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2021年12月27日鄭州市第三批集中供地，高新區(qū)鄭政高出〔2021〕16號(hào)（網(wǎng)）地塊被鄭州保利永和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起始價(jià)競(jìng)得，折合單位地價(jià)1048.94萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)3496元/平方米，溢價(jià)率：0。地塊位于高新區(qū)科學(xué)大道北、銀屏路西，宗地面積49754.85㎡，為商務(wù)金融兼容城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），規(guī)劃容積率＞1，＜4.5，建筑密度＜50%，建筑高度＜180米，綠地率＞25%，出讓年限40、70（50）年，土地開(kāi)發(fā)程度七通現(xiàn)狀。
該宗地塊為保利文化廣場(chǎng)項(xiàng)目三期用地。保利文化廣場(chǎng)項(xiàng)目為保利河南省首個(gè)文化綜合體項(xiàng)目，2020年被列為河南省A類(lèi)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。保利文化廣場(chǎng)以“文化”為核芯，融合保利獨(dú)有資源，以頂尖配套和多元產(chǎn)品豐盈130萬(wàn)方綜合體。中國(guó)保利集團(tuán)有限公司系國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)，2021年，中國(guó)保利集團(tuán)有限公司位居《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名第174位，這是保利集團(tuán)連續(xù)第6次進(jìn)入世界500強(qiáng)。
此次的三期住宅組團(tuán)規(guī)劃6棟住宅+2棟公寓+部分裙房商業(yè)和商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)，住宅建筑面積為104-174㎡，從面積區(qū)間定位上看偏改善，但是從戶型占比來(lái)講，面積段小的戶型占比大，所以看出在改善和市場(chǎng)面前還是做了些許妥協(xié)的，不同于之前的精裝，此次保利選擇了毛坯交付，其實(shí)在現(xiàn)階段毛坯交付時(shí)最好的，精裝修除了能帶來(lái)少許的溢價(jià)，其他的一無(wú)是處，業(yè)主不滿意維權(quán)對(duì)房企的名聲也不好，而且精裝修受困于目前疫情之下材料價(jià)格的不穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)品控的把控也很難在利潤(rùn)和名利中兩擇。
三期的戶型設(shè)計(jì)上雖然看起來(lái)面積段很多，104㎡、120㎡、138㎡、146㎡、154㎡、174㎡，但你仔細(xì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很多是套娃戶型，104㎡、120㎡、138㎡、146㎡其實(shí)都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板戶型，經(jīng)典的連廊設(shè)計(jì)，大戶型占據(jù)邊戶，小戶型為連廊南戶，均為三開(kāi)間朝南，而且贈(zèng)送的北側(cè)小陽(yáng)臺(tái)改造成一個(gè)臥室的設(shè)計(jì)。這種戶型選擇上邊戶比連廊南戶的通透和采光好上不少，有錢(qián)還是上大戶型。
154㎡、174㎡的四房是一個(gè)模板，只不過(guò)174的做成了三衛(wèi)，這兩個(gè)戶型都有超大的餐客廳區(qū)域，雖然不是標(biāo)準(zhǔn)的四葉草，但是臥室的使用布局也是比較合理的，再加上一梯一戶獨(dú)享的電梯廳。
保利三期今日618開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)小戶型毛坯價(jià)格在1.5萬(wàn)+，大戶型在1.6萬(wàn)+?，F(xiàn)如今保利把控的開(kāi)盤(pán)時(shí)間還是非常不錯(cuò)的，昔日的高新三杰中龍湖和正弘青云均處于早就無(wú)房可售的臨交房狀態(tài)，永威金橋西棠如今更是一地雞毛成為了高新區(qū)最大的“騙局”和笑話，能與保利在主城區(qū)相抗的也只有做品質(zhì)的朗悅了，可是兩家的地域錯(cuò)開(kāi)，井水不犯河水，首先在市場(chǎng)方面保利已經(jīng)占據(jù)先機(jī)；其次如今的zf各種政策支持購(gòu)房，低利率低首付必將帶來(lái)一部分進(jìn)場(chǎng)；第三現(xiàn)在的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著各種爛尾的信號(hào)，恒大融創(chuàng)、鑫苑名門(mén)等等帶來(lái)的負(fù)面影響對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知很廣，但是從另一方面助攻了各種央企國(guó)企，甚至有央企宣傳就是怕?tīng)€尾買(mǎi)央企，保利作為央企的第一梯隊(duì)，保障自然100%。
