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濱河春曉在去年12月完成了交房，整體品質(zhì)一般，園區(qū)綠化也比較應(yīng)付。但因?yàn)榈貕K素質(zhì)不錯(cuò)，外立面標(biāo)準(zhǔn)的存在，在整個(gè)周邊還算偏改善的，起碼比綠城明月濱河強(qiáng)些。物業(yè)是中建的，反饋很一般。

最大的優(yōu)勢就是能上鄭州經(jīng)開外國語學(xué)校，這所從2019年投入使用的次新學(xué)校，已經(jīng)殺出一片天，2022年參加中考學(xué)生500多人，大小三甲錄取率35%，省級(jí)示范性高中錄取率75%。當(dāng)然，這跟前三年自主招生，掐尖生源脫不開關(guān)系。拋開這些，學(xué)校雖然和鄭州外國語總校沒啥關(guān)系，師資力量還是不錯(cuò)的，跟東區(qū)的外國語并駕齊驅(qū)，以后應(yīng)該也是不錯(cuò)的學(xué)校。片區(qū)能上學(xué)校的還有中海意園、融僑雅筑、金輝濱河云著，硬生生把海棠公館隔了出去，真做得出來。

濱河春曉還剩下100多套房，開發(fā)商也并不著急，價(jià)格還在一萬六七，偶爾蹦出來特價(jià)房，也是很快結(jié)束?，F(xiàn)在周邊中海已經(jīng)徹底脫褲子，價(jià)格不到11000，信保12000，再跌下去，濱河就破萬了。如果市場上行期，濱河春曉還能做出小而美的樓盤，市場下行期，一切只為了交付。

按照現(xiàn)在的去化速度，估計(jì)到年底能完成清盤，屆時(shí)東北側(cè)的中海如園也差不多清盤，濱河的主戰(zhàn)場直接移向經(jīng)南十二路以南，今年對(duì)濱河還是很重要的，基本上接近底部。我個(gè)人對(duì)于這個(gè)片區(qū)的喜愛程度是高于管南的，相對(duì)更干凈一些，只是大配套沒了地主的輸血，過于遲緩。(展開全部)

中交濱河春曉已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，但是，由于盤太小，而且一分為二，每塊地才30來畝，所以景觀呈現(xiàn)正如意料中平淡，盡管是所謂的享譽(yù)國際的山水比德，盡管是2.49的低密容積率，但就這么一畝三分地，折騰不出水花。

外立面方面的呈現(xiàn)也略顯單薄，雖然沿襲了綠城桂語系外立面風(fēng)格，采用三段式設(shè)計(jì)，但是淺灰+深灰色系外墻以及大面積陽臺(tái)玻璃欄板，看起來有點(diǎn)素了，倒不如純玻璃幕墻那么顯高端。綜合看下來，平淡的景觀外加偏素的立面，實(shí)景反而不顯簡潔而顯簡單了。這就告訴我們一個(gè)道理，小盤不宜做簡潔現(xiàn)代風(fēng)，不然太顯窮。小盤還是應(yīng)當(dāng)像昆侖望岳二期、恒大云璽那樣，往復(fù)雜里做，往高端里做。中交作為濱河里最簡單的盤，優(yōu)勢其實(shí)就那幾個(gè)。雖然是舒適的小高層，但戶型都不大才89-128平。雖然自身沒啥大空間，但自帶6000平的外部市政空間。雖然地塊不算大，但樓間距都還不錯(cuò)，45-94米完全夠用，總結(jié)下來就是小而精。

中交最令人稱道的是112平的拳頭產(chǎn)品，有獨(dú)立的入戶玄關(guān)，南北通透，南向三開間，大尺度寬景陽臺(tái)，U型廚房，餐廳連接陽臺(tái)。美中不足的是主臥的飄窗采光有所遮擋，主臥和衛(wèi)生間的門挨得有點(diǎn)近。

最近，中交周邊也利好不斷，7月25日，濱河外國語中學(xué)、濱河三小項(xiàng)目開工儀式順利舉行，伴隨著中交越來越近的交房日期，業(yè)主還是值得開心的。(展開全部)

天天喊著去庫存的濱河，仔細(xì)梳理下來，其實(shí)也就金輝、華發(fā)、電建、中交幾個(gè)盤富裕點(diǎn)，金輝、華發(fā)、電建本身在濱河的西南區(qū)域配套一般，而且走著走著是越來越向剛需盤靠近，所以中交濱河春曉成了濱河剛改、改善的扛把子，價(jià)格一直非常堅(jiān)挺，精裝修，16500-18500，周末探盤，售樓部的客戶還是挺多的。

