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滄海桑田有時(shí)不需要太久，以前的魚塘和林地，竟然會(huì)變出一堆房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且價(jià)格不低。
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個(gè)人預(yù)計(jì)隨著康橋東麓灣打造的成功，以東三環(huán)為界，楊金東和楊金西會(huì)逐漸拉開檔次的差距。

楊金西由于各種機(jī)場(chǎng)污水廠安置房等等不利因素，以及140平的戶型限制，會(huì)變成剛改，目前也確實(shí)這樣，新出的幾個(gè)盤，都開始縮小面積，增加小戶型比例。

楊金東由于鴻園早期打造的別墅群，較好的環(huán)境，以及一些高端產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，會(huì)越來(lái)越往上走，不然為啥牛氣沖天的清水苑會(huì)選這邊？此外，賈魯河兩岸的環(huán)境自不必說(shuō)，去實(shí)地看一下自然會(huì)感慨變化之大。
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外部環(huán)境沒得說(shuō)，小高層140/160/180三個(gè)戶型也還好，就是擔(dān)憂精裝這一塊，據(jù)說(shuō)康橋是有所壓減的，因?yàn)槭袌?chǎng)不好，不敢搞的成本太高，畢竟市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受度有限，個(gè)人也認(rèn)為不要期待值太高。其實(shí)，還不如弄成毛坯算了，像北龍湖交房的金茂府的精裝做次了，購(gòu)房者都干脆砸了重新裝。
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對(duì)于純改善盤來(lái)說(shuō)，精裝要么不做，要么就做好，千萬(wàn)別湊合。這點(diǎn)需要表?yè)P(yáng)下萬(wàn)科系改善樓盤，精裝投入力度還是可以的。
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另一點(diǎn)讓我困惑的就是香麓灣的景觀，放來(lái)放去就是一張景觀橋的效果圖，那么整體的景觀到底如何？
宣傳的亮點(diǎn)有300米的特色林蔭景觀大道，雙重禮儀大門，1萬(wàn)平米的中央會(huì)客廳，以及1400平米的架空層泛會(huì)所。
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這個(gè)架空層最值得追究了，據(jù)說(shuō)是一共5棟樓下有，其中四棟下面是5m層高，1棟（25#樓下）是3.5m層高，將集品茶、讀書、會(huì)客、游樂(lè)、刷卡健身，party廚房等功能于一體。

那么問(wèn)題來(lái)了，交付時(shí)，這些情景是裝修好的，還是就是空蕩蕩的？
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香麓灣宣傳的挺讓人動(dòng)心，但還需要能落實(shí)的東西，讓人眼見為實(shí)，心里踏實(shí)。
畢竟，現(xiàn)在的康橋?qū)坝^的做法有點(diǎn)讓人擔(dān)心，康城的“挪樹大法”，令人心有余悸啊。(展開全部)

周末探盤之康橋香麓灣。
地處改善氣息較為濃厚的鴻園片區(qū)，占地132畝，規(guī)劃5棟疊墅、2棟洋房、16棟小高層，小高層精裝修交付，疊墅毛坯，小高層物業(yè)費(fèi)為3.6一平，多層為4.5一平。目前已首開，展廳位于項(xiàng)目所在位置。
最大的賣點(diǎn)：
1、產(chǎn)品純粹，標(biāo)準(zhǔn)改善盤，相比鴻園其他樓盤動(dòng)輒戶型面積控制在144平以內(nèi)，該項(xiàng)目則是140平起步，更具改善基因，這一點(diǎn)也更具競(jìng)爭(zhēng)力。
2、 臨賈魯河，而且是緊鄰，賈魯河治理開放初期已是風(fēng)光無(wú)限，未來(lái)沿線樓盤必將因此而增值。
3、 所謂的康橋的各種高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的酷炫設(shè)計(jì)，勢(shì)必要在低密度的鴻園片區(qū)樹立標(biāo)桿之作。
目前周邊的現(xiàn)狀：
1、 項(xiàng)目北側(cè)道路為創(chuàng)科路直達(dá)東四環(huán)，且途徑金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)及天倫城規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校，南側(cè)的鴻寶路向西將與楊金片區(qū)（原金寶路）貫通，目前在建，地塊周邊的道路部分未通，但均處于建設(shè)階段。
2、 北側(cè)為碧桂園天璽灣，東側(cè)為金科智匯谷，南側(cè)為規(guī)劃住宅用地，方圓2公里規(guī)劃有3所學(xué)校，分別是碧桂園東側(cè)鴻業(yè)路與鴻茂路西北角的小學(xué)，楊金路與鴻茂路的中學(xué)及鴻寶路與農(nóng)場(chǎng)路西北角的九年一貫制學(xué)校，除了教學(xué)質(zhì)量不敢保證外，未來(lái)周邊的教育資源是不用擔(dān)心的。
3、 至于周邊規(guī)劃的地鐵線路，應(yīng)該短時(shí)間內(nèi)也只有1號(hào)線北延長(zhǎng)線能有所期待，最近站點(diǎn)位于楊金路與明理路交匯處。目前公交線路有262/275、Y32.
康橋的品質(zhì)也是好壞到兩個(gè)極致，眾說(shuō)紛紜，再牛逼的規(guī)劃也只有落地了才是真的好，這個(gè)位置，更適合自住改善多一點(diǎn)。(展開全部)

