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不知道能賣多少錢，不比隔壁高低配好嗎？

惠濟(jì)北現(xiàn)在的內(nèi)卷程度絕不亞于金水北，集中在2024年入市的就有萬科、綠都、招商三盤，萬科的廣告已經(jīng)鋪天蓋地，進(jìn)度也非?？欤猩檀航^瀾這邊明顯有限滯后了。

項(xiàng)目為天河控股首個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，招商負(fù)責(zé)品牌管理，也就是代建，包括后期的物業(yè)。

先看產(chǎn)品，規(guī)劃13棟小高層產(chǎn)品，主要是11層的小高層，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，戶型面積段為128平-143平，產(chǎn)品非常純粹，部分毛坯部分精裝修，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面局部鋁板+中空玻璃+局部石材，顏值還不錯(cuò)，目前已啟動(dòng)體制內(nèi)內(nèi)購(gòu)，最快入市也要下半年了。

距離賈魯河真的只有一路之隔，這個(gè)位置唯一的優(yōu)勢(shì)也是這，部分樓棟站在陽臺(tái)上就可以直觀賈魯河，但周邊任何一條地鐵線路都還有段距離，出行全靠自駕，容積率也是僅有1.99，至少在惠濟(jì)北在售樓盤中是最低的，地塊指標(biāo)及自身?xiàng)l件都是非常好的。

學(xué)校就是周邊的錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)和惠濟(jì)外國(guó)語，惠濟(jì)外國(guó)語剛落地的時(shí)候名氣各方面還是非常大的，可能是因?yàn)槭讓脤W(xué)生沒有掐尖的原因，首屆畢業(yè)成績(jī)一直沒有公布，沒有公布的原因雖然不知，但肯定是不太理想的，一系列導(dǎo)致周邊其所謂的學(xué)區(qū)房含金量也跟著價(jià)值大打折扣，看成一所普通的學(xué)校就可以了。

總體還是不錯(cuò)的，與萬科的巔峰對(duì)決就看項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)及其他更多細(xì)節(jié)方面了。

惠濟(jì)北三盤，面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，綠都還沒有上場(chǎng)就已經(jīng)黯淡無光了，注定又是走低價(jià)走量路線，綠都的幾個(gè)盤近幾年都得都是這個(gè)路線，相比之下還是萬科和招商更靠譜一些，剛改和改善可以關(guān)注。(展開全部)

招商春江觀瀾的進(jìn)度沒有萬科民安云河錦上快，現(xiàn)在工地上還沒有動(dòng)工，也沒有正式入市，產(chǎn)品細(xì)節(jié)暫未公布，入市開盤最快也要下半年了，萬科這兩個(gè)月入市，肯定要提前搶占一部分市場(chǎng)。

春江觀瀾的賣點(diǎn)在于賈魯河生態(tài)資源+惠濟(jì)外國(guó)語學(xué)校資源，南側(cè)一路之隔就是賈魯河，絕對(duì)的一線河景，北側(cè)就是惠濟(jì)外國(guó)語，這是惠濟(jì)區(qū)重點(diǎn)打造的一所中學(xué)，學(xué)校在惠濟(jì)區(qū)還可以，后期大概率是能劃片的。

周邊商業(yè)有惠濟(jì)萬達(dá)、美景歡樂廣場(chǎng)，距離北大學(xué)城很近，基礎(chǔ)的生活配套也都能滿足，就是商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)不明顯。

硬傷在于周邊小區(qū)域還不夠成熟，人氣不足。

2.0的低容積率，小區(qū)非常相當(dāng)?shù)兔?，又?jǐn)P棄了高低配，全部規(guī)劃17-18層的純小高層社區(qū)，比高低配社區(qū)更純粹一些，定位剛改、改善，關(guān)于具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)還是非常值得期待的。(展開全部)

