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一言難盡 但凡超過(guò)13000一平都得猶豫下

到匯美茂購(gòu)物中心1公里。繁華商圈，舉步即達(dá)

售樓部在西吳河公園
小區(qū)內(nèi)已經(jīng)做了一部分實(shí)景景觀
1/2/3/4/5/8/9回遷房
6/7/10商品房
11/12人才公寓
地鐵沒(méi)有
學(xué)校創(chuàng)新街

商都阜園終于要入市了，頂著國(guó)企的大帽子跟大家見(jiàn)面了！

這個(gè)項(xiàng)目位于南三環(huán)中州大道東南角，之前去管城區(qū)看房，還納悶已經(jīng)快要蓋好的房子啥也沒(méi)有宣傳，售房部也沒(méi)有，還以為是哪個(gè)單位的TG房或者是安置房，可惜了這么好的位置給內(nèi)卷了。
既然現(xiàn)在要入市了，一起聊聊這個(gè)項(xiàng)目肉眼可見(jiàn)的優(yōu)劣勢(shì)。

對(duì)于要住的剛需或者是改善的客戶(hù)來(lái)講，首要的一是位置二是環(huán)境，這個(gè)項(xiàng)目離主城區(qū)較近，一條中州大道一條南三環(huán)，基本涵蓋了鄭州東西南北四個(gè)方向，且時(shí)間可控。享受著航海路中州大道為中心周邊3公里的配套；二是環(huán)境，一條阜西橋連接項(xiàng)目與西吳河科普公園，尤其是今年西吳河科普公園的出鏡率，一到周末，朋友圈里釣魚(yú)的、戲水的，燒烤的人頭竄動(dòng)，從居住環(huán)境來(lái)說(shuō)，有水有公園，有休閑有野趣，也算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
項(xiàng)目本身有著國(guó)企開(kāi)發(fā)的背景，且外立面、景觀示范區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)，建筑質(zhì)量、工程進(jìn)度都可以實(shí)地考察，從了解的層面來(lái)看，項(xiàng)目宣傳的商文化社區(qū)，也的確是增加了商代元素和文化典故，產(chǎn)生別具風(fēng)格的文化侵染。最后說(shuō)一說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的教育配套，瑞丁幼兒園和創(chuàng)新街小學(xué)南臺(tái)路分校。孩子的起步教育可以放心啦。國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房、實(shí)景呈現(xiàn)，外加地段和教育，優(yōu)勢(shì)一目了然。

劣勢(shì)也很明顯，開(kāi)發(fā)商商都控股建設(shè)商都遺址博物院，必然要承接建設(shè)商代王城遺址回遷房，這個(gè)項(xiàng)目有一定回遷房的比例，同時(shí)還有2棟人才公寓，一共12棟26-27層高層住宅，整體容積率2.99，樓間距還是夠夠的，整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，介意的客戶(hù)要慎重考慮一下。但是溫馨提示回遷房區(qū)別于安置房，不存在村民集中安置，是回遷置換，所以要慎重考慮一下。

最后，關(guān)鍵是價(jià)格，目前整體樓市較為平穩(wěn)，國(guó)企更要實(shí)事求是，不能盲目樂(lè)觀，價(jià)格還是要親民一些，為房住不炒做實(shí)質(zhì)性的貢獻(xiàn)。(展開(kāi)全部)

管城區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房商都阜園即將入市，預(yù)計(jì)在6月中旬開(kāi)盤(pán)。

這個(gè)項(xiàng)目也有點(diǎn)復(fù)雜，在前年就已經(jīng)封頂了，之前也是打算對(duì)外售賣(mài)，但由于土地性質(zhì)變更一直沒(méi)有辦好，所以開(kāi)盤(pán)一拖再拖，現(xiàn)在已經(jīng)變成準(zhǔn)現(xiàn)房了，也說(shuō)明之前的問(wèn)題都已經(jīng)解決好了；之前售樓部還不釋放任何關(guān)于項(xiàng)目本身的資料，小區(qū)也不對(duì)外開(kāi)放，現(xiàn)在售樓部已經(jīng)在準(zhǔn)備物料、各種物品陸續(xù)齊全，也可以進(jìn)小區(qū)內(nèi)部看實(shí)景，一切都為了下個(gè)月的開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。

關(guān)于產(chǎn)品，小區(qū)總占地約127畝，共規(guī)劃了12棟高層/一棟4層商業(yè)/一棟小學(xué)/一棟幼兒園，產(chǎn)品面積區(qū)間52-144㎡，其中安置房、房產(chǎn)局的公房、人才公寓以及商品房都匯集在同一個(gè)小區(qū)，加上小戶(hù)型總戶(hù)數(shù)約3000戶(hù)，現(xiàn)在分房已經(jīng)分完了，剩余有1000套商品房對(duì)外售賣(mài)。但是戶(hù)型設(shè)計(jì)很差，可以說(shuō)是幾年前的落后戶(hù)型，最大和最小產(chǎn)品面積差較大。

