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從謙祥云棲售樓部出來，我就陷入了一陣思考，鄭州樓市是真的差呀。
這個項目從去年底入市，到現(xiàn)在一年時間。前期主要推售1、7兩棟樓，1號樓兩個單元，兩梯四戶，中間戶97平米三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶是108平米三室兩廳兩衛(wèi)和118平米三室兩廳兩衛(wèi)。這棟樓總共200多套房，現(xiàn)在賣出去的還不到100套，97平占比還稍微大一些。7號樓，一個單元，兩梯四戶，中間戶97平米三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶是118平米三室兩廳兩衛(wèi)和143平米四室兩廳兩衛(wèi)?？偣?00多套，現(xiàn)在賣出去的有五六十套。最近還要推出5號樓，沒怎么賣。
一年時間，100多套，平均每個月十幾套。這個數(shù)據(jù)對于其他垃圾項目也就不說了，這個樓盤產(chǎn)品和位置雖然一般，但頭頂可是懸著學區(qū)房三個字。鄭州中學附屬小學玉蘭街校區(qū)和鄭州中學雖不敵文一?省實驗這種頂級組合，但對于大多數(shù)家庭也是夠用。
如若不堪的話，金科城何德何能在去年高峰時期摸到2萬大關，品質(zhì)？物業(yè)？
目前價格雖在18000左右，精裝修連1000也達不到，位置稍好一些，再貴1000，那合理價格就是16000多，也就是謙祥云棲的毛坯價格。
現(xiàn)實的打擊就是賣不動，同比另一個主打教育的明星樓盤美盛教育港灣可謂差了十萬八千里，其緯五路一小普慶校區(qū)跟金水外國語充其量是一個分校，這邊鄭州中學則是正兒八經(jīng)總校。那又差在哪里？位置？營銷？
目前地塊周邊的形象確實差了點，北側有爛尾樓，東側有鐵路，西側斷頭路，現(xiàn)在去售樓部都有些困難。
謙祥也提前做了些實景呈現(xiàn)，單元大堂、地下停車場看著挺有質(zhì)感，超出剛需盤的固有印象。按照現(xiàn)在這去化速度，還是好好做產(chǎn)品吧，后期把口碑做上去，大家也能看得到，自然愿意花錢去買單，良性循環(huán)。(展開全部)
謙祥云棲作為目前少有的活躍盤，其最大的利器莫過于學區(qū)，這個學區(qū)純度很高，鄭州中學附小和鄭州中學，還是總校，以至于置業(yè)顧問總是不吝于把金科城二期一塊拍進去，因為金科城堪稱鄭州中學的代名盤，二期已經(jīng)被劃入鄭州中學招生劃片范圍。
其實我個人認為，如果云棲真的入住滿了，以后幾年的劃片還真不一定能每次都劃云棲，因為云棲1700多戶，一下多這么多學生，這兩學校能裝得下嗎？劃片也是根據(jù)學位數(shù)來的，不可能硬塞。
大概看了下，圍繞著鄭州中學的幾個盤價格都給堅挺，金科城目前2萬出頭，美景菩提1.9萬，帝苑學府1.8萬，尤記得當年金科城拼多多大門事件，誰能想到它野雞變鳳凰呢？
謙祥云棲屬于那種除了地塊不行，其他外在條件都不錯的樓盤。
東邊是8000多畝的西流湖公園，北面不遠是已經(jīng)成熟的高新萬達，西邊是兩所學校，西北是解放軍信息工程大學，身邊是成熟小區(qū)金科城，算是精華薈萃，15分鐘都市生活圈。
但它的缺點一是出行不便，周邊沒地鐵，地鐵8號線在修，也不近，有個近的的13號線，但太遠期了，東側還有鐵路線，這種地塊環(huán)境讓我想起了中原區(qū)的保利百合，也是交通閉塞，交房幾年了小區(qū)還是深藏不為人知。
缺點二是地塊太奇葩，本身就是三角地，還被金科城削掉一塊，建了4棟樓，挨這么近，但兩遍風格卻完全不同，以后小區(qū)都建成后，外觀肯定不美觀，謙祥的采光也會受到一定影響。
但有一說一，謙祥這次戶型做的很到位，97平雙衛(wèi)小三房，還做了6米的大陽臺，算是剛需戶型的極致了，16000左右的單價相比周邊二手房確實很有優(yōu)勢，能籠絡一大批對想買金科城但買不起的。(展開全部)
開盤數(shù)據(jù)
上次說了鄭州市現(xiàn)階段不推薦的學區(qū)新房，這次說說比較推薦的。
站在2023年3月中旬，鄭州樓市出現(xiàn)了極大變化 :① 整體熱度沒有2月份高，二手房尤其明顯
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