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華僑城布局鄭州的第二個項目，9月底就風(fēng)風(fēng)火火進行了首開，高層均價12500，洋房均價16000，即將開盤的金地怕是不好搞，地價成本在那兒放著，價格上怕是很難拉開優(yōu)勢差距。

區(qū)位上，兩者配套共享，金地依附于中原華僑城更多一些，畢竟華僑城規(guī)劃面積6.1平方公里，歡樂谷、歡樂海岸、水公園、海洋公園等產(chǎn)業(yè)都是特色，不過目前3公里范圍內(nèi)并沒有成熟的生活配套，要發(fā)展起來周期還是有點長。

但是金地對比華僑城首期地塊，金地更勝一籌，地塊位于西四環(huán)外中原新區(qū)的核心位置，緊鄰中原西路主干道，距離地鐵10號線站點1公里左右，交通便捷；北側(cè)一路之隔為中原華僑城地塊，可享受中原華僑城各項規(guī)劃配套。而華僑城一期地塊目前西北側(cè)有鐵路線、國際汽車城，東側(cè)為公交駕校，氛圍并不算特別好。

品牌上，華僑城量級大于金地，金地在鄭州的項目都有點不溫不火，在售的金地正華漾時代，南四環(huán)外，高低配設(shè)計，和昌建、旭輝一樣不尷不尬；金地濱河風(fēng)華在濱河也并沒有廝殺出一片戰(zhàn)場，經(jīng)開物流園的金地名悅，滎陽的金地格林格林，也都是默默無聞。

產(chǎn)品上，體量來說金地肯定不及華僑城，由于體量較小，社區(qū)內(nèi)部景觀也受限制，兩者的戶型面積段基本趨同，戶型設(shè)計上也都有亮點，還是看個人注重的購房因素對比選擇。(展開全部)

龍湖在雙湖科技城的龍湖天境真是花樣百出，水軍為了夸龍湖，點評反智到看完了高新區(qū)的景粼玖序又跑去龍湖天境售樓部看房，地域跨度、產(chǎn)品需求跨度和預(yù)算跨度都劈了大岔。真想說一句duck不必，大批水軍洗地，看客都不是傻子，正面的宣傳作用沒有起到，反而引起反感。

先說高新區(qū)尚沒有洋房項目與之競爭，產(chǎn)品獨一無二，這已經(jīng)奠定了高新區(qū)改善洋房的至尊地位，龍湖品牌也號稱是洋房別墅大師，龍湖展示區(qū)園林設(shè)計也有獨到的美，看看南龍湖，龍湖天宸原著的營銷中心，延續(xù)到高新區(qū)依然不失水準，社群內(nèi)部兩棟公寓算瑕疵，但是也有閃光點，前兩天剛剛發(fā)布的“關(guān)于2020年鄭州市房屋租賃市場亂象整治工作的情況通報” ，龍湖冠寓上的是白名單，上榜的是經(jīng)營服務(wù)比較規(guī)范、較好的企業(yè)名單，但要是硬說是項目硬傷，就有點尬黑了。

國內(nèi)知名品牌一來到鄭州就遭遇口碑滑鐵盧，算是鄭州一特色了，好的口碑從來不是雇水軍寫軟文刷出來的，實打?qū)嵉臇|西購房者都能看到，龍湖天宸原著能做好交房，對景粼玖序和龍湖天境來說，是最有力的宣傳。(展開全部)

樓市主編國慶期間探盤，永威的售樓部人氣并不如想象中旺。

樓盤定位宣傳上其實沒什么大問題。定位改善，對標東棠， “每一次征服時代，都源于匠心執(zhí)念，并不斷超越”，宣傳語到現(xiàn)在來說也并不違和，95-140的高層，160-179㎡的大平層，高新區(qū)改善客群中，洋房首選龍湖，高層恐怕只有永威和正弘兩個選擇了。學(xué)區(qū)上官網(wǎng)有明確的回復(fù)，“永威金橋西棠小區(qū)交房入住后，符合條件的業(yè)主子女小學(xué)劃片到鄭州大學(xué)附屬學(xué)校小學(xué)部，初中劃片為鄭州大學(xué)附屬學(xué)校初中部”，地段，配套，品牌，產(chǎn)品，稱改善不為過。

