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濱河國(guó)際新城的冰與火在中交濱河春曉及華發(fā)峰景灣的開(kāi)盤數(shù)據(jù)上體現(xiàn)的淋漓盡致。
中交濱河春曉為中交進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，位于經(jīng)南十二路經(jīng)開(kāi)第十八大街東北角，分兩個(gè)地塊春熙和曉月開(kāi)發(fā)，西地塊（38畝）規(guī)劃5棟23-34層高層住宅，東地塊（36畝）規(guī)劃6棟15-17層小高層產(chǎn)品，兩梯四戶為主，主力戶型為89平小三房和115平大三房，首開(kāi)為東地塊的5#和6#，均價(jià)16500左右，精裝交付，定位剛需和剛改。
?特點(diǎn)：
1、低密度
2、中交+中建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
?3、雖然一個(gè)大地塊又被分成了兩個(gè)小地塊，在濱河地塊上優(yōu)勢(shì)不大，但兩個(gè)地塊中間規(guī)劃以綠地為主，后期應(yīng)該為小型市政公園，這點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少
4、位置，地處濱河國(guó)際新城核心區(qū)域，且距離地鐵3號(hào)線二期工程較近。
以上幾點(diǎn)基本上也是濱河所有項(xiàng)目的共同點(diǎn)，所以大相徑庭，加上濱河的前期改善投資客戶也已被收割的差不多，上一波的熱度已過(guò)市場(chǎng)趨于冷靜，競(jìng)品實(shí)在太多，僧多肉少這種局面還將繼續(xù)持續(xù)，所以導(dǎo)致再開(kāi)的項(xiàng)目去化率注定只能平平，每一個(gè)項(xiàng)目都將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
濱河環(huán)境日益成熟，但產(chǎn)品的改善度確明顯不如從前，從近期推出的新項(xiàng)目來(lái)看，戶型偏向于小三房起步，主力戶型也均在120平左右，處于改善與剛改中間，明顯偏離濱河定位純粹改善的初衷，但價(jià)格確是居高不下，甚至直逼部分主城區(qū)， 2020是主城區(qū)的爆發(fā)年，中優(yōu)時(shí)代的到來(lái)，回歸主城區(qū)成了一種發(fā)展趨勢(shì)，這應(yīng)該也是間接導(dǎo)致濱河熱度下降的一種原因。
在濱河置業(yè)買的是未來(lái)，除地緣客戶外，只適合長(zhǎng)線持有者。(展開(kāi)全部)

中交濱河春曉，經(jīng)南十二路與經(jīng)開(kāi)十八大街交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目是中交進(jìn)入鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，拿地時(shí)間為今年2月份，占地面積約74畝，分為兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，西地塊的樓面價(jià)為7500元/平方米，東地塊的樓面價(jià)為8200元/平方米，中間是被一條市政道路給穿過(guò)，容易率為2.5，地上的建筑面積約12.5萬(wàn)平方米，物業(yè)形態(tài)包括5棟高層和6棟小高層，戶型面積從89平方米-133平方米，其中89平方米的三房占比約36%。

中交地產(chǎn)成立于2015年3月，注冊(cè)資本為20億元，是中交集團(tuán)旗下的地產(chǎn)子公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等地區(qū)，境外重點(diǎn)投資美國(guó)、馬來(lái)西亞、印尼、肯尼亞等國(guó)家。中交地產(chǎn)控股兩家上市公司一家是綠城中國(guó)，另一家是中交地產(chǎn)股份有限公司，產(chǎn)品系列分為雅郡系、和風(fēng)小鎮(zhèn)系、香頌系、美廬系。

濱河國(guó)際新城土地供應(yīng)充足，地塊方正，容積率差不多，配套基本也是共享，總之先天條件都不錯(cuò)，競(jìng)爭(zhēng)如此激烈想賣的好的還得“以正合，以奇勝”。

1、天時(shí)。來(lái)濱河來(lái)得早占盡天時(shí)的優(yōu)勢(shì)，比如中建、康橋，尤其是康橋善于“冒險(xiǎn)”，每一次都是驚險(xiǎn)的一躍，賺的盆滿缽滿，綠地也不差。

2、價(jià)格。買得起才是硬道理，大家都喜歡占便宜，所以小面積，低總價(jià)，跑量也是一種策略。

3、超高端。有人喜歡紅星二鍋頭，就有人喜歡飛天茅臺(tái)，一個(gè)區(qū)域也是如此，只是如何把逼格給拉上去，這還是需要費(fèi)很大功夫的，貴兩千沒(méi)問(wèn)題，如果貴五千呢，貴一萬(wàn)呢？

如果在一個(gè)區(qū)域里面，項(xiàng)目沒(méi)啥特點(diǎn)，只能做時(shí)間的朋友，慢慢去化了。(展開(kāi)全部)

改善，家里兩輛車的，附近工作的，濱河確實(shí)是不錯(cuò)的選擇，規(guī)劃沒(méi)得說(shuō)，潛力也很大。
工作地點(diǎn)遠(yuǎn)的，剛需且沒(méi)兩輛車的，請(qǐng)考慮好生活的方便性為主，遠(yuǎn)離濱河。
湖跟綠地，真離你近了，也不見(jiàn)得天天去，打工人你有哪精力嗎，加班到八九點(diǎn)，回家十點(diǎn)多了，有勁去逛野湖嗎。大學(xué)操場(chǎng)那么大，上學(xué)時(shí)你天天去跑過(guò)步嗎！
周末去郊外耍耍就當(dāng)放松了，天天去郊外，去種地養(yǎng)老啊

