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華潤潤園目前84兩房均價12500，102三房均價12500，121邊戶三房均價13000，已經(jīng)開始執(zhí)行新政策了，公積金利息3.1降到2.85，首套首付15%二套首付20%，對于潤園這種剛需盤來說，政策還是挺不錯的，能減輕一部分剛需購房者的壓力，增加他們的購房熱情。
但個人認(rèn)為，這種政策還是有一定局限性，尤其對于潤園這樣剛需盤來說，要想真正激活市場，還差點(diǎn)意思。
一方面，公積金政策再好，能用到的畢竟是少數(shù)，鄭州的就業(yè)環(huán)境，交納公積金的不多，剛需盤購房者絕大多數(shù)還是商貸，但商貸是一城一策，鄭州的商貸利率在全國看，還是高的。
另一方面，首付雖然降低了，但低首付必然會面臨高月供，現(xiàn)在的就業(yè)形勢，懂得都懂。要想真正降低購房者的壓力，建議商貸也降低。
個人觀點(diǎn)，現(xiàn)在的政策還是沒能有效降低購房者壓力，要想真正的降低購房者壓力，要么拉長貸款周期到40年，要么強(qiáng)勢引導(dǎo)降低商貸利率。
潤園受政策刺激，最近賣的還算不錯，當(dāng)然也跟現(xiàn)房有關(guān)，潤園還是挺有潛力的，一方面周邊比較成熟現(xiàn)在入住就很方便，另一方面華潤打造的熱電廠項目，是集特色產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)遺存保護(hù)、公園綠化、教育、宜居住宅于一體的大型城市更新項目，距離潤園不遠(yuǎn)，未來可期。
由于是現(xiàn)房，潤園的實景還是不錯的，200米的酒店大門，2500平山水園中園的蘇式園林，比很多剛需盤要好很多。
潤園可能是戶型比較差吧，一直沒賣完，還是可以看下的。(展開全部)

海義東樾規(guī)劃已出，占地約41畝，容積率不超2.5，規(guī)劃7棟純粹小高層，一梯一戶設(shè)計，總共大約500套房源，由于是現(xiàn)房銷售項目，短期不會入市。

海義項目最突出的點(diǎn)，在于它是南岸少有的小高層項目，南岸可不是北岸小高層占主流那樣，南岸天生高貴，是鄭州最豪的地段，規(guī)劃的多為聯(lián)排別墅、疊墅、合院、洋房，少有小高層，唯一有的可能就是宏光攬境二期，該項目主要是約105、139平米小戶型，首付50萬即可入門，但攬境太那啥了。海義則算是進(jìn)駐南岸最好的選擇，地段檔次比北岸好，但產(chǎn)品總價肯定是比周邊一眾老盤低，產(chǎn)品規(guī)劃肯定是比較新的，性價比滿滿。

海義項目附近是地鐵6號線、8號線的換乘站小營站，與東風(fēng)渠、西運(yùn)河距離都不遠(yuǎn)，周邊宏光攬境、冠景君悅湖、金茂如意府都是一言難盡，希望海義不要和他們?yōu)槲椤?br/>
海義壓力還是挺大的，拿地溢價36%，按目前的市場價肯定是賣不高的，當(dāng)時規(guī)定的精裝限價30000元一平，總價控制在300-500萬的話，應(yīng)該會比較好走量，但利潤不好說，畢竟按2026年7月交付的話，資金利息不少的。
目前北龍湖尾盤居多，少有的新盤都挺能打，比如建業(yè)松苑，亞新星云灣，倒是和海義沒啥競爭，但海義入市時，肯定要面臨二手房的競爭，到時還不知道賣什么價錢呢，萬一還降，那同樣的價格，洋房肯定是比小高層香的。(展開全部)

萬科未來時光原來17000-18000，前段直接到14000多了，當(dāng)然對外宣傳都是只有10套工抵房，樓層不好的。此外，還有底價額外優(yōu)惠活動，總之，降價促銷不余遺力。萬科現(xiàn)在也緊緊張張，鄭州的其他樓盤都在做不同程度促銷，剛需的大都匯優(yōu)惠，湖與城優(yōu)惠，翠灣中城優(yōu)惠，高大上的古翠隱秀也降低身段。

