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搞笑了，金茂竟然還玩起了逆勢漲價，3月25日起全線價格上漲300-400元一平。我知道前一段金茂賣的還不錯，但那是建立在促銷政策基礎(chǔ)上，單價15000多（原來都得16800）的89平小三房，總價130萬，還贈送5萬的車位優(yōu)惠券，考慮到憑借合同及契稅發(fā)票即可就讀經(jīng)開區(qū)實驗小學(xué)和經(jīng)開外國語中學(xué)五中校區(qū)，這價位倒不算貴。但剛剛好一點就浪著漲價，這真的不會作死嗎？
目前周邊啥價格，綠地海珀蘭選二手房14000不到，陽光城檀悅二手房16000多，恒大綠洲和九鼎世家的二手房也在下探，金茂這價格不算便宜，只能說還好罷了，不具備浪的條件。
未來府的底氣可能是工程進(jìn)度還不錯，大部分樓棟已經(jīng)封頂，窗框安裝完成，外墻正在上膩子和涂料，公區(qū)正在做精裝吊頂龍骨，原來說的24年年底交房，個人覺得有點懸，但金茂努努力應(yīng)該也能勉強(qiáng)達(dá)成。

個人認(rèn)為未來府另一大賣點沒顯示出來，依托8米高差階梯型的自然生態(tài)地形，打造的約8500平米三階疊景臺地景觀始終沒體現(xiàn)出來，光有個6米高，30米寬的傻大門，這年頭，誰家樓盤還沒個炫酷的大門呢？金茂的綠金科技也早已不是啥新鮮玩意，說實話，能吸引購房者的點不多。
單靠學(xué)區(qū)和地段，價格不貴的話，倒是也有購房者認(rèn)可，但差點意思。
金茂在鄭州先搞的金茂府，如意府，不是很出色，經(jīng)濟(jì)效益也一般，算是金茂在全國的一個縮影吧，隨著市場下行，金茂的凈利潤下滑，取消了很多城市公司，直接由大區(qū)管控，現(xiàn)在還能維持下去，希望不要減配吧。(展開全部)

龍湖熙上最后一棟毛坯5#清盤特惠10900元一平，房源還有得選，104平還有5層以下房源，118平5層以下、30層以上，此前，龍湖熙上的精裝也在搞特價，好樓層的139平四房，單價11999 精裝修，首付僅需20萬，這個價位，個人感覺已經(jīng)到底了，南四環(huán)現(xiàn)在11000差不多了，熙上的位置，地塊素質(zhì)都不錯，又是龍湖出品，10900夠意思了。要知道，金岱板塊，新小區(qū)不多，一路之隔的小開發(fā)商中岳儷景灣，2019年尾盤時都賣到13500的價格，龍湖現(xiàn)在這個價格真的一點水分都沒有。

龍湖敢于壯士斷腕，低價甩貨，那是因為成本低，2022年6月時以4812元的樓板價低溢價拿地，利潤空間還是比較大的。
龍湖地產(chǎn)現(xiàn)在的思路也和以前不一樣了，以前是走高投入高品質(zhì)高價改善盤路線，現(xiàn)在有點像正商升龍，低價跑量。這兩年，龍湖始終把債務(wù)安全放第一位，所有債務(wù)安全兌付，明確提出償還債務(wù)的優(yōu)先級，高于發(fā)展新項目。正是由于敢于降價，降價果斷，龍湖2023年銷售額1734億，同比自己下降13.9%，相對百強(qiáng)17.3%的下跌均值，還算好了。

熙上的工程進(jìn)度也問題不大，叮叮咣咣建設(shè)不停，其中毛坯房1#、2#、3#、4#、 8#、9#號樓，計劃2024年年底交房還有可能提前，精裝房5#、6#、7#、10#、11#、12#號樓預(yù)計25年8月交付。

金岱的商業(yè)還有待發(fā)展，隔壁的光之谷商業(yè)中心和九鼎公館的商業(yè)還沒有成型，只能蹭一蹭匯美茂、經(jīng)開一大街丹尼斯。(展開全部)

盛澳金尊府怒降3000一平開搞現(xiàn)房清盤活動，原價19000-21000的精裝現(xiàn)房，現(xiàn)在只要15000多一平（送圣都裝修1300元一平），僅限30套。目前周邊的項目如萬科美景龍?zhí)枚址烤鶅r15000左右，碧桂園天悅16000左右，可以看出金尊府的價格與二手房基本持平，沒啥水分了。

