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東亞京尊，管城區(qū)通站路與紫東路交匯處。

沒(méi)有價(jià)值的資產(chǎn)是無(wú)效的資產(chǎn)，資產(chǎn)賺錢(qián)有兩種方式，第一種方式就是甲買(mǎi)了一個(gè)資產(chǎn)（黃金/古玩/字畫(huà)）等等，被人以更高的價(jià)格買(mǎi)走，第二種方式是靠現(xiàn)金流賺錢(qián)，如果你買(mǎi)一套房子，每年的租金回報(bào)率有6%-8%都是非常不錯(cuò)的（現(xiàn)在商品住宅的租金回報(bào)率大概是2%，也就是50年回本）。

現(xiàn)在第一種方法基本是行不通了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不是再降就是在降價(jià)的路上，行不通了，就得靠第二種，靠租金，租金呢也是一直上不去，投資是一個(gè)穩(wěn)賠不賺的買(mǎi)賣(mài)。

現(xiàn)在看這個(gè)項(xiàng)目，這也是2017年從鑫苑那虎口奪食，搶人家的土地，房子在去年的時(shí)候已經(jīng)是現(xiàn)房了，南戶(hù)型一口價(jià)6500元/平方米，北戶(hù)一口價(jià)6000元/平方米，首付25%，剩余11月20日一次付清，買(mǎi)房送價(jià)值3萬(wàn)元家裝包。

公寓我一直不建議投資者購(gòu)買(mǎi)，為啥呢因?yàn)榛臼琴嵅坏藉X(qián)。

第一個(gè)原因是租金租不上去：因?yàn)楣⒌奶輵?hù)比高，一層有很多間，更何況是一棟呢，稍微加一些錢(qián)就能住到住宅小區(qū)里面了，何樂(lè)而不為呢？

第二就是原因是二手稅費(fèi)多，營(yíng)業(yè)稅以及附加：{差價(jià)=（本次合同價(jià)-上次合同價(jià)）}*5.55%、土地增值稅：{增值額=（本次賣(mài)出合同價(jià)-成本）}30%-50%、個(gè)人所得稅：（本次合同價(jià)-成本-土地增值稅）20%。

綜上所述不管你有錢(qián)還是沒(méi)有錢(qián)，遠(yuǎn)離公寓、遠(yuǎn)離公寓、遠(yuǎn)離公寓。(展開(kāi)全部)

東亞京尊現(xiàn)在實(shí)景現(xiàn)房在售了，開(kāi)發(fā)商還是很給力的，原定是今年4月交付，但去年9月就提前交了，還實(shí)現(xiàn)了交房即交證。大概是因?yàn)榫蛢蓷潣牵_(kāi)發(fā)商壓力不大，不想在鄭州留下黑歷史，不然其實(shí)也可以向某本地開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，來(lái)個(gè)合理拖延幾百天。

公寓難賣(mài)，拖到現(xiàn)房銷(xiāo)售的好處就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)法擺爛，不然更賣(mài)不出去。從實(shí)際呈現(xiàn)的效果來(lái)看，京尊還是可圈可點(diǎn)的。

首先是公共空間比較闊綽，3.6米高的精裝入戶(hù)大堂，2米寬的公共走廊，2.8米高的層高的侯梯廳，很多公寓由于密度太高，公共空間都比較逼仄，甚至一些住宅為了過(guò)分追求得房率，電梯廳，大堂都做的很局促，其實(shí)單純追求室內(nèi)空間犧牲公共部位并不是啥好方法，影響整體品質(zhì)。

其次是公共配套較豐富，室內(nèi)方面，自帶“寓健CLUB”健身會(huì)所，里面有跑步機(jī)、動(dòng)感單車(chē)、瑜伽室等，室外方面，有個(gè)10000平米的生活公園，有籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，健身步道等。

此外還有人臉識(shí)別單元可視對(duì)講，智能梯控，無(wú)感支付地庫(kù)系統(tǒng)等一些目前比較流行的智能系統(tǒng)，聊勝于無(wú)吧。

不過(guò)個(gè)人對(duì)東亞京尊這個(gè)位置實(shí)在愛(ài)不起來(lái)，主要是在角尖尖上，還正對(duì)通站路，總感覺(jué)風(fēng)水上不吉利，與京尊現(xiàn)房鮮明對(duì)比的是西南方向遲滯的鑫苑國(guó)際新城項(xiàng)目，工地動(dòng)靜不大。

京尊還有不少房源，36-44平。50-75平的公寓，層高3.35米，五一期間會(huì)有特價(jià)活動(dòng)和不少禮品，關(guān)注的可以看下，反正現(xiàn)房，所見(jiàn)即所得。(展開(kāi)全部)

