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北龍湖的房子是消費(fèi)品，而不是投資品
——從租金收入（暫且不談流動性）這個(gè)側(cè)面來分析一下其中原因。
北龍湖內(nèi)有3萬名拆遷安置戶，保守?cái)?shù)據(jù)有至少300萬平方安置房，是北龍湖片區(qū)市場上飛過的一只最大的黑天鵝。
北龍湖龍興嘉苑、龍翔嘉苑和龍?jiān)醇卧芬呀?jīng)交付的有260萬平方安置房，把他們作為深入研究的對象，調(diào)查它們對周圍房價(jià)和租金帶來的沖擊，以及長久影響。
一、龍翔嘉苑
龍翔嘉苑有10個(gè)安置院，占地525畝，共計(jì)143.79萬平方，總投資57億。2017年已交付1號院、3號院、10號院，花莊村所在的10號院有10棟20層的高的樓房，每棟兩個(gè)單元，每單元是兩梯四戶的設(shè)計(jì)，另外兩棟四層樓是村民活動中心，和物業(yè)用房。以花莊村所在的龍翔嘉苑10號院為例，棟樓的套房數(shù)量為10*2*4*20=1600戶，而村民自用房約200套左右的大戶型。也就是說可以用來出租的數(shù)量達(dá)到1400套，假如龍翔嘉苑10個(gè)院全部建設(shè)完成，粗略估算大約有10*1400=14000套安置房可出租。
二、龍興嘉苑
龍興嘉苑共3個(gè)院子。
一號院有七棟樓，每棟有2個(gè)單元、25層、兩梯四戶的設(shè)計(jì)，合計(jì)戶數(shù)是7*2*25*4=1400。
龍興嘉苑1號院共計(jì)1400百套房子，除去村民自住房以外，可出租套數(shù)約1200套，平均每套隔成4個(gè)房間，僅龍興嘉苑就可以入住4800人。有的房間是住兩個(gè)人，也就是說1號院可以入住5000人以上鄭漂一族。
龍興嘉苑2號院共計(jì)16棟樓，每棟26層高，其中僅1棟樓是一個(gè)單元，其余樓棟都是兩個(gè)單元，共計(jì)31個(gè)單元，每單元兩梯四戶設(shè)計(jì)，平均每戶4個(gè)房間，合計(jì)16*31*4*4=12896人，也就是說除去自住村民外，2號院出租房可住12000多人。
龍興嘉苑3號院在2號院對面，2017年4月交付。該院一共18棟樓，共計(jì)26個(gè)單元，26層高，兩梯四戶設(shè)計(jì)。按每套4個(gè)房間計(jì)算，有的房間住兩人，除去村民自住，26*4*4*26=10816人。也就是說，可以出租住人數(shù)量約10000人左右。
整體來看，從2016年底開始，約有2萬人已經(jīng)租住在龍興嘉苑三個(gè)院子里，這對鄭東新區(qū)小區(qū)、祭城安置房、曼哈頓周圍房租都帶來了巨大沖擊，目前的沖擊有目共睹。
三、龍?jiān)醇卧?br/>
龍?jiān)醇卧穬商幇仓梅俊?br/>北龍湖龍?jiān)醇卧酚袃商幇仓眯^(qū)，一處是龍湖外環(huán)路魏河邊的一處，該處約有12棟樓，另一處是三全路北、中州大道以東的一處。
四、鄭東新區(qū)其他安置房
鄭東新區(qū)還有商都嘉苑、劉集01號、金光花苑、劉集02號、白沙安置房、雁鳴社區(qū)、新城社區(qū)、康莊社區(qū)、大雍莊社區(qū)、莆田嘉苑、后牛崗安置房，鄭東共計(jì)14個(gè)安置房小區(qū)，建筑面積1100萬平米已經(jīng)投入使用和交付。
北龍湖將一改過往CBD的弊端，在CBD工作，附近無低價(jià)房可租，而北龍湖則無此擔(dān)憂，未來北龍湖對提升企業(yè)形象和節(jié)約成本、招聘人員都有吸引力。
也由此斷定北龍湖金融島將是鄭州辦公環(huán)境最好，租金最高，用人成本最低的寫字樓區(qū)域，員工不僅租房便宜，并且通勤時(shí)間成本最低。
鄭東1100萬平方安置房，按1萬一平計(jì)算，鄭州土地變現(xiàn)已增加了1100億人民幣的財(cái)富，其他區(qū)安置房陸續(xù)交付，估計(jì)累計(jì)增加4000億左右，其相當(dāng)于鄭州2016年GDP的一半左右，從這個(gè)角度看，如果膽敢讓這些安置房可合法流通，鄭州房地產(chǎn)泡沫必破。