現(xiàn)房階段當(dāng)然關(guān)注學(xué)區(qū)，配套的創(chuàng)新街小學(xué)團(tuán)結(jié)路校區(qū)、鄭州四中管城校區(qū)，都已經(jīng)招生，學(xué)校檔次中等偏上吧，生源也照顧到了，以金尊府業(yè)主、金岱李一二三號院的村民子女為主。
現(xiàn)房其次關(guān)注生活配套，福塔這附近熱鬧是熱鬧，商業(yè)有當(dāng)檔次不高，主要是萬科廣場、富田新天地、福都百貨、丹尼斯等等，沒法和花園路的幾個CBD商圈比。
產(chǎn)品來說，金尊府的外觀大于內(nèi)在，中式銅鑄大門恢弘大氣，進(jìn)門后宮燈水景樹陣很有面，樓棟單元入戶也是宮燈水景鏤空中式風(fēng)格，歸家體驗是不錯。但進(jìn)入家里就很一般，130平140平的兩個大戶型都是雙開間朝南的長條戶型，主臥衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，其次廚房位置太靠里，整體感覺戶型既不大氣也不實用，在區(qū)域的改善戶型中屬于偏下吧。
個人感覺機(jī)場高速西，航海路南這一塊，天生不適合改善，美景鴻城，陽光城、橡樹玫瑰這幾個高密度剛需盤的人口就塞得滿滿的，走哪都是人，金尊府顯得很另類。這一片降價也夠厲害的，原來都能賣19000，現(xiàn)在哐哐往下降，保利、華潤這兩個新盤還在勉強(qiáng)支撐。(展開全部)

信保春風(fēng)十里這個濱河元老級項目，還在溫吞吞賣，都快包漿的一個項目，最近開始低價甩貨了，89-105-129平的現(xiàn)房均有特價房12000多，之前的售價在14000-15000之間，這估計也是被中建元熙府的低價給逼得不行了。
三期是一頭獨狼，位于第十九大街以西、經(jīng)南十二路以南，與一二期隔開一條路，不挨四港聯(lián)動是最大優(yōu)勢，占地55.07畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟高層住宅，都是一個單元兩梯四戶設(shè)計，這就保證了寬闊的樓間距和良好的通風(fēng)，戶型規(guī)劃有88-105-115平米，主打多贈送一間房，大概10個平方左右。
信保這項目有點小家碧玉的感覺，各方面都有一點小小的優(yōu)勢但不突出。
首先是西邊緊臨濱河第二小學(xué)，北側(cè)經(jīng)南十二路和經(jīng)開第十八大街交匯口有個地鐵11號線站口。
其次是精裝，在當(dāng)時還算中等水平的，裝修內(nèi)容比較豐富，有壁布、廚房涼霸、凈水機(jī)、廢品處理器、林內(nèi)燃?xì)庠詈统橛蜔煓C(jī)，松下智能馬桶蓋，摩恩水龍頭，恩科的新風(fēng)等等。
考慮到贈送面積、現(xiàn)房、精裝修、88-115平的低總價戶型，還是非常值得看一看的。

信保春風(fēng)十里可能是規(guī)劃較早吧，底商還是比較豐富的，而濱河好多近兩年新小區(qū)，要么沒規(guī)劃底商，要么人氣不行沒底商進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)比較熱鬧的商業(yè)就丹尼斯或康橋悅城菜市場。
目前房地產(chǎn)寒冬，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)的意愿很弱，比如原來說好的金鷹世界就沒啥動靜了，現(xiàn)在濱河人也不多，商業(yè)真是個大難題。(展開全部)

看了下，凱田秀水灣的160平的已經(jīng)降至8000元一平， 常西湖新區(qū)這個價位，還能說啥，要知道，在2016年時，華瑞紫韻城的內(nèi)購房要求全款，單價是五六千元一平，所以，我覺得凱田的價位夠可以了。
這個盤雖然是經(jīng)適房，但從各方面來說，都挺幸運的。
第一， 凱田秀水灣東苑（一期），凱田秀水灣西苑都是鄭州第一批白名單樓盤。
第二， 鏈接高新區(qū)和中原區(qū)的低運量軌道交通T3線路正好挨著項目，計劃2024年初開工，2026年投入使用，是鄭州西區(qū)一條重要的大動脈。
第三， 旁邊華瑞紫韻城自配約21萬方商業(yè)，目前已簽約萬達(dá)，預(yù)計將在2026年10月正式開業(yè)。此外，還有麥德龍購物中心也要進(jìn)駐這一片。
從自住和投資角度看，這項目價位都不算貴，可惜戶型太大，130平和160平，總價也得百十萬，但個人認(rèn)為比同期的華瑞紫韻城來說，改善還是值得的，起碼戶型比華瑞天園的方正好看，容積率也低，南側(cè)還能看到秀水河，還有一點，因為是傳統(tǒng)核心筒，得房率高達(dá)82%，所以個人感覺這盤經(jīng)濟(jì)實惠，沒有水分。
目前買這里的還是地緣性客戶，常西湖目前只是框架有了，與主城區(qū)的連接不夠緊密，地鐵雖然不少，但對于大多數(shù)人來說也就1號線最實用，還需要換乘并且換乘時間太久，去一次不夠心累的。附近的生活類配套也明顯不足，吃飯都困難，現(xiàn)在入住率也不高。(展開全部)