東亞京尊也已經(jīng)賣(mài)了挺久的，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心位于通站路與紫東路交匯處沿通站路向北50米路東。

項(xiàng)目總占地面積22800㎡，約合34畝，建筑面積17.4萬(wàn)方，分東西兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，東地塊占地約20畝，規(guī)劃2棟平層公寓，東地塊的不利因素就是臨近鐵路，有一定的噪音影響；西地塊占地約14畝，同樣規(guī)劃了2棟平層公寓，兩個(gè)地塊僅一路之隔。

目前主要在售戶(hù)型面積段有約36-44平米、建面約50-75平米，層高3.35米，總價(jià)27萬(wàn)起，現(xiàn)在購(gòu)房即送價(jià)值4.1萬(wàn)元家裝大禮包。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為東亞新華，2005年成立，東亞京尊是其在鄭州第一個(gè)也是唯一一個(gè)項(xiàng)目，但是安全性不用擔(dān)心，東亞京尊原本計(jì)劃是明年4月份毛坯交付，在今年9月底已經(jīng)提前交付了，提前218天交付，目前是毛坯現(xiàn)房在售，后期物業(yè)也是開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)，東亞時(shí)代物業(yè)。

東亞京尊的位置還是不錯(cuò)的，三環(huán)內(nèi)，距離地鐵2號(hào)線(xiàn)花寨站約700米，臨近鑫苑國(guó)際新城，周邊各種配套基本上成熟了，但是，對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，這個(gè)地段并不算優(yōu)質(zhì)，另外不管是不是現(xiàn)房，不管價(jià)格有多便宜，公寓還是不推薦買(mǎi)，買(mǎi)入就要做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，并且公寓想要升值很難。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在這市場(chǎng)也沒(méi)人罵公寓啦，之前經(jīng)常都是公寓不能買(mǎi)，商鋪不能買(mǎi)，一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在大家罵都懶得罵啦，沒(méi)人care

想想前幾年的之前的萬(wàn)科譽(yù)、亞新新公館、名門(mén)天境，還沒(méi)降個(gè)價(jià)都人盡皆知，這兩年位置更好的寶能鄭州中心、華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)也已經(jīng)無(wú)人問(wèn)津。

東亞京尊這個(gè)項(xiàng)目也有幾年時(shí)間，剛開(kāi)始時(shí)候去過(guò)兩次，價(jià)格好像是8000一平，最新的是6000多一平。

早在2017年總共是拿了兩塊地，一塊在通站路與紫東路交會(huì)處東北角，另一塊是通站路西，本想著是鑫苑國(guó)際新城后期地塊，誰(shuí)知又來(lái)個(gè)“石榴”集團(tuán)?；剡^(guò)頭看，對(duì)于鑫苑反倒是塞翁失馬焉知非福，不然又是一個(gè)累贅。

過(guò)去一直在售東地塊，目前購(gòu)房，還可送價(jià)值約4.1萬(wàn)精裝大禮包，里面包含瓷磚、衛(wèi)浴、潔具、床、洗衣機(jī)等，只不過(guò)價(jià)格真有點(diǎn)虛，洗衣機(jī)，竟然給的市場(chǎng)參考價(jià)8599元，整體打個(gè)3折還湊活，甚至2折。

戶(hù)型有36㎡、45㎡、50㎡、75㎡，7梯38戶(hù)，毛坯交付，目前已是現(xiàn)房。加上開(kāi)發(fā)商送的那些裝修材料和家具家電，再花一兩萬(wàn)，基本上就能打造一個(gè)出租房，部分戶(hù)型月供可以控制在1600左右，稍微貼補(bǔ)點(diǎn)，基本就可以以租養(yǎng)貸，放在前幾年，還能算算賬，現(xiàn)在是真不行，沒(méi)人信這套啦。

周邊地鐵2號(hào)線(xiàn)花寨站，和地鐵5號(hào)線(xiàn)南五里堡站，距離都不算近。

開(kāi)發(fā)商?hào)|亞新華，算是京派房企，2005年在北京成立，過(guò)去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不少也都在北京或周邊，另外在南京、杭州、重慶、惠州等多個(gè)城市也有布局，東亞京尊是其在鄭州第一個(gè)也是唯一一個(gè)項(xiàng)目。

這個(gè)開(kāi)發(fā)和有點(diǎn)搞笑的事，曾打出“爛尾賠付雙倍”的宣言，這不是搞笑嗎？若有錢(qián)賠付，豈會(huì)爛尾？(展開(kāi)全部)