目前萬科未來時光已經(jīng)交房，品質(zhì)還是可以的，小區(qū)總高16層，兩梯兩戶高顏值立面，1400平的下沉?xí)?2大生活場所，高品質(zhì)裝修交付，諸多優(yōu)勢奠定了楊金公認(rèn)最好小區(qū)的一哥地位，現(xiàn)在處于尾盤狀態(tài)，還有少量房源，反正實景現(xiàn)房，想買隨便看。
楊金的樓盤都不錯，都卷品質(zhì)，但目前反而是片區(qū)尷尬，整體朝著14000往下墜，給人的感覺是，就算跟北龍湖的幾條路打通，也拯救不回來了。
個人感覺還是市場下行下，改善客戶群的選擇更精了，以前不差錢的人多，濱河國際新城，金水北，龍子湖等所謂的泛改善區(qū)域也有人高價買單，但現(xiàn)在潮水退去，真正有實力的改善客戶群體就那么一小撮，他們選哪不言而喻，首選北龍湖，其次高鐵站。其他稍微遜色的區(qū)域完全不考慮的。
而楊金恰好是一個不夠好的區(qū)域，屬于北龍湖的燈下黑，受限于長期積累的歷史包袱和硬傷，在變得苛刻的改善客戶眼中，已經(jīng)沒有價值了。
既然改善客戶不會首選了，那只能輪到剛需剛改來買單，鄭州的剛需剛改就是13000-14000那勁，所以楊金就這樣了。(展開全部)

總聽購房者把蘭溪府和金水印二期對比，我就納悶了，這有啥對比的，明明就是兩個檔次的盤，咋就對比起來了？永威城和永威上和院有可比性嗎？

單說距離，兩個盤都隔著老遠(yuǎn)，隔著天塹中州大道，直線距離都有6公里，一個北龍湖北，一個叫金水北，天差地別。

改善購房者對比，可能是因為三方面
一是入市時間差不多，蘭溪府4月初開盤，金水印二期是5月初，差不多同期，現(xiàn)在市場上又沒幾個新盤，自然就對比起來了。
二是戶型面積段接近，蘭溪府是型134平、143平和160平、185平，金水印二期是140平，160平，188平，大小差不多，但很明顯蘭溪府的戶型秒殺金水印二期。
三是美盛裝逼成功，單就金水北而言確實不錯，而蘭溪府國企盤比較低調(diào)，在豪宅林立的北龍湖也高調(diào)不起來。
目前蘭溪府小戶型25000-27500元/平方米，185平的27000-29000元/平方米，而金水印二期是22000-25000元，蘭溪府的價格不算高，金水印的價格不算低（也因為有精裝）。

不考慮戶型，容積率的話，兩盤的小區(qū)公共環(huán)境都是舍得砸錢的，美盛有巨幕景觀式入戶大門，約158米長的風(fēng)雨連廊，下沉庭院以及會所，而蘭溪府有酒店式落客大堂，4100平的中央公園， 2100平的中央生態(tài)廊道，精裝地下車庫和雙入戶大堂。
照目前的態(tài)勢，改善購房者可能會分化，圖煙火氣實惠的會選擇金水印二期，而真正圖改善整體品質(zhì)的會選擇蘭溪府。(展開全部)

關(guān)虎屯新里城老盤新生，終于復(fù)蘇了，而且聲勢浩大。
5月9日，鄭州東關(guān)虎屯城中村及片區(qū)改造項目全面復(fù)工啟動儀式舉行。鄭州市zf副市長王鴻勛，河南省zf國資委總審計師李照松，公司黨委書記、執(zhí)行董事崔達(dá)等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席，項目指揮部指揮長閔武杰主持。這復(fù)工儀式檔次夠高，接下來就看實實在在的施工進(jìn)度了。
想想都知道，這個地段是絕對不允許爛尾的，關(guān)虎屯新里城與國貿(mào)360一路之隔，占地135畝，總建筑面積約80萬平方米，是集住宅、公寓式住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)等為一體的全業(yè)態(tài)城市綜合體。其中，即將建設(shè)的1號地塊總建筑面積約47.8萬平方米，建設(shè)有140米超高層建筑，搭配超現(xiàn)代公建外立面。

雖說容積率高看似奇葩，但新里城本來是照著成都太古里打造的，理念還是很前衛(wèi)的。其中最重頭戲的是12萬方以“開放街區(qū)+漫步休閑”的理念打造的九坊十巷情景式商業(yè)街區(qū)。
九坊包括9棟2-4層的獨(dú)棟商業(yè)，未來將引入9大不同業(yè)態(tài)的時尚主力店。
十巷包括9棟商業(yè)通過天街層層串聯(lián)，一共構(gòu)成10條內(nèi)向的情景式商業(yè)街。有景觀雕塑、有科技互動裝置、有燈光效果的彩虹階梯，也有時光與水的休閑景觀。
這9棟商業(yè)體與10條內(nèi)向街區(qū)都有風(fēng)雨連廊相連，還創(chuàng)造了4層皆為首層的概念。也就是說，通過“九坊十巷”的天街互聯(lián)，不用上下樓層，就能到達(dá)另一棟商業(yè)，每一層都是首層。另外，項目還設(shè)計有5個下沉廣場與地下停車場無縫銜接。一方面有利于客流的導(dǎo)入，另一方面有利于打造景觀，優(yōu)化視覺效果，營造更加立體的購物體驗。