宜居小喬書苑開啟王炸政策促銷，2萬網(wǎng)簽，剩余全貸，6200元一平，月供2600元起，今年7月份交房。別看6200一平，但可能還沒有虧本，因為拿地早，拿地便宜，這塊地是2019年12月4日由鄭州瑞旭置業(yè)有限公司以31201萬元競得，樓面價2382元/平米。

開發(fā)商是扎根安陽的宜居地產(chǎn)，對于這個來鄭的第一個項目，誠意很足。被幾棟樓圍繞的2000平人工湖，非常顯眼，還有黑天鵝，這很像之前恒大造湖的樣子，超百米的樓間距也是很夸張，項目給人印象還是很鮮明的。
但這個核心亮點，能維持光鮮亮麗多久，需要打個問號，據(jù)我所知很多剛需盤的水景，過了五六年就干了，或者臟丑，后期由于維護(hù)成本高，物業(yè)也懶得管，所以這么大個湖，后期沒人管了，真是無法想象。

還有一點，小喬書苑的位置真心一般，龍湖鎮(zhèn)本來就遠(yuǎn)，還是南龍湖的南邊緣位置，距離龍湖錦藝城購物中心直線距離3.公里，距離地鐵城郊線華南城西站直線距離1.1公里，都不算近，而且因為它是挨著快速路，中間基本無紅綠燈，向北需要先往南走，再調(diào)頭通過。

但值得稱贊的一點，就是暖氣已經(jīng)開通，是市政收費標(biāo)準(zhǔn)，而小喬書苑是室內(nèi)鋪好地暖的。此外小喬書苑把96平的小三房做成了雙衛(wèi)，性價比不錯。
其實在南龍湖普降的情況下，購房者可能瘸子里挑將軍，更傾向北邊位置好的正商蘭亭華府，萬科星圖。(展開全部)

最近鳳凰悅府在搞9號樓清盤活動，一口價16000起，還送10萬車位券，3號樓的100套房源也要加推，基本是160平的四室，項目還搞起了首付10萬起的噱頭，從低首付、車位券等跡象來看，這個稀缺的二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房大平層優(yōu)質(zhì)盤，也面臨銷售的壓力了。

誠然，二環(huán)主城這些年幾乎無啥正兒八經(jīng)的土地供應(yīng)，如果參考北京上海核心區(qū)的樓盤市場，鄭州主城區(qū)核心品質(zhì)盤按道理是高枕無憂的入手的?？上В嵵莶皇潜鄙蠌V，吸引不了全國富人，屌絲之城的定位，注定了哪怕是主城核心盤的抗跌能力和溢價能力，也就比郊區(qū)盤強(qiáng)那么一丁點，北龍湖豪宅改善第一梯隊都能跌兩跌，更何況你鳳凰悅府這第二梯隊。

所以，哪怕你宇通精雕細(xì)琢，把地下停車場也采用高品質(zhì)打造，搞出來精裝大堂，結(jié)晶磨石車道、石材坡道。
哪怕你宇通夠貼心，把客廳雙面寬甚至帶轉(zhuǎn)角的超大落地窗都全部提前封好，陽臺采用雙層夾膠low-e玻璃封裝好。
你哪怕把心思掏空了，只要價格下不去，就還是難賣。個人一直不認(rèn)同好房子不愁賣的理念。在市場下行的環(huán)境下，價格永遠(yuǎn)是第一位的，哪怕房子一般，價格便宜就問題不大。經(jīng)濟(jì)不好，方便面、榨菜、二鍋頭銷量增加。拼多多主打下沉市場，取代淘寶。

現(xiàn)在鄭州不缺崇信鳳凰悅府這樣的好房子，缺的是正商升龍這樣能蓋便宜房子的，三環(huán)內(nèi)降到七八千，你看樓市會不會火。(展開全部)

金地峯尚開始發(fā)力了，目前主推30-35平米的平層或復(fù)式公寓（總價18萬起，今年買今年住），30-1500平的寫字樓。
如果按小面價的公寓算，月供1200多，目前周邊興華南街，亞新投資大廈，積家公寓的租金在1500左右，這樣看金地的投資價值不錯，租金還能抵月供，但其實不然，公寓的居住成本高，物業(yè)費貴，空間小，真不如周邊1500租個老校區(qū)兩室舒服。

這個公寓的優(yōu)勢在于金二環(huán)優(yōu)質(zhì)地段，地鐵口，二七萬達(dá)，項目自帶1000平休閑會所，劣勢則是公寓本身就是原罪。

雖然項目本身不值得關(guān)注，但金地的堅挺還是讓人刮目相看的。截止3月20日，金地接連償付三筆公開市場債務(wù)，一季度的公開債已經(jīng)全部順利償付完畢，在當(dāng)前風(fēng)雨飄搖的環(huán)境下，給購房者吃了顆定心丸。

