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這房子一直ng啊，有沒(méi)有知道價(jià)格和銷售渠道的，偷偷告訴我一下，

這房子為啥一直內(nèi)購(gòu)啊，有沒(méi)有知道內(nèi)購(gòu)價(jià)格的，

本以為招商和萬(wàn)科會(huì)在惠濟(jì)北賈魯河畔來(lái)一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，但無(wú)奈不按正常路線出牌，直接搞了個(gè)內(nèi)部TG，目前TG已經(jīng)接近尾聲，工期很快接近封頂，營(yíng)銷中心也即將正式對(duì)外開(kāi)放，剩余還有一部分房源是要對(duì)外銷售的，市場(chǎng)上也有不少140平的轉(zhuǎn)讓房源，預(yù)售已經(jīng)公示，接下來(lái)可以直接簽合同的。

招商布局惠濟(jì)北的代建代銷項(xiàng)目，背后是惠濟(jì)區(qū)城投公司天河投資，也正是這個(gè)原因先內(nèi)部消化了一波，國(guó)企和央企的聯(lián)合，項(xiàng)目是非常穩(wěn)的。

能被納入相關(guān)部門TG的項(xiàng)目位置沒(méi)有差的，春江觀瀾不僅出門就是賈魯河，而且容積率只有1.99，還是純小高層設(shè)計(jì)，改善基因明顯，周邊還有惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，雖然惠濟(jì)區(qū)的外國(guó)語(yǔ)不敵四中系，但唯一的一所直屬外語(yǔ)系還是很有分量的，這個(gè)樓盤除了周邊公共交通一般外，簡(jiǎn)直就是集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身了。

現(xiàn)在內(nèi)購(gòu)的這個(gè)地塊是西苑，能拿來(lái)銷售的房源不太多，周邊虎視眈眈，價(jià)格上應(yīng)該會(huì)有優(yōu)勢(shì)，隔壁的東苑也是招商代建代銷的地塊，這個(gè)地塊應(yīng)該是要拿來(lái)全部對(duì)外銷售的。同樣2.0的容積率，緊鄰賈魯河生態(tài)資源無(wú)敵，配套和資源完全可以共享，但限高100米，招商應(yīng)該不會(huì)犧牲利潤(rùn)拿來(lái)再做小高層改善了，萬(wàn)科的超大盤也是分期開(kāi)發(fā)的，西苑沒(méi)碰到一起，搞不開(kāi)東苑就開(kāi)始針?shù)h相對(duì)了。

惠濟(jì)北接下來(lái)競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，但性價(jià)比高的還是賈魯河畔的招商和隔壁的萬(wàn)科，這個(gè)盤可以重點(diǎn)關(guān)注東苑。(展開(kāi)全部)

春江觀瀾有可能是故意拖延時(shí)間，避免跟萬(wàn)科云河錦上硬碰影，目前施工進(jìn)度正常，售樓部在建中，還沒(méi)有對(duì)外透露其他節(jié)點(diǎn)信息，兩個(gè)面積段128平和143平，毛坯交付，改善盤，年底前應(yīng)該可以入市的。

12棟11層小高層，1棟18層高層，一梯一戶為主，容積率僅2.0，直接把惠濟(jì)北綠都這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給秒殺了，隔壁一江云著已進(jìn)入收尾階段，價(jià)格也進(jìn)入低點(diǎn)，這個(gè)盤看似沒(méi)啥問(wèn)題其實(shí)問(wèn)題也不小，一江云著從開(kāi)盤到交房中間已三年之久，現(xiàn)在的戶型和設(shè)計(jì)早已卷翻天，所以對(duì)于全新產(chǎn)品的招商應(yīng)該不會(huì)有太大的威脅。

距離賈魯河確實(shí)非常近，生態(tài)資源占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，但與此同時(shí)建業(yè)花園里南側(cè)新地塊位置比春江觀瀾還要好，同樣緊鄰賈魯河，比招商距離賈魯河還要近，目前已經(jīng)啟動(dòng)招標(biāo)程序，如果二者節(jié)點(diǎn)重合，也是項(xiàng)目的一大隱形競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

