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康橋香麓灣雖然各方面都不錯，但個人覺得有一大遺憾，和幾點疑慮。
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這項目的是康橋在2019年4月15號拿下的鄭政出〔2019〕29號，占地88590.39平方米，約合132.89畝，當(dāng)時是一整塊地，素質(zhì)非常不錯，但實際規(guī)劃好以后，一劈為二，分成了東西地塊，非常遺憾。這就帶來了兩個問題，或者說不利因素。
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其一，東西地塊分別的容積率是多少？整塊地容積率是2.0，但西地塊小高層搭配疊墅，東地塊純小高層，個人感覺應(yīng)該西地塊真實容積率估計2.0-2.5，西地塊真實容積率1.5-2.0。
其二，中間多出來的小路（連接鴻發(fā)路楊金路），減少了建筑用地，破壞了景觀的完整性，也無形中提高了建筑密度，還帶來車來車往的噪音問題。
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中間這條路，我想也不是康橋自己想弄的，畢竟兩個地塊的開發(fā)成本，高于一個地塊的開發(fā)成本（多建大門，圍墻，配套等等），而且也不利于宣傳，估計是之前那個不讓開發(fā)100畝以上小區(qū)的規(guī)定，也是為了保證片區(qū)內(nèi)部道路通暢。
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所以，買康橋香麓灣要格外注意，康橋所宣傳的近10000㎡中央架空層泛會所花園規(guī)制、六大主題景觀空間，以及景觀效果圖中的廊橋，在兩個地塊中是如何分配的？會不會你看中的那些景觀，在其中一個院根本不存在？
個人感覺，東地塊的整體景觀會好些，西地塊可能會把好景觀都傾斜到別墅那塊，鄭州的高低配小區(qū)，幾乎都這么搞的，當(dāng)然西地塊的河景是一流的，就看如何選擇吧。
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康橋在這個盤的設(shè)計投入了大量精力，最大的亮點，莫過于，室內(nèi)無廊柱流動設(shè)計、270°無墻環(huán)幕玻璃、玻璃幕墻外立面。
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但現(xiàn)實和理想之間是有差距的，這些漂亮的效果圖，落到實際會是啥樣？
之前去萬科世玠看洋房樣板間，也是270度的大落地玻璃，但看交房的呈現(xiàn)效果，不是那么美，一個是多出來墻，另一個是普通窗戶窗框較多，看著不是那么通透一覽無余，大家可以看下下面的照片。
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這兩年康橋隨著規(guī)模擴大，品質(zhì)有所稀釋，知園，康城交房不如人意，香麓灣的實際落地效果會如何？需要打個問號。還有就是精裝標(biāo)準(zhǔn)，個人聽過一些傳聞（裝標(biāo)略次），非常擔(dān)心，有認(rèn)識康橋內(nèi)部人的可以了解下。
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整的來看，香麓灣值得買，但買的要格外注意，問清產(chǎn)品細節(jié)（落地窗的實際效果，景觀的具體布局），防止心理落差過大。(展開全部)
康橋第三代灣作、SCDA第67號作品；窗墻體系、外立面采用環(huán)幕玻璃+高級鋁板
康橋香麓灣，位于金水區(qū)鴻發(fā)路與博學(xué)路交匯處，龍子湖北邊，楊金的東邊，地段還算是可以，片區(qū)主打改善，也有幾個相對改善的項目，像瀚海爾灣，鴻園這些。
