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規(guī)劃已公示 春江觀瀾西苑，看著戶型設(shè)計(jì)不咋地呀，看日照分析公示西苑全是11層的小高層，戶型沒(méi)能做到真正的南北通透，南客廳中間餐廳北廚房，而且每家既然設(shè)計(jì)了獨(dú)立電梯廳入戶，就有足夠的放鞋柜等空間，又在入戶門(mén)里留了那么大玄關(guān)，還不好改造，浪費(fèi)不少面積，公衛(wèi)還沒(méi)有做到干濕分離，唯一好的可能就是那個(gè)大陽(yáng)臺(tái)了；未公示的東苑是26層的高層，可惜了這么好的土地指標(biāo)；

金水北卷完惠濟(jì)南卷，卷吧！

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）

土地基本信息——

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊位于惠濟(jì)區(qū)，紀(jì)元路（蘇屯路）南、魯河路東，使用權(quán)面積43153.95㎡，約合64.73畝，容積率＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。

土地成交信息——

鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州泰恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（惠濟(jì)城投）以底價(jià)49633萬(wàn)元摘得，折合畝單價(jià)767萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)5751元/㎡，溢價(jià)0%。

該地塊為惠濟(jì)區(qū)蘇屯城中村改造項(xiàng)目用地，容積率小于2，地塊素質(zhì)優(yōu)質(zhì)。

西側(cè)臨近旭輝一江云著項(xiàng)目，南側(cè)為賈魯河，南側(cè)樓棟可直接觀賞河景，生態(tài)景觀資源非常棒。

因此，不管是從地塊自身素質(zhì)來(lái)看，還是外部條件來(lái)看，整個(gè)地塊改善屬性明顯，后期不管誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品定位大概率會(huì)偏剛改、改善。

只不過(guò)現(xiàn)在惠濟(jì)城投拿地，后期會(huì)交給誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)這塊地，現(xiàn)在還真不好說(shuō)，可以期待一下。(展開(kāi)全部)

惠濟(jì)北蘇屯的城改用地已經(jīng)是第二次由惠濟(jì)城投來(lái)救場(chǎng)了，原來(lái)的四季城住宅+商業(yè)+教育的千畝大盤(pán)已經(jīng)隨著錦藝的沒(méi)落而支離破碎，商業(yè)地塊還在，只是落地時(shí)間就更是瑤瑤無(wú)期了。

5號(hào)地位于紀(jì)元路（蘇屯路）南、魯河路東，64.73畝，容積率2.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，緊鄰西側(cè)就是一江云著。

特點(diǎn)：

1、容積率 只有2.0，惠濟(jì)北整體容積率都偏低，但大多也都在2.5左右，2.0的容積率只有緊鄰賈魯河這幾個(gè)地塊。

2、一江云著的賣(mài)點(diǎn)是賈魯河+外國(guó)語(yǔ)，這個(gè)地塊也是一樣，緊鄰賈魯河，標(biāo)準(zhǔn)的河景房，北側(cè)也是惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)，這是惠濟(jì)區(qū)重點(diǎn)打造的一所中學(xué)，今年是首屆中考，中考成績(jī)也將重新定義這所學(xué)校的熱度，經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)就是一個(gè)典型的例子，一戰(zhàn)成名，憑一己之力帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)的熱度。

非常適合做改善的地塊，但地塊對(duì)于戶型面積有限制單套住房建筑面積禁止超過(guò)144平方米，這樣一來(lái)可以參照一江云著，剛需+剛改為主流，順便加點(diǎn)改善。

一條賈魯河，僅僅是天河路-渠東路這一段惠濟(jì)城投就屯了三個(gè)地塊，指標(biāo)和位置特征都大差不差，同期入市難免會(huì)出現(xiàn)神仙打架的現(xiàn)象，同期再往北還有毛莊的一個(gè)后續(xù)地塊，惠濟(jì)北的天量庫(kù)存也全集中在這周邊。

惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)跟招商簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前老鴉陳片區(qū)就主要是其在跟進(jìn)，所以5號(hào)地也有極大可能是招商呢。

惠濟(jì)北的量真的很大，這也意味著價(jià)格根本上不去。(展開(kāi)全部)