一張鄭州地圖告訴我們的現實
這是最新版鄭州市2017-2020年鄭州主城區(qū)城市總體規(guī)劃圖，截圖的時候，將港區(qū)去掉了。因為主城區(qū)相比，那是另一個獨特的存在，是另一篇稿子所要寫的。
在城市發(fā)展模式中，主要有兩種，一種是層層外擴，像水波的波紋一般；另一種則是新城模式，像是老城展開的一張翅膀。鄭州老城和一路向東的白沙、綠博就是這樣的。
但是港區(qū)基本上是作為一個獨立的體系存在，與主城區(qū)的互動性并不好。在鄭州上班，去港區(qū)買房居住，一直以來，這樣的選擇我都不認可。地鐵單程通勤時間超過了一個小時，這是不可忍受的。所以在上面的規(guī)劃中，明確的提出了雙城的模式。
與港區(qū)相比，白沙綠博，那是屬于2020年以后的時代，是屬于未來的時代，這里也暫且不說。
今天，我們主要來說城市的環(huán)線，也就是沿著著稱層層外拓，三環(huán)、四環(huán)。
這樣的發(fā)展模式，有一個極大的優(yōu)勢是，可以借助成熟區(qū)域的配套，每年按照1.5公里推進，自然伸展，省勁又省力。
上面這張圖代表的就是未來三年鄭州主城區(qū)的拓展版圖，北邊至黃河南岸，西邊幾乎到饒城，南邊則以南水北調運河和四環(huán)為界。這些區(qū)域正是未來數年，有限的政府財政所重點投入的方向。地鐵、學校、商業(yè)、教育、醫(yī)療，這些和你的生活息息相關的事物，未來將會集中于這些區(qū)域。
如今來看2016年的行情，除了推高房價之外，更像是一個巨大的助推器，將鄭州的城市建設加快了好幾倍，本來需要兩到三年才能走完的路程，縮短至了一年。
而在未來數年，以下這些片區(qū)將是鄭州這一波城市拓展的主力區(qū)域，也是最主要的購房方向：
此時，已經非常明白，鄭州最主要的項目基本上集中性的分布在三環(huán)和四環(huán)之間。整個鄭州的城市拓展和建設，已經徹底的進入到了四環(huán)時代。
這里我們剔除包括北龍湖在內的東部片區(qū)。北龍湖是未來三年重點打造的區(qū)域，但是這個片區(qū)和主城區(qū)是沒有比較意義的。
接下來，我們就來說一下這些重點區(qū)域的樓市現狀。
三環(huán)四環(huán)在售熱點項目價格大盤點
我們來盤點一下，各個片區(qū)的在售項目和價格：（價格有出入以項目實際售價為準）
?連霍南片區(qū)：均價18000
名門翠園：預計高層18000（毛坯）
豐樂奧體公館：均價16000（毛坯）
?惠濟片區(qū)：均價16000
建業(yè)富力尚悅居：18000（精裝）
正弘瀾庭敘：17000二期尾盤（毛坯）
美景麟起城：16500（精裝）
融創(chuàng)瓏府：高層15000（毛坯），洋房18000（毛坯）
碧源月湖：高層13500（毛坯），洋房16500（毛坯）
正商家河家：高層15000（精裝），洋房17500（精裝）
錦藝金水灣：16000（毛坯）
?高新區(qū)：均價16500
金科城：高層16500（精裝）、洋房20000+（毛坯）
謙祥錢隆城：13500（毛坯）
恒大城：18500+（精裝）
公園道一號：15500（毛坯）
?常西湖片區(qū)：均價13500
華瑞紫韻城：13500（毛坯）
?南部片區(qū)：均價13800
管南片區(qū)
正商中州城：高層13500（毛坯）、洋房15000（毛坯）
綠都紫荊華庭：均價13200（毛坯）
永威城：13800（毛坯）
綠都瀾灣：13700（毛坯）
鑫苑國際新城：14000（毛坯）
二七新區(qū)
泰宏建業(yè)國際城：13000（毛坯）
萬科大都會：13800（精裝）
招商天地華府：13500（精裝）
綠地城：12800（精裝）
同樣是三環(huán)四環(huán)之間，北部片區(qū)和西部高新區(qū)價格越來越同化，均價在16000-16500之間；而南部片區(qū)均價卻只有13800左右。
這就是整個主城區(qū)樓市的基本面。
版塊輪動
2016年的行情成就了兩個區(qū)域，一個是惠濟，一個是經開濱河新區(qū)。但他們之間并不相同。在下一篇文章中，我們專門來說一說詭異的經開樓市。
2016年4月、5月期間，惠濟連著三周連開了三個新盤，萬科紫臺、美景麟起城、建業(yè)花園里（一期主要是老業(yè)主和關系戶內購），直接催熱了惠濟，讓惠濟樓市成為了鄭州最熱的一個區(qū)。這比鄭州樓市的基本面被鄭紡機點燃，足足早了三四個月。惠濟區(qū)是從深圳傳導來的全國樓市暴漲風潮在鄭州的最先反應。
之后，等鄭紡機出來時，惠濟已經醞釀了好幾個月，房價勢如破竹一般，當時的代表樓盤是正弘瀾庭敘，成為惠濟區(qū)房價的制高點。
可以比對的是同在去年8月開盤兩個新盤項目：融創(chuàng)瓏府和金科城。高新區(qū)的金科城最先開盤，均價9500，一周后惠濟區(qū)的融創(chuàng)瓏府開盤，卻高了2000。
