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本以為招商和萬科會在惠濟(jì)北賈魯河畔來一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，但無奈不按正常路線出牌，直接搞了個內(nèi)部TG，目前TG已經(jīng)接近尾聲，工期很快接近封頂，營銷中心也即將正式對外開放，剩余還有一部分房源是要對外銷售的，市場上也有不少140平的轉(zhuǎn)讓房源，預(yù)售已經(jīng)公示，接下來可以直接簽合同的。

招商布局惠濟(jì)北的代建代銷項目，背后是惠濟(jì)區(qū)城投公司天河投資，也正是這個原因先內(nèi)部消化了一波，國企和央企的聯(lián)合，項目是非常穩(wěn)的。

能被納入相關(guān)部門TG的項目位置沒有差的，春江觀瀾不僅出門就是賈魯河，而且容積率只有1.99，還是純小高層設(shè)計，改善基因明顯，周邊還有惠濟(jì)區(qū)外國語中學(xué)，雖然惠濟(jì)區(qū)的外國語不敵四中系，但唯一的一所直屬外語系還是很有分量的，這個樓盤除了周邊公共交通一般外，簡直就是集萬千寵愛于一身了。

現(xiàn)在內(nèi)購的這個地塊是西苑，能拿來銷售的房源不太多，周邊虎視眈眈，價格上應(yīng)該會有優(yōu)勢，隔壁的東苑也是招商代建代銷的地塊，這個地塊應(yīng)該是要拿來全部對外銷售的。同樣2.0的容積率，緊鄰賈魯河生態(tài)資源無敵，配套和資源完全可以共享，但限高100米，招商應(yīng)該不會犧牲利潤拿來再做小高層改善了，萬科的超大盤也是分期開發(fā)的，西苑沒碰到一起，搞不開東苑就開始針鋒相對了。

惠濟(jì)北接下來競爭是比較激烈的，但性價比高的還是賈魯河畔的招商和隔壁的萬科，這個盤可以重點關(guān)注東苑。(展開全部)

春江觀瀾有可能是故意拖延時間，避免跟萬科云河錦上硬碰影，目前施工進(jìn)度正常，售樓部在建中，還沒有對外透露其他節(jié)點信息，兩個面積段128平和143平，毛坯交付，改善盤，年底前應(yīng)該可以入市的。

12棟11層小高層，1棟18層高層，一梯一戶為主，容積率僅2.0，直接把惠濟(jì)北綠都這個競爭對手給秒殺了，隔壁一江云著已進(jìn)入收尾階段，價格也進(jìn)入低點，這個盤看似沒啥問題其實問題也不小，一江云著從開盤到交房中間已三年之久，現(xiàn)在的戶型和設(shè)計早已卷翻天，所以對于全新產(chǎn)品的招商應(yīng)該不會有太大的威脅。

距離賈魯河確實非常近，生態(tài)資源占有絕對的優(yōu)勢，但與此同時建業(yè)花園里南側(cè)新地塊位置比春江觀瀾還要好，同樣緊鄰賈魯河，比招商距離賈魯河還要近，目前已經(jīng)啟動招標(biāo)程序，如果二者節(jié)點重合，也是項目的一大隱形競爭對手。

蘇屯城改用地，肯定離不開惠濟(jì)外國語的學(xué)區(qū)房，在惠濟(jì)區(qū)外國語系已經(jīng)成功敗給四中系，所以家門口的惠濟(jì)外國語把它當(dāng)成一所普通的中學(xué)就行了。

天河投資河招商強強聯(lián)合，也給予了項目最強保障。

今年惠濟(jì)北的新項目還是挺多的，熱度和庫存不亞于金水北，招商這個項目容積率低，而且規(guī)劃全是小高層產(chǎn)品，定位就是介于洋房和高層中間，在惠濟(jì)北目前也是獨一無二。

隔壁的一江云著已經(jīng)準(zhǔn)現(xiàn)房12000起步，這是準(zhǔn)備賣多少呢。(展開全部)

惠濟(jì)北現(xiàn)在的內(nèi)卷程度絕不亞于金水北，集中在2024年入市的就有萬科、綠都、招商三盤，萬科的廣告已經(jīng)鋪天蓋地，進(jìn)度也非?？欤猩檀航^瀾這邊明顯有限滯后了。

項目為天河控股首個地產(chǎn)開發(fā)項目，招商負(fù)責(zé)品牌管理，也就是代建，包括后期的物業(yè)。

先看產(chǎn)品，規(guī)劃13棟小高層產(chǎn)品，主要是11層的小高層，兩梯兩戶設(shè)計，戶型面積段為128平-143平，產(chǎn)品非常純粹，部分毛坯部分精裝修，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面局部鋁板+中空玻璃+局部石材，顏值還不錯，目前已啟動體制內(nèi)內(nèi)購，最快入市也要下半年了。

