嵐溪府，均價(jià)15500元/平米，樓王113平米一口價(jià)13500-14300元/平米；
格林上東，少量特價(jià)房單價(jià)9600-9800元/平米。

吉迪瀾花語(yǔ)和星聯(lián)位置還算不錯(cuò)，不過(guò)吉地的現(xiàn)房還沒有清盤，受戶型設(shè)計(jì)和開發(fā)商的影響較大；東悅城、東潤(rùn)城和格林上東基本都偏離了白沙紅利規(guī)劃地帶，商業(yè)等配套更多依賴鎮(zhèn)級(jí)資源，且周邊由于物流通道影響，整體氛圍較差，二期地塊位于匯泉東悅城一號(hào)院西側(cè)，前程大道、商都路兩條主干道交匯處，周邊規(guī)劃地鐵13號(hào)線前程路站、20號(hào)線，不過(guò)落地等待周期太長(zhǎng)，地塊距離在建的8號(hào)線李湖橋站2.7公里左右，不在舒適范圍內(nèi)。所謂的三地鐵其實(shí)毫無(wú)價(jià)值可言。

一期的歷史成交均價(jià)12000元/㎡，成品房交付，二期的價(jià)格最高達(dá)到了1000元的降幅，對(duì)地緣剛需來(lái)說(shuō)，一期的裝修還算過(guò)得去，價(jià)格相比星聯(lián)之流便宜幾千塊錢，做好未來(lái)幾年各項(xiàng)生活配套都不成熟的心理預(yù)期，趁著貝殼最近的優(yōu)惠紅利可以上車。(展開全部)

九期的預(yù)售證已經(jīng)獲取，接下來(lái)大正水晶森林二期和萬(wàn)科城九期都將開盤入市，這兩個(gè)項(xiàng)目之間暗戳戳的較量也很有趣。大正二期直接打著高新品質(zhì)樓盤的旗號(hào)，走的是地市開發(fā)商在省會(huì)黑馬逆襲的劇本；萬(wàn)科則憑著深耕高新多年的經(jīng)驗(yàn)，深厚實(shí)力基礎(chǔ)上做一些基礎(chǔ)創(chuàng)新，照樣有大波品牌粉絲追隨。
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就目前釋放的價(jià)格來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科城九期高層預(yù)計(jì)均價(jià)13000元/平米，精裝修交付，精裝修標(biāo)準(zhǔn)較之前來(lái)說(shuō)有所升級(jí)，架空層的設(shè)計(jì)也讓社區(qū)內(nèi)部的園林景觀有了更好的展現(xiàn)。
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萬(wàn)科相比大正的優(yōu)勢(shì)在于
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1、 趨近于雙湖科技城，雙湖的各項(xiàng)規(guī)劃利好在輻射范圍內(nèi)，雙湖科技城的土拍樓面價(jià)一直居高不下，但保利、保億、龍湖等的地理位置相比萬(wàn)科又更偏西，大正的位置周邊并沒有新開發(fā)樓盤，以工廠為主，相比之下萬(wàn)科的大環(huán)境更好；
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2、 地鐵，道路，周邊的各項(xiàng)生活配套已經(jīng)成熟。九期地塊南側(cè)緊鄰科學(xué)大道，距離在建的地鐵8號(hào)線輕工業(yè)學(xué)院站800米左右，東側(cè)為輕工業(yè)學(xué)院教師公寓，北側(cè)和西側(cè)為萬(wàn)科城前期住宅用地，同時(shí)臨近須水河以及天健湖公園，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)。
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3、 開發(fā)商有保障。大正的人設(shè)會(huì)崩塌嗎，一期展現(xiàn)出的高品質(zhì)，二期也能繼續(xù)保持嗎，先打個(gè)問(wèn)號(hào)，走精細(xì)化路線的永威，永威城尚且一期不如一期，更不提一個(gè)在剛剛踏進(jìn)鄭州的小開發(fā)商是否會(huì)秉持初心。更不提萬(wàn)科前期的老業(yè)主客群，老帶新對(duì)去化大有裨益。
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4、 洋房改善產(chǎn)品。產(chǎn)品類型上高層+洋房，對(duì)剛需和改善來(lái)說(shuō)有更多的選擇。(展開全部)

