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雜草叢生的香麓灣，在金水投資接盤后，透出了一絲生機(jī)，這個盤，我記得合同交付日期是2024年6月30日，剩的時(shí)間不多了。

香麓灣項(xiàng)目挺尷尬的，全是大戶型，賣的又早沒啥存貨，沒有回頭錢，所以并不遭待見，沒有列入紓困項(xiàng)目，但賈魯河這塊寶地要是爛尾了，以后楊金的地還咋賣？
所以還是由親爹金水區(qū)出手了，在當(dāng)時(shí)的投資人招募公告中，除了住宅地塊，還提到了產(chǎn)業(yè)地塊，位于鄭州市金水區(qū)慧科路以北、鴻茂路以東，占地約113畝，總建筑面積約21.53萬平方米, 共17棟樓全部為商辦樓。擬分4期開發(fā)，一期建筑面積約為3.19萬平方米。
信達(dá)和康橋合作了那么多都不接手香麓灣，金水區(qū)也不是傻子，盤的明明白白，香麓灣可賣的只剩百來套房子和邊角料車位儲藏室什么的，剩的幾個億貨值，但房子也就封了個頂，這全賣了都不一定夠施工，接手肯定是個虧。還是得看zf的金融煉金術(shù)，看能不能從產(chǎn)業(yè)用地上找補(bǔ)回來？哪怕只變一半為住宅，都能回本。

不知道香麓灣賣的錢都去哪了？現(xiàn)在康橋也不能說整體沒問題了，九溪郡四期剛剛交付，東麓園二期，玖璽園、山海云圖都因?yàn)槭莿傂璞P，有保交樓政策維持，天樾九章，未來公元，有央企信達(dá)接盤，都還好，但像諸子廬等一些高端豪宅，估計(jì)就慘了，那也沒辦法，保交樓肯定是要照顧大多數(shù)人，香麓灣能有人接手已經(jīng)是不幸中的萬幸了。(展開全部)

別了康橋，繼天樾九章被信達(dá)接手之后，又傳出中豫建投全面接手香麓灣？

對于信達(dá)大家多少也知道一點(diǎn)，那么有點(diǎn)陌生的中豫集團(tuán)是何許人也？

這是一家經(jīng)河南省委、省zf批準(zhǔn)組建、河南省zf國資委監(jiān)管的國有骨干企業(yè)，前身為河南省建設(shè)集團(tuán)，2022年更名為中豫建投集團(tuán)，同時(shí)這還是我省唯一一家省管國有建筑企業(yè)，妥妥的大國企，除了建筑外，目前參與的開發(fā)項(xiàng)目有楊金路上的中豫湖城印象和高新區(qū)的建業(yè)時(shí)代和鳴，這兩個項(xiàng)目的進(jìn)展也都非?？?，爛尾樓想重生還是得找這種實(shí)力強(qiáng)大的國企。

提起香麓灣，名氣比天樾九章要大得多，也趕上了好時(shí)候，典型的紅盤一個，大面積段純改善盤，高顏值，緊鄰賈魯河，身居鴻園這個自帶改善豪宅的片區(qū)，價(jià)格也是一度沖擊片區(qū)天花板，那是相當(dāng)?shù)暮罊M，按照當(dāng)時(shí)康橋的地位誰也不會想到會是爛尾這個結(jié)局。

發(fā)生巨變的除了康橋本身，還有鴻園整個片區(qū)，一度被稱為北龍湖后花園的鴻園也承載了眾多的終極改善夢，但數(shù)年過去，這里依舊鄉(xiāng)村氣息濃郁，配套非常的欠缺，出行除了自駕，也沒有更多可以選擇的出行方式了，成熟度和煙火氣遠(yuǎn)不及西側(cè)的楊金，更多的價(jià)值全在未來，部分樓盤也是堅(jiān)持不住開始低價(jià)促銷，片區(qū)的去化也是舉步維艱，唯一的好消息是今年落地了省實(shí)驗(yàn)金水北校區(qū)，比白沙還快了一步，這一消息的確定鴻園還曾熱火了一段。

香麓灣的爛尾確實(shí)太可惜了，但不管怎么說，能重生就是好事。(展開全部)

康橋香麓灣，金水區(qū)鴻發(fā)路與博學(xué)路交匯處。

“慢慢瓦解,頃刻崩塌?！边@是海明威的小說《太陽照常升起》里描述商人破產(chǎn)的句子，幾十年建造起來的大廈，頃刻就崩塌了。

吉姆·柯林斯在《再造卓越》里面說了企業(yè)衰敗的五個階段：第一階段就是狂妄自大，這個階段會為衰敗留下禍根；第二階段，盲目擴(kuò)張，大部分企業(yè)都死在這個階段了；第三階段，漠視危機(jī)，在這個階段領(lǐng)導(dǎo)漠視負(fù)面信息；第四個階段，尋找救命稻草；第五個階段，被人遺忘或者瀕臨滅亡；企業(yè)就是這樣一步步走向衰敗。