項目占地共133畝，計容建面17.7萬㎡，成交單價630萬元/畝，成交樓面價4725元/㎡，2019年4月15日康橋底價摘得，地塊算是比較方正。
不過目前階段，區(qū)域現(xiàn)狀不是很樂觀，周邊鴻發(fā)路、鴻苑路仍在施工中，交通不夠便捷；而且周邊沒有像樣的教育、商超這些配套，短期居住氛圍不足，或者也可以說居住環(huán)境純粹，哈哈哈哈哈哈，還是能夠吸引一部分大東區(qū)的置業(yè)人群
項目西邊就是賈魯河，賈魯河作為鄭州重點打造的生態(tài)水系工程，綜合治理工程于2016年正式開工，目前已全面開放，賈魯河與東三環(huán)交匯處的賈魯河濕地公園（建設(shè)中）位于項目與賈魯河之間，項目以270°直面賈魯河的觀景視野編排樓棟位置，景觀資源豐富，所以最起碼是妥妥的河景房了；
小區(qū)規(guī)劃16棟小高+2棟洋房+5棟疊墅，共計1010套，面積涵蓋142-282㎡四/六房，主力戶型為162㎡四房，占比35%，整體定位為改善盤。8月初首開25#、26#、27#、28#，共計162套，去化141套，去化率87%，精裝小高層19000元/㎡，價格不算高。這個去化水平已經(jīng)相當(dāng)可以了，個人感覺一個是產(chǎn)品，另一個是區(qū)域吧。
區(qū)域就不用多說了，說說產(chǎn)品吧：因為是定位改善產(chǎn)品，小高兩梯兩戶且私家電梯廳設(shè)計，私密性有所保障，另外戶型搞了一個泛玄關(guān)空間設(shè)置，（即在入戶玄關(guān)和客廳之間，設(shè)置一個特別的空間，為贈送面積），空間利用率比較高，另外，三開間、大陽臺這種在這個項目基本上算是標(biāo)配了，而且樓梯空間全剪力墻結(jié)構(gòu)，基本無梁無柱，整個空間后期效果非常通透；此外，外立面的大面積玻璃幕墻設(shè)計，整個空間是南北雙落地窗，通透感強，景觀納入度高。整體來說，產(chǎn)品還算是不錯的。(展開全部)
周末探盤之康橋香麓灣。
地處改善氣息較為濃厚的鴻園片區(qū)，占地132畝，規(guī)劃5棟疊墅、2棟洋房、16棟小高層，小高層精裝修交付，疊墅毛坯，小高層物業(yè)費為3.6一平，多層為4.5一平。目前已首開，展廳位于項目所在位置。
最大的賣點：
1、產(chǎn)品純粹，標(biāo)準(zhǔn)改善盤，相比鴻園其他樓盤動輒戶型面積控制在144平以內(nèi)，該項目則是140平起步，更具改善基因，這一點也更具競爭力。
2、 臨賈魯河，而且是緊鄰，賈魯河治理開放初期已是風(fēng)光無限，未來沿線樓盤必將因此而增值。
3、 所謂的康橋的各種高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的酷炫設(shè)計，勢必要在低密度的鴻園片區(qū)樹立標(biāo)桿之作。
目前周邊的現(xiàn)狀：
1、 項目北側(cè)道路為創(chuàng)科路直達東四環(huán)，且途徑金水區(qū)第二實驗小學(xué)及天倫城規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校，南側(cè)的鴻寶路向西將與楊金片區(qū)（原金寶路）貫通，目前在建，地塊周邊的道路部分未通，但均處于建設(shè)階段。
2、 北側(cè)為碧桂園天璽灣，東側(cè)為金科智匯谷，南側(cè)為規(guī)劃住宅用地，方圓2公里規(guī)劃有3所學(xué)校，分別是碧桂園東側(cè)鴻業(yè)路與鴻茂路西北角的小學(xué)，楊金路與鴻茂路的中學(xué)及鴻寶路與農(nóng)場路西北角的九年一貫制學(xué)校，除了教學(xué)質(zhì)量不敢保證外，未來周邊的教育資源是不用擔(dān)心的。
3、 至于周邊規(guī)劃的地鐵線路，應(yīng)該短時間內(nèi)也只有1號線北延長線能有所期待，最近站點位于楊金路與明理路交匯處。目前公交線路有262/275、Y32.