楊金樓盤價(jià)格水漲船高，借的東風(fēng)一是臨近北龍湖，二是臨近金水主城區(qū)。中原大觀無(wú)疑是這兩大利好的最直接受益樓盤，美盛、瀚宇、碧桂園天麓都得往后稍稍。周邊配套成熟，二期距離地鐵4號(hào)線楊君劉站約800米，東臨中州大道，南鄰北三環(huán)，交通便捷，自身配套一所16班幼兒園，規(guī)劃有一所小學(xué)，周邊中小學(xué)也不少；臨近商業(yè)有花園路商圈和熙地港，到龍湖金融中心也不過(guò)15分鐘的車程。
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不過(guò)到工地實(shí)地查看一番，不利因素還是太多并且不容忽視。二期南側(cè)有一期規(guī)劃商業(yè)樓，更不提二期地塊本身東側(cè)的類公寓住宅，高密度毫無(wú)居住舒適性可言，并且就目前在建樓棟來(lái)看，樓間距過(guò)窄，小區(qū)內(nèi)部景觀打造捉襟見肘。外部的雞肋之處也很多，東側(cè)的加油站，東側(cè)緊鄰的中州大道，南側(cè)緊鄰的北三環(huán)，高架噪音粉塵，居住舒適度得不到保障的房子就算有再高的金融投資屬性，也已經(jīng)喪失了最基礎(chǔ)的價(jià)值。
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目前在售的15#樓在售戶型面積85-142㎡，整體均價(jià)18600元/平米。小高層的定價(jià)對(duì)比高層的美盛、瀚宇的價(jià)格來(lái)說(shuō)也足夠吸引人，不過(guò)對(duì)比同地段樓盤來(lái)說(shuō)，并不是什么太大的優(yōu)勢(shì)，要知道二期旁邊的森林花園，高層二手房均價(jià)15500-16500/平米，融創(chuàng)單憑一個(gè)小高層、或是品牌溢價(jià)，兩到三千的價(jià)差還是讓人望而卻步。(展開全部)

碧桂園昨天拍下的地塊或許會(huì)成為鄭州西流湖的代表性產(chǎn)品。

先看案名，云頂系產(chǎn)品是碧桂園經(jīng)26年開發(fā)，并按照碧桂園集團(tuán)最高標(biāo)準(zhǔn)打造。從碧桂園“云”系一號(hào)作品廣州碧桂園鳳凰城云頂，可以了解到云頂系產(chǎn)品特點(diǎn)——
“云核”：在區(qū)位上講求“核心”概念；
“云筑”：全點(diǎn)式布局、創(chuàng)新現(xiàn)代美學(xué)園林、SSGF建造工法、私家電梯入戶、云系豪裝；
“云慧”：“四元八維” 云科技系統(tǒng)，智領(lǐng)城市“云慧”生活；
“云服”：升級(jí)碧桂園物業(yè)服務(wù)，升級(jí)打造“云爵”豪宅物業(yè)名片，為城市頂富階層提供全方位管家定制服務(wù)。

像保利對(duì)“天”字系項(xiàng)目的要求是必須同時(shí)具備四大“一線”標(biāo)準(zhǔn)，分別從地段，配套，自然景觀資源以及生活藝術(shù)性上對(duì)硬性指標(biāo)和美的追求，在鄭州的保利天匯、保利天珺系列都還算契合。龍湖的“天字系”產(chǎn)品則“5非”不入選，強(qiáng)調(diào)地段，景觀的同時(shí)，也注重景觀，以及智慧生活服務(wù)的追求，龍湖雅寶天矩、龍湖天宸原著、天境的景觀規(guī)劃都是按照這一原則來(lái)打造。

不過(guò)鄭州的碧桂園云頂，地塊面積50畝，最高容積率限制3.6，具體的規(guī)劃還沒有定論，參考其他房企在鄭州的改善產(chǎn)品，
永威金橋西棠，3.99的容積率，只有4棟做160㎡、179㎡戶型，95-119㎡戶型占比76%左右；
恒大云璽，過(guò)5的容積率仍然規(guī)劃了大平層，3.15米層高，3棟樓兩梯兩戶設(shè)計(jì)，建筑面積191-254㎡，另外一棟兩梯四戶設(shè)計(jì)，建筑面積110-142㎡。(展開全部)