推售節(jié)奏和營銷手段上倒有點自亂陣腳。7月4日城市展廳開啟，一個月后的8月14日剛剛進行了預(yù)售前公示，永威就火急火燎的進行了開盤，是怕蓄客周期過長流失客戶，還是說經(jīng)過一個月的造勢人氣達到峰值，箭在弦上不得不發(fā)？大環(huán)境下，就連剛需購房者的觀望心理都是加重了的，更可況是定位改善、價格突破高新區(qū)天花板的永威呢？謎一般的去化，上分銷，首付分期，貝殼專場額外優(yōu)惠，這些對于購房者來說傳遞的信號是：我賣的不好，我正在想辦法促進銷量。(展開全部)

國慶期間高新區(qū)區(qū)域銷售top3并沒有保利龍湖永威的身影，錢隆城趁著高新萬達開業(yè)的風(fēng)頭，銷售套數(shù)直逼200，緊隨其后的是碧桂園西湖和恒大城，都不約而同地推出特價房促進銷量。保利文化廣場一期9月底陸續(xù)交房，沒有在網(wǎng)上掀起太大風(fēng)浪，不過精裝修標準反響并不好。賣房的目標從來不在舊客戶，重要的永遠是新客戶。二期的售賣并沒有因此受到影響，國慶期間國潮放價活動，去化雖然沒有登榜top3，不過從和渠道貝殼終止合作來看，不愁自然來訪客戶。
二期渲染的價值點——
1、 地鐵上蓋，地鐵8號線銀屏路站雙出入口，目前在科學(xué)大道和雪松路交會處東北角有施工地，距離目前二期的售樓部不過200米左右的距離；
2、 社區(qū)內(nèi)部130萬方綜合體、5A甲級寫字樓、全球前三的保利拍賣，逼格很高，不過社區(qū)內(nèi)部住宅和商業(yè)混搭還是很多人接受無能，如果升龍之流或者小開發(fā)商商住混搭，那是唯恐避之不及，不過換作嘉里中心的水準，不見得就是壞事。保利目前引入的有引入保利拍賣、保利展覽、保利和樂青少年宮、保利和樂幼兒園、保利自有高端養(yǎng)老品牌“和熹養(yǎng)老”生活配套，還是值得期待的。
3、 鄭大實驗小學(xué)保利校區(qū)，教育資源上相比交通和產(chǎn)品自身配套稍顯遜色。(展開全部)

售樓部入口由之前的淮河路改到秦嶺路上，交通便利性更加肉眼可見地好，再加上三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，在建的地鐵6號線秦嶺路站就在家門口，主大門對面就是BRT公交站臺，交通便利性無敵。距離中原萬達1.9公里，小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園，周邊有伏牛路四小、七十三中、十九中等學(xué)校，兒童公園、鄭州市婦幼保健院、省直第三人民醫(yī)院，后期生活配套成熟。
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缺點也不是沒有，西側(cè)的高壓線問題，整個地塊內(nèi)部規(guī)劃1棟商業(yè)、1棟商務(wù)辦公、1所幼兒園，4棟7-8層洋房、1棟13層小高、4棟19-32層高層、4棟33層超高層，第一感覺就是雜亂。
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地塊商住混搭，開發(fā)商之前的口水風(fēng)波，都抵不住賣得紅紅火火，整個小區(qū)一共就只有13棟住宅，目前已經(jīng)推出11棟高層及洋房，洋房房源已經(jīng)售罄，高層目前11/12號樓在售，剩余高層的兩棟16/18號樓未推出，從7月16號首開至今，不到三個月的時間有這樣的去化成績，今年清盤應(yīng)該不在話下。
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首開的樓棟有公交站公寓樓棟遮擋，采光可能會受影響，所以首開均價并不算高，精裝均價在14600-15600元，后期16、18號樓雖然遠離了公寓樓，但是和商業(yè)及辦公樓距離較近，難免也會有一定影響，定價應(yīng)該也會考慮到這一因素。目前在售的11/12號樓均價在170000左右，具體一房一價，畢竟只剩那么兩棟高層了，不愁賣。(展開全部)