磨磨蹭蹭的中交終于開(kāi)盤了，但是磨蹭了那么久，戰(zhàn)績(jī)依舊飄紅，不過(guò)相比隔壁的華發(fā)，這對(duì)難兄難弟中交還好看些

11月14日開(kāi)盤推出的事10月份拿到預(yù)售證的5#6#，89和112的三房，103套區(qū)化48，均價(jià)小高層17000，高層16000-16800。

從昨天的開(kāi)盤數(shù)據(jù)可以看出“變天了”，昨天開(kāi)盤的樓盤中原區(qū)、管城區(qū)、濱河新城，其中濱河數(shù)據(jù)最差，按理說(shuō)高大上的濱河，高逼格的規(guī)劃，頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商和容積率還有頂級(jí)的戶型設(shè)計(jì)，但是去化就是這么感人，濱河和白沙堪比演藝圈的“小鮮肉”，熱度降低，精品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且定位也在不斷下探，從改善到剛改到剛需，都可以來(lái)入住，門檻降低不少。

實(shí)際上三少一直認(rèn)為濱河現(xiàn)在的價(jià)格挺具有誘惑力的，18年19年三環(huán)沿線的小高層都是17000+，濱河自問(wèn)世以來(lái)就利好不斷，在七局的強(qiáng)力主導(dǎo)和zf扶持下，區(qū)域的道路和環(huán)境是一天一個(gè)改變，這也導(dǎo)致濱河土地成本過(guò)高，舉個(gè)例子，中交樓面價(jià)7000多，昨天開(kāi)盤的南四環(huán)康橋樓面價(jià)4000左右，但是康橋?qū)儆诔歉挠玫赜?5%的出讓金返還，返還后折合實(shí)際樓面價(jià)2000左右，樓面價(jià)就差了5000的差價(jià)，光土地價(jià)格相差這么多，康橋11000的價(jià)格，濱河目前主流16000的高層，這個(gè)差價(jià)正好是樓面價(jià)的差價(jià)，實(shí)際上濱河的溢價(jià)完全沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，所以說(shuō)濱河拿地價(jià)高的開(kāi)發(fā)商也很郁悶三環(huán)內(nèi)不說(shuō)，濱河區(qū)域的未來(lái)和現(xiàn)狀比之南四環(huán)的康橋未來(lái)公園不香嗎，只不過(guò)這5000的差價(jià)多出來(lái)的價(jià)格很多剛需也是承受不起的。

大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)。。。。。。(展開(kāi)全部)

聽(tīng)說(shuō)開(kāi)盤了。啥價(jià)位，還有房嗎？

什么時(shí)候開(kāi)盤？

裝修標(biāo)準(zhǔn)咋樣，有知道的嗎，和電建二期相比性價(jià)比如何

濱河適合改善第二套房的，剛需還是考慮三環(huán)里吧，工作，生活，教育等方便太了多。濱河已經(jīng)8年了，才這樣。片區(qū)在售樓盤還有一萬(wàn)套房的存量。。等過(guò)十來(lái)年，在考慮改善。

今年樓市的風(fēng)格外的冷，在經(jīng)歷了十月一的小熱后，又進(jìn)入了冰涼。在樓市如此低迷下，中介機(jī)構(gòu)的作用顯得越來(lái)越重要，因此，貝殼平臺(tái)開(kāi)始由第三方帶客逐漸演變?yōu)榈谝淮?，開(kāi)始了自己的置業(yè)進(jìn)入售樓部，開(kāi)啟包銷模式，未來(lái)很可能主導(dǎo)話語(yǔ)權(quán)。這種情況也不知道是好還是不好？

這個(gè)項(xiàng)目和康橋香麓灣錦藝四季城有一點(diǎn)相同，都被市政路一劈為二。
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中交這個(gè)還比較好，從規(guī)劃圖上看是很寬的市政綠化帶，6000平米左右吧，旁邊兩條羊腸小道，這樣較好的保障了社區(qū)的完整性，也避免了人流車流太多吵鬧。

康橋香麓灣中間那個(gè)就是以路為主，小區(qū)完全就是兩個(gè)了。四季城就更別提了，中間那條路叫中央大道。
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但這個(gè)6000平的景觀也是值得商榷的，屬于市政性質(zhì)，一般zf的綠化沒(méi)啥特別出彩的，當(dāng)然，如果中交來(lái)做，那肯定加分，就是要花不少錢吧。
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中交這兩塊地真的太迷你了，一個(gè)36畝，6棟樓，一個(gè)38畝，5棟樓，規(guī)劃的倒是挺好看，四個(gè)角分別是幼兒園、配套商業(yè)、社區(qū)服務(wù)中心，文化活動(dòng)中心，整體看著四平八穩(wěn)，不愧是央企作品。
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這個(gè)小區(qū)一定要選2號(hào)樓，真正的樓王，和前面5號(hào)樓樓間距95米，視野采光無(wú)敵。
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可能是為了應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)吧，小區(qū)主要戶型是90平左右小三房和115平大三房，。算是一個(gè)品質(zhì)剛需的路線。
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中交汲取了綠城的理念，外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格的玻璃幕墻，單元入戶是高達(dá)4.8米挑高酒店式入戶，看起來(lái)還是挺時(shí)尚的，比老一批濱河的項(xiàng)目要進(jìn)步不少，也算有些小小的亮點(diǎn)。
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精裝方面，就是個(gè)正常的精裝房標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)實(shí)話，精裝這塊看樣板房沒(méi)用，因?yàn)閼粜筒煌b修呈現(xiàn)的效果不同，像有的小戶型沒(méi)啥功能空間，看著裝修標(biāo)準(zhǔn)就是不如大戶型。
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整體來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目估計(jì)不會(huì)很慌，釋放的價(jià)格也正常16000-17000，考慮到是央企，地價(jià)也還湊合，比金輝、電建、金地的成本低很多，估計(jì)會(huì)熬行情吧。(展開(kāi)全部)