不避諱和昌林與城前期的負(fù)面影響，如果和昌還想繼續(xù)在鄭州發(fā)展下去，和昌優(yōu)地是和昌可以翻身的唯一機(jī)會(huì)了。再去售樓部，實(shí)景大門已經(jīng)做好，西邊有交房實(shí)景園林，通向現(xiàn)在的停車場(chǎng)，說(shuō)浪子回頭金不換、洗心革面有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，只能說(shuō)就目前的表現(xiàn)來(lái)看，和昌是真的有用心在做產(chǎn)品。

目前3、6、9三棟毛坯樓棟已經(jīng)基本售罄，剩余有114、120和125的大戶型房源都在四樓以下，均價(jià)16000-17000；精裝修房源比較吸引人的就是思達(dá)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)的學(xué)位了，需要注意的是只有114平米及以上的精裝修戶型才綁定學(xué)位，89平米精裝修房源均價(jià)18500，占不到太多便宜。目前在售的樓棟有高層2、5、7號(hào)樓和小高層1#樓，剩余一棟8號(hào)樓未推出。

不過(guò)這樣的價(jià)格在金水北來(lái)說(shuō)仍是價(jià)格低洼，對(duì)比瀚宇天悅城二期18800左右的毛坯、美盛教育港灣二期17500-19500的毛坯，和昌的大戶型精裝修+綁定學(xué)位，是前兩者所不具備的，不過(guò)和昌的精裝修標(biāo)準(zhǔn)還是需要持觀望態(tài)度。

有種論調(diào)說(shuō)融創(chuàng)御湖宸院一期的交房，是為位置一般的三期多點(diǎn)談資，更不提融創(chuàng)城、融創(chuàng)大河宸苑等都還在在售中，對(duì)這些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是利好；再看和昌，在鄭州最新的土拍信息是19年港區(qū)和經(jīng)開物流園的合作開發(fā)項(xiàng)目興港和昌云筑、興港和昌凌云筑，合作開發(fā)，且地塊所在區(qū)域關(guān)注度一般。(展開全部)

中原主城區(qū)的康橋玖璽園剩余貨量不多了，同樣區(qū)位的盛世臥龍城已清盤，升龍御璽二期才剛剛于去年10月份入市，只開售了一棟樓，后續(xù)貨量充足，不過(guò)定位還是妥妥的剛需，和康橋玖璽園以及即將入市的融創(chuàng)御湖宸院三期并不能構(gòu)成競(jìng)品關(guān)系。
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定位剛需，靠低價(jià)吸引客戶是最輕松的方式，一期準(zhǔn)現(xiàn)房有少量123平米三房和126平米四房在售，正常均價(jià)15000左右；二期共規(guī)劃4棟住宅、1棟公寓，內(nèi)部配套一所幼兒園，目前在售的只有去年10月首開時(shí)的2#樓高層，剩余樓棟暫未入市。
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2#樓為三單元兩梯五戶/兩梯四戶/兩梯三戶設(shè)計(jì)，戶型規(guī)劃有58-79-92-105-108-111-131平米，所有的戶型設(shè)計(jì)都一言難盡的窒息感。58平米戶型算是正常的了，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)售罄；79平米為西邊戶，西側(cè)規(guī)劃有陽(yáng)臺(tái)，整體狹長(zhǎng)且通風(fēng)采光效很一般，正常均價(jià)16500元/平米；此外大三房131平米戶型均價(jià)16900元/平米。不過(guò)項(xiàng)目會(huì)經(jīng)常性推出特價(jià)房，正常整體均價(jià)15500左右的價(jià)格，特價(jià)房只要11000-13000。
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職業(yè)顧問(wèn)講解項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)一直在主城配套的不可復(fù)制：距離1公里左右的桐淮站，后期是地鐵5號(hào)線和6號(hào)線的換乘站、項(xiàng)目北側(cè)就是兒童公園、中原主城區(qū)……對(duì)產(chǎn)品本身戶型設(shè)計(jì)等方面一筆帶過(guò)，地段不可少，然而如果房子已經(jīng)喪失了居住屬性，還能具備價(jià)值和流通性嗎？(展開全部)