春江觀瀾項(xiàng)目位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)清華園路與濱河路交會(huì)處附近，由天河控股開發(fā)、招商蛇口鄭州公司建設(shè)管理，總占地面積約100畝、容積率約2.0，賈魯河畔、低密也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
1. 周邊。周邊有惠濟(jì)萬達(dá)、美景歡樂廣場(chǎng)、月湖商圈、北大學(xué)城等商圈；公園方面有賈魯河濱河公園景觀、古樹苑公園、月湖公園；學(xué)校方面周邊有鄭州市惠濟(jì)區(qū)英才街小學(xué)、鄭州惠濟(jì)外國(guó)語中學(xué)，周邊環(huán)境和配套還是很好的這也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。春江觀瀾本次招商蛇口鄭州公司與天河控股的合作，是繼老鴉陳片區(qū)開發(fā)合作后與天河控股的再次合作，招商蛇口在老鴉陳片區(qū)開發(fā)了時(shí)代錦宸、時(shí)代天宸，老鴉陳片區(qū)的優(yōu)勢(shì)是在交通，省體育中心雙地鐵，尤其是地鐵 4 號(hào)線，通往北龍湖、會(huì)展中心，對(duì)于去那邊上班的人來說會(huì)更方便。春江觀瀾附近有地鐵 2 號(hào)線和在建的 7 號(hào)線，不過和附近的地鐵站有一些距離當(dāng)然春江觀瀾的產(chǎn)品更好些。
2. 代建?；轁?jì)區(qū)的天河控股和高新區(qū)的高新建投，在房地產(chǎn)開發(fā)上都是走在前面。天河控股作為惠濟(jì)區(qū)國(guó)有獨(dú)資公司，主要承擔(dān)土地整理與開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)、公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等重要職責(zé)，在房地產(chǎn)開發(fā)商沒有積極拿地的情況下，城投公司拿了地，然后選擇金地、招商蛇口這樣的公司做代建，也是讓項(xiàng)目的開發(fā)有了進(jìn)展。城投公司總拿地不開發(fā)也是不行啊，購(gòu)房者能選擇新項(xiàng)目越來越少?，F(xiàn)在在惠濟(jì)區(qū)買房總是少不了看招商和萬科的項(xiàng)目，畢竟項(xiàng)目離得很近。(展開全部)

春江觀瀾的的規(guī)劃一出來，就把旭輝一江云著比下去了。
純粹小高VS高低配，招商齊刷刷的12棟11層小高層，絕對(duì)稀缺，放眼北區(qū)，真正敢玩純粹的，也就招商（比如雍瑞園純洋房）和融創(chuàng)（比如大河宸院），還有和昌水岸花城后幾期。
純粹兩梯兩戶VS兩梯四戶和一梯兩戶，相比旭輝，招商兩梯兩戶的成本投入就不小，雖然沒法封閉自己門口的電梯間，但和專屬電梯間也不差啥了。
要說缺陷，可能得房率會(huì)沒那么高，戶型進(jìn)深也比較大，面寬略有不足。
雖然還沒公布全部戶型，大概率是125平四房和140平的三房四房，比旭輝的98平起步壕多了也純粹多了。
不論是企業(yè)實(shí)力還是產(chǎn)品打造，毫無疑問，旭輝并不是對(duì)手，招商的真正對(duì)手是萬科云萃苑，云萃苑是11棟高層12棟洋房，優(yōu)勢(shì)是小區(qū)規(guī)模夠大，產(chǎn)品線夠豐富，精裝水平夠精細(xì)。
招商小區(qū)只有60畝，但勝在定位純改善，南側(cè)賈魯河生態(tài)景觀也好，還是可以一戰(zhàn)的。
春江觀瀾算是雍瑞園的親民版，一般來說，小高層要比洋房便宜2000元一平，小高層要比高層貴2000元一平，初步估計(jì)春江的價(jià)位在16000-17000元一平，個(gè)人感覺這價(jià)位還是有點(diǎn)壓力的，現(xiàn)在都是降價(jià)促銷。
但有一說一，招商雍瑞園的交付略顯平庸，除了是純洋房啥優(yōu)點(diǎn)也沒了，希望春江觀瀾能夠吸取教訓(xùn)，全方面完美交付吧。(展開全部)

春江觀瀾項(xiàng)目的規(guī)劃公示了。

此次規(guī)劃公示地塊為春江觀瀾西苑，鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州泰恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)49633萬元摘得，折合畝單價(jià)767萬元/畝，樓面價(jià)5751元/㎡，溢價(jià)0%。

該項(xiàng)目總建設(shè)用地面積43153.95㎡，約合64畝，總建筑面積118316.77㎡，容積率1.99，綠地率30.01%，建筑密度24.05%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有12棟小高層，規(guī)劃總戶數(shù)592戶，機(jī)動(dòng)車停車位700輛，非機(jī)動(dòng)車停車位1108輛。

根據(jù)規(guī)劃公示的16號(hào)樓平層圖，三個(gè)單元，一梯一戶設(shè)計(jì)，全部都是125平四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，三開間朝南，客廳次臥連通式陽臺(tái)，北側(cè)儲(chǔ)藏室+開敞陽臺(tái)，變相增加贈(zèng)送面積，后期可改造成一間書房或者臥室，現(xiàn)在項(xiàng)目在高贈(zèng)送面積方面越來越內(nèi)卷了。