與此同時，金地董事會也迎來改變，深圳市福田投資控股有限公司董事長季彤，出任金地集團(tuán)副董事長，形成了生命人壽大股東3席、國資2席、金地團(tuán)隊2席的多元董事會格局。此前，福田投控以32.5億對價收購金地環(huán)灣城項目51%股權(quán)，以市場化的方式為金地提供了實質(zhì)性的流動性支持。
國資股東出人又出錢，金地可以放心了。
目前金地在鄭州的幾個項目，都不算優(yōu)質(zhì)，但好在投入都不算大，應(yīng)該問題不大。
當(dāng)初有“招保萬金”的說法，金地是與萬科齊名的，后來雖然金地落后了，但仍然保持了穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)格，真可謂是，滄海橫流，方顯英雄本色。(展開全部)

縵城和頌虛高，現(xiàn)在打回原形，個人認(rèn)為現(xiàn)在還是貴，還有下行空間，因為這價格本身就不合理，目前北側(cè)2018年的次新房康橋朗城的二手房價格，已經(jīng)下探到13000左右。

縵城和頌現(xiàn)在最難的還是競爭的無力感。
目前金水北片區(qū)的項目競爭相當(dāng)激烈，越秀、信達(dá)、美盛每個有兩把刷子，其中美盛教育港灣的位置最好，越秀的產(chǎn)品打造相當(dāng)前沿，信達(dá)的牌子則是響當(dāng)當(dāng)，康橋打的產(chǎn)品底子也不錯，如果說競品已經(jīng)升級到2.0，那么保利還在1.0。
對比之下，保利的位置太遜色了，高低配的產(chǎn)品，也沒法和競品抗衡。
唯一可以倚仗的無非是稀缺的洋房產(chǎn)品和8000平米的體育公園。但洋房吧，本身就對環(huán)境要求很高，保利周邊的環(huán)境有點拉，遠(yuǎn)離成熟的城市環(huán)境，與保利大都匯、保利海德公園無法連成一片，距離連霍高速和連霍高速柳林站太近，噪音影響不能無視。而8000平的公園則是錦上添花，不是購房者的核心考慮因素。

如果重新審視這個項目，會發(fā)現(xiàn)花大價錢硬做改善是一種錯誤，原來的理念可能是覺得洋房能提高溢價，但現(xiàn)在的市場環(huán)境，跑量比溢價重要，這么差的位置，勢必要做純剛需的，89-120平快速跑量才是王道，目前這種不高不低的偽改善，就卡在這里了，降價吧，畢竟投入了山體景觀這么大成本，做了168平這么大面積，硬架上去了，不降吧，賣不動沒回款可如何是好。
個人感覺，最后還是得降到位。(展開全部)

這個吹破天的項目，首期亮相倒是低調(diào)，三棟26層住宅，兩棟所謂的研發(fā)樓，4層的1號樓，11層的2號樓，其中研發(fā)2號樓，未來可能作為高端公寓產(chǎn)品面世。

戶型也簡簡單單，一共379套房，119平的大三房只有72套，占比19%，143平小四房154套，占比41%，170平大四房153套，占比40%，這個尺度在高鐵片區(qū)還算平滑，看架勢首期就是快速跑量的節(jié)奏。

戶型的優(yōu)勢倒也務(wù)實，主打贈送北側(cè)一個房間，但電梯廳是沒做成入戶專屬的結(jié)構(gòu)，像兩梯兩戶170平的是一個公共的合用前室，這勢必會降低得房率，因為有水電井，就是交房了也沒法改造。所以，為了進(jìn)一步提升贈送率，戶型南側(cè)是全贈送的飄窗，驗收后可以拆除，170平的飄窗最多，打掉后得房率應(yīng)該會達(dá)到90%。

潤府的精裝是參考幸福里的，亮點是裝配了華為全屋智能化系統(tǒng)，這種智能化，個人理解就是遙控窗簾，回家提前開空調(diào)，智能音箱之類的，其實本質(zhì)還是裝修+電器，噱頭而已，能達(dá)到電影里那種水平的幾乎不可能。

別看就三棟樓，項目景觀也是往高端做，主打一個奢侈綠，主景觀帶是將近百米的雙峰式坡地，下面是一圈鏡面水系，綠油油的景觀搭配寶格綠的大理石，還是挺上檔次的。
項目精裝限價是29600元一平，但現(xiàn)在這行情，再加上華潤控面積啊，27000元一平都是一大關(guān)，但應(yīng)該是比較好賣，高鐵板塊太缺新房了。(展開全部)