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碧桂園云境 - 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)

最小戶(hù)型48㎡起，碧桂園云境這么剛？

發(fā)表時(shí)間：2021-12-08 09:25:42 來(lái)源：鄭州樓市

要說(shuō)鄭州市場(chǎng)上價(jià)格一直堅(jiān)挺的片區(qū)，絕對(duì)繞不過(guò)金水北。

比如瀚宇天悅城，上半年成功突破金水北2W+的天花板，美盛教育港灣價(jià)格一直保持19500元/㎡上下，和昌優(yōu)地毛坯改精裝，價(jià)格也隨之漲到19000+元/㎡，比如下半年新入市的美盛金水印，價(jià)格更是直奔22000元/㎡往上。

這些樓盤(pán)都有一個(gè)共性，標(biāo)榜自己為改善。

金水北每入市一個(gè)新盤(pán)，都宣稱(chēng)自己為改善，無(wú)論是價(jià)格還是戶(hù)型面積段的規(guī)劃，大家都努力向改善靠攏，好像不改善，就不合群一樣。

碧桂園云境也是一開(kāi)始也是標(biāo)榜自己為改善，但將其放在金水北一眾改善樓盤(pán)里，就會(huì)發(fā)現(xiàn)碧桂園云境屬實(shí)有點(diǎn)剛。

注：以上數(shù)據(jù)均由調(diào)研獲得，僅供參考，具體可咨詢(xún)售樓部。

在碧桂園云境入市前，金水北的最低上車(chē)門(mén)檻是招商美景美景，94㎡小三房，總房款算下來(lái)得177萬(wàn)。

要知道，在整體偏改善的金水北，招商美景美境已經(jīng)是偏剛改的樓盤(pán)了，首付湊不到五十萬(wàn)，招商美景美境也是萬(wàn)萬(wàn)不敢想的。

但碧桂園云境一入市，直接拉低了金水北的上車(chē)門(mén)檻，無(wú)論是自住還是投資，碧桂園的小戶(hù)型都非常友好，在整個(gè)片區(qū)內(nèi)都是稀缺的。

那么不按常理出牌的碧桂園云境這么剛，能不能買(mǎi)？其產(chǎn)品能否對(duì)得起金水北的核心地段？

接下來(lái)，我們具體分析。

01

區(qū)域配套

碧桂園云境的位置非常好，屬于金水北核心區(qū)，坐享金水北的成熟配套，還能展望一下北龍湖的未來(lái)。

▲區(qū)位圖

項(xiàng)目周邊有兩條比較重要的道路，一條是國(guó)基路，從項(xiàng)目目前所在的城市展廳出發(fā)，自駕走國(guó)基路約1.5公里可到北龍湖，不過(guò)早晚高峰，國(guó)基路上會(huì)比較堵車(chē)。另外一條就是花園路，貫穿鄭州南北，交通通達(dá)性好。

▲花園路

軌道交通方面，碧桂園云境也占很大優(yōu)勢(shì)。沿著小區(qū)南側(cè)的國(guó)基路向西約150米到地鐵4號(hào)線(xiàn)陳寨東站，向東約300米直達(dá)沙門(mén)站（2/4號(hào)線(xiàn)的換乘站），雙地鐵加持，后期的升值空間較大。

▲陳寨東地鐵站

碧桂園云境宣傳的學(xué)校是農(nóng)科路小學(xué)分校（國(guó)基路校區(qū)），原來(lái)是村小，現(xiàn)在已經(jīng)完成了村小的轉(zhuǎn)變，近幾年的教學(xué)質(zhì)量也還可以。

▲農(nóng)科路小學(xué)實(shí)拍

周邊的學(xué)校還有鄭州市翰斯大外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（私立）、七十六中、三全路以北有七中（私立）。

▲翰斯學(xué)校實(shí)拍

商業(yè)方面，沙門(mén)地鐵口附近規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)地塊，比如說(shuō)項(xiàng)目東南角規(guī)劃的就是商業(yè)地塊，后期將與小區(qū)樓下的有沿街商業(yè)相連接。

沿著國(guó)基路向西，瀚海思念城規(guī)劃的有20萬(wàn)方集中商業(yè)、美盛陳寨規(guī)劃的有約178畝商業(yè)，后期基本也能共享。

▲商業(yè)落位（含規(guī)劃）

除此之外，從沙門(mén)地鐵站乘坐2號(hào)線(xiàn)往南兩站就是正弘城，三站就是關(guān)虎屯，這些都是現(xiàn)成的大型商業(yè)。

生態(tài)景觀資源，碧桂園云境西邊距離東風(fēng)渠不遠(yuǎn)，東邊有北龍湖森林公園。

▲東風(fēng)渠實(shí)拍

整體來(lái)看，金水北的城市界面一般，目前碧桂園云境周邊配套設(shè)施相對(duì)完善，距離北龍湖近，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/span>

02

產(chǎn)品規(guī)劃

外部指標(biāo)條件基本沒(méi)有問(wèn)題，接下來(lái)，就具體看一下碧桂園的產(chǎn)品如何？

碧桂園云境項(xiàng)目屬于碧桂園天麓的后期地塊。

占地面積約合84畝，地塊指標(biāo)一般，容積率5.19，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟20-34層高層住宅、1棟公寓產(chǎn)品以及3棟安置房，另外社區(qū)外圍規(guī)劃有沿街商業(yè)。

