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中原主城區(qū)，魅力有多大？雖然沒(méi)有宣傳確定的學(xué)區(qū)，但在1:200比例的地圖上不難看出，周邊學(xué)校鄭州實(shí)驗(yàn)幼兒園、互助路小學(xué)、鄭州第十九中學(xué)、伊河路小學(xué)、鄭州一中實(shí)驗(yàn)分校、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，距離最遠(yuǎn)的外國(guó)語(yǔ)中學(xué)也不過(guò)1.2km左右。更不提中原萬(wàn)達(dá)的商業(yè)、二砂碧沙崗綠城廣場(chǎng)文化宮的休閑配套、多家三甲級(jí)醫(yī)院的醫(yī)療資源，綽綽有余。
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容積率雖然大于5，但云璽走的是改善大平層路線， 3.15米層高，1#、2#、3#均為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，建筑面積191-254㎡，5#為兩梯4戶設(shè)計(jì)，建筑面積110-142㎡；房源為毛坯交付，不過(guò)單元一層及地下三層車(chē)庫(kù)都是獨(dú)立入戶大堂設(shè)計(jì)，石材立面精裝修，樓棟基座外墻采用咖啡花崗巖石材，中段外立面為米白色+棕色鋁板，調(diào)性不錯(cuò)；社區(qū)內(nèi)部完全人車(chē)分流，非機(jī)動(dòng)車(chē)也需進(jìn)入地下車(chē)殼，社區(qū)內(nèi)部配套約1.3萬(wàn)㎡新中式園林，社區(qū)中心居云湖面積約1000㎡，除此之外還有841㎡的多功能會(huì)所等公共區(qū)域。
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恒大林溪郡首開(kāi)，愣是憑一己之力改寫(xiě)了常西湖新區(qū)價(jià)格體系，不過(guò)剛需之間的較量總是可以通過(guò)價(jià)格取勝，沒(méi)有太大的技術(shù)含量，這次在中原主城區(qū)剛改、改善項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)，康橋玖璽園、萬(wàn)科山河道、昆侖望岳都不是省油的燈，康橋勝在有洋房，但物業(yè)類型過(guò)于雜亂；萬(wàn)科有精裝修加持，學(xué)區(qū)含金量暫且不提；昆侖望岳二期要考慮的則是還有沒(méi)有名額了。(展開(kāi)全部)

根據(jù)官網(wǎng)公示內(nèi)容，惠濟(jì)區(qū)老鴉陳村城中村改造一期規(guī)劃為安置區(qū)，用地位置為三全路、金杯路、新城路、豐收路圍合區(qū)域，用地面積25.47公頃；和康橋未來(lái)公元的情景倒是有點(diǎn)相似，位置最好的都留給安置區(qū)了。
二期控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍為冠軍路、豐收路、金牌路、三全路、金杯路圍合區(qū)域和賈魯河?xùn)|、江山路兩側(cè)區(qū)域及新龍路、鳳梨路、米蘭街、秋棠路圍合區(qū)域，用地面積180.19 公頃。

此次成交的三宗地塊——

42號(hào)地塊位于惠濟(jì)區(qū)北河路南、流云路西，出讓面積15142.27㎡，約合22.713畝，成交總價(jià)45553萬(wàn)元，畝單價(jià)2005.56萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)7162.70元/㎡，溢價(jià)率100%；
43號(hào)地塊位于惠濟(jì)區(qū)南河路南、長(zhǎng)慶路西，出讓面積29647.81㎡，約合44.472畝，成交總價(jià)44571萬(wàn)元，畝單價(jià)1002.23萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3579.40元/㎡，溢價(jià)率0%；
44號(hào)地塊位于惠濟(jì)區(qū)新村西路南、流云路西，出讓面積17491.82㎡，約合26.238畝，成交總價(jià)52625萬(wàn)元，畝單價(jià)2005.70萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)7163.21元/㎡，溢價(jià)率100%。

三宗地塊容積率要求均為>1.1、<4.2，其中43號(hào)宗地應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。三宗地塊中，42、44號(hào)地距離在建的地鐵4號(hào)線老鴉陳站較近，都在400米范圍內(nèi)，43號(hào)地則偏離地鐵口，且西南側(cè)臨近鐵路，后期會(huì)有噪音污染，不過(guò)勝在東側(cè)一路之隔規(guī)劃一所中學(xué)，北側(cè)一路之隔規(guī)劃一所小學(xué)，上學(xué)極為便利，且臨近京廣快速路，自駕出行方便。(展開(kāi)全部)