整個(gè)小區(qū)只有東北角的16號(hào)樓為18層高，其余全部規(guī)劃為11層高的小高層，區(qū)別于一江云著的高低配，春江觀瀾為純小高層社區(qū)，整體定位偏改善，居住舒適度也更高，部分樓棟能直接觀賞到賈魯河河景。(展開全部)

招商春江觀瀾西苑規(guī)劃首次公示，作為萬科最大的勁敵，容積率僅1.99，又被央企招商囊入其中，在同區(qū)域內(nèi)地位是可想而知，所以關(guān)注度和存在感都非常高。

西苑的規(guī)劃還是比較給力的，純粹的小高層，規(guī)劃了12棟11層小高層和1棟18層高層住宅，592戶，一梯一戶為主，超寬樓間距，面積段就是三房和四房為主，也是傳統(tǒng)戶型，定位剛改+改善產(chǎn)品，顏值較前期的雍瑞園又上了一個(gè)臺(tái)階，鄭州的樓市產(chǎn)品更新的速度快趕上電子產(chǎn)品了，日新月異，長(zhǎng)江后浪推前浪，有些盤真的是還沒有交房就已經(jīng)落后了。

這個(gè)盤先不說產(chǎn)品怎么樣，家門口的賈魯河無疑是最大的增分項(xiàng)，大多數(shù)應(yīng)該都是沖著河景房來的，賈魯河真真的養(yǎng)活這幾個(gè)項(xiàng)目，原來這還是高溢價(jià)的噱頭，但現(xiàn)在最多就是比別的盤稍微好賣一些，高溢價(jià)已經(jīng)成為歷史了。

北側(cè)學(xué)校有惠濟(jì)外國(guó)語中學(xué)，劃片才可以上，招商與惠濟(jì)區(qū)zf屬于長(zhǎng)期合作關(guān)系，上惠濟(jì)外國(guó)語應(yīng)該不是什么太大的問題。這個(gè)盤走的路線簡(jiǎn)單明了就是學(xué)校+生態(tài)資源。

產(chǎn)品感覺比萬科的高低配更純粹一些，但生活配套不敵萬科，二者就是各有優(yōu)點(diǎn)，反正蘿卜白菜各有所愛，最后的價(jià)格應(yīng)該直接決定二者的去化。

內(nèi)卷適合各行各業(yè)，惠濟(jì)北也絲毫不敢懈怠，這邊招商萬科還沒有入市，那邊位置更好配套更齊全的金洼地塊又被天河投資摘得，2-3年根本賣不完。(展開全部)

規(guī)劃已公示 春江觀瀾西苑，看著戶型設(shè)計(jì)不咋地呀，看日照分析公示西苑全是11層的小高層，戶型沒能做到真正的南北通透，南客廳中間餐廳北廚房，而且每家既然設(shè)計(jì)了獨(dú)立電梯廳入戶，就有足夠的放鞋柜等空間，又在入戶門里留了那么大玄關(guān)，還不好改造，浪費(fèi)不少面積，公衛(wèi)還沒有做到干濕分離，唯一好的可能就是那個(gè)大陽臺(tái)了；未公示的東苑是26層的高層，可惜了這么好的土地指標(biāo)；

金水北卷完惠濟(jì)南卷，卷吧！

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）

土地基本信息——

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊位于惠濟(jì)區(qū)，紀(jì)元路（蘇屯路）南、魯河路東，使用權(quán)面積43153.95㎡，約合64.73畝，容積率＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。

土地成交信息——

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州泰恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（惠濟(jì)城投）以底價(jià)49633萬元摘得，折合畝單價(jià)767萬元/畝，樓面價(jià)5751元/㎡，溢價(jià)0%。

該地塊為惠濟(jì)區(qū)蘇屯城中村改造項(xiàng)目用地，容積率小于2，地塊素質(zhì)優(yōu)質(zhì)。

西側(cè)臨近旭輝一江云著項(xiàng)目，南側(cè)為賈魯河，南側(cè)樓棟可直接觀賞河景，生態(tài)景觀資源非常棒。

因此，不管是從地塊自身素質(zhì)來看，還是外部條件來看，整個(gè)地塊改善屬性明顯，后期不管誰來開發(fā)，產(chǎn)品定位大概率會(huì)偏剛改、改善。

只不過現(xiàn)在惠濟(jì)城投拿地，后期會(huì)交給誰來開發(fā)這塊地，現(xiàn)在還真不好說，可以期待一下。(展開全部)