價(jià)格能如此堅(jiān)挺而且賣的還不錯(cuò)，肯定是有原因的：

1、央企，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交房。

2、位置，濱河的核心區(qū)也就是經(jīng)南八路-經(jīng)南十二路這一帶了，住宅非常集中，大部分都已交房，前幾年的濱河開發(fā)的社區(qū)才稱得上是改善，所以這一帶的居住氛圍也更純粹，論起城市界面在濱河也是數(shù)一數(shù)二，眼下的生活配套欠缺是因為新區(qū)入住率還未達(dá)到。
臨經(jīng)開第十八大街、經(jīng)南十二路，附近還有即將通車的地鐵3號(hào)線，交通也非常便利，北側(cè)還有濱水商業(yè)街，這里可以說是濱河相對(duì)比較成熟的區(qū)域了，而且周邊的在售樓盤也只有中交濱河春曉。

3、中交也是懂流量和家長需求的，已經(jīng)簽約了濱河最火熱的學(xué)校經(jīng)開外國語，而且是學(xué)區(qū)非學(xué)位，這個(gè)學(xué)校辦學(xué)僅一屆，但是典型的一戰(zhàn)成名，教師團(tuán)隊(duì)據(jù)說來自于外國語總校，目前在濱河并沒有明確的劃片區(qū)域，熱度非常高。

其實(shí)濱河春曉距離這個(gè)學(xué)校還是有段距離的，完全是憑借中建七局在濱河的地位和關(guān)系攀上了學(xué)區(qū)，希望后期不會(huì)出什么幺蛾子吧。

小學(xué)就是南側(cè)的濱河二小，很普通的一所學(xué)校。

總體還是不錯(cuò)的，只是濱河現(xiàn)在降了熱度，當(dāng)然濱河置業(yè)有實(shí)力還是優(yōu)先選擇核心區(qū)的濱河春曉，價(jià)格也說明了一切，其他就只能移步金輝、華發(fā)了。(展開全部)

濱河春曉最近銷量也不錯(cuò)，今年這兩個(gè)月也賣了大幾十套，外界傳聞大降價(jià)，實(shí)際了解之后發(fā)現(xiàn)也沒大到哪去。這個(gè)項(xiàng)目價(jià)格還真是很堅(jiān)挺，似乎從沒有到15000以下，最多也就是15XXX，反觀周邊，中海、華發(fā)、電建、金輝都禿嚕到15000以下。

過去兩個(gè)月主推東地塊1/2號(hào)樓，中間戶89㎡三室兩廳一衛(wèi)，邊戶113㎡三室兩廳兩衛(wèi)，現(xiàn)在邊戶剩的還多一些，均價(jià)16300元/平。

西地塊主推2號(hào)樓小高層，總高17層，兩梯兩戶，133㎡四室兩廳兩衛(wèi)，均價(jià)18000元/平，雖說是精裝修，但相比華發(fā)峰景灣和電建瀧悅?cè)A庭小高層16500左右的價(jià)格，性價(jià)比低了不止一點(diǎn)。銷量也不好，開發(fā)商估計(jì)是為了掩護(hù)高層跑路，才定這么高的價(jià)。

現(xiàn)在兩個(gè)地塊都是4號(hào)樓沒推出，整體銷量估計(jì)有三分之二。預(yù)計(jì)交付時(shí)間在今年底，但外立面還沒開始做，工程進(jìn)度不知能否趕上，畢竟還有室內(nèi)精裝要做。但安全度絕對(duì)沒問題，兩個(gè)開發(fā)商都是央企，一個(gè)中交、一個(gè)中建，能保證。

地鐵方面，距離即將開通的地鐵3號(hào)線司趙站約1公里，還算可以。

小學(xué)應(yīng)該是濱河二小，一路之隔。初中現(xiàn)在也是簽了經(jīng)開外國語教育集團(tuán)，按照距離的話，項(xiàng)目正好在已建成的經(jīng)開外國語以及未建成的濱河中學(xué)（經(jīng)開外國語南校區(qū)）之間，具體上哪個(gè)，我還是不太相信開發(fā)商的一面之詞，但這也算是一個(gè)優(yōu)勢，明年就見分曉。
話說，濱河目前在售都是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，這兩年也有幾千套住宅交付，區(qū)域基本被填滿，接下來就看蝶湖周邊和經(jīng)南十五路南側(cè)表演。(展開全部)

濱河春曉在濱河一直都是很低調(diào)的存在，產(chǎn)品中規(guī)中矩，位置大差不差，價(jià)格穩(wěn)扎穩(wěn)打，就像上學(xué)時(shí)候不吭不哈學(xué)習(xí)還中等那種學(xué)生，老師印象也不是很深。

項(xiàng)目總共11棟樓，兩個(gè)地塊分別是——東地塊包含3棟17層小高層、1棟23層高層、1棟29層高層和一棟33層高層；西地塊包含2棟15層小高層、1棟17層小高層、2棟34層高層。