亞星不愧為西南王，9800元/㎡的價(jià)格一出，還以為是某創(chuàng)又在搞幺蛾子，原來(lái)是青出于藍(lán)而勝于藍(lán)的操作。

距離星河郡西苑首開(kāi)已經(jīng)過(guò)去了三個(gè)多月，7月25首開(kāi)，8月15、8月28、9月5號(hào)頻繁加推，每次的去化并不算理想，套數(shù)維持在10-50套區(qū)間范圍內(nèi)，均價(jià)維持在11000-11800元/㎡。雖說(shuō)今天東苑首開(kāi)又在朋友圈被中介大軍刷足了存在感，均價(jià)9800起的價(jià)格的確讓人心動(dòng)，但就像某創(chuàng)一樣，放在去年可能會(huì)借著流量大軍提高一下去化量，但在今年這樣的大環(huán)境下，只會(huì)讓人覺(jué)得格外掉價(jià)。

不利因素非常扎眼，但是對(duì)于不介意的客群來(lái)說(shuō)應(yīng)該不是什么大問(wèn)題，拋開(kāi)這一缺點(diǎn)不談，星河郡目前周邊現(xiàn)有的交通等各項(xiàng)生活配套、亞星的工程質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)也都并沒(méi)有太大的亮點(diǎn)，當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)理由只剩低價(jià)時(shí)，也請(qǐng)做好價(jià)廉物不美的心理準(zhǔn)備。對(duì)于中介和置業(yè)顧問(wèn)講的各類教育配套、地鐵規(guī)劃，也都可以自己手動(dòng)在相關(guān)網(wǎng)站上查詢一下，避免后期因?yàn)橹脴I(yè)顧問(wèn)虛假宣傳陷入有理說(shuō)不清的維權(quán)中。最后還是借用一位看客的回復(fù)——“都這價(jià)格了，還要啥自行車(chē)，剛需有個(gè)窩就行了”。(展開(kāi)全部)

早在2019年，新城已經(jīng)宣傳過(guò)位于管城區(qū)的新城·金岱里項(xiàng)目，然而19年7月被推上風(fēng)口浪尖之后，沉寂一年之久，土地招拍掛照常啟動(dòng)，新城在管城區(qū)的項(xiàng)目距離面世也不遠(yuǎn)了。金岱合村并城項(xiàng)目改造主體為河南舜杰新城置業(yè)有限公司，背后即為新城集團(tuán)。

地塊基礎(chǔ)信息——
地塊位于管城區(qū)文德路西、市場(chǎng)南街南，使用權(quán)面積40135.19㎡，約合60.203畝，地塊為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），出讓年限70年（50年），建筑高度100m，容積率＞1.1、＜3.0，建筑密度＜20%，綠地率＞35%，起始價(jià)49667萬(wàn)元，熔斷價(jià)74667萬(wàn)元，競(jìng)地價(jià)最高限價(jià)99334萬(wàn)元。地塊要求采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

成交信息——
成交總價(jià)49667萬(wàn)元，畝單價(jià)825萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4125元/㎡，溢價(jià)率0%。

地塊配套信息——
地塊距離在建的地鐵4號(hào)線金岱站約866米，緊鄰南三環(huán)，自駕及公共出行較為便利；但現(xiàn)有生活配套較為匱乏，周邊多為金岱產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)配套上可依賴九鼎公館后期商業(yè)配套，教育配套也更多依賴項(xiàng)目后期引進(jìn)，只能說(shuō)空有地段，小區(qū)域范圍內(nèi)整體觀感和配套都較為落后。(展開(kāi)全部)

改善苦中原久矣。
二砂文創(chuàng)園一期對(duì)外開(kāi)放，對(duì)萬(wàn)科山河道和昆侖望岳來(lái)說(shuō)都是利好消息。本來(lái)想著定位文創(chuàng)園，頂多也就是年輕人才會(huì)去的網(wǎng)紅打卡地，周末實(shí)地一看，也有不少老年人和小孩游玩，西區(qū)人民又多了一處休閑之地。包括萬(wàn)科山河道出資建設(shè)市政公園潁河園，手筆的確是圈路人好感的。
配套上的利好，并不代表萬(wàn)科山河道就是改善客戶的首選，只能說(shuō)，目前對(duì)于剛改客戶來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科山河道是唯一的選擇，而不是最好的選擇。品牌上，實(shí)力是有的，要不然也不會(huì)拿下惠濟(jì)老鴉陳的城改地塊，再盤(pán)點(diǎn)南邊萬(wàn)科大都會(huì)、萬(wàn)科美景魅力之城、西邊萬(wàn)科城、萬(wàn)科湖與城，剛需樓盤(pán)的精裝修樣板間質(zhì)量都還是可以的，更不提山河道的精裝標(biāo)準(zhǔn)是2.0升級(jí)版，精裝修上還是值得期待的；但是口碑上，萬(wàn)科民安江山府的一系列操作，對(duì)伊河路小學(xué)山河道校區(qū)的具體水準(zhǔn)先存疑。(展開(kāi)全部)