云境整體定位偏剛需、剛改，要是從建筑布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)兩個(gè)方面具體來(lái)看，碧桂園云境的表現(xiàn)算不上好。

首先，建筑布局不合理，小區(qū)內(nèi)有安置、有公寓、有沿街底商，且與商品房沒(méi)有明顯的分離，后期居住體驗(yàn)差。另外安置房和公寓均為東西朝向，嚴(yán)重影響采光。

▲樓棟圖

云境住宅戶(hù)型建面涵蓋48㎡一房、75㎡兩房、89㎡-110㎡-120㎡三房、155㎡四房，有剛需小戶(hù)型，也有改善大戶(hù)型。

不得不說(shuō)，云境48㎡一房和75㎡兩房屬實(shí)有點(diǎn)剛，主力戶(hù)型為89㎡小三房，雖說(shuō)夠不上金水北改善定位，但其主打的小戶(hù)型給了不少剛需上車(chē)金水北的機(jī)會(huì)。

云境戶(hù)型比較多，就不一一展開(kāi)說(shuō)了。

具體來(lái)看一下云境首開(kāi)7號(hào)樓上的戶(hù)型，兩梯四戶(hù)，中間戶(hù)為89㎡小三房，邊戶(hù)為110㎡和120㎡三房?jī)尚l(wèi)。

戶(hù)型中規(guī)中矩，三開(kāi)間朝南，次臥客廳連通式大陽(yáng)臺(tái)，不足之處就是衛(wèi)生全都沒(méi)有做到三段式分離,89㎡戶(hù)型過(guò)道存在一定面積浪費(fèi)。

▲部分戶(hù)型圖

精裝標(biāo)準(zhǔn)上，碧桂園簽到合同里的精裝標(biāo)準(zhǔn)也不差，具體可參考一期碧桂園天麓，不要奢望碧桂園在品質(zhì)上能有大的提升。

目前城市展廳已經(jīng)從原來(lái)天麓售樓部搬到了項(xiàng)目工地處，售樓部做的很簡(jiǎn)單，沙盤(pán)都是開(kāi)盤(pán)前剛做好的，沒(méi)有做樣板間可參考，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是年底前會(huì)在7#樓上做實(shí)體樣板間。

碧桂園所有戶(hù)型都大差不差，年底之前要參觀樣板間，可以到西三環(huán)碧桂園其他項(xiàng)目樣板間，買(mǎi)碧桂園的精裝產(chǎn)品，還是要看一下樣板間再?zèng)Q定。

03

購(gòu)買(mǎi)建議

總結(jié)起來(lái)，碧桂園云境的優(yōu)勢(shì)很明顯。

占據(jù)金水北的地段優(yōu)勢(shì)，臨近北龍湖，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?；區(qū)域的生活配套比較成熟，無(wú)需花時(shí)間去拓荒；雙地鐵加持，后期出行便利度極高。

另外，云境的價(jià)格也有一定優(yōu)勢(shì)，首開(kāi)價(jià)格在19500左右，并沒(méi)有高出內(nèi)購(gòu)價(jià)很多。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，相比之前釋放2W+的價(jià)格，云境在價(jià)格上也有所讓步。

在外部指標(biāo)條件的光環(huán)下，劣勢(shì)雖有但不算致命。

首先，云境雖是碧桂園高端“云”字系，但產(chǎn)品規(guī)劃一般，居住舒適度低；其次，碧桂園一直走的高周轉(zhuǎn)模式，品質(zhì)一般。

因此，如果對(duì)居住舒適度要求比較高，預(yù)算又相對(duì)充足不差錢(qián)的話(huà)，可以關(guān)注周邊諸如瀚宇、美盛等項(xiàng)目。

雖然它們價(jià)格比云境更貴，但是其產(chǎn)品略好于云境。

對(duì)于預(yù)算比較有限的金水北置業(yè)人群，碧桂園云境的小戶(hù)型在金水北區(qū)域具有明顯的優(yōu)勢(shì)，是較低成本上車(chē)金水北的一個(gè)好機(jī)會(huì)。

有一點(diǎn)需要注意，就自住而言，48㎡一房和75㎡兩房后期肯定不夠住，換房成本更高，自住的話(huà)不能只考慮總價(jià)低，買(mǎi)房還要結(jié)合自身需求，不過(guò)好地段的小戶(hù)型可用來(lái)投資。

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《鄭州樓市全景圖》12月刊更新了！

本月更新變化較少，不再單獨(dú)成文。

推薦項(xiàng)目變更可參考喬妹文章《最后一個(gè)月，鄭州最值得關(guān)注的樓盤(pán)榜單正式發(fā)布！》

有其他疑問(wèn)的朋友們可直播間提問(wèn)。

百度網(wǎng)盤(pán)如下，請(qǐng)自取。

要說(shuō)鄭州市場(chǎng)上價(jià)格一直堅(jiān)挺的片區(qū)，絕對(duì)繞不過(guò)金水北。

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樓盤(pán)詳情更多

碧桂園云境
均價(jià): 16500 元/㎡
開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 7.21號(hào)碧桂園云境1號(hào)樓進(jìn)行了預(yù)售前公示，預(yù)計(jì)近期加推
交房時(shí)間: 交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年6月底3#交房交房樓棟：3# 交房詳情：3#
地址: 金水區(qū) 國(guó)基路北、柳林西路東
開(kāi)發(fā)商: 鄭州市金水碧海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
咨詢(xún)電話(huà): 0371-6170 9999

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