康橋香麓灣，金水區(qū)鴻發(fā)路與博學(xué)路交匯處。

康橋香麓灣總占地月133畝，容積率為2.0，總建筑面積24.6萬(wàn)，物業(yè)形態(tài)包括16棟小高層、2棟洋房、5棟疊墅，面積涵蓋142-282的四房到六房，高層是141-183平方米，洋房是165-182平方米，疊墅229-242平方米，小區(qū)的主力戶型為162平方米的四房，占比約35%，當(dāng)時(shí)土地單價(jià)630萬(wàn)一畝，樓面價(jià)4700元/平方米。

這個(gè)項(xiàng)目只為改善而來(lái)。

咱們說(shuō)說(shuō)優(yōu)勢(shì)：

1、康橋美廬灣御用設(shè)計(jì)師SCDA，SCDA設(shè)計(jì)的大面積玻璃幕墻和鋁板搭配，逼格很高。

2、地塊方正，純改善的小區(qū)，162平方米的四房，占比35%。

3、臨近賈魯河標(biāo)準(zhǔn)的河畔洋房。

4、毗鄰北龍湖。金水科教園可以分為楊金板塊和鴻園板塊，也可以分為西楊金板塊和東楊金板塊，東楊金板塊也就是我們說(shuō)的鴻園板塊，定位的高端改善屬性更強(qiáng)包括，鴻園、泰禾等區(qū)域逼格一下子就拉升了。

咱們說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)：

1、因?yàn)榈貕K方正，面積也大，所以采用的是高低配，能多賣錢，但是嚴(yán)重?cái)D壓了圓領(lǐng)景觀面積。

2、該區(qū)域配套嚴(yán)重不足，預(yù)計(jì)發(fā)展時(shí)間3-5年。

3、替康橋有些擔(dān)憂，品質(zhì)能依舊否？(展開全部)

康橋香麓灣，SCDA第67號(hào)作品，繼康橋美廬灣之后，康橋的又一個(gè)第三代灣系作品，即將開盤。

香麓灣位于鴻園片區(qū)，整體位置目前看比較荒蕪，但未來(lái)周邊成型后應(yīng)該還是比較不錯(cuò)的的，西側(cè)緊鄰賈魯河，北側(cè)是碧桂園新拍土地，東側(cè)是金科智匯谷產(chǎn)業(yè)園，東北側(cè)是正常在售的鴻園六期銀杏苑，也叫月亮墅。

低迷片區(qū)+賈魯河生態(tài)資源，再加上大區(qū)位并不差，鴻園片區(qū)未來(lái)可期。

康橋香麓灣占地132畝，容積率1.99，由16棟小高層、5棟疊拼、2棟洋房組成。

預(yù)計(jì)首開16-17層的小高層，總共三個(gè)戶型，起步面積142㎡，另兩個(gè)162㎡/182㎡，精裝修交付。

具體產(chǎn)品規(guī)劃雖然沒有美廬灣驚艷，但也是一脈相承，顏值在鄭州市場(chǎng)上還是獨(dú)樹一幟的。

大面積玻璃幕墻與鋁板搭配，得以呈現(xiàn)超高窗墻比，182㎡戶型的270度轉(zhuǎn)角無(wú)墻環(huán)幕設(shè)計(jì)也是效果爆棚，觀賈魯河景并非紙上談兵。

