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      3. 美盛金水印二期

      美盛金水印二期 推薦 在售 住宅 改善  地鐵  精裝  學校  

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      美盛金水印二期 - 樓盤動態(tài)

      ?單價2萬3,選東站還是金水北?

      發(fā)表時間:2021-12-10 09:54:33   來源:鄭州樓市



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      單價2萬3,首付預算80萬,在鄭州的可選性有多少?

      拎著小300萬,可以買東站新房,可以買省實驗學區(qū)房,可以買楊金,可以買二手房……

      最近我看的一個項目,不在東站、不是洋房、不算改善,115㎡要做1房,容積率高達6,單價卻賣到2萬3!

      它就是美盛金水印。

      都說它是金水北最貴的樓盤,價格到了金水北的頂,有高位站崗的風險,果真如此嗎?

      ▲區(qū)位圖

      瀚宇天悅城最高2萬1,瀚海思念城曾賣到2萬,這兩個項目隨便加2千塊錢的裝修溢價也能接近2萬3。

      可以說,現(xiàn)在金水北區(qū)域價格的頂就是23000元/㎡。

      當下市場,楊金也難賣到2萬3,最近還有降價的趨勢;老經開才賣1萬9,與金水北拉開4千的價差,那么,拿著高首付,到底該買哪?


      2


      美盛金水印是個爭議很大的樓盤,精裝單價23000元/㎡,高容積率5.99,二者同時存在使金水印形成兩個極端,定位高但客戶少。

      愿意買的客戶非常認可其價值。

      ▲項目工地

      一是地段好。

      地處金水北,享成熟配套,項目緊鄰東風渠,綠化、道路情況都在修整,一些整改承諾正在落地,舒適度逐漸提高。

      二是產品好。

      項目產品設計最小戶型115㎡三室,后期會有一部分房源做成一室,拋棄了剛需客戶,雖然產品規(guī)劃還沒出來,但從美盛現(xiàn)在的戶型來看,產品也不會差。


      ▲樣板間

      釋放的裝修標準3000元/㎡,項目的精裝能看出來是往高端打造的,產品用的都是高價品牌,主大門的會所、一二層的休閑空間都是為了滿足業(yè)主的生活體驗。

      ▲項目會所

      三是雙學區(qū)。

      除了地段,教育也是買房時非常重要的一環(huán),美盛金水印和教育港灣一樣自帶緯五路一小和金水區(qū)外國語中學的學區(qū),教育水平至少在中上,能解決孩子的上學問題。

      不屑此項目的客戶又分外吐槽。

      首先是容積率高達5.99。

      雖然金水北都是陳寨、廟里城中村改造地塊,但與和昌優(yōu)地3.39、保利海德公園2.49、瀚宇天悅城4.2、碧桂園云境5.19的容積率相比,美盛金水印是最高的。

      ▲工地實景圖

      小區(qū)內約54.5畝的地規(guī)劃了10棟高層再加一所幼兒園,前后樓間距最低約35米,最高45米,左右基本20米,顯然,內部樓棟有不少樓層日照采光是不達標的。

      ▲樓棟圖

      如果項目做成了圍合式小區(qū)、樓棟排布在四周的話,中間還可以做中央景觀,入住體驗感也不算太差;但金水印項目左右兩列排布,左右樓間距很窄,可想而知居住舒適度不高。

      ▲周邊配套

      其次相鄰北三環(huán)。

      項目本身地塊小,又緊鄰高架,噪音影響難以避免。

      最后就是單價高。

      無論產品如何,最終都要落到價位,金水印的價格是最被吐槽的,目前是金水北最貴的樓盤。

      然而實際情況并非如此。

      瀚宇天悅城大戶型單價能到2萬1,瀚海思念城賣到2萬,似乎便宜了,可這兩個項目是毛坯,那加上精裝呢?

      現(xiàn)在稍微好點的樓盤兩三千的精裝溢價是很容易做出來的,瀚宇和瀚海兩個項目如果做成了精裝修,賣到兩萬二三不過分吧。

      所以,不是美盛金水印到了金水北的頂,而是金水北整個區(qū)域價格的頂就是2萬3,這樣看來,最貴的反而是瀚宇天悅城。

      與金水印相比,這兩個項目都是正常樓盤,至少容積率沒這么高,至少沒臨高架,至少是毛坯,而一個5.99容積率的產品究竟配不配這么高的價位?

      換種角度看,2萬3的價格在鄭州市場的可選性其實很多。

      ▲樓盤分布

      遵循鄭州向東發(fā)展的趨勢,可以買東區(qū)新房,

      比如東站的碧桂園天琴灣24000元/㎡,

      未來華庭20000元/㎡;

      可以買北龍湖旁的常綠東風宸院,單價21500元/㎡;

      可以買二手房,比如金水區(qū)的正弘藍堡灣;

      看中教育的可以買高新區(qū)的金科城,有現(xiàn)成的學區(qū)和配套……

      這些項目都是不錯的選擇,而相同價位的金水印到底能不能買?值不值得?適合誰買?


      3


      先說結論,這個項目極其挑客戶!

      美盛金水印雖然有不利因素,有瑕疵,但客觀來說產品力不錯,至少能打85分。

      如果你是地緣客戶,不差錢又不介意容積率,就是看中了位置和配套的,可以果斷入手。

      如果你是剛需客戶,錢不夠多,承擔不了這個價位又看中學區(qū)房的,可以等一等,后期有可能會降價,但這并不代表一定降價。

      再者可以買美盛教育港灣二期,雖然位置差了點,不利因素多了點,但和金水印是同樣的學區(qū)。

      二期單價1萬9,三期2萬3,將近4000塊的價差在鄭州已經非常大了,剛需客戶完全可以退而求其次,只要能享受到同樣的教育資源就是值得的。

      價值決定價格、地段決定價格、產品決定價格,最終還是要看價格!

      關注金水印的客戶可以自行歸位,判斷自己是否為其目標群體,如果有將近三百萬,完全可以入手,反之,不要硬扛。

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      《鄭州樓市全景圖》12月刊更新了!


      本月更新變化較少,不再單獨成文。

      推薦項目變更可參考喬妹文章《最后一個月,鄭州最值得關注的樓盤榜單正式發(fā)布!》

      有其他疑問的朋友們可直播間提問。

      百度網(wǎng)盤如下,請自取。


      單價2萬3,首付預算80萬,在鄭州的可選性有多少?

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      樓盤詳情  更多
      • 美盛金水印二期
      • 均價: 24000 元/㎡
      • 開盤時間: 2023.2.24,美盛金水印2號樓進行了預售前公示,預計近期加推
      • 交房時間: 預計2024年12月份1/3/8/9/10#交付
      • 推薦理由: 無
      • 地址: 金水區(qū)  鄭州市金水區(qū)水科路沙門西路東100米路南
      • 開發(fā)商: 美盛集團
      • 咨詢電話: 0371-6877 7777
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