鄭州安置房比莊稼漲得還快，房產(chǎn)怎么可能增值？！租金怎么可能不大幅下降？！北龍湖這邊還在空置，連霍高速北面楊金又長出千萬平方安置房，真是鬼見愁！(展開全部)
瑞府上周的加推顯然很是乏力，推出9號樓155㎡四室兩廳兩衛(wèi)和160㎡四室兩廳兩衛(wèi)，去化很一般。個(gè)人認(rèn)為有幾個(gè)原因：
1、這個(gè)項(xiàng)目在首開前客戶量便不足，無奈推出全民經(jīng)紀(jì)人和貝殼分銷，暫時(shí)穩(wěn)住了局面；
2、首開以來，賣的最好的也是179㎡四室兩廳三衛(wèi)，此次沒有；
3、9號樓臨路，500萬總價(jià)段的購房者，自住較多，不愿意將就。
目前項(xiàng)目首開的4/5/6/7四棟樓基本沒房源可售，主推1/2/8/9四棟樓，
總共16棟小高層，今年整盤銷售過半應(yīng)該沒問題。華潤幸福里和瑞府今年總銷售額過百億應(yīng)該也沒問題。
項(xiàng)目一直宣傳高端，但至今沒有什么特別高端的感覺，也不知道近幾年鄭州好產(chǎn)品太多挑花眼了。
外立面采用玻璃幕和鋁板，確實(shí)挺漂亮，雖然還沒呈現(xiàn)，但注定優(yōu)于中海云鼎湖居，當(dāng)前的售價(jià)也注定了云鼎湖居的站崗，除非清華附中劃片，那才有翻身的可能，但這個(gè)可能性極低。不過，我預(yù)計(jì)交房后，業(yè)主肯定要就學(xué)校這個(gè)事扯條幅維權(quán)的。
樣板間精裝品牌也都不錯(cuò)，但絕對稱不上“豪”，也就是改善檔，179㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)更高一些，電視背景墻護(hù)墻板都有升級，雖然單價(jià)也更高，賣的卻很好，搶手。
北岸今年競爭也會逐漸加大，中海云鼎湖居?xùn)|側(cè)地塊下個(gè)月土拍，年底前入市。萬科拾謐森語北側(cè)保利地塊即將入市，屆時(shí)將有3個(gè)洋房、2個(gè)小高層社區(qū)，可選性也更大。
北岸購房其實(shí)不用著急，地塊還有很多，產(chǎn)品也會越來越好，反倒是南岸新房已經(jīng)枯竭，目前是上車的好節(jié)點(diǎn)。(展開全部)
為什么租房很劃算，中國人還要買房？
思考如下幾個(gè)問題：
1. 如果我們國家打破房價(jià)普漲預(yù)期，結(jié)果會是怎么樣？
2.如果我們國家建立健全租賃法律制度，房價(jià)又會是什么樣？
3.如果我們國家實(shí)行教師輪崗多校劃片，教育集團(tuán)，房價(jià)又會是什么樣？
4.假如大量的房子失去流動性（銀行降低評估價(jià)，失去金融屬性）的情況下，假如推出房產(chǎn)稅增加持有成本，房價(jià)又會怎么樣？
即將要拍賣的這塊地91畝，與最近比較火熱的華潤瑞府相比，此宗地塊限高更高，達(dá)到60米，而華潤瑞府限高是54米。這個(gè)項(xiàng)目將會成為瑞府的對手！
華潤瑞府是目前龍湖北岸小高層梯隊(duì)唯一在售的項(xiàng)目，無直接競品，所以開盤雖比不上幸福里的火爆，但也算是一路綠燈，2小時(shí)9.8億，去化率高達(dá)70%，已開盤4#、5#、6#還余少量房源均價(jià)30000-32000元/平，即將加推2#、8#、9#，對外釋放價(jià)格30000-33000元/平。
規(guī)劃16棟純小高層產(chǎn)品，精裝修，面積段130-213平，總價(jià)390萬起步，但主力為550萬左右，對于寸土寸金的北龍湖相比南岸動輒千萬的豪宅來說，500萬給了更多中產(chǎn)階級精英人士繼中海之后又提供了一次上車的機(jī)會，華潤和中海的熱銷也充分說明了北龍湖不論是南岸還是北岸都是改善人士熱衷的地方。