東亞京尊項(xiàng)目位于管城區(qū)，西側(cè)是通站路、南側(cè)是紫東路，小區(qū)門(mén)口就有快速公交BRT，西側(cè)有地鐵2號(hào)線(xiàn)花寨站，北側(cè)有地鐵5號(hào)線(xiàn)南五里堡站，但是離地鐵距離挺遠(yuǎn)，不算方便。

項(xiàng)目共有兩塊地，一個(gè)東苑一個(gè)西苑，目前在售的是東苑地塊，樓下配建5千平的商業(yè)中心，并建一個(gè)景觀(guān)帶；目前在售的是東苑地塊，面積在50-75平米，層高3.35米，都是平層公寓，價(jià)格6800-7300元/平，毛坯交付，合同交房時(shí)間在明年的4月份。

現(xiàn)在訂房可以先付1萬(wàn)塊錢(qián)，剩余的首付分兩次交齊，今年12月份和明年的3月份各一次，雖然和同事23年4月交房，但是現(xiàn)在房子蓋的差不多了，已經(jīng)在做內(nèi)部改造，據(jù)說(shuō)可以提前交付。

項(xiàng)目一直在正常施工，去看樣板間的時(shí)候覺(jué)得也不錯(cuò)，至少與相距不遠(yuǎn)的鑫苑國(guó)際新城相比要靠譜得多，但是東亞京尊是鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在還沒(méi)交房，存在感很低，即使快蓋好了，但還是很容易被忽略；再者又是一個(gè)公寓產(chǎn)品，個(gè)人自住肯定是不建議買(mǎi)公寓，投資的話(huà)這個(gè)位置不算好，離地鐵遠(yuǎn)，小區(qū)門(mén)口就是通站路，和南三環(huán)距離不到一千米，無(wú)論是居住環(huán)境還是噪音影響，都會(huì)影響居住舒適度。(展開(kāi)全部)

2017年10月23日鄭州市土拍，原本都是波瀾不驚的城改用地，其中56-60號(hào)地塊為鑫苑國(guó)際新城的城改用地，然而在59和60號(hào)兩商業(yè)地塊的土拍中卻出現(xiàn)了其他房企的爭(zhēng)搶?zhuān)⒆罱K為北京東亞新華摘得。

59號(hào)地塊共20.1畝，是其中競(jìng)拍最為激烈的一個(gè)地塊，共競(jìng)拍37輪，總價(jià)共18791萬(wàn)元，每畝939萬(wàn)元，樓面價(jià) 2330元/㎡。
60號(hào)地塊占地14畝，共競(jìng)拍15輪，總價(jià)13185萬(wàn)元，每畝單價(jià)941萬(wàn)萬(wàn)元，樓面價(jià)2347元/㎡。

北京東亞新華是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要投資方向的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，2005年成立，旗下?lián)碛?1家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的子公司、一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司和一家專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理公司。公司總資產(chǎn)規(guī)模280億元(人民幣)，總開(kāi)發(fā)面積1048萬(wàn)平方米，總投資額超550億元(人民幣)。

東亞新華最大的依靠就是他的幕后控股老板是張志銘，張志銘何許人也？1993年加入國(guó)美公司，曾任國(guó)美電器的總經(jīng)理，僅次于黃光裕的國(guó)美二號(hào)人物，國(guó)美電器董事長(zhǎng)黃光裕妹妹黃燕虹之夫。

綜上可以看出東亞新華的背景還是可以的，資金問(wèn)題也是可靠的，而且還是少有的明星代言的開(kāi)發(fā)企業(yè)。這一點(diǎn)可以打消很多購(gòu)房者的疑問(wèn)和擔(dān)憂(yōu)。
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目前東亞京尊分兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，其中東苑約10.2萬(wàn)㎡；西苑約7.1萬(wàn)㎡。容積率為5.99，東苑綠化率25.03%；西苑綠化率25.22%。目前在售的是東苑B座，東苑位于紫東路北、通站路東；B座造型V型戶(hù)型以36-47一房公寓為主，公寓層高3.35米，7T38戶(hù)，梯戶(hù)比略高，毛坯交付。
項(xiàng)目的實(shí)體樣板間觀(guān)感還是可以的，有清水樣板間的交付標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地感受下空間和高度采光都還是可以的，精裝樣板間的裝修也有很意思，一層抬高后一個(gè)樓梯上去挑空臥室，這種風(fēng)格還是蠻適合單身青年的。

