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大來(lái)鄭東壹號(hào)院，鄭東新區(qū)金水東路南、圃田西路東。
先看土地情況，占地面積是117畝，容積率是2.89，建筑高度小于80米，綠地率是31%，建筑密度是19.99%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃11棟高層，其中9棟21-26層高層住宅，2棟25層公寓，總共規(guī)劃887戶，土地單價(jià)是1682萬(wàn)/畝，樓面價(jià)折合8700元/平方米，該項(xiàng)目還有一些限制性的條件：3號(hào)地雖為zf公開(kāi)儲(chǔ)備地，但是鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；競(jìng)得人需與村集體簽訂協(xié)議并通過(guò)三分之二以上村民代表同意；賈崗社區(qū)占比31%，開(kāi)發(fā)公司占比61%；毛坯限價(jià)24300元/平方米，裝修價(jià)格不得超過(guò)4900元/平方米，且不得拆分為獨(dú)立合同。
地塊南側(cè)為中原超級(jí)總部基地；北側(cè)為龍崗小學(xué)、鄭州廣播電視大學(xué)等；西側(cè)2公里為心怡路小學(xué)、鄭州人民醫(yī)院鄭東院區(qū)……
入市節(jié)點(diǎn)選得還是蠻好的，踏著歡快的節(jié)奏向我們走來(lái)，此時(shí)此刻華潤(rùn)基本清盤，高鐵站附近的新房就像是皇帝的女兒——不愁嫁，大來(lái)置業(yè)何許人也？背后有一個(gè)股東叫瑞城置業(yè)，瑞城置業(yè)背后有一個(gè)法人李榮成，是河南錦雍置業(yè)有限公司的法人，背后也是一大堆問(wèn)題，河南錦雍置業(yè)有限公司也就是我們熟悉的龍子湖的水之郡，這個(gè)項(xiàng)目你能想到的問(wèn)題基本能出現(xiàn)，業(yè)主先后經(jīng)歷無(wú)證內(nèi)購(gòu)，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房。
看到這之后感覺(jué)你對(duì)項(xiàng)目得失去一半信心。
項(xiàng)目請(qǐng)的是咱們的老熟人李瑋珉搞設(shè)計(jì)，外立面是鋁板+玻璃幕墻，戶型據(jù)說(shuō)是160平方米的起步，這個(gè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想象當(dāng)中的那么靠譜！(展開(kāi)全部)
金水東路再添一明星樓盤，大來(lái)鄭東壹號(hào)院已經(jīng)真容顯露，氣勢(shì)不凡。
項(xiàng)目占地117畝，容積率2.89，規(guī)劃規(guī)劃了9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園。單論指標(biāo)已經(jīng)吊打包括華潤(rùn)潤(rùn)府在內(nèi)的東廣場(chǎng)所有新盤了。
整體品質(zhì)也是緊跟時(shí)代潮流，一點(diǎn)也看不出這是城中村粗大佬開(kāi)發(fā)商打造的（原來(lái)還說(shuō)要找國(guó)內(nèi)十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，但現(xiàn)在來(lái)看是獨(dú)自操盤了），不愧是李瑋珉設(shè)計(jì)，外立面由鋁板+玻璃幕墻組成（好看是好看，但個(gè)人認(rèn)為這個(gè)立面商務(wù)感有點(diǎn)重了，不如旁邊銀河灣的紫銅色那么暖），戶型則是純純的改善定位，據(jù)說(shuō)是160平起步（基本是對(duì)標(biāo)北龍湖的），兩梯兩戶，現(xiàn)在電梯入戶都是標(biāo)配了倒也沒(méi)啥可說(shuō)的。
雖然還沒(méi)看到園林方案，但估計(jì)也很好，這項(xiàng)目反正就是各種好，所以，就看價(jià)格了，大來(lái)拿地時(shí)毛坯限價(jià)24300元一平，裝修限價(jià)29200元一平，但從華潤(rùn)潤(rùn)府25500元的精裝價(jià)來(lái)看，市場(chǎng)承受能力有限，恐怕毛坯交付還是比較好吧。
這塊地里地上面積賈崗社區(qū)要占比31%，也就是說(shuō)可對(duì)外出售房源面積占比69%，如果把商業(yè)公寓留給村里，那么住宅的純潔性還是能保證的，或者把村里的幾棟樓隔離開(kāi)來(lái)也行。
從東廣場(chǎng)的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，鄭州的本土勢(shì)力依然強(qiáng)硬，好的土地依然是村里把持，其實(shí)倒不一定外來(lái)的和尚好念經(jīng)，只要村里與時(shí)俱進(jìn)，也能做出不錯(cuò)的產(chǎn)品。像大來(lái)置業(yè)，原來(lái)的錦雍水之郡搞得不咋滴，但這次不弄得也挺好。(展開(kāi)全部)