蘇屯城改用地，肯定離不開(kāi)惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)的學(xué)區(qū)房，在惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)系已經(jīng)成功敗給四中系，所以家門口的惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)把它當(dāng)成一所普通的中學(xué)就行了。

天河投資河招商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也給予了項(xiàng)目最強(qiáng)保障。

今年惠濟(jì)北的新項(xiàng)目還是挺多的，熱度和庫(kù)存不亞于金水北，招商這個(gè)項(xiàng)目容積率低，而且規(guī)劃全是小高層產(chǎn)品，定位就是介于洋房和高層中間，在惠濟(jì)北目前也是獨(dú)一無(wú)二。

隔壁的一江云著已經(jīng)準(zhǔn)現(xiàn)房12000起步，這是準(zhǔn)備賣多少呢。(展開(kāi)全部)

這是準(zhǔn)備下半年入市了？

惠濟(jì)北現(xiàn)在的內(nèi)卷程度絕不亞于金水北，集中在2024年入市的就有萬(wàn)科、綠都、招商三盤，萬(wàn)科的廣告已經(jīng)鋪天蓋地，進(jìn)度也非常快，招商春江觀瀾這邊明顯有限滯后了。

項(xiàng)目為天河控股首個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，招商負(fù)責(zé)品牌管理，也就是代建，包括后期的物業(yè)。

先看產(chǎn)品，規(guī)劃13棟小高層產(chǎn)品，主要是11層的小高層，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，戶型面積段為128平-143平，產(chǎn)品非常純粹，部分毛坯部分精裝修，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面局部鋁板+中空玻璃+局部石材，顏值還不錯(cuò)，目前已啟動(dòng)體制內(nèi)內(nèi)購(gòu)，最快入市也要下半年了。

距離賈魯河真的只有一路之隔，這個(gè)位置唯一的優(yōu)勢(shì)也是這，部分樓棟站在陽(yáng)臺(tái)上就可以直觀賈魯河，但周邊任何一條地鐵線路都還有段距離，出行全靠自駕，容積率也是僅有1.99，至少在惠濟(jì)北在售樓盤中是最低的，地塊指標(biāo)及自身?xiàng)l件都是非常好的。

學(xué)校就是周邊的錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)和惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)，惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)剛落地的時(shí)候名氣各方面還是非常大的，可能是因?yàn)槭讓脤W(xué)生沒(méi)有掐尖的原因，首屆畢業(yè)成績(jī)一直沒(méi)有公布，沒(méi)有公布的原因雖然不知，但肯定是不太理想的，一系列導(dǎo)致周邊其所謂的學(xué)區(qū)房含金量也跟著價(jià)值大打折扣，看成一所普通的學(xué)校就可以了。

總體還是不錯(cuò)的，與萬(wàn)科的巔峰對(duì)決就看項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)及其他更多細(xì)節(jié)方面了。

惠濟(jì)北三盤，面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，綠都還沒(méi)有上場(chǎng)就已經(jīng)黯淡無(wú)光了，注定又是走低價(jià)走量路線，綠都的幾個(gè)盤近幾年都得都是這個(gè)路線，相比之下還是萬(wàn)科和招商更靠譜一些，剛改和改善可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