盛世臥龍城三期終于也進入清盤階段了，剩余樓棟清盤均價維持在14000左右，兩梯四戶/兩梯五戶設(shè)計，中間戶為86㎡兩房、97㎡三房，邊戶有115-128-140㎡三房至四房戶型，三期預(yù)計2022年年底交房。
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盛世臥龍城是2013年12月開始建設(shè)，改造面積312畝，建設(shè)面積約50多萬平方米，和康橋玖璽園差不多的區(qū)位，三期距離在建的地鐵6號線昆侖路站500米左右，交通主干道有華山路淮河路，出行便利，南邊中學(xué)有中原領(lǐng)航實驗學(xué)校、中原區(qū)第一中學(xué)、鄭州啟山實驗學(xué)校，距離中原萬達也在3km范圍內(nèi)，由于位于主城區(qū)，外部各項生活配套比較成熟。
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房子升值的決定性因素，除了地段這個核心要素外，還有居住體驗和業(yè)主口碑這兩個關(guān)鍵性指標。同等地段條件下，在小開發(fā)商和大開發(fā)商之間，后者是更明智的選擇。居住體驗體現(xiàn)在戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、整體業(yè)主素質(zhì)上，大開發(fā)商一般都是自持物業(yè)，定價也篩選了一部分客戶，所以整體業(yè)主品質(zhì)不差；業(yè)主口碑方面很難有個定論，且不說大開發(fā)商都會經(jīng)歷各種因為產(chǎn)品質(zhì)量帶來的公關(guān)危機，小開發(fā)商的負面新聞只會更多而非更少，之所以相關(guān)新聞并沒有引起過多水花，是因為小開發(fā)商本身并沒有話題關(guān)注度。(展開全部)

資源錯配總讓人惋惜，最典型的代表就是鮮花和牛糞，放到鄭州樓市，就比如優(yōu)地，前綴卻是和昌；又比如最能享受常西湖四大中心紅利的，卻是華瑞。說華瑞是占據(jù)常西湖最好的位置一點也不為過，四大中心就位于整個項目的東南處，距離上最近。惋惜的是開發(fā)商的不作為，占據(jù)這么好的地段，偏偏工程質(zhì)量捉急地摳腳，看看某音上連續(xù)N天的直播報道，就知道營銷線是做得一塌糊涂，物業(yè)水平也不想提，臨時電，不通暖氣，從來沒有正面給過業(yè)主一個說法。

一起和二期的質(zhì)量擺在這兒，目前在售的是三期的雅園和錦園，四期是華都和名都公寓，五期是龍園和天園，都還尚未推出。在售的兩個地塊中，錦園地塊更臨近東邊的地鐵1號線市民中心站，距離在600米左右；社區(qū)內(nèi)部氛圍上雅園更勝一籌，占地面積比錦園更大，共規(guī)劃了5棟住宅，容積率4.09，錦園地塊只有2棟高層，容積率4.58；梯戶比上，雅苑是傳統(tǒng)的兩梯四戶設(shè)計，做了分離式核心筒連廊設(shè)計，而錦園在售的2#樓為4梯7戶設(shè)計，可以說除了兩個邊戶較為通透外，剩余5個中間戶戶型通透性都不算好。

總的來說戶型設(shè)計上也沒有特別的加分項，中規(guī)中矩的三開間朝南中間戶，兩開間朝南邊戶，沒有比較就沒有傷害，只能說裕華城的戶型更爛，陽臺不贈送面積，大戶型臥室沒有飄窗設(shè)計。(展開全部)

首開去化70%左右，價格優(yōu)勢是真的大，相比常西湖之前最便宜的華瑞紫韻城13500的均價，13#樓成交均價在12600左右，可以首付兩萬，剩余部分三年分三次還清。

這么低的價格，到項目實地一看也明白了個大概，目前周邊現(xiàn)狀并不算好，雖說有雙地鐵，不過距離地鐵1號線和14號線換乘站鐵爐站1.3km，不近不遠，由于道路尚未修通，實際繞行距離在3.1km左右；人氣上也是真的弱，地鐵14號線一直處于停運狀態(tài)，公交線路只有那么幾班，和滴滴司機聊天，說在西四環(huán)附近晃悠一上午都接不到單，沒有人氣又何來生活配套？

售樓處門口的路是裕華自己修的，到了售樓部門口就斷頭，可以看到內(nèi)部還有沒有拆遷的房屋；在室外聽到了兩次火車鳴笛聲音，聲音不算刺耳，但聽感著實不好。雖說內(nèi)部規(guī)劃的有裕華城鐵爐文化藝術(shù)館，定位社交娛樂會所，1至3層前期為售樓部，4樓健身房、5樓社交會所、6樓娛樂休閑空間，提供桌球、音樂吧、棋牌室、活動室，以及兒童活動中心等等，只能說發(fā)展和等待周期太長，不確定因素也比較多。