同幸福里一樣，當(dāng)下的這個(gè)市場行情還能有這個(gè)去化率，更多的是華潤這個(gè)央企品牌給購房者吃了一個(gè)定心丸，全國土地市場拿地的皆是國企和央企，現(xiàn)在開工和進(jìn)展快的項(xiàng)目也是以央企和國企為主，這也是未來的一種趨勢，民退國進(jìn)，換作一般的民企開發(fā)商，縱使身處北龍湖，可能也會觀望者大于購房者，畢竟當(dāng)下信心比黃金重要。
雖周邊現(xiàn)在還是一片荒蕪，生活配套更是極度匱乏，且隨處可見皆是工地，但無法阻擋北龍湖的光環(huán)，這是區(qū)位價(jià)值的體現(xiàn)，現(xiàn)在看來是幸福里略勝一籌，但瑞府未來的發(fā)展?jié)摿κ怯型叫腋＠锏模吘惯@是整個(gè)鄭州獨(dú)一無二的北龍湖。
所以總結(jié)下來，瑞府的成功就在于北龍湖+華潤。
但華潤一家獨(dú)大的局面很快就要被打破，云鼎湖居?xùn)|側(cè)地塊正在意向公告，位置和環(huán)境都要優(yōu)于華潤，也是本就稀缺的小高層梯隊(duì)比較讓人期待的地塊，但二者能否成為最強(qiáng)勁敵，還要看地塊最終花落誰家，現(xiàn)在位置固然重要，但開發(fā)商的實(shí)力更為重要。
瑞府依然是值得關(guān)注的項(xiàng)目。(展開全部)
之前買房之前去云鼎湖居看房不下于10次，總是糾結(jié)買不買，最后下定決心不買了，原因不在乎幾點(diǎn)，1.價(jià)格，個(gè)人感覺超過3還是偏貴了。2.外立面，最不能容忍的點(diǎn)，都這個(gè)價(jià)了，利潤如此只之高，外立面居然還是涂料石漆，太扯了。
3.裝修太一般，宣傳的都是大品牌，然后仔細(xì)看看很多都是大品牌的低端貨，感覺誠意不足。
最后兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一年多，最終買了華潤瑞府，一號樓東邊戶，當(dāng)時(shí)算的一套云鼎湖居127，價(jià)格是405W，然后選的瑞府145，比這個(gè)貴了25W，感覺很香。如果選4號樓的話，標(biāo)準(zhǔn)層2.9，總價(jià)只比云鼎湖居127貴15W。
云鼎湖居對比瑞府的優(yōu)點(diǎn)。1.位置，云鼎湖居在中原科技城一期的位置，會更早的成熟。
2.學(xué)校，后期有一定幾率劃入清華附中，如果清華附中轉(zhuǎn)公的話。我希望云鼎湖居可以劃進(jìn)去，因?yàn)檫@樣瑞府有機(jī)會劃進(jìn)去。
瑞府對比云鼎湖居的優(yōu)點(diǎn)。1.外立面，華潤總算有誠意，大面積鋁板＋low e玻璃，很小面積的石漆。
2.會所，1000平米會所感覺很棒，沒有泳池降低了維護(hù)成本，再加上900+戶業(yè)主，合同中也約定了后期不會都外經(jīng)營。
3.架空層，架空層這個(gè)非常吸引我，一共1800平米，除了有兩棟樓沒有架空層之外，其他每棟樓都有架空層。最早在杭州見過架空層，感覺很棒，春夏秋冬都可以在里面玩耍，打牌，看書。。。每棟樓的架空層主題都是不一樣的。
4.裝修，華潤的裝修比云鼎湖居的裝修好了一些，但好的不多。。
5.大門，寶格麗風(fēng)的酒店大門，看起來很棒，而且可以開車到小區(qū)門口，酒店式落客，云鼎湖居的大門還是太中規(guī)中矩了，沒有眼前一亮的感覺
。
最后就是價(jià)格和利率了，云鼎湖居價(jià)格超過3我感覺有些站崗了，瑞府129 價(jià)格2.8-2.9 145價(jià)格2.85-2.99 155-160 價(jià)格3.0-3.1 179價(jià)格3.1-3.2
利率云鼎湖居5.88% 瑞府4.25%
一家之言，歡迎理性探討。。(展開全部)
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
2023年7月10日，鄭州城區(qū)共計(jì)1個(gè)項(xiàng)目、62套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積9680.83㎡。
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