小區(qū)共有三個(gè)出入口，西門(mén)是主出入口，南北門(mén)各有一個(gè)次出入口，入口是精裝修大堂，大門(mén)寬70米，高9米，內(nèi)部精裝大堂寬30米，高6米，樓間距較寬，最小間距46米；現(xiàn)在小區(qū)的外立面、內(nèi)部水景等都做的差不多了，無(wú)論是宣傳、產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是小區(qū)細(xì)節(jié)，都與商文化聯(lián)系起來(lái)。

關(guān)于定價(jià)，前年均價(jià)定為12800元/平米，去年漲到13500元/平，今年還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，不知道價(jià)格到底多少。

關(guān)于交房，雖說(shuō)現(xiàn)在房子蓋得差不多了，但由于周邊道路、設(shè)施等沒(méi)有完全弄好，要預(yù)留修正時(shí)間，因此合同上會(huì)定為明年底交房，今年會(huì)出交付標(biāo)準(zhǔn)。

該項(xiàng)目最大得優(yōu)勢(shì)就是不會(huì)爛尾，其次挨著西吳河科普公園、臨近融創(chuàng)成對(duì)面的體育公園，家門(mén)口就是公園，但弊處也不能忽視；再者雖然項(xiàng)目處處要和商文化創(chuàng)造聯(lián)系，但買(mǎi)房者不能只為文化買(mǎi)單，最終還是要看項(xiàng)目定價(jià)是否有優(yōu)勢(shì)。(展開(kāi)全部)

商都阜園是金岱科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一個(gè)新項(xiàng)目，其實(shí)也不新，該項(xiàng)目是2019年底拿的地，鄭政出[2019]81號(hào)(網(wǎng)) 由鄭州商都控股集團(tuán)有限公司以起始價(jià)競(jìng)得，折合單位地價(jià)705.28萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)3112元/平方米。

其中鄭州商都控股集團(tuán)有限公司由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(占股77.94%)和鄭州市管城建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)總公司(占股22.06%)共同出資成立，是半個(gè)國(guó)企項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于管城區(qū)市場(chǎng)街南、南三環(huán)南輔道東，占地128畝，容積率2.99，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有12棟住宅樓，1棟4層商業(yè)樓、一所3層幼兒園，原本規(guī)劃是3棟住宅樓為市人才公寓，9棟住宅樓作為歷史文化區(qū)回遷安置房，現(xiàn)在是11/12#樓為人才公寓，2/3/5/8#樓為安置房，其余樓棟均作為商品房正常對(duì)外售賣(mài)，戶(hù)型面積涵蓋52-144㎡，戶(hù)型面積段齊全，后期物業(yè)為鑫苑物業(yè)。

房子現(xiàn)在全都封頂了，外立面也都做的差不多了，毛坯交付，由于還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，國(guó)企又都比較穩(wěn)，所以交房時(shí)間也還不確定，不過(guò)交房時(shí)間肯定比融創(chuàng)、新城項(xiàng)目要早很多，小區(qū)主大門(mén)也已經(jīng)做好了，景觀也已經(jīng)做好了一部分，并且在6號(hào)樓、7號(hào)樓都有實(shí)體樣板間，從售樓部到小區(qū)需要從公園經(jīng)過(guò)，但是公園內(nèi)的草皮只鋪了小區(qū)門(mén)口的一部分，跟沒(méi)鋪過(guò)的部分對(duì)比明顯（話說(shuō)國(guó)企怎么也不多點(diǎn)社會(huì)責(zé)任感，把公園的草皮全都重新鋪一下）。(展開(kāi)全部)

商都阜園最近也撐不住，開(kāi)始推出特價(jià)房了。

工抵房9000+元/平米起，戶(hù)型建面約65-144平，部分房源送一個(gè)車(chē)位。

商都阜園小區(qū)整體效果還是很不錯(cuò)的，1000平的中央福池水景，小區(qū)內(nèi)處處體現(xiàn)商都文化，尤其是社區(qū)大門(mén)是仿古的中式風(fēng)，小區(qū)內(nèi)部的樓棟和單元標(biāo)識(shí)都用了商代風(fēng)格文字，采用“青銅器色”打造，看起來(lái)十分莊重，算是鄭州最有文化的小區(qū)了。