說(shuō)完優(yōu)勢(shì)，說(shuō)點(diǎn)劣勢(shì)。

目前康橋在鄭州市場(chǎng)上陷入口碑漩渦也并不是空穴來(lái)風(fēng)，多個(gè)項(xiàng)目的交付口碑下降、維權(quán)頻發(fā)是不爭(zhēng)事實(shí)，多年積累的品牌美譽(yù)度在這兩年的新客戶心中快消失殆盡，全國(guó)化擴(kuò)張+本地大量的土地儲(chǔ)備使得康橋的資金比較吃緊，簡(jiǎn)配等現(xiàn)象的根源就來(lái)自這快周轉(zhuǎn)，這是目前康橋項(xiàng)目最大的槽點(diǎn)。

不過(guò)呢，瘦死的駱駝比馬大，康橋玖璽園的去化基本是20年最好的了，數(shù)據(jù)擰干水分也非常漂亮，這也得益于康橋在西郊以往項(xiàng)目的口碑，再加上西郊改善項(xiàng)目匱乏與改善客戶需求的矛盾。
但是，康橋香麓灣與玖璽園的產(chǎn)品定位和區(qū)域相差萬(wàn)里，選擇鴻園片區(qū)的客戶一定是真改善客戶（天倫除外），看好產(chǎn)品與片區(qū)的同時(shí)，其他考慮因素一定會(huì)很多。

首開價(jià)格不會(huì)特別離譜，預(yù)計(jì)小高層2-2.3萬(wàn)之間，具體啥價(jià)，很快就知道了。(展開全部)

近日的鴻寶片區(qū)迎來(lái)新鄰居，刷了一波流量，一路之隔的康橋香麓灣也跟著沾了光。
19年4月15日低價(jià)摘地，占地132.886畝，容積率2.0，建筑密度25%，建筑高度54米，綠地率30%，樓面價(jià)4725元/平，規(guī)劃7棟6-8層洋房、16棟16-17層小高層，雖為132畝，但地塊中間以一條市政路隔開分為東西院，洋房主要位于西院（鄰賈魯河），總戶數(shù)1010戶，地下停車位1438個(gè)，車位配比1：1.4，小高層主力戶型142/162、182，洋房主力225-255平，全部為一梯一戶，套內(nèi)面積大于130平的戶型為384戶，占比38%，精裝修交付，種種規(guī)劃信息說(shuō)明，該盤只為改善而來(lái)。
目前2#、3#、5#西院洋房、26#、27#、28#東院小高層預(yù)售已出。小高層物業(yè)費(fèi)為3.6元/平，多層住宅為4.2元/平。
康橋因?yàn)榫S權(quán)，口碑落差較大，品牌影響力已經(jīng)不足以說(shuō)明什么了，該盤除了自身各種高規(guī)格的規(guī)劃外，位置是其最大的亮點(diǎn)：
1、 毗鄰北龍湖
2、 臨近賈魯河，標(biāo)準(zhǔn)的河畔洋房，而且升級(jí)改造后的賈魯河比市區(qū)內(nèi)的大多河流生態(tài)環(huán)境都要優(yōu)越，該段為楊金路至鴻寶路段，規(guī)劃有以桂花為主的折桂園，還有海綿示范公園。
3、 在建的楊金路未來(lái)東西全線貫通
鴻寶路與金寶路東西貫通已加入修建行列
博學(xué)路未來(lái)將與連霍高速打通，實(shí)現(xiàn)與龍子湖無(wú)縫對(duì)接。
周邊東三環(huán)、東四環(huán)已開通。
地鐵20號(hào)線在楊金路與漁場(chǎng)路附近規(guī)劃有站點(diǎn)
以上交通除了地鐵處于遙遙無(wú)期的狀態(tài)，其他均為在建狀態(tài)，但周邊道路全線成網(wǎng)還需要一定時(shí)間。
鴻寶片區(qū)與楊金片區(qū)同屬于金水科教園區(qū)，但很明顯鴻寶優(yōu)勢(shì)要明顯高于楊金，安置房少，低密度為主，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。
片區(qū)發(fā)展周期保守3-5年，主要承接想置業(yè)北龍湖，但又接受不了北龍湖高價(jià)的改善客戶，應(yīng)該還是不愁賣的，康橋勇氣可佳，與美廬灣同系列豪宅，據(jù)悉23000起步，希望康橋能好好善待這塊土地。(展開全部)