有一個效應(yīng)叫火雞效應(yīng)，是指每天早上起來，都有人給火雞喂食，所以它會活得開開心心，以為這種安逸的生活會永遠(yuǎn)持續(xù)下去，然而，感恩節(jié)到來時(shí)，人們卻會把火雞吃掉，這就像房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，過去的每次調(diào)控都扛過去了，原本想著這一次也沒問題，誰知道抗不過去了。

去年3月份的時(shí)候我寫過一個帖子，說的是濱河的康橋主體封頂，現(xiàn)在基本是停工；西安康橋悅?cè)貓@，延期交房，預(yù)售資金被挪用……

現(xiàn)如今康橋香麓灣再無康橋，已經(jīng)變成了中豫香麓灣，中豫建設(shè)投資集團(tuán)進(jìn)駐項(xiàng)目，中豫也是巨無霸，前身是1953年成立河南省人民zf建筑工程局，2022年3月組建為河南中豫建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司，也是巨無霸。

它有活過來了。

最近這幾年康橋在主城區(qū)做的都是偏改善，康橋香麓灣、康橋美麓灣、康橋悅?cè)貓@、康橋天樾九章、康橋諸子廬等等，改善的優(yōu)勢是賣上溢價(jià)，劣勢調(diào)控一來要死要活，當(dāng)年的綠城就是被這樣折騰。(展開全部)

再別康橋，以后應(yīng)該稱作中豫香麓灣了。

2023年7月14日，專班組織召開業(yè)主代表見面會，宣布康橋方面退出，中豫建設(shè)投資集團(tuán)進(jìn)駐項(xiàng)目，將全面接手項(xiàng)目住宅和產(chǎn)業(yè)地塊。專班已于當(dāng)天將鄭州合茂融源置業(yè)有限公司公章、合同章、財(cái)務(wù)章、法人名章收回，第三方工程造價(jià)公司本周進(jìn)入香麓灣項(xiàng)目現(xiàn)場，對項(xiàng)目前期以及剩余工程量進(jìn)行審計(jì)，為中豫建投進(jìn)駐做好準(zhǔn)備工作。

很多人會問，那人家信達(dá)咋辦，其實(shí)無須擔(dān)心，因?yàn)?022年12月，在河南省委省zf的安排部署下，由中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（簡稱中國信達(dá)）聯(lián)合河南中豫建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司（簡稱中豫建投）設(shè)立河南省房地產(chǎn)紓困基金。

至此，停工許久的香麓灣終于要重生了，幸好有中豫建投。

本輪市場下行中，中豫建投作為河南建筑領(lǐng)域的巨無霸國企，已經(jīng)與正商、豫發(fā)等若干本土房企達(dá)成戰(zhàn)略合作或者磋商，但喊口號的多，實(shí)際下手的少，目前有楊金的中豫觀湖印象，現(xiàn)在又拿下香麓灣，很明顯要在地產(chǎn)領(lǐng)域大干一場。

現(xiàn)在回頭審視香麓灣，其實(shí)是在一個錯誤的時(shí)間點(diǎn)做了一個偏激進(jìn)的決定。

這么好的地塊做142-282平的終極改善，如果只有它一個，是可以挺著，但反觀碧桂園天璽灣，則76-143平，直接把客戶心理預(yù)期拉下去了。而康橋這么高的總價(jià)，必然面對客群數(shù)量少，銷售速度慢的問題，再疊加市場和開發(fā)商的因素，自然陷入停滯的尷尬局面。

中豫接手后，規(guī)劃方面的調(diào)整是不可能了，如果想打開局面，可能會考慮降降價(jià)，保證先去化一批回回款。至于后期建造標(biāo)準(zhǔn)會不會降低，還真不好說，精裝修的可能性應(yīng)該不大了。

不管怎樣，中豫進(jìn)來后，業(yè)主可以安心了。(展開全部)

康橋香麓灣，金水區(qū)鴻發(fā)路與博學(xué)路交匯處。

簡單的項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：康橋香麓灣總占地月133畝，容積率為2.0，總建筑面積24.6萬，物業(yè)形態(tài)包括16棟小高層、2棟洋房、5棟疊墅，面積涵蓋142-282的四房到六房，高層是141-183平方米，洋房是165-182平方米，疊墅229-242平方米，小區(qū)的主力戶型為162平方米的四房，占比約35%，整體定位是一個改善性質(zhì)的住房。

香麓灣和美廬灣一脈相承，都是SCDA做的設(shè)計(jì)，顏值即正義，項(xiàng)目的優(yōu)勢就不在做過多的闡述了，簡單的說一下我的觀點(diǎn)。