目前B座在售的公寓價(jià)格在6700-7400不等，根據(jù)戶(hù)型的大小和位置有上下幾百的浮動(dòng)，樓面價(jià)2330，建安成本按3500計(jì)算，管理成本按500，綜合成本已經(jīng)高達(dá)6300，這個(gè)價(jià)格相對(duì)于成本真的是不貴，但是公寓到底能不能買(mǎi)，這就涉及到一個(gè)城市問(wèn)題了。

鄭州的公寓產(chǎn)品很多，個(gè)人認(rèn)為公寓有市場(chǎng)有客戶(hù)群體，畢竟每個(gè)人的需求和投資理念不同；比如三少一老家長(zhǎng)輩，孩子要來(lái)鄭州讀大學(xué)，他就現(xiàn)在鄭州買(mǎi)個(gè)30-40萬(wàn)的小公寓，一方面壓力也不大，一方面也能出租投資，孩子剛畢業(yè)留鄭州了，再買(mǎi)住宅之前好歹也有個(gè)自己的小窩，總比租房強(qiáng)，這個(gè)理念沒(méi)問(wèn)題，縣城的雙職工父輩存款還是杠杠的~·~~
但是一定要挑個(gè)不會(huì)砸手里的公寓，位置第一交通便利距離地鐵口近是重點(diǎn)，價(jià)格上起碼要比周邊住宅腰斬一半以上才可以入手。

東亞京尊這個(gè)項(xiàng)目面積小單價(jià)也不高，總價(jià)低，對(duì)于手上有錢(qián)發(fā)燒到?jīng)]地方投的客戶(hù)來(lái)講還是可以的；目前還有首付分期無(wú)息的政策，據(jù)說(shuō)到了8月要上漲300元，還據(jù)說(shuō)西苑產(chǎn)品要賣(mài)現(xiàn)房，要把利潤(rùn)點(diǎn)提升上來(lái)。。(展開(kāi)全部)

東亞京尊，管城區(qū)通站路與紫東路交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目是東亞新華搶鑫苑國(guó)際新城的土地，2017年10月份的時(shí)候，東亞新華拿下59號(hào)和60號(hào)商業(yè)用地。

59號(hào)一共占地20畝，經(jīng)過(guò)37輪，總價(jià)18791萬(wàn)，單價(jià)939萬(wàn)元/畝，樓面價(jià) 2330元/㎡；60號(hào)一共占地14畝，經(jīng)過(guò)15輪，總價(jià)13185萬(wàn)，單價(jià)941萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)2347元/㎡。

東亞新華的路數(shù)和K2的路數(shù)是一樣就是搶地，2017年地都拿著了，一直到去年才開(kāi)始賣(mài)，中間的阻力可想而知了。

北京東亞新華投資集團(tuán)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要投資方向的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，成立時(shí)間是2005年，公司總資產(chǎn)規(guī)模320億元(人民幣)，總開(kāi)發(fā)面積1415萬(wàn)平方米，總投資額超630億元(人民幣)，員工總數(shù)2800余人，這種公司的規(guī)模在鄭州是拿不到地的，除了搶之外。

現(xiàn)在在售的是東苑的B座，單價(jià)6700元/平方米，層高是3.35米，梯戶(hù)比為7梯38戶(hù)，毛坯交房，現(xiàn)在1萬(wàn)塊錢(qián)就能網(wǎng)簽。

對(duì)于公寓產(chǎn)品，我有非常鮮明的態(tài)度。不建議普通人購(gòu)買(mǎi)。

1、投資。如果你是投資，這個(gè)投資回報(bào)率是真的很低，余額寶現(xiàn)在的7日年化是2.1%，投資公寓比2.1%還要低，算下來(lái)市盈率50倍，你還有貸款的利息，怎么算下來(lái)都不是一個(gè)很好的投資標(biāo)的，而且流動(dòng)性特別差，二手公寓基本瀾在自己的手里。

2、自住。自住更不用說(shuō)了，哪怕你是過(guò)度，一般公寓的地塊都特別小，一二十畝，毫無(wú)景觀(guān)物業(yè)可言，另外梯戶(hù)比都很高，容積率高，住起來(lái)非常不舒服。

所以公寓項(xiàng)目避而遠(yuǎn)之。(展開(kāi)全部)

覺(jué)得位置還行，但是沒(méi)有地鐵，最近也在對(duì)比瀾灣，感覺(jué)沒(méi)有瀾灣知了方便，知了還送八中學(xué)位，性?xún)r(jià)比應(yīng)該更高

南三環(huán)這幾個(gè)都看了，跟家人商量最后還是定了綠都瀾灣的都匯中心，離黃科大近一點(diǎn)，還有八中，希望后期租金高些。