借助東區(qū)華潤(rùn)幸福里的熱度，保利的開(kāi)盤(pán)對(duì)高新區(qū)接下來(lái)樓盤(pán)的面世是個(gè)標(biāo)桿信號(hào)，就看市場(chǎng)響應(yīng)如何了。(展開(kāi)全部)
保利文化廣場(chǎng)三期項(xiàng)目位于科學(xué)大道北、銀屏路西。
三期地塊占地面積49754.85㎡，約合74.632畝，總建筑面積310066.47㎡，容積率4.49，綠化率35%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有8棟樓，包括5棟高層住宅樓，3棟公寓樓，其中1#、2#、6#樓全部為3T6，3#樓西單元3T5，東單元1T2，5#樓西單元2T4,東單元1T2，戶型面積段為104-174㎡，以大面積段戶型為主，定位偏剛改，保利的戶型都很中規(guī)中矩，沒(méi)有啥亮點(diǎn)，但三期有個(gè)很大的槽點(diǎn)，就是陽(yáng)臺(tái)全封不送，沒(méi)有贈(zèng)送面積了。
三期預(yù)計(jì)6月18號(hào)首開(kāi)1#、2#樓，建面約104㎡、120㎡、146㎡戶型以及3#樓的128㎡、154㎡戶型，5#樓的174㎡戶型，全部毛坯交付，戶型面積段越大，價(jià)格越貴，對(duì)外釋放價(jià)格15000-16000元/㎡左右，前期定存有一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，現(xiàn)在1萬(wàn)認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)也能享1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，首開(kāi)價(jià)格可能會(huì)更便宜一些。
拿地的時(shí)候，三期地塊毛坯限價(jià)15500元/㎡，精裝限價(jià)3100元/㎡，本以來(lái)保利會(huì)選擇跟二期一樣，用裝修來(lái)提升溢價(jià)，現(xiàn)在看來(lái)保利這是準(zhǔn)備貼著毛坯限價(jià)來(lái)賣(mài)，不過(guò)也能理解，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)這么不好，賣(mài)太貴肯定不好賣(mài)，畢竟現(xiàn)在高新主城區(qū)的供應(yīng)量還是很充足的，東邊有謙祥云棲，南邊還有朗悅公園府，并且都主打?qū)W區(qū)，保利文化廣場(chǎng)也沒(méi)有教育資源優(yōu)勢(shì)。(展開(kāi)全部)
保利文化廣場(chǎng)三期即將入市，預(yù)計(jì)在6月中旬開(kāi)盤(pán)。
三期地塊位于高新區(qū)科學(xué)大道北、銀屏路西，北側(cè)是保利文化廣場(chǎng)一期，西側(cè)是保利文化廣場(chǎng)二期，東側(cè)是鄭州金屬制品有限公司，南側(cè)是科學(xué)大道，銀屏路上有公交站、有在建的地鐵8號(hào)線銀屏路站，周邊有其它小區(qū)朗悅公園道、正弘青云筑等，商場(chǎng)、學(xué)校都有，居住起來(lái)比較方便。
三期有5棟住宅、2棟公寓以及商業(yè)配套，其中1#、2#、6#樓產(chǎn)品面積為146㎡—120㎡—104㎡—104㎡—120㎡—146㎡（適用于4-34層），3#樓產(chǎn)品面積為146㎡—104㎡—104-㎡—104㎡—138㎡—154㎡—154㎡（適用于4-9層），5#樓產(chǎn)品面積為146㎡—104㎡—104㎡—138㎡—176㎡—176㎡（適用于4-15層）。
從保利三期的產(chǎn)品面積可以看出，三期以大戶型居多，最小面積104平三室，但是由于容積率4.49，小區(qū)南北都有公寓樓，即使有大面積產(chǎn)品，對(duì)于改善客戶來(lái)說(shuō)也并不純粹。
優(yōu)勢(shì)：
1.保利三期是毛坯，價(jià)格與之前相比少了將近一千塊，釋放價(jià)格為15500元/平米，首開(kāi)有優(yōu)惠可能會(huì)在15000元/平米左右；
2.地塊位置較好，三期位于科學(xué)大道以北，成熟度和便利性要優(yōu)于南側(cè)。
3.保利是央企，安全性有保證，不用擔(dān)心爛尾、延期交付等問(wèn)題。
劣勢(shì)：
1．保利此次賣(mài)房策略有點(diǎn)不道德，陽(yáng)臺(tái)全封不送，現(xiàn)在最小104平的和之前95平的戶型沒(méi)有太大的差別，室內(nèi)面積都是一樣的，但是現(xiàn)在相差的將近10個(gè)平方都需要自己買(mǎi)單，看似三期比精裝的少了1千塊，其實(shí)并沒(méi)有太多優(yōu)惠。
2.小區(qū)南側(cè)是公寓和商業(yè)，北側(cè)也有一棟公寓，雖然被隔離在小區(qū)外面，但是前后都有總會(huì)對(duì)居住氛圍造成影響。(展開(kāi)全部)
同樣的戶型，同樣的實(shí)際面積，二期賣(mài)的時(shí)候95平，，三期按照104平賣(mài)。
購(gòu)房者當(dāng)冤大頭嗎？
保利文化廣場(chǎng)一期因?yàn)橘|(zhì)量維權(quán)，二期因?yàn)榈罔F口虛假宣傳維權(quán)，三期會(huì)因?yàn)槭裁淳S權(quán)？？？
開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)
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