一張鄭州地圖告訴我們的現實
這是最新版鄭州市2017-2020年鄭州主城區(qū)城市總體規(guī)劃圖,截圖的時候,將港區(qū)去掉了。因為主城區(qū)相比,那是另一個獨特的存在,是另一篇稿子所要寫的。
在城市發(fā)展模式中,主要有兩種,一種是層層外擴,像水波的波紋一般;另一種則是新城模式,像是老城展開的一張翅膀。鄭州老城和一路向東的白沙、綠博就是這樣的。
但是港區(qū)基本上是作為一個獨立的體系存在,與主城區(qū)的互動性并不好。在鄭州上班,去港區(qū)買房居住,一直以來,這樣的選擇我都不認可。地鐵單程通勤時間超過了一個小時,這是不可忍受的。所以在上面的規(guī)劃中,明確的提出了雙城的模式。
與港區(qū)相比,白沙綠博,那是屬于2020年以后的時代,是屬于未來的時代,這里也暫且不說。
今天,我們主要來說城市的環(huán)線,也就是沿著著稱層層外拓,三環(huán)、四環(huán)。
這樣的發(fā)展模式,有一個極大的優(yōu)勢是,可以借助成熟區(qū)域的配套,每年按照1.5公里推進,自然伸展,省勁又省力。
上面這張圖代表的就是未來三年鄭州主城區(qū)的拓展版圖,北邊至黃河南岸,西邊幾乎到饒城,南邊則以南水北調運河和四環(huán)為界。這些區(qū)域正是未來數年,有限的政府財政所重點投入的方向。地鐵、學校、商業(yè)、教育、醫(yī)療,這些和你的生活息息相關的事物,未來將會集中于這些區(qū)域。
如今來看2016年的行情,除了推高房價之外,更像是一個巨大的助推器,將鄭州的城市建設加快了好幾倍,本來需要兩到三年才能走完的路程,縮短至了一年。
而在未來數年,以下這些片區(qū)將是鄭州這一波城市拓展的主力區(qū)域,也是最主要的購房方向:
此時,已經非常明白,鄭州最主要的項目基本上集中性的分布在三環(huán)和四環(huán)之間。整個鄭州的城市拓展和建設,已經徹底的進入到了四環(huán)時代。
這里我們剔除包括北龍湖在內的東部片區(qū)。北龍湖是未來三年重點打造的區(qū)域,但是這個片區(qū)和主城區(qū)是沒有比較意義的。
接下來,我們就來說一下這些重點區(qū)域的樓市現狀。
三環(huán)四環(huán)在售熱點項目價格大盤點
我們來盤點一下,各個片區(qū)的在售項目和價格:(價格有出入以項目實際售價為準)
?連霍南片區(qū):均價18000
名門翠園:預計高層18000(毛坯)
豐樂奧體公館:均價16000(毛坯)
?惠濟片區(qū):均價16000
建業(yè)富力尚悅居:18000(精裝)
正弘瀾庭敘:17000二期尾盤(毛坯)
美景麟起城:16500(精裝)
融創(chuàng)瓏府:高層15000(毛坯),洋房18000(毛坯)
碧源月湖:高層13500(毛坯),洋房16500(毛坯)
正商家河家:高層15000(精裝),洋房17500(精裝)
錦藝金水灣:16000(毛坯)
?高新區(qū):均價16500
金科城:高層16500(精裝)、洋房20000+(毛坯)
謙祥錢隆城:13500(毛坯)
恒大城:18500+(精裝)
公園道一號:15500(毛坯)
?常西湖片區(qū):均價13500
華瑞紫韻城:13500(毛坯)
?南部片區(qū):均價13800
管南片區(qū)
正商中州城:高層13500(毛坯)、洋房15000(毛坯)
綠都紫荊華庭:均價13200(毛坯)
永威城:13800(毛坯)
綠都瀾灣:13700(毛坯)
鑫苑國際新城:14000(毛坯)
二七新區(qū)
泰宏建業(yè)國際城:13000(毛坯)
萬科大都會:13800(精裝)
招商天地華府:13500(精裝)
綠地城:12800(精裝)
同樣是三環(huán)四環(huán)之間,北部片區(qū)和西部高新區(qū)價格越來越同化,均價在16000-16500之間;而南部片區(qū)均價卻只有13800左右。
這就是整個主城區(qū)樓市的基本面。
版塊輪動
2016年的行情成就了兩個區(qū)域,一個是惠濟,一個是經開濱河新區(qū)。但他們之間并不相同。在下一篇文章中,我們專門來說一說詭異的經開樓市。
2016年4月、5月期間,惠濟連著三周連開了三個新盤,萬科紫臺、美景麟起城、建業(yè)花園里(一期主要是老業(yè)主和關系戶內購),直接催熱了惠濟,讓惠濟樓市成為了鄭州最熱的一個區(qū)。這比鄭州樓市的基本面被鄭紡機點燃,足足早了三四個月。惠濟區(qū)是從深圳傳導來的全國樓市暴漲風潮在鄭州的最先反應。
之后,等鄭紡機出來時,惠濟已經醞釀了好幾個月,房價勢如破竹一般,當時的代表樓盤是正弘瀾庭敘,成為惠濟區(qū)房價的制高點。
可以比對的是同在去年8月開盤兩個新盤項目:融創(chuàng)瓏府和金科城。高新區(qū)的金科城最先開盤,均價9500,一周后惠濟區(qū)的融創(chuàng)瓏府開盤,卻高了2000。
但是一年后的今天,融創(chuàng)二期小高層價格預計在15000毛坯;而金科城的精裝高層,價格是16500。融創(chuàng)的幅度在2000-3000,而金科城在5000-6000。
在整個2017年至今,惠濟區(qū)的價格基本處在平緩狀態(tài),而從2017年開始,高新區(qū)的價格卻開始表現出了強勁的勢頭。恒大城8月開盤18200每平,直接覆蓋了惠濟區(qū)同樣類型產品的價格,并成為了高新區(qū)的價格標桿,這一作用等同與正弘瀾庭敘的價格對于惠濟區(qū)的影響。金科城二期直接的對標項目就是這一個。
遠在四環(huán)外的萬科城五期的價格賣到了13500。整個高新區(qū)的基本面,已經超過了西三環(huán)內的價格基本面,到了這一刻,高新區(qū)也基本到頂了。
但高新區(qū)最大的問題是,供地少,基本都是在消化舊地。所以,這一點也很重要,不得不注意。
在高新區(qū)價格基本到頂之后,版塊輪動,南部片區(qū)會不會成為下一個版塊?