但是拿地時(shí)間比較早了，產(chǎn)品規(guī)劃老套，有剛需小戶(hù)型也有改善大戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)相對(duì)老舊，無(wú)連廊，中間戶(hù)無(wú)法達(dá)到戶(hù)戶(hù)南北通透，而且大部分戶(hù)型都是兩開(kāi)間朝南，采光通透性差。

除此之外，小區(qū)內(nèi)還有有回遷房、安置房、還有人才公寓等，大雜燴小區(qū)，后期如何管理是個(gè)很大的問(wèn)題，這也是商都阜園不好賣(mài)一個(gè)很大的原因。

即便現(xiàn)房了，也還是不得不推出特價(jià)房，低價(jià)走量。(展開(kāi)全部)

管南區(qū)域除了千畝大盤(pán)，金岱科創(chuàng)園區(qū)算是自成體系，獨(dú)立規(guī)劃，不涉及城改。

三環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，并且有規(guī)劃利好，但是金岱科創(chuàng)板塊有大量物流園區(qū)還未拆遷，居住環(huán)境一般。

新城在金岱板塊開(kāi)發(fā)了兩個(gè)地塊，已經(jīng)售罄，后續(xù)沒(méi)有拿地，所以金岱板塊現(xiàn)在只有兩個(gè)新盤(pán)在售：商都阜園、龍湖熙上。

商都阜園，國(guó)企現(xiàn)房，均價(jià)12000元/平，但小區(qū)里有回遷房+人才公寓+商品房，戶(hù)型也很差。
龍湖熙上，管南的熱門(mén)項(xiàng)目，產(chǎn)品不錯(cuò)，精裝12000元/平，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有地鐵，周邊教育不太行。

除了金岱科創(chuàng)板塊，整個(gè)管南基本上全部淪陷，千畝大盤(pán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度堪憂(yōu)，這個(gè)區(qū)域可以說(shuō)是管南樓市唯一的希望了。

商都阜園這個(gè)項(xiàng)目馬上要入市，位置是位于鄭州市南三環(huán)中州大道交叉口東南角，西吳河科普公園對(duì)面，十八里河畔。向南三百米是占地1500畝的管城體育公園。
國(guó)企開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商是國(guó)企商都控股，是鄭州地產(chǎn)集團(tuán)控股的國(guó)有全資公司。資金穩(wěn)健，不用擔(dān)心爛尾延期交付。而且也有計(jì)劃讓客戶(hù)提前參觀購(gòu)買(mǎi)的房屋，真正的讓大家買(mǎi)的放心。
交房時(shí)間明年年底。比目前周邊區(qū)域新房小區(qū)交房要早。我們也在積極和zf相關(guān)部門(mén)溝通推進(jìn)小區(qū)周邊交通路網(wǎng)建設(shè)。也在協(xié)調(diào)明年提前在小區(qū)修建一條保通路，盡量提前交付。
打造的是鄭州首個(gè)商代文化和中式建筑風(fēng)格融合的特色文化景觀社區(qū)，現(xiàn)在小區(qū)景觀示范區(qū)已經(jīng)做好，也可以參觀樣板間。還是很有文化韻味的。
戶(hù)型比較多樣化，68-144平。雖然戶(hù)型比較多，但是滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體的需求，大家根據(jù)自己的需要，自身情況，選擇空間比較大。絕對(duì)能夠滿(mǎn)足大家的需要。
自身配套也比較齊全。
交通方面:距離南三環(huán)，中州大道300米，開(kāi)車(chē)出行極其順暢。
商業(yè)方面:小區(qū)東北角是我們已建成的4層獨(dú)棟商業(yè)，后期日常生活不用擔(dān)心。
教育方面:一所3層的幼兒園已經(jīng)建成，瑞丁幼兒園。創(chuàng)新街小學(xué)南臺(tái)路校區(qū)和校區(qū)一墻之隔，出了南門(mén)拐個(gè)彎就到了，小學(xué)預(yù)計(jì)今年8月動(dòng)工，明天秋季招生。東南角是zf規(guī)劃的45班制的中學(xué)用地。
生態(tài)方面:小區(qū)主大門(mén)臨近十八里河，一河之隔的事160畝的西吳河科普公園，南邊300多米1500畝的管城區(qū)體育公園，已經(jīng)全部開(kāi)放。絕對(duì)是目前鄭州主城區(qū)環(huán)境最好的項(xiàng)目。
項(xiàng)目?jī)?nèi)部有4棟住宅樓安置的是管城區(qū)東大街商代王城遺址的原居民。賠付給他們的商品房。跟原來(lái)的城中村改造的那種安置房是完全不一樣的。后期小區(qū)物業(yè)也會(huì)很好的進(jìn)行管理。
營(yíng)銷(xiāo)中心位置:中州大道紫辰路交叉口東50米，西吳河公園南2門(mén)旁。(展開(kāi)全部)