大來(lái)鄭東壹號(hào)院挺會(huì)趕點(diǎn)，恰逢華潤(rùn)潤(rùn)府清盤，開(kāi)始入市，效果圖看起來(lái)一點(diǎn)也不糊弄，地塊很大，占地約117畝，共計(jì)887套，大部分戶型超過(guò)170平，標(biāo)準(zhǔn)的大平層項(xiàng)目，車位配比1：2.5，定位改善。
容積率2.89，不算高，比建業(yè)天筑和華潤(rùn)幸福里低些，跟瀚海晴宇基本持平。
戶型設(shè)計(jì)看上去還不錯(cuò)，依然設(shè)計(jì)了端廳，但看上去比幸福里有升級(jí)，如果全部做成落地窗，效果還是棒的，目前看蘭溪府200㎡就很不錯(cuò)，無(wú)奈3.1-3.3一平的價(jià)格實(shí)在偏高。
這塊地在去年土拍后是沒(méi)什么聲音的，甚至很多買華潤(rùn)潤(rùn)府的業(yè)主都不知道旁邊還有一個(gè)潛在競(jìng)品。
高鐵站東廣場(chǎng)超總片區(qū)的購(gòu)買力還是有的，潤(rùn)府就是一個(gè)很好的證明，超乎我想象，開(kāi)盤五個(gè)月基本清盤，雖然僅有300多套，成績(jī)依然不錯(cuò)。
其實(shí)這附近適合一個(gè)類似于未來(lái)天奕的大平層產(chǎn)品，我相信大部分人看未來(lái)天奕都是能喜歡上的，無(wú)非是對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地塊周邊有抗性。華潤(rùn)幸福里地塊是不錯(cuò)的，但受限價(jià)影響，產(chǎn)品打了折扣，不然真的是鄭州第一大平層，近十年也難有超越，但超總這些地塊也不是吃素的，雖然位置比不上，但產(chǎn)品可以彌補(bǔ)。
瀚海晴宇過(guò)去表現(xiàn)是很拉跨的，外立面雖然養(yǎng)眼，但并不實(shí)用，再加上大戶型毛坯，流通性滯后，并且旁邊還有個(gè)不差錢的銀河灣已經(jīng)蓋成現(xiàn)房，不知在等誰(shuí)，真豪橫。(展開(kāi)全部)
大來(lái)鄭東壹號(hào)院終于揭開(kāi)神秘面紗，東廣場(chǎng)板塊再上新，潤(rùn)府的最強(qiáng)競(jìng)品來(lái)了。
規(guī)劃9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園，容積率2.894，層高3米，總戶數(shù)887戶，地下停車位2254個(gè)，外立面為鋁板+玻璃幕墻組成，如果能1:1全部呈現(xiàn)，這個(gè)顏值是非常高的，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，部分可做到電梯入戶，3+1房?jī)尚l(wèi)、4+1房三衛(wèi)為主，戶型都非常的方正，大面寬，還是比較符合鄭州購(gòu)房者的審美標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)品總體還是不錯(cuò)的，定位也非常明確，純改善盤，東廣場(chǎng)板塊果然不上新則已，一上新就是精品。
周邊有銀河灣項(xiàng)目、瀚海晴宇等項(xiàng)目，南側(cè)即是在建的華潤(rùn)中原超級(jí)總部基地項(xiàng)目，所以這個(gè)位置的價(jià)值已無(wú)需多言，東廣場(chǎng)的板塊現(xiàn)在也處于快速發(fā)展階段，再過(guò)3-5年應(yīng)該就是另外一幅景象了，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)交房，急需安排的應(yīng)該是教育資源，內(nèi)部規(guī)劃有小學(xué)和初中教育用地，目前還沒(méi)有提上日程，潤(rùn)府安排的學(xué)校是鄭東新區(qū)春華學(xué)校，北龍湖南岸給安排了東區(qū)外國(guó)語(yǔ)分校區(qū)，北岸安排了清華附中，東廣場(chǎng)板塊作為下一個(gè)香餑餑，教育資源應(yīng)該也不會(huì)差。
整體項(xiàng)目還是非常不錯(cuò)的，唯一的缺點(diǎn)就是該地塊為鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。地上建筑面積分配比例為：賈崗社區(qū)占比31%，開(kāi)發(fā)公司占比69%。隔壁遲遲未出售的銀河灣也是一樣的性質(zhì)，連瀚海晴宇內(nèi)部也變相規(guī)劃了部分安置房，怎么分配怎么管理是個(gè)問(wèn)題，這個(gè)級(jí)別的安置應(yīng)該也不是一般的安置了。
可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)
大來(lái)置業(yè)摘得的鄭東一號(hào)院項(xiàng)目還沒(méi)有什么進(jìn)展，還在等。