剛需朋友跑遍了鄭州新盤(pán)，最后買(mǎi)了和昌優(yōu)地的3號(hào)樓毛坯，主要原因就倆——
1、 地段。2、價(jià)格。
問(wèn)及對(duì)開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)品質(zhì)量的考量，總是輕松一句“擋不住這么便宜的價(jià)格啊！而且還是金水北的區(qū)位，還有地鐵在建，位置是真好”。

3號(hào)樓毛坯已經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火去化得差不多了，貝殼主力軍功不可沒(méi)，15500的驚爆價(jià)加上貝殼分銷帶客，后勁十足；上周加推的6#和9#樓毛坯房源，6號(hào)樓為1單元33層三梯六戶設(shè)計(jì)，9號(hào)樓為2單元33層兩梯四戶設(shè)計(jì)，均價(jià)在15850元/㎡左右，接近16000，且售樓部宣傳的是，自10月25日起，6#和9#剩余的未售房源價(jià)格一律上調(diào)2%。

價(jià)格和地段，是和昌優(yōu)地的優(yōu)勢(shì)，但是看看作為國(guó)企的保利，文化廣場(chǎng)一期交房水平尚且如此，口碑本就不好的和昌，優(yōu)地的交房又會(huì)是怎樣的情形？私以為在鄭州，地段和價(jià)格都不如開(kāi)發(fā)商口碑來(lái)的實(shí)在。(展開(kāi)全部)

官方數(shù)據(jù)非常完美——“2020年10月23日開(kāi)盤(pán)，本次推售房源為一期1#樓、2#樓、6#樓、9#樓、10#樓、11#樓共6棟樓，均為1個(gè)單元，其中1#樓27層，其余為34層高層，本次推售房源為788套，合計(jì)去化691套，金額9.6個(gè)億，項(xiàng)目從8月中旬正式蓄客，開(kāi)盤(pán)到訪約1500組?！遍_(kāi)盤(pán)到訪1500組客戶，去化率接近88%，10月24日晚官方發(fā)布海報(bào)，宣布7#、8#加推，結(jié)合中介在朋友圈的刷屏，金科中原的首開(kāi)氛圍營(yíng)造地非常成功。

均價(jià)12500-12800元/㎡的毛坯價(jià)，購(gòu)房者撿到便宜了嗎？首期地塊光看直線距離，與14號(hào)線直線距離約3.2公里，6號(hào)線昆侖路站直線距離約1.9公里，公共出行上對(duì)剛需群體來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)；自駕出行主要依靠航海西路、西三環(huán)等主干道，還算可以。生活配套上主要還是依賴社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃，周邊并沒(méi)有成熟的配套設(shè)施，要考慮的是等待周期是否較長(zhǎng)；生態(tài)環(huán)境上比常西湖核心區(qū)的樓盤(pán)要弱一點(diǎn)，不過(guò)賈魯河穿過(guò)社區(qū)內(nèi)部，還有項(xiàng)目自建的金科運(yùn)動(dòng)公園，后期的居住氛圍還算不錯(cuò)。

看看同樣位于常西湖邊緣地帶的融僑中晟悅城，19年4月首開(kāi)時(shí)高層毛坯均價(jià)達(dá)到了13500左右，而今年十一加推的高層均價(jià)回落到11500左右。金科中原現(xiàn)在的價(jià)格，撇去泡沫后還能剩下多少？(展開(kāi)全部)

只陳述客觀事實(shí)，不作評(píng)論。

一
2020年10月18日，新城悅雋公館首開(kāi)推出一期洋房7#（7D7F1T2）、8#（8D20F2T2）、9#（9D19F2T2），共計(jì)255套房源，高層戶型建面約101-122㎡三房、129㎡四房，洋房戶型建面約113㎡-120㎡三房、142㎡四房，成交價(jià)高層6700-7400元/㎡ ，洋房8500元/㎡。

二
2020年9月29日，管城區(qū)金岱合村并城項(xiàng)目掛牌一宗約60畝住宅用地，項(xiàng)目容積率3.0，項(xiàng)目改造主體為河南舜杰置業(yè)有限公司，其中鄭州德佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股49%，背后就是大名鼎鼎的新城控股集團(tuán)。不出意外，這就是新城正式入駐鄭州主城區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。