距離賈魯河真的只有一路之隔，這個位置唯一的優(yōu)勢也是這，部分樓棟站在陽臺上就可以直觀賈魯河，但周邊任何一條地鐵線路都還有段距離，出行全靠自駕，容積率也是僅有1.99，至少在惠濟(jì)北在售樓盤中是最低的，地塊指標(biāo)及自身條件都是非常好的。

學(xué)校就是周邊的錦藝實驗小學(xué)和惠濟(jì)外國語，惠濟(jì)外國語剛落地的時候名氣各方面還是非常大的，可能是因為首屆學(xué)生沒有掐尖的原因，首屆畢業(yè)成績一直沒有公布，沒有公布的原因雖然不知，但肯定是不太理想的，一系列導(dǎo)致周邊其所謂的學(xué)區(qū)房含金量也跟著價值大打折扣，看成一所普通的學(xué)校就可以了。

總體還是不錯的，與萬科的巔峰對決就看項目戶型設(shè)計及其他更多細(xì)節(jié)方面了。

惠濟(jì)北三盤，面對強勁的競爭對手，綠都還沒有上場就已經(jīng)黯淡無光了，注定又是走低價走量路線，綠都的幾個盤近幾年都得都是這個路線，相比之下還是萬科和招商更靠譜一些，剛改和改善可以關(guān)注。(展開全部)

春江觀瀾項目位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)清華園路與濱河路交會處附近，由天河控股開發(fā)、招商蛇口鄭州公司建設(shè)管理，總占地面積約100畝、容積率約2.0，賈魯河畔、低密也是項目的優(yōu)勢。
1. 周邊。周邊有惠濟(jì)萬達(dá)、美景歡樂廣場、月湖商圈、北大學(xué)城等商圈；公園方面有賈魯河濱河公園景觀、古樹苑公園、月湖公園；學(xué)校方面周邊有鄭州市惠濟(jì)區(qū)英才街小學(xué)、鄭州惠濟(jì)外國語中學(xué)，周邊環(huán)境和配套還是很好的這也是項目的優(yōu)勢。春江觀瀾本次招商蛇口鄭州公司與天河控股的合作，是繼老鴉陳片區(qū)開發(fā)合作后與天河控股的再次合作，招商蛇口在老鴉陳片區(qū)開發(fā)了時代錦宸、時代天宸，老鴉陳片區(qū)的優(yōu)勢是在交通，省體育中心雙地鐵，尤其是地鐵 4 號線，通往北龍湖、會展中心，對于去那邊上班的人來說會更方便。春江觀瀾附近有地鐵 2 號線和在建的 7 號線，不過和附近的地鐵站有一些距離當(dāng)然春江觀瀾的產(chǎn)品更好些。
2. 代建?；轁?jì)區(qū)的天河控股和高新區(qū)的高新建投，在房地產(chǎn)開發(fā)上都是走在前面。天河控股作為惠濟(jì)區(qū)國有獨資公司，主要承擔(dān)土地整理與開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)、公用事業(yè)運營服務(wù)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運營等重要職責(zé)，在房地產(chǎn)開發(fā)商沒有積極拿地的情況下，城投公司拿了地，然后選擇金地、招商蛇口這樣的公司做代建，也是讓項目的開發(fā)有了進(jìn)展。城投公司總拿地不開發(fā)也是不行啊，購房者能選擇新項目越來越少。現(xiàn)在在惠濟(jì)區(qū)買房總是少不了看招商和萬科的項目，畢竟項目離得很近。(展開全部)

春江觀瀾的的規(guī)劃一出來，就把旭輝一江云著比下去了。
純粹小高VS高低配，招商齊刷刷的12棟11層小高層，絕對稀缺，放眼北區(qū)，真正敢玩純粹的，也就招商（比如雍瑞園純洋房）和融創(chuàng)（比如大河宸院），還有和昌水岸花城后幾期。
純粹兩梯兩戶VS兩梯四戶和一梯兩戶，相比旭輝，招商兩梯兩戶的成本投入就不小，雖然沒法封閉自己門口的電梯間，但和專屬電梯間也不差啥了。
要說缺陷，可能得房率會沒那么高，戶型進(jìn)深也比較大，面寬略有不足。
雖然還沒公布全部戶型，大概率是125平四房和140平的三房四房，比旭輝的98平起步壕多了也純粹多了。
不論是企業(yè)實力還是產(chǎn)品打造，毫無疑問，旭輝并不是對手，招商的真正對手是萬科云萃苑，云萃苑是11棟高層12棟洋房，優(yōu)勢是小區(qū)規(guī)模夠大，產(chǎn)品線夠豐富，精裝水平夠精細(xì)。
招商小區(qū)只有60畝，但勝在定位純改善，南側(cè)賈魯河生態(tài)景觀也好，還是可以一戰(zhàn)的。
春江觀瀾算是雍瑞園的親民版，一般來說，小高層要比洋房便宜2000元一平，小高層要比高層貴2000元一平，初步估計春江的價位在16000-17000元一平，個人感覺這價位還是有點壓力的，現(xiàn)在都是降價促銷。
但有一說一，招商雍瑞園的交付略顯平庸，除了是純洋房啥優(yōu)點也沒了，希望春江觀瀾能夠吸取教訓(xùn)，全方面完美交付吧。(展開全部)

