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惠濟(jì)北蘇屯的城改用地已經(jīng)是第二次由惠濟(jì)城投來(lái)救場(chǎng)了，原來(lái)的四季城住宅+商業(yè)+教育的千畝大盤(pán)已經(jīng)隨著錦藝的沒(méi)落而支離破碎，商業(yè)地塊還在，只是落地時(shí)間就更是瑤瑤無(wú)期了。

5號(hào)地位于紀(jì)元路（蘇屯路）南、魯河路東，64.73畝，容積率2.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，緊鄰西側(cè)就是一江云著。

特點(diǎn)：

1、容積率 只有2.0，惠濟(jì)北整體容積率都偏低，但大多也都在2.5左右，2.0的容積率只有緊鄰賈魯河這幾個(gè)地塊。

2、一江云著的賣(mài)點(diǎn)是賈魯河+外國(guó)語(yǔ)，這個(gè)地塊也是一樣，緊鄰賈魯河，標(biāo)準(zhǔn)的河景房，北側(cè)也是惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)，這是惠濟(jì)區(qū)重點(diǎn)打造的一所中學(xué)，今年是首屆中考，中考成績(jī)也將重新定義這所學(xué)校的熱度，經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)就是一個(gè)典型的例子，一戰(zhàn)成名，憑一己之力帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)的熱度。

非常適合做改善的地塊，但地塊對(duì)于戶(hù)型面積有限制單套住房建筑面積禁止超過(guò)144平方米，這樣一來(lái)可以參照一江云著，剛需+剛改為主流，順便加點(diǎn)改善。

一條賈魯河，僅僅是天河路-渠東路這一段惠濟(jì)城投就屯了三個(gè)地塊，指標(biāo)和位置特征都大差不差，同期入市難免會(huì)出現(xiàn)神仙打架的現(xiàn)象，同期再往北還有毛莊的一個(gè)后續(xù)地塊，惠濟(jì)北的天量庫(kù)存也全集中在這周邊。

惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)跟招商簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前老鴉陳片區(qū)就主要是其在跟進(jìn)，所以5號(hào)地也有極大可能是招商呢。

惠濟(jì)北的量真的很大，這也意味著價(jià)格根本上不去。(展開(kāi)全部)

很期待這個(gè)項(xiàng)目，建議低價(jià)跑量，對(duì)面是賈魯河公園，可以做河景房，旁邊是錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)和惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)，旁邊旭輝也是一言難盡，。。。價(jià)格也是真高，這邊真的虧好項(xiàng)目，

說(shuō)起蘇屯的城改也是一波三折，最開(kāi)始是錦藝負(fù)責(zé)，后來(lái)錦藝資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，拉來(lái)旭輝合作一江云著，沒(méi)想到旭輝也不爭(zhēng)氣，蘇屯的城改就此擱置了一段時(shí)間。

今年惠濟(jì)城投接連摘得蘇屯兩宗城改地塊。鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊，鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)）地塊。

早在9月份招商就已經(jīng)官宣代建蘇屯的城改項(xiàng)目，也就是以上兩宗地塊，案名春江觀瀾。

其中鄭政出〔2023〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊也就是招商春江觀瀾的西苑，占地面積約65畝，規(guī)劃已經(jīng)公示。

鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)）地塊為招商春江觀瀾東苑。
土地成交信息——
鄭政出[2022]53號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州泰恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)26786萬(wàn)元競(jìng)得，折合畝單價(jià)791萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5932元/㎡，溢價(jià)率0%。

土地基本信息——
鄭政出[2022]53號(hào)（網(wǎng)）地塊位于濱河路北、金杯北路（固城路）西，使用權(quán)面積22576.18㎡，約合33.86畝，容積率＜2，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。

尤其是南側(cè)直面賈魯河，直線距離200米，享一線河景，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯。

周邊教育資源也豐富，惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)，附近的融創(chuàng)瓏府和錦藝四季城已經(jīng)是很成熟的社區(qū)了，居住氛圍濃厚。

作為招商鄭州首個(gè)代建項(xiàng)目，春江觀瀾是由招商蛇口鄭州公司與天河控股合作開(kāi)發(fā)，是招商繼老鴉陳片區(qū)開(kāi)發(fā)合作后與天河控股的再攜手，繼一江云著之后，可以期待一下。(展開(kāi)全部)