所以說，這項目值得關(guān)注的還是商業(yè)，至于住宅和公寓，都是陪襯而已。(展開全部)

《鄭州市十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議》中，總規(guī)劃籌建的TOD項目一共有17個，現(xiàn)期開發(fā)的有5個，分別是風(fēng)尚西苑站點(diǎn)，鄭軌云麓站點(diǎn)，頤嘉經(jīng)緯站點(diǎn)，黃河路安置房站點(diǎn)，東站西廣場站點(diǎn)。市場化的項目似乎只有鄭軌云麓。

但地鐵只是地鐵，地鐵8號線五龍口站點(diǎn)與社區(qū)地下大堂直通，是利也是弊，最終還得看項目本身打造的咋樣。就跟高鐵東廣場一樣，高鐵站只是其中一點(diǎn)，還是得看咋建設(shè)。

不算地鐵，云麓打造的特別之處在于以下幾點(diǎn)
一是3000平米的精靈樂園，這是國內(nèi)知名景觀機(jī)構(gòu)奧雅操刀設(shè)計，搖搖樂、旋轉(zhuǎn)碗和蹺蹺板等設(shè)施選用全球游樂行業(yè)鼻祖KOMPAN（康攀）以及國內(nèi)一線非標(biāo)定制品牌，樂園核心區(qū)設(shè)計行星墻、太空艙，還有籃球場和器械運(yùn)動健身區(qū)，這個游樂園深受孩子和家長的喜愛。
二是1.1萬平米的社區(qū)商業(yè)，打造的是一條新潮商業(yè)街，魔力盒子商鋪和藝術(shù)館街區(qū)互為補(bǔ)充。
這個項目還是值得期待的，就是交房的時間晚，到2026年9月30日了，目前只有8號樓9號樓封頂，其他都是10幾層左右，預(yù)計今年年底所有樓棟結(jié)構(gòu)封頂。
云麓現(xiàn)在高層毛坯12500元，個人認(rèn)為還有降低的空間，畢竟樓面價4023元，而現(xiàn)在西三環(huán)附近的房價已經(jīng)9000多了，不過云麓似乎賣的還不錯，倒是還沒大降的趨勢，鄭軌置業(yè)也不差錢，沒啥降的沖動。(展開全部)

這是一個逐漸不接受畫餅的市場，一個無比務(wù)實的市場，在普通地塊硬拉升的所謂豪宅，不會獲得認(rèn)可。
2024年5月3日，慘痛的成交數(shù)據(jù)像一盆冷水，把金水印二期的美顏妝彩給潑了個干凈，成了銅水印。
金水印于今年1月就開始認(rèn)籌，五一期間針對高層2號樓3號樓內(nèi)購落位，推出共計327套房源，據(jù)說總共賣了五六十套，折合下來每月10套的成交量，馬馬虎虎吧。

說起價格，真不算便宜，2號樓164平的24000-25000元一平，140平的23500-24500元一平，3號樓164平的23000-24000元一平，140平的22000-23000元一平，美盛說精裝4500元一平，但誰信啊。反觀東區(qū)的蘭溪府毛坯24300-28800，一個是5點(diǎn)多的容積率，一個是2點(diǎn)多，又貴不了多少，你覺得哪個更有性價比？當(dāng)然，美盛也知道自己的處境，搞的有首付分期，首付5%，剩余交房前付清，還送車位券，但還是改變不了頹勢。

金水印二期的核心賣點(diǎn)是金水北核心地段，緯五路一小杏花校區(qū)，金水外國語學(xué)校東校區(qū)的雙學(xué)區(qū)，以及宣傳最夸張的是金水北改善天花板。但實際較一期提升的無非是有下沉?xí)ピ?，風(fēng)雨連廊，北向80多米IMAX巨幕景觀門廳。
個人認(rèn)為，金水印所謂的改善天花板可能并不是客戶買單的點(diǎn)，買金水印圖的還是金水北，在這里享受的就是人間煙火，北龍湖確實太高大上，而在金水北15分鐘生活圈吃喝住行全滿足。(展開全部)

龍湖熙上清盤在即，目前五號樓毛坯清棟在即，成交價在11000-12000左右，104平的還剩頂?shù)追吭?，邊?20戶型還有幾套不錯的樓層。精裝房源104平，118平，139平戶型在6-7號樓，成交價格區(qū)間12500-13500左右，合同交付時間在2025年8月30日。