三期的售樓部就在一期南側(cè)，緊鄰帝湖，展現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)有二：一是可以看到一期外立面的顏值吊打周邊老破小和升龍御璽之流，再一個(gè)是臨近帝湖水景，售樓設(shè)計(jì)了落地窗，在售樓部?jī)?nèi)部就能感受水波粼粼的美感。不過(guò)售樓部不在項(xiàng)目上，肯定有那么點(diǎn)貓膩在，比如三期地塊和前兩期的不同之處是位于三環(huán)外，而且北側(cè)還有云夢(mèng)山莊，同時(shí)又臨近西三環(huán)高架和加油站，周邊氛圍實(shí)在不算好，相比一二期臨近帝湖的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，又掉了一個(gè)檔次。

三期地塊規(guī)劃建設(shè)用地面積73351.21㎡，約合110畝，總建筑面積410604.21㎡，容積率3.97，小區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃16棟34層高層住宅，不得不說(shuō)沙盤的設(shè)計(jì)又抖了個(gè)機(jī)靈，后期入市的高層做成了小高層的模型，不知道的還以為三期是高低配社區(qū)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套1所12班幼兒園，地塊西側(cè)規(guī)劃一所小學(xué)，雖然臨近現(xiàn)有的帝湖一小和七十三中，但西三環(huán)外能不能劃片還另說(shuō)。

目前釋放的預(yù)計(jì)年后首開西側(cè)三棟高層，其中9#樓位于項(xiàng)目最南側(cè)，采光較好，不過(guò)和12#樓一樣為三梯六戶設(shè)計(jì)，13#樓則為兩梯四戶設(shè)計(jì)，主力戶型有89㎡、103㎡三房，主要集中分布在中間戶，128㎡、143㎡四房主要集中分布在邊戶，戶型設(shè)計(jì)上沒有太大硬傷，三開間朝南，戶型方正，陽(yáng)臺(tái)連通客廳和次臥，并且均為精裝修交付，目前裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未出爐，樣板間也還在打造中。(展開全部)

2012年拿地，入市時(shí)間一拖再拖，開盤前的精裝修變毛坯，綠城誠(chéng)園一路走來(lái)坎坎坷坷，在福塔三兄弟沒問(wèn)世之前，誠(chéng)園憑借著綠城代建，在缺少住宅項(xiàng)目的經(jīng)開主城區(qū)是足夠吸引眼球的，然而在保利華潤(rùn)拍地并入市之后，僅靠品牌來(lái)吸引客群的法子有點(diǎn)行不通了。

華潤(rùn)和保利可以靠著央企的名號(hào)，保利有天匯和天珺來(lái)實(shí)現(xiàn)客戶轉(zhuǎn)化，華潤(rùn)還有紫云府前期的客群基礎(chǔ)，這些都是綠城誠(chéng)園所沒有的。地塊自身的條件也并不夠吸引人，作為長(zhǎng)盛廣場(chǎng)二期，地塊狹長(zhǎng)且并不規(guī)整，對(duì)于景觀規(guī)劃來(lái)說(shuō)發(fā)揮空間不大，新入市的保利天珺也差不多，不過(guò)綠城的劣勢(shì)在于工地上樓棟和一期樓間距過(guò)于狹窄，更不提東邊一路之隔就是富士康工廠，居住氛圍差強(qiáng)人意。

所以就不難理解，誠(chéng)園唯唯諾諾等華潤(rùn)置地凱旋門和保利天匯首開入市、搶占大批客戶之后才進(jìn)行首開，當(dāng)時(shí)首開的噱頭是16XXX起，相比之下價(jià)格比保利華潤(rùn)之流便宜不少，開盤成交均價(jià)17000，目前在售均價(jià)17000－19000左右，仍舊是周邊項(xiàng)目中最低價(jià)格。不過(guò)不用擔(dān)心開發(fā)商利潤(rùn)問(wèn)題，對(duì)比保利華潤(rùn)的高溢價(jià)拿地，誠(chéng)園12年拿下時(shí)成交樓面價(jià)不過(guò)681元/㎡，價(jià)格便宜，犧牲的是產(chǎn)權(quán)年限和周邊的居住氛圍。(展開全部)