1、雞賊的康橋

這個項(xiàng)目總占地是133畝，做的是高低配，有高層、洋房、疊墅，這么做是為了盡可能的多出貨值，你要仔細(xì)研究會發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)是被一條路給一分為二，一般情況下置業(yè)顧問不會說這個事，估計(jì)等到交房你才會發(fā)現(xiàn)這個事實(shí)，你說這算是一個小區(qū)，還是倆小區(qū)？

2、土地價(jià)格

這個項(xiàng)目是康橋與其他公司合作，當(dāng)時(shí)土地單價(jià)630萬一畝，樓面價(jià)4700元/平方米，而現(xiàn)在這個片區(qū)的土地多少錢一畝？前一陣子萬科和美盛合作就是1700萬/畝，價(jià)格直逼濱河國際新城，現(xiàn)在這個區(qū)域也是一地難求，總之就是好地方。

3、水漲船高

香麓灣2020年8月開盤價(jià)格18000元/平方米，現(xiàn)在得兩萬出頭了，低開高走，價(jià)格也在悄無聲息中上漲了。

在放水的刺激下，富人越來越有錢，更傾向于買豪宅改善自己的居住品質(zhì)，還有一個最重要的原因就是資產(chǎn)配置，為了跑贏通貨膨脹。

全球大放水是對窮人的一次洗劫，每來一次，貧富差距就會拉開一次。有資產(chǎn)的人坐在船里水漲船高，沒資產(chǎn)的人在這片海里赤手空拳。(展開全部)

康橋香麓灣雖然各方面都不錯，但個人覺得有一大遺憾，和幾點(diǎn)疑慮。
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這項(xiàng)目的是康橋在2019年4月15號拿下的鄭政出〔2019〕29號，占地88590.39平方米，約合132.89畝，當(dāng)時(shí)是一整塊地，素質(zhì)非常不錯，但實(shí)際規(guī)劃好以后，一劈為二，分成了東西地塊，非常遺憾。這就帶來了兩個問題，或者說不利因素。
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其一，東西地塊分別的容積率是多少？整塊地容積率是2.0，但西地塊小高層搭配疊墅，東地塊純小高層，個人感覺應(yīng)該西地塊真實(shí)容積率估計(jì)2.0-2.5，西地塊真實(shí)容積率1.5-2.0。
其二，中間多出來的小路（連接鴻發(fā)路楊金路），減少了建筑用地，破壞了景觀的完整性，也無形中提高了建筑密度，還帶來車來車往的噪音問題。
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中間這條路，我想也不是康橋自己想弄的，畢竟兩個地塊的開發(fā)成本，高于一個地塊的開發(fā)成本（多建大門，圍墻，配套等等），而且也不利于宣傳，估計(jì)是之前那個不讓開發(fā)100畝以上小區(qū)的規(guī)定，也是為了保證片區(qū)內(nèi)部道路通暢。
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所以，買康橋香麓灣要格外注意，康橋所宣傳的近10000㎡中央架空層泛會所花園規(guī)制、六大主題景觀空間，以及景觀效果圖中的廊橋，在兩個地塊中是如何分配的？會不會你看中的那些景觀，在其中一個院根本不存在？
個人感覺，東地塊的整體景觀會好些，西地塊可能會把好景觀都傾斜到別墅那塊，鄭州的高低配小區(qū)，幾乎都這么搞的，當(dāng)然西地塊的河景是一流的，就看如何選擇吧。
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康橋在這個盤的設(shè)計(jì)投入了大量精力，最大的亮點(diǎn)，莫過于，室內(nèi)無廊柱流動設(shè)計(jì)、270°無墻環(huán)幕玻璃、玻璃幕墻外立面。
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但現(xiàn)實(shí)和理想之間是有差距的，這些漂亮的效果圖，落到實(shí)際會是啥樣？

之前去萬科世玠看洋房樣板間，也是270度的大落地玻璃，但看交房的呈現(xiàn)效果，不是那么美，一個是多出來墻，另一個是普通窗戶窗框較多，看著不是那么通透一覽無余，大家可以看下下面的照片。
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這兩年康橋隨著規(guī)模擴(kuò)大，品質(zhì)有所稀釋，知園，康城交房不如人意，香麓灣的實(shí)際落地效果會如何？需要打個問號。還有就是精裝標(biāo)準(zhǔn)，個人聽過一些傳聞（裝標(biāo)略次），非常擔(dān)心，有認(rèn)識康橋內(nèi)部人的可以了解下。
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整的來看，香麓灣值得買，但買的要格外注意，問清產(chǎn)品細(xì)節(jié)（落地窗的實(shí)際效果，景觀的具體布局），防止心理落差過大。(展開全部)