龍湖這兩年轉(zhuǎn)向營銷，熙上的促銷政策還是顯著的，截至今年5月1日，熙上取得預(yù)售證1804套，成交1563套，金額21.37億，取證去化率87%，良好的銷售回款保證了工程進(jìn)度，一期（1-4號樓、8號樓9號樓）均處于門窗和機(jī)電安裝施工收尾階段，完工度接近90%，計劃12月份交付；二期6棟（5-7號樓、10-12號樓）均處于地上主體結(jié)構(gòu)施工階段，說實話進(jìn)度不能算快，目前銷售的6號樓7號樓還不到20層，明年8月能否交付需要打個問號，三期的商業(yè)樓已經(jīng)全部完工。龍湖在鄭州目前6個樓盤，雖然沒有重慶大本營那么出色，但起碼該交付的都交付了，所以項目安全性還是有的。
從熙上的銷售情況來看，還是毛坯好賣，精裝難賣，畢竟精裝多出來的那1500元一平，對于購房者還是壓力大的，目前龍湖熙上也別自詡啥品質(zhì)改善了，現(xiàn)在就是個剛需盤而已，如果你是購房者，是愿意多掏1500買個精裝房，還是買毛坯后找裝修公司800一平來裝一裝呢？答案是不言而喻的。
現(xiàn)在管南南三環(huán)基本就是1萬出頭，個人感覺二手房優(yōu)于一手房，眼見為實吧。(展開全部)

據(jù)說中原華曦府五一小長假賣的不錯，賣了30多套，認(rèn)購金額1.1億，園林示范區(qū)和1500平的下沉式會所確實做的不錯，比如天圓地方的頂棚天空之境，5棵泰山黑松， 623塊異形石塊構(gòu)成的中庭水景，還是挺有看點(diǎn)的。

但你要說電建多厲害吧，也不至于，電建做不到像萬科、瀚海那樣搞創(chuàng)新，讓人眼前一亮的設(shè)計，電建做的就是在別人的亮點(diǎn)上再好一點(diǎn)，沒有質(zhì)變，只有量變，對于購房者來說，其實這種可能更實惠一點(diǎn)。
比如外立面，別人搞現(xiàn)代簡約的玻璃幕墻，那我電建就更精致一些，淺灰色鋁板+金色鋁板+金色鋁型材，再搭配大面積LOW-E玻璃，會顯得更美觀。
比如社區(qū)架空層，別人做一層，那我電建將1-2層兩層空間全部挑空，挑高高度超過6米，別人只做一小部分，但我電建做9處，做1600平。
比如入戶大堂，別人做精裝可能普通標(biāo)準(zhǔn)，我電建做的更細(xì)致，意大利威尼斯棕石材的背景墻，墻面采用仿木紋裝配墻板材質(zhì)替代瓷磚，頂部是懸浮吊頂和多重氛圍燈，妥妥五星酒店級別。
比如地庫，別人也做雙精裝大堂，但我電建采用星空頂，高檔金剛砂，土豪風(fēng)十足。
戶型方面，華曦府143-192平的大倒是大，也沒啥缺點(diǎn)，但相對其他新盤來說，略顯平淡，像綠都青云敘都開始搞入戶花園，花池陽臺了，很有看點(diǎn)。
綜合來看，電建中原華曦府質(zhì)感不錯，創(chuàng)新不足，還是非常值得一看的。(展開全部)

自從天樾九章由信達(dá)接手后，效果顯著，一期靈活促銷即將售罄，工程進(jìn)度也都封頂，2024年底會迎來首批交付，6000平的九章藝術(shù)商業(yè)街提前兌現(xiàn)，5月又推出了二期10號樓。

二期在高皇北路和宏祥路交會處，與一期一路之隔，其實就是一個地塊硬生生分成兩塊了，一東一西。
二期占地78畝，規(guī)劃10棟樓，體量幾乎是一期的兩倍，但交房時間晚至26年6月，所以急著住的還是看一期吧，但二期各方面有所升級。
首先是景觀升級，一期太小沒啥景觀，二期作出了近5000平的超大中央景觀區(qū)，戶均園林面積26平，比一期多了4平。
其次是會所面積從原來的2100平升級到現(xiàn)在的4500平，除了原來的四點(diǎn)半課堂、瑜伽室、定制SPA、家庭廳，又將健身會館、恒溫泳池也提前兌現(xiàn)了。
再次是地庫升級，有了勞斯萊斯星空頂+水磨石地面，和中原華曦府的配置差不多，歸家禮遇挺高。
二期戶型延續(xù)一期，仍然主打109平、127平的三房和143平、168平的四房，戶型挺不錯，但這個戶型目前來看，是不是有點(diǎn)大了，不利于走量回籠資金？
二期雖然很不錯，但市場不好，還是要放低身段，五一期間，定房送五年物業(yè)費(fèi)，差不多是2-3萬的總價優(yōu)惠，前20名客戶，每平享受300元的補(bǔ)貼優(yōu)惠，基本上也是3-4萬，還有首付分期政策。
二期各方面都不錯，就是交房太晚，不著急的可以等等，目前市場還是不太景氣，下行趨勢還是有的。(展開全部)