在之前的行情中,南部片區(qū)的遲緩,很大一部分原因是土地太多,消化不動,價格不敏感。
今天,從價格數據看,同樣是地鐵二號線沿線,管南的價格比惠濟便宜了2000。而說起這兩個區(qū)域,民眾眾口一詞的說法則是,南部片區(qū)亂、比不上惠濟的環(huán)境。但是當這一觀點已經成為眾人普遍的共識的時候,卻反而證明了并不一定正確。
剛需買房最看中的是什么?價格、通勤。
投資買房最看中的什么?價格。
同樣是三環(huán)四環(huán)區(qū)域,低了整整兩千的價格;2號、7號、9號三條地鐵線加持。
市場會不會發(fā)揮調節(jié)作用,逼著人群往南部片區(qū)進?作為剛需的主力流動區(qū)域,從去年的惠濟,到今年上半年的高新,目前的價格體系下,動輒50萬的首付,對于剛需來說,已經是見頂了。
相比之下,南部片區(qū)13500的精裝,就是最大的誘惑力。
我們回過頭來看三環(huán)四環(huán)之間的這些片區(qū):惠濟區(qū)的今天的形態(tài)是萬科紫臺加正弘瀾庭敘一起做成的;高新區(qū)今天的形態(tài)是萬科城加恒大城一起做成的。
經開濱河新城之前一直是被遺忘的一個區(qū)域,但突然而至的一系類地王,造成了區(qū)域如今的形態(tài),一直到今天,這里依然是靠一系列地王在烘托和加持。
但南部片區(qū)太平了,像是一個沒有脾氣的中年人,志向不大,追求也不遠,過一天是一天吧!但未來出現暴擊,也不是不可能,這里需要進駐強勢而又血性的開發(fā)商!
比價原理
買房最怕的是什么呢?一是怕懶,二是怕做夢。
上一篇寫萬科五期13500,說剛需已經不合適買了。但是有人說就是喜歡這里寂無人聲,喜歡看孤獨的湖,喜歡走半個小時路去吃個熱干面。對此,我也只能祝愿她美夢成真。
當有人執(zhí)著地去買經開濱湖國際的信保春風十里的時候,卻不知道,只需要加幾百塊錢的價格,就可以買地鐵2號線邊上的綠都瀾灣,三環(huán)內地鐵盤鑫苑國際新城。
這就是最大的問題,一個剛需客,相同的價格,在整個基本面上,可選性是如此之多,但他是看不到的。
他只是陷入了自己的認知局限中,按照自己的主觀認知去看房子。一個人,只有當你站在更高的角度,當你縱觀整個樓市的基本面之后,你會覺得,房地產對你來說,完全是另一種光景。
舉幾個案例:
恒大城108平的小三房,單價18200; 131平大三房,單價18100。
這一切,都讓人很驚嘆。 恒大的價格,秒殺了高新區(qū)所有的同類型樓盤。
恒大的價格,甚至可以在惠濟區(qū)隨便挑,可以覆蓋所有的同類型的樓盤,融創(chuàng)龍府的洋房也不過這個價格了。
農業(yè)路京廣快速路上的亞新美好城邦精裝房,也僅僅比這貴了300-400塊錢。
二七廣場的華潤悅府毛坯房18000。
金科城高層,面積88-122,精裝,價格對標的是恒大,預計在16500。
我們再來看西邊的項目,和昌灣景國際,76兩房、89平三房,精裝14500起。
陽光城麗茲公館,3t6、2t5戶,精裝,主打智能家居,均價15700。
謙祥錢隆城,面積89、125、143,毛坯房,均價13500。
這樣比較之下,你又會如何選擇呢?
只有比較,才能知道真相!
對于房地產來說,有些東西真的是不可以按經濟規(guī)律,或其他一些東西去預測的。 就像你搞不懂買恒大城的人的心情。
當你對選擇充滿猶豫、充滿疑惑時,最大的原因也許只是你知道的還不夠多,戒懶、戒做夢,用腳去看。
當你看的夠多了,縱觀了樓市的基本面之后,那么那個價格最低的,就是最佳的選擇!