但是一年后的今天，融創(chuàng)二期小高層價格預計在15000毛坯；而金科城的精裝高層，價格是16500。融創(chuàng)的幅度在2000-3000，而金科城在5000-6000。
在整個2017年至今，惠濟區(qū)的價格基本處在平緩狀態(tài)，而從2017年開始，高新區(qū)的價格卻開始表現出了強勁的勢頭。恒大城8月開盤18200每平，直接覆蓋了惠濟區(qū)同樣類型產品的價格，并成為了高新區(qū)的價格標桿，這一作用等同與正弘瀾庭敘的價格對于惠濟區(qū)的影響。金科城二期直接的對標項目就是這一個。
遠在四環(huán)外的萬科城五期的價格賣到了13500。整個高新區(qū)的基本面，已經超過了西三環(huán)內的價格基本面，到了這一刻，高新區(qū)也基本到頂了。
但高新區(qū)最大的問題是，供地少，基本都是在消化舊地。所以，這一點也很重要，不得不注意。
在高新區(qū)價格基本到頂之后，版塊輪動，南部片區(qū)會不會成為下一個版塊？
在之前的行情中，南部片區(qū)的遲緩，很大一部分原因是土地太多，消化不動，價格不敏感。
今天，從價格數據看，同樣是地鐵二號線沿線，管南的價格比惠濟便宜了2000。而說起這兩個區(qū)域，民眾眾口一詞的說法則是，南部片區(qū)亂、比不上惠濟的環(huán)境。但是當這一觀點已經成為眾人普遍的共識的時候，卻反而證明了并不一定正確。
剛需買房最看中的是什么？價格、通勤。
投資買房最看中的什么？價格。
同樣是三環(huán)四環(huán)區(qū)域，低了整整兩千的價格；2號、7號、9號三條地鐵線加持。
市場會不會發(fā)揮調節(jié)作用，逼著人群往南部片區(qū)進？作為剛需的主力流動區(qū)域，從去年的惠濟，到今年上半年的高新，目前的價格體系下，動輒50萬的首付，對于剛需來說，已經是見頂了。
相比之下，南部片區(qū)13500的精裝，就是最大的誘惑力。
我們回過頭來看三環(huán)四環(huán)之間的這些片區(qū)：惠濟區(qū)的今天的形態(tài)是萬科紫臺加正弘瀾庭敘一起做成的；高新區(qū)今天的形態(tài)是萬科城加恒大城一起做成的。
經開濱河新城之前一直是被遺忘的一個區(qū)域，但突然而至的一系類地王，造成了區(qū)域如今的形態(tài)，一直到今天，這里依然是靠一系列地王在烘托和加持。
但南部片區(qū)太平了，像是一個沒有脾氣的中年人，志向不大，追求也不遠，過一天是一天吧！但未來出現暴擊，也不是不可能，這里需要進駐強勢而又血性的開發(fā)商！
比價原理
買房最怕的是什么呢？一是怕懶，二是怕做夢。
上一篇寫萬科五期13500，說剛需已經不合適買了。但是有人說就是喜歡這里寂無人聲，喜歡看孤獨的湖，喜歡走半個小時路去吃個熱干面。對此，我也只能祝愿她美夢成真。
當有人執(zhí)著地去買經開濱湖國際的信保春風十里的時候，卻不知道，只需要加幾百塊錢的價格，就可以買地鐵2號線邊上的綠都瀾灣，三環(huán)內地鐵盤鑫苑國際新城。
這就是最大的問題，一個剛需客，相同的價格，在整個基本面上，可選性是如此之多，但他是看不到的。
他只是陷入了自己的認知局限中，按照自己的主觀認知去看房子。一個人，只有當你站在更高的角度，當你縱觀整個樓市的基本面之后，你會覺得，房地產對你來說，完全是另一種光景。
舉幾個案例：
恒大城108平的小三房，單價18200； 131平大三房，單價18100。
這一切，都讓人很驚嘆。 恒大的價格，秒殺了高新區(qū)所有的同類型樓盤。
恒大的價格，甚至可以在惠濟區(qū)隨便挑，可以覆蓋所有的同類型的樓盤，融創(chuàng)龍府的洋房也不過這個價格了。
農業(yè)路京廣快速路上的亞新美好城邦精裝房，也僅僅比這貴了300-400塊錢。
二七廣場的華潤悅府毛坯房18000。
金科城高層，面積88-122，精裝，價格對標的是恒大，預計在16500。
我們再來看西邊的項目，和昌灣景國際，76兩房、89平三房，精裝14500起。
陽光城麗茲公館，3t6、2t5戶，精裝，主打智能家居，均價15700。
謙祥錢隆城，面積89、125、143，毛坯房，均價13500。
這樣比較之下，你又會如何選擇呢？
只有比較，才能知道真相！
對于房地產來說，有些東西真的是不可以按經濟規(guī)律，或其他一些東西去預測的。 就像你搞不懂買恒大城的人的心情。
當你對選擇充滿猶豫、充滿疑惑時，最大的原因也許只是你知道的還不夠多，戒懶、戒做夢，用腳去看。
當你看的夠多了，縱觀了樓市的基本面之后，那么那個價格最低的，就是最佳的選擇！
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