康橋的品質(zhì)也是好壞到兩個極致，眾說紛紜，再牛逼的規(guī)劃也只有落地了才是真的好，這個位置，更適合自住改善多一點。(展開全部)
上周六，康橋香麓灣距首開時隔一月，再度開盤。
推貨體量大不大，68套房源，小高層售價在18000-21000元/㎡之間。
相比首開，價格提升500-1000元/㎡左右。
8月1日，康橋香麓灣首開推出162套小高層，基本清盤，由于性價比高，更是吸引周邊競品工作人員前來購買。
康橋內(nèi)部人員因為有額外優(yōu)惠，部分戶型折扣完不足17000，更是紛紛收入囊中，當(dāng)天形成一波搶房熱潮。
首開價格確實不高，相比兩年前瀚海爾灣的開盤價還要低一些。想當(dāng)時，瀚海爾灣在分銷的助力下，首開1000多套房源，直接清盤。一晃兩年過去啦，價格還在下探，令人唏噓。
個人而言，首開的價格也具有一定購買性。畢竟鴻發(fā)路與博學(xué)路交會處、SCDA設(shè)計、1.99容積率、小高層、玻璃幕＋鋁板的外立面、精裝修交付，這些指標(biāo)在主城區(qū)還是很優(yōu)質(zhì)的。
雖然現(xiàn)在的康橋不再那么令人信任，但底子還在，比部分開發(fā)商還是要強些，但絕對不要有過多期待。目前，隨著康橋在外的擴張，企業(yè)內(nèi)部正在逐步走上高周轉(zhuǎn)道路，低價首開快速回籠資金也說明他們現(xiàn)金流并不充裕。
后期，單價應(yīng)該會像康橋美廬灣一樣逐步攀升。另外，小高層可能只是走量產(chǎn)品，疊墅才是溢價產(chǎn)品。經(jīng)過SCDA的設(shè)計，屬實有逼格，只是媲美北龍湖洋房產(chǎn)品的總價讓很多人望而卻步。
如果資金允許的話，購買臨賈魯河182㎡小高層戶型，居住體驗應(yīng)該不錯。L型轉(zhuǎn)角窗＋落地窗設(shè)計，豪宅體驗感一下就能上來。
只是，目前周邊配套太過匱乏。方圓幾公里找不到大型商業(yè)的影子，地塊周邊的小學(xué)和初中還停留在規(guī)劃當(dāng)中，短期還是不適合家庭居住，需要一定時間發(fā)展。(展開全部)
沒想明白小區(qū)里面整一條路是為啥，置業(yè)顧問渲染的什么下班之后沿著這條路一步步走洗滌心靈，還有來訪的朋友可以沿著這條路接受物業(yè)的貼心服務(wù)，全程黑人問號臉，聽銷售把缺點的都能呲成高大上，生理不適?？粗蹣遣空故镜目禈?7%的客戶轉(zhuǎn)介成交率，想到知園的維權(quán)風(fēng)波，玖璽園的低價入市高去化率，還有香麓灣絡(luò)繹不絕的來訪，真是魔幻。
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作為繼康橋美廬灣后第三代灣系產(chǎn)品，也是與世界頂級設(shè)計院SCDA的二次合作，香麓灣當(dāng)然亮點很多，臨近賈魯河，生態(tài)資源好；兩梯兩戶設(shè)計私家電梯廳，起步142㎡的高層，入戶門對開設(shè)計，沒有墻垛的落地玻璃窗，精裝修交付，置業(yè)顧問說的4000的精裝修標(biāo)準(zhǔn)不太敢信，其他的什么毗鄰北龍湖，定位高端，發(fā)展?jié)摿Υ?，聽聽就行了，楊金樓盤都一個套路。目前楊金路、鴻寶路還沒有東西貫通，駕車只能借助東三環(huán)，博學(xué)路和連霍高速也尚未打通，未來建成通車后的交通配套也還不錯，還有規(guī)劃的地鐵20號線，是否設(shè)置站點還不確定，等待周期也較長。
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項目定價基本是面積越大價格越高，面積最大的182㎡戶型均價19000-21000，面積最小的142㎡戶型均價18000左右，首開真實去化咋樣不敢說，看看置業(yè)顧問瘋狂刷屏，怕是日子也不好過。(展開全部)
去香麓灣看房，只記住了一句話：
“這是康橋第一次也是最后一次做這種產(chǎn)品，設(shè)計費太貴了。。。?！?br/>
這是置業(yè)顧問在最后臨出門的時候感慨，這句話的場景不同意義也完全不同，如果是進門的時候說，可以理解為是在裝x吹噓，但在離開售樓部的時候說根絕就不一樣，就變成了一句略帶抱怨的牢騷。