周邊項(xiàng)目虎視眈眈，東側(cè)緊鄰為銀河灣花園，非常神秘的一個(gè)樓盤，一直在建但從未開(kāi)售，外立面香檳色鋁板顏值超高，大面積改善豪宅的配置，南側(cè)為中原超級(jí)總部基地區(qū)域首個(gè)住宅項(xiàng)目-潤(rùn)府，起點(diǎn)很高，又有華潤(rùn)品牌加持，是東區(qū)非常有名炙手可熱的樓盤，所以?shī)A擊在這兩個(gè)盤中間的鄭東一號(hào)院，壓力可想而知的大。
大來(lái)置業(yè)也是很神秘的一個(gè)企業(yè)，在現(xiàn)在這樣的環(huán)境之下巨資摘得地塊，其實(shí)力就不容小覷，但追蹤下來(lái)其名下開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤又是一個(gè)空白，現(xiàn)在買房首先看房企的品牌和實(shí)力已經(jīng)成了置業(yè)的必修課，大來(lái)置業(yè)可以說(shuō)是毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，但市場(chǎng)現(xiàn)在活下來(lái)的反而是一些近幾年沒(méi)有盲目擴(kuò)張的小房企，越來(lái)越多這樣的企業(yè)搶灘鄭州市場(chǎng)，大來(lái)置業(yè)在這個(gè)位置搞個(gè)代表作一炮走紅還是很有希望的，但又傳言大來(lái)置業(yè)跟某些實(shí)力房企有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，說(shuō)白了就是編外的下屬企業(yè)，只有一點(diǎn)肯定能一次性拿出來(lái)19個(gè)億的企業(yè)背后絕對(duì)有大人物。
東區(qū)一直都是自帶流量和富貴的一個(gè)區(qū)域，西廣場(chǎng)板塊已經(jīng)沒(méi)有什么地塊可用于開(kāi)發(fā)了，東廣場(chǎng)板塊中原超級(jí)總部基地是個(gè)重頭戲，內(nèi)部規(guī)劃有教育等各種配套，有東區(qū)置業(yè)需求的只能移步至此了。
鄭東一號(hào)院這個(gè)項(xiàng)目還不在中原超級(jí)總部基地的范圍內(nèi)，只能說(shuō)是緊鄰，但位置上的優(yōu)越感絲毫不差，緊鄰金水東路，出行非常便利，完全可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)
簡(jiǎn)單通俗易懂，沒(méi)有任何委婉的含義，項(xiàng)目備案名鄭東一號(hào)院，高鐵站東廣場(chǎng)的住宅項(xiàng)目扎著堆等著入場(chǎng)了，開(kāi)發(fā)商依然還是去年那個(gè)斥資19.66億元摘地的民企大來(lái)置業(yè)，緊鄰中原超級(jí)總部基地，其首個(gè)住址地塊華潤(rùn)潤(rùn)府也即將啟動(dòng)，應(yīng)該不少人等著看央企和民企的較量。
位置真的沒(méi)的說(shuō)，緊鄰金水東路、圃田路，從某方面來(lái)看甚至比中原超級(jí)總部基地還要方便一些，116.9畝的地塊，也是難得的大社區(qū)，隔壁的銀河灣和瀚海晴宇全都是大面積產(chǎn)品，這個(gè)區(qū)域本來(lái)就是天生富貴，不過(guò)華潤(rùn)的產(chǎn)品已經(jīng)出來(lái)，并沒(méi)有做成純改善的大平層，反而低調(diào)走了119-169平的剛改改善路線，且二者的限價(jià)大來(lái)置業(yè)毛坯是24300，華潤(rùn)的限價(jià)是24700，精裝修的基礎(chǔ)上只能是4900元，限價(jià)基本雷同，大來(lái)置業(yè)走高端的話品牌沒(méi)有說(shuō)服力，大概率面積段跟華潤(rùn)一樣。
但地塊性質(zhì)非常特殊，對(duì)面賈崗社區(qū)占比31%，可以理解為安置開(kāi)發(fā)混合用地，包括隔壁的銀河灣也是這種性質(zhì)，在高鐵站東板塊zf單獨(dú)圈出來(lái)一個(gè)純粹的中原超級(jí)總部基地還是非常有必要的，鑒于這種情況，大來(lái)置業(yè)跟進(jìn)這個(gè)地塊也不是一天兩天的事了，相關(guān)條款應(yīng)該早已協(xié)商，開(kāi)發(fā)起來(lái)有點(diǎn)難搞。
區(qū)位價(jià)值和位置都沒(méi)得問(wèn)題， 片區(qū)更是沒(méi)有問(wèn)題，晴宇因?yàn)槲飿I(yè)問(wèn)題已成功被拉下神壇，首開(kāi)的新盤只有潤(rùn)府，開(kāi)盤價(jià)也將直接決定片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)，大來(lái)置業(yè)的進(jìn)度一般，怎么都繞不開(kāi)要跟潤(rùn)府競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楝F(xiàn)在隨便一個(gè)盤都要賣到現(xiàn)房。(展開(kāi)全部)
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