招商春江觀瀾西苑規(guī)劃首次公示，作為萬科最大的勁敵，容積率僅1.99，又被央企招商囊入其中，在同區(qū)域內(nèi)地位是可想而知，所以關(guān)注度和存在感都非常高。

西苑的規(guī)劃還是比較給力的，純粹的小高層，規(guī)劃了12棟11層小高層和1棟18層高層住宅，592戶，一梯一戶為主，超寬樓間距，面積段就是三房和四房為主，也是傳統(tǒng)戶型，定位剛改+改善產(chǎn)品，顏值較前期的雍瑞園又上了一個臺階，鄭州的樓市產(chǎn)品更新的速度快趕上電子產(chǎn)品了，日新月異，長江后浪推前浪，有些盤真的是還沒有交房就已經(jīng)落后了。

這個盤先不說產(chǎn)品怎么樣，家門口的賈魯河無疑是最大的增分項，大多數(shù)應(yīng)該都是沖著河景房來的，賈魯河真真的養(yǎng)活這幾個項目，原來這還是高溢價的噱頭，但現(xiàn)在最多就是比別的盤稍微好賣一些，高溢價已經(jīng)成為歷史了。

北側(cè)學(xué)校有惠濟(jì)外國語中學(xué)，劃片才可以上，招商與惠濟(jì)區(qū)zf屬于長期合作關(guān)系，上惠濟(jì)外國語應(yīng)該不是什么太大的問題。這個盤走的路線簡單明了就是學(xué)校+生態(tài)資源。

產(chǎn)品感覺比萬科的高低配更純粹一些，但生活配套不敵萬科，二者就是各有優(yōu)點，反正蘿卜白菜各有所愛，最后的價格應(yīng)該直接決定二者的去化。

內(nèi)卷適合各行各業(yè)，惠濟(jì)北也絲毫不敢懈怠，這邊招商萬科還沒有入市，那邊位置更好配套更齊全的金洼地塊又被天河投資摘得，2-3年根本賣不完。(展開全部)

惠濟(jì)北蘇屯的城改用地已經(jīng)是第二次由惠濟(jì)城投來救場了，原來的四季城住宅+商業(yè)+教育的千畝大盤已經(jīng)隨著錦藝的沒落而支離破碎，商業(yè)地塊還在，只是落地時間就更是瑤瑤無期了。

5號地位于紀(jì)元路（蘇屯路）南、魯河路東，64.73畝，容積率2.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，緊鄰西側(cè)就是一江云著。

特點：

1、容積率 只有2.0，惠濟(jì)北整體容積率都偏低，但大多也都在2.5左右，2.0的容積率只有緊鄰賈魯河這幾個地塊。

2、一江云著的賣點是賈魯河+外國語，這個地塊也是一樣，緊鄰賈魯河，標(biāo)準(zhǔn)的河景房，北側(cè)也是惠濟(jì)外國語，這是惠濟(jì)區(qū)重點打造的一所中學(xué)，今年是首屆中考，中考成績也將重新定義這所學(xué)校的熱度，經(jīng)開外國語就是一個典型的例子，一戰(zhàn)成名，憑一己之力帶動了周邊樓盤的熱度。

非常適合做改善的地塊，但地塊對于戶型面積有限制單套住房建筑面積禁止超過144平方米，這樣一來可以參照一江云著，剛需+剛改為主流，順便加點改善。

一條賈魯河，僅僅是天河路-渠東路這一段惠濟(jì)城投就屯了三個地塊，指標(biāo)和位置特征都大差不差，同期入市難免會出現(xiàn)神仙打架的現(xiàn)象，同期再往北還有毛莊的一個后續(xù)地塊，惠濟(jì)北的天量庫存也全集中在這周邊。

惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)跟招商簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前老鴉陳片區(qū)就主要是其在跟進(jìn)，所以5號地也有極大可能是招商呢。

惠濟(jì)北的量真的很大，這也意味著價格根本上不去。(展開全部)