這就像，曾經(jīng)立志要做一個驕傲的少年，可是生活的壓力卻壓在雙肩，以后只能選擇認(rèn)清現(xiàn)實并回到現(xiàn)實。
看過產(chǎn)品和沙盤后，感覺整個設(shè)計還是陷入一個貨值最大化的邏輯，沒有完全體現(xiàn)SCAD水準(zhǔn)，除了外立面有亮點和陽臺頂部的設(shè)計外，規(guī)劃跟產(chǎn)品上沒看到什么亮點，可以看得出康橋還是有擔(dān)心的，不敢把情懷拿出來大做特做，因為不論哪個行業(yè)，情懷都是個奢侈品，太情懷容易死，更何況康橋被維權(quán)纏身，口碑急劇下滑。
北龍湖走的是新中式建筑風(fēng)格，是一種能體現(xiàn)沉穩(wěn)大氣的厚積之力，而鴻寶片區(qū)的康橋香麓灣走的是國際前沿創(chuàng)新力的前沿范，兩者都有價值。因為當(dāng)房子單價到達一定的時候，房子除去本身土地價值之外的部分就會被重新定義，那就是未來的價值該如何體現(xiàn)？簡單來說，就是房子后期增值和保值的能力，正是開發(fā)商有這些思考后才有了各種大師的設(shè)計團隊，才有了新中式豪宅和創(chuàng)新性玻璃幕設(shè)計。
作為康橋在賈魯河畔打造的新式產(chǎn)品，確實比其他同片區(qū)房企走的快了一步，這是好事。
但是康橋后面的地被碧桂園摘取，碧桂園是和康橋分庭抗禮，還是說碧桂園壓根不搭理康橋，繼續(xù)釋放天性，這都不好說，具體還是要看碧桂園想如何搞。
“這是康橋第一次也是最后一次做這種產(chǎn)品，設(shè)計費太貴了。。。?！币彩请y(展開全部)
康橋香麓灣，SCDA第67號作品，繼康橋美廬灣之后，康橋的又一個第三代灣系作品，即將開盤。
香麓灣位于鴻園片區(qū)，整體位置目前看比較荒蕪，但未來周邊成型后應(yīng)該還是比較不錯的的，西側(cè)緊鄰賈魯河，北側(cè)是碧桂園新拍土地，東側(cè)是金科智匯谷產(chǎn)業(yè)園，東北側(cè)是正常在售的鴻園六期銀杏苑，也叫月亮墅。
低迷片區(qū)+賈魯河生態(tài)資源，再加上大區(qū)位并不差，鴻園片區(qū)未來可期。
康橋香麓灣占地132畝，容積率1.99，由16棟小高層、5棟疊拼、2棟洋房組成。
預(yù)計首開16-17層的小高層，總共三個戶型，起步面積142㎡，另兩個162㎡/182㎡，精裝修交付。
具體產(chǎn)品規(guī)劃雖然沒有美廬灣驚艷，但也是一脈相承，顏值在鄭州市場上還是獨樹一幟的。
大面積玻璃幕墻與鋁板搭配，得以呈現(xiàn)超高窗墻比，182㎡戶型的270度轉(zhuǎn)角無墻環(huán)幕設(shè)計也是效果爆棚，觀賈魯河景并非紙上談兵。
說完優(yōu)勢，說點劣勢。
目前康橋在鄭州市場上陷入口碑漩渦也并不是空穴來風(fēng)，多個項目的交付口碑下降、維權(quán)頻發(fā)是不爭事實，多年積累的品牌美譽度在這兩年的新客戶心中快消失殆盡，全國化擴張+本地大量的土地儲備使得康橋的資金比較吃緊，簡配等現(xiàn)象的根源就來自這快周轉(zhuǎn)，這是目前康橋項目最大的槽點。
不過呢，瘦死的駱駝比馬大，康橋玖璽園的去化基本是20年最好的了，數(shù)據(jù)擰干水分也非常漂亮，這也得益于康橋在西郊以往項目的口碑，再加上西郊改善項目匱乏與改善客戶需求的矛盾。
但是，康橋香麓灣與玖璽園的產(chǎn)品定位和區(qū)域相差萬里，選擇鴻園片區(qū)的客戶一定是真改善客戶（天倫除外），看好產(chǎn)品與片區(qū)的同時，其他考慮因素一定會很多。
首開價格不會特別離譜，預(yù)計小高層2-2.3萬之間，具體啥價，很快就知道了。(展開全部)
2021年6月9日，鄭州城區(qū)共計4個項目、1156套房源進行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積127628.75㎡。
2020年12月16日，鄭州城區(qū)共計4個項目、724套房源進行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積126110.62㎡。
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