三
2020年6月17日，上海普陀法院一審宣判，以猥褻兒童罪分別判處被告人王振華有期徒刑五年，被告人周燕芬有期徒刑四年。一審判決后，新城控股尾盤(pán)沖高大漲3.73%，截至17日收盤(pán)，新城控股上漲1.99%，股價(jià)報(bào)32.23元/股。

四
2019年7月3日晚，上海市公安局普陀分局發(fā)通報(bào)，犯罪嫌疑人王某某、周某某因涉嫌猥褻兒童罪被普陀警方刑事拘留。隨后，新城控股發(fā)布公告，宣布公司實(shí)際控制人、董事長(zhǎng)王振華因個(gè)人原因被刑事拘留。集團(tuán)緊急召開(kāi)董事會(huì)后，王振華之子王曉松被全票選舉為董事長(zhǎng)。

圖文無(wú)關(guān)。(展開(kāi)全部)

2019年12月5日，信友集團(tuán)以總價(jià)26496萬(wàn)元拿下中牟約40畝住宅用地，成交畝單價(jià)662萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)3973元/㎡，溢價(jià)率42%，同樣在這天成交的126號(hào)地塊為目前的綠都九州雅敘項(xiàng)目，成交樓面價(jià)3354元/㎡。兩者都是凈地，然而信友地塊有5家房企參與拍賣(mài)，而綠都則是唯一的參與房企，毫無(wú)懸念的以溢價(jià)率0%拿下。

彼時(shí)星聯(lián)嵐溪府精裝高層13800元/㎡，綠博還是人們口中的“明日之星”；萬(wàn)科蘭喬圣菲7500的毛坯價(jià)出來(lái)之后，信友天樾的價(jià)格也從開(kāi)盤(pán)時(shí)的9200調(diào)整到了9000左右，首開(kāi)的去化成績(jī)也不算好，十一當(dāng)天去化套數(shù)不足百套。
作為信友進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，品牌知名度上自然不如綠都，信友發(fā)家于商丘，之前的產(chǎn)品也都是在漯河、許昌、南陽(yáng)、菏澤等城市；
雖說(shuō)社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有社區(qū)老人服務(wù)中心、社區(qū)活力健康場(chǎng)地、社區(qū)商業(yè)2層獨(dú)棟、社區(qū)生活便利店等，奈何產(chǎn)品體量著實(shí)有點(diǎn)小，占地僅僅40畝，內(nèi)部規(guī)劃5棟26層高層，相比中央公園1200畝、康橋香溪郡528畝、綠都九州雅敘103畝，40畝的地塊顯得尤為落寞。(展開(kāi)全部)

綠博的牛逼終于被呲開(kāi)了花，萬(wàn)科榮成蘭喬圣菲的降價(jià)不過(guò)是導(dǎo)火索。雖說(shuō)綠博板塊近年來(lái)熱度持續(xù)提升，市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯，但綠博板塊價(jià)值依然無(wú)法支撐高端品質(zhì)改善產(chǎn)品的價(jià)值兌現(xiàn)。比如永威萬(wàn)科之流，產(chǎn)品面積過(guò)大，定價(jià)偏高，如果產(chǎn)品只是單純追求產(chǎn)品極致化，市場(chǎng)并不買(mǎi)單。

說(shuō)到底，重要的還是配套。鴻園為什么能從一個(gè)樓盤(pán)發(fā)展到能夠擴(kuò)大到“鴻園片區(qū)”，離不開(kāi)對(duì)區(qū)域、配套、產(chǎn)品三維度共同提升，畢竟項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題也很讓人頭大——zf規(guī)劃能級(jí)較弱、區(qū)域成熟度較低、周邊配套匱乏，板塊價(jià)值不被認(rèn)可等等等等。

并不是所有樓盤(pán)都能夠憑著區(qū)域規(guī)劃一飛沖天，瀚海觀象、美景東望等等都是憑借著區(qū)域板塊的省級(jí)政務(wù)發(fā)展價(jià)值作為高端品質(zhì)改善樓盤(pán)的基礎(chǔ)價(jià)值，進(jìn)而打造稀缺產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。產(chǎn)品因素上，面積贈(zèng)送越多，功能性越強(qiáng)，溢價(jià)就會(huì)越高，去化速度也就更快。

由此來(lái)看碧桂園生態(tài)城，配套停滯不前，區(qū)域規(guī)劃尚無(wú)太大利好，流水線般的產(chǎn)品與永威極致化追求毫無(wú)干系，只做圈層營(yíng)銷結(jié)果是市場(chǎng)知名度幾乎為零，連貝殼都束手無(wú)策。(展開(kāi)全部)