教育資源上也主要依靠內(nèi)部規(guī)劃，有3所小學(xué)、2所初中、1所高中以及6所幼兒園，已經(jīng)明確的是簽約了伊河路小學(xué)，旁邊的鳳凰城和華瑞紫韻城都有，沒有差異化優(yōu)勢。當(dāng)一個樓盤最大的優(yōu)勢是價格優(yōu)勢，而不是地段，產(chǎn)品，配套，品牌等等的時候，入手真的劃算嗎？(展開全部)

保利又拿下經(jīng)開一宗住宅用地！成交總價82714萬元；由于競買人報價觸發(fā)熔斷地價，轉(zhuǎn)入網(wǎng)上一次競綜合房價環(huán)節(jié)，保利以綜合房價19798.0元/㎡的報價拿下，畝單價1995.33萬元/畝，成交樓面價9976.64元/㎡，溢價率50.04%，保利夠豪橫！當(dāng)初的福塔三兄弟，保利和華潤比肩，今天新拿下的這宗住宅用地，北側(cè)臨近華潤紫云府，保利和華潤緣分不淺。

鄭政經(jīng)開出[2020]028號（網(wǎng)）地塊位于經(jīng)開區(qū)經(jīng)開第六大街以東、經(jīng)北二路以南，為城鎮(zhèn)住宅用地，地塊占地面積27635.88㎡，約合41.454畝，容積率大于1.0，小于3.0，限高100米，建筑密度小于25%，綠地率大于30%。起始總價55114萬元，起始樓面價6648元/㎡，熔斷價82714萬元，房屋成本指導(dǎo)價17988元/㎡，綜合房價最高限價20988元/㎡。

地塊指標要求：
1、 需配建1所9班制幼兒園；
2、 需采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)；
3、 需成品房交付
4、 人防工程建筑面積不低于建設(shè)項目地上總建筑面積的8%。

周邊配套：
亮點還是位于主城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢較大，距離地鐵5號線經(jīng)開中心廣場站1.1公里左右，臨近航海東路，交通便利；位于主城區(qū)，生活各項配套也較為成熟，不過商業(yè)和教育資源只能說夠用，沒有特別吸引的特色價值點。

目前經(jīng)開主城區(qū)在售的保利天匯和華潤凱旋門，均價都在19500左右，綠城誠園均價則在17500左右，不過都是毛坯交付，而此次成交地塊明確要求了成品房交付，后期售價能在多少呢？期待地塊盡早入市！(展開全部)

雖然長江七號不是真的人，但長江一號是真的狗。搖身一變嘉業(yè)·嘉境上品，高大上了不少。目前在售地塊只有三棟樓：18、19/20#樓，都是兩梯五戶設(shè)計，中間戶77/89㎡，邊戶107/123㎡，均價14000-14500，可以首付分期，三年分六次還清。

8月中旬推出了18/19號樓，位置非常不錯，北邊緊鄰著長江東路，西側(cè)為京廣南路，雖然距離地鐵5號線京廣南路站和在建的地鐵7號線王胡砦站都不算近，但北側(cè)的BRT公交站臺多條公交線路，三環(huán)內(nèi)，自駕出行公共出行都很便利。周邊六十二中、十八中、長江東路小學(xué)，第六人民醫(yī)院，中原萬達，生活各項配套成熟，不過教育資源上優(yōu)勢并不算突出。

然而從售樓部的氛圍也能看出來即便位置稀缺，買賬的人也并不多，估計也都是被前期住宅延期交房的操作勸退了，鄭州買房，地段論都失靈了，買房還是要首看開發(fā)商口碑。大晴天售樓部內(nèi)一組客戶都沒有，內(nèi)部光線昏暗，置業(yè)顧問們整體的狀態(tài)也都是消極怠工，可以想象后期作為業(yè)主找物業(yè)是什么情景了。

樣板間展示有77-86-109㎡三個戶型，77㎡的小戶型設(shè)計還算可以，看不懂的是86㎡戶型的設(shè)計，客廳設(shè)計采光很差，即便是精心擺布的樣板間，一進門都可以感受到逼仄壓抑，不過衛(wèi)生間做到了三段式分離，兩個臥室也都是朝南設(shè)計，配備有飄窗和陽臺，采光不錯。(展開全部)