春江觀瀾的的規(guī)劃一出來(lái)，就把旭輝一江云著比下去了。
純粹小高VS高低配，招商齊刷刷的12棟11層小高層，絕對(duì)稀缺，放眼北區(qū)，真正敢玩純粹的，也就招商（比如雍瑞園純洋房）和融創(chuàng)（比如大河宸院），還有和昌水岸花城后幾期。
純粹兩梯兩戶VS兩梯四戶和一梯兩戶，相比旭輝，招商兩梯兩戶的成本投入就不小，雖然沒(méi)法封閉自己門口的電梯間，但和專屬電梯間也不差啥了。
要說(shuō)缺陷，可能得房率會(huì)沒(méi)那么高，戶型進(jìn)深也比較大，面寬略有不足。
雖然還沒(méi)公布全部戶型，大概率是125平四房和140平的三房四房，比旭輝的98平起步壕多了也純粹多了。
不論是企業(yè)實(shí)力還是產(chǎn)品打造，毫無(wú)疑問(wèn)，旭輝并不是對(duì)手，招商的真正對(duì)手是萬(wàn)科云萃苑，云萃苑是11棟高層12棟洋房，優(yōu)勢(shì)是小區(qū)規(guī)模夠大，產(chǎn)品線夠豐富，精裝水平夠精細(xì)。
招商小區(qū)只有60畝，但勝在定位純改善，南側(cè)賈魯河生態(tài)景觀也好，還是可以一戰(zhàn)的。
春江觀瀾算是雍瑞園的親民版，一般來(lái)說(shuō)，小高層要比洋房便宜2000元一平，小高層要比高層貴2000元一平，初步估計(jì)春江的價(jià)位在16000-17000元一平，個(gè)人感覺(jué)這價(jià)位還是有點(diǎn)壓力的，現(xiàn)在都是降價(jià)促銷。
但有一說(shuō)一，招商雍瑞園的交付略顯平庸，除了是純洋房啥優(yōu)點(diǎn)也沒(méi)了，希望春江觀瀾能夠吸取教訓(xùn)，全方面完美交付吧。(展開(kāi)全部)

招商春江觀瀾西苑規(guī)劃首次公示，作為萬(wàn)科最大的勁敵，容積率僅1.99，又被央企招商囊入其中，在同區(qū)域內(nèi)地位是可想而知，所以關(guān)注度和存在感都非常高。

西苑的規(guī)劃還是比較給力的，純粹的小高層，規(guī)劃了12棟11層小高層和1棟18層高層住宅，592戶，一梯一戶為主，超寬樓間距，面積段就是三房和四房為主，也是傳統(tǒng)戶型，定位剛改+改善產(chǎn)品，顏值較前期的雍瑞園又上了一個(gè)臺(tái)階，鄭州的樓市產(chǎn)品更新的速度快趕上電子產(chǎn)品了，日新月異，長(zhǎng)江后浪推前浪，有些盤真的是還沒(méi)有交房就已經(jīng)落后了。

這個(gè)盤先不說(shuō)產(chǎn)品怎么樣，家門口的賈魯河無(wú)疑是最大的增分項(xiàng)，大多數(shù)應(yīng)該都是沖著河景房來(lái)的，賈魯河真真的養(yǎng)活這幾個(gè)項(xiàng)目，原來(lái)這還是高溢價(jià)的噱頭，但現(xiàn)在最多就是比別的盤稍微好賣一些，高溢價(jià)已經(jīng)成為歷史了。

北側(cè)學(xué)校有惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，劃片才可以上，招商與惠濟(jì)區(qū)zf屬于長(zhǎng)期合作關(guān)系，上惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)應(yīng)該不是什么太大的問(wèn)題。這個(gè)盤走的路線簡(jiǎn)單明了就是學(xué)校+生態(tài)資源。

產(chǎn)品感覺(jué)比萬(wàn)科的高低配更純粹一些，但生活配套不敵萬(wàn)科，二者就是各有優(yōu)點(diǎn)，反正蘿卜白菜各有所愛(ài)，最后的價(jià)格應(yīng)該直接決定二者的去化。

內(nèi)卷適合各行各業(yè)，惠濟(jì)北也絲毫不敢懈怠，這邊招商萬(wàn)科還沒(méi)有入市，那邊位置更好配套更齊全的金洼地塊又被天河投資摘得，2-3年根本賣不完。(展開(kāi)全部)

規(guī)劃已公示 春江觀瀾西苑，看著戶型設(shè)計(jì)不咋地呀，看日照分析公示西苑全是11層的小高層，戶型沒(méi)能做到真正的南北通透，南客廳中間餐廳北廚房，而且每家既然設(shè)計(jì)了獨(dú)立電梯廳入戶，就有足夠的放鞋柜等空間，又在入戶門里留了那么大玄關(guān)，還不好改造，浪費(fèi)不少面積，公衛(wèi)還沒(méi)有做到干濕分離，唯一好的可能就是那個(gè)大陽(yáng)臺(tái)了；未公示的東苑是26層的高層，可惜了這么好的土地指標(biāo)；

金水北卷完惠濟(jì)南卷，卷吧！