營(yíng)銷中心換到項(xiàng)目上之后，生態(tài)上的配套是實(shí)打?qū)嵉目梢?，?xiàng)目東側(cè)的七里河還處在治理階段，沿河有公園綠化帶，此外還有濱河公園和十八里河，發(fā)展成熟后是很宜居的，不過(guò)交通方面的弊端暴露無(wú)遺。目前到營(yíng)銷中心只有通過(guò)項(xiàng)目東側(cè)的傳媒路，和項(xiàng)目南側(cè)的岔河路一樣都是小路，等后期和經(jīng)北五路打通后，自駕出行狀況會(huì)改善一點(diǎn)。距離地鐵5號(hào)線福塔站并不算近，從營(yíng)銷中心出發(fā)，到C出入口1.1公里左右，步行需要16分鐘；此外在建的12號(hào)線一期經(jīng)北五路站距離項(xiàng)目1.8公里左右，都超出了步行適宜距離，公共出行并不算便利。

經(jīng)開區(qū)的住宅地塊幾乎都是高溢價(jià)率成交，華潤(rùn)紫云府，福塔三兄弟，還有保利天珺，這就注定了開發(fā)商要在定價(jià)上給自己留足余地，天匯均價(jià)18800-21000元/㎡直接勸退了不少客戶，旁邊的華潤(rùn)也好不到哪兒去，均價(jià)19500元/㎡，真實(shí)的去化情況是好是壞只有開發(fā)商自己心里清楚。

保利天匯的主力戶型98-124-140-143㎡，華潤(rùn)的主力戶型89-102-123-143㎡，相比較之下天匯的戶型更偏改善一點(diǎn)，而保利的天珺更是98-115-140-160㎡的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品和價(jià)格對(duì)標(biāo)的根本不是剛需客戶，然而天匯的尷尬之處在于，臨近中州大道噪聲和粉塵污染，改善客戶不一定能看上。(展開全部)

2020年初福塔三兄弟的溢價(jià)率都在50%以上，9月份拍賣的天珺地塊也是以溢價(jià)率50.04%到手，畢竟在經(jīng)開區(qū)的住宅地塊太過(guò)稀缺。天珺的臨時(shí)展點(diǎn)已于1月23日對(duì)外開放，預(yù)計(jì)3月開放正式售樓部，5月首開。雖說(shuō)都為天字系項(xiàng)目，天珺的定位要比天匯更偏改善一點(diǎn)。占地面積約41畝，容積率2.99，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃4棟32-33層高層、2棟11層小高層、2棟商業(yè)用房和1所幼兒園。

值得一提的是2棟小高層只規(guī)劃了一種戶型，160㎡四室兩廳三衛(wèi)，一梯兩戶設(shè)計(jì)，貫通門電梯，其實(shí)和一梯一戶差不多了，電梯廳的空間后期也可以獨(dú)家使用。戶型四開間朝南設(shè)計(jì)，僅有一個(gè)次臥朝北，主臥和公共衛(wèi)生間面積都很開闊，預(yù)留有放置洗衣機(jī)、浴缸等的空間，南北雙陽(yáng)臺(tái)，南向陽(yáng)臺(tái)連通客廳和次臥，采光和通風(fēng)效果都很不錯(cuò)。此外有140㎡的四房戶型分布在高層的四條腿上，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，公衛(wèi)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于洗漱臺(tái)和馬桶、淋浴區(qū)分離開來(lái)，提高實(shí)用性。

置業(yè)顧問(wèn)提到的重慶、青島、廣州保利天珺，青島的同系列產(chǎn)品主打TOD，地鐵上蓋綜合體；重慶的是一環(huán)的低層改善，廣州的保利天珺更是被評(píng)為年度豪宅，到了鄭州總覺的少了那么點(diǎn)意思，地塊面積小且并不方正，不過(guò)臨近華潤(rùn)紫云府、綠城誠(chéng)園等樓盤，后期的居住氛圍不會(huì)太差。(展開全部)