東地塊1號(hào)樓剩余房源較多，以113㎡三室兩廳兩衛(wèi)東西邊戶為主，中間戶89㎡三室兩廳一衛(wèi)基本售完；
2號(hào)樓剩余房源不多，以113㎡三室兩廳兩衛(wèi)為主；
3號(hào)樓剩余房源較多，以130㎡四室兩廳兩衛(wèi)為主；
5號(hào)樓基本售完；
6號(hào)樓剩余房源不多，中間戶89㎡三室兩廳一衛(wèi)和113㎡三室兩廳兩衛(wèi)均有。

僅剩下4號(hào)樓未推，17層小高層，中間戶為89㎡三室兩廳一衛(wèi)，邊戶為113㎡三室兩廳兩衛(wèi)。
西地塊1號(hào)樓剩余房源較多，以113㎡三室兩廳兩衛(wèi)東西邊戶和中間戶89㎡三室兩廳一衛(wèi)為主，整體還有一大半；

4號(hào)樓剩余房源較多，15層小高層，中間戶98㎡三室兩廳一衛(wèi)，邊戶113㎡三室兩廳兩衛(wèi)；
5號(hào)樓剩余房源較少，以133㎡四室兩廳兩衛(wèi)為主。
還剩下2/3兩棟樓基本未售，剩余房源較多。

整體來看，總共1041套房，目前還有一半以上房源未售，甚至更多，但感覺開發(fā)商也不著急，，單價(jià)也一直在17000-19000之間徘徊，周邊毛坯房早已在15000以下打了幾次賬，精裝修的也都是15000上下戰(zhàn)斗。所以，價(jià)格還是高了。

戶型區(qū)間也夠可以了，六七個(gè)面積段，高層、小高層均有，產(chǎn)品挺豐富。
外立面采用現(xiàn)代輕奢建筑風(fēng)格，簡約時(shí)尚，距離地鐵3號(hào)線站點(diǎn)約900米，即將開通。小區(qū)一路之隔就是濱河二小，最近還在和經(jīng)外聯(lián)姻，上學(xué)方面也都能滿足。
安全交付方面更不用擔(dān)心，中交＋中建的組合，保交付沒問題。

預(yù)計(jì)明年底交付，現(xiàn)在看來也是賣成現(xiàn)房的節(jié)奏，目前的價(jià)格，也是不推薦，除非低點(diǎn)，再低點(diǎn)。。。(展開全部)

濱河春曉這個(gè)項(xiàng)目拿地已經(jīng)兩年半時(shí)間，產(chǎn)品入市也有兩年時(shí)間，但市場聲音一直不大，銷量也一般，剩余庫存也大。

一方面，開發(fā)商是中交&中建，央企，實(shí)力雄厚，資金成本也低，為了保證利潤率也不會(huì)大幅降價(jià)，不像周邊金輝濱河云著、青風(fēng)公園二期那樣直接不考慮成本；
另一方面，兩個(gè)開發(fā)商也不像保利、華潤、金茂這些央企追求規(guī)模，不著急，慢慢熬。

最重要的一方面，濱河市場太差了，近兩年明顯感覺濱河和楊金是一丘之貉。漲的時(shí)候猛力干，照著翻倍行情走，跌的時(shí)候也一點(diǎn)不拖泥帶水。楊金確實(shí)供應(yīng)量也大，濱河也就剩下四五個(gè)項(xiàng)目主體在售，好長時(shí)間也沒有新地塊土拍，但就是賣不動(dòng)，區(qū)域銷量可憐人。

項(xiàng)目總共11棟樓，被分隔為兩個(gè)地塊，據(jù)置業(yè)顧問講中間是個(gè)市政公園。

東地塊—曉月苑，1號(hào)樓33層，2號(hào)樓29層，5號(hào)樓23層，3/4/6號(hào)樓17層；
目前主要在售2、3、5三棟樓，2/5兩棟樓主推112㎡三室兩廳兩衛(wèi)，均價(jià)17500；
3號(hào)樓為兩梯兩戶小高層，128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，均價(jià)19500；
6號(hào)樓基本沒有房源在售。

西地塊—春熙苑，1/3號(hào)樓34層，2號(hào)樓17層，4/5號(hào)樓15層。
目前主要在售1、3、5三棟樓，1/3兩棟樓主推116㎡三室兩廳兩衛(wèi)，均價(jià)17500；
5號(hào)樓主推96㎡三室兩廳一衛(wèi)和134㎡四室兩廳兩衛(wèi)，18000-20000之間。

戶型都很不錯(cuò)，同等面積段上乘。
精裝修交付，標(biāo)配地暖，新風(fēng)，凈水系統(tǒng)，

距離地鐵地鐵3號(hào)線司趙站約1公里，經(jīng)南十二路一路之隔是濱河二小，上學(xué)出行還是比較方便的。

只是目前價(jià)格性價(jià)比不高，考慮這個(gè)區(qū)域的話，周邊便宜的貨確實(shí)多。(展開全部)

中交同華發(fā)一樣，也是首入鄭州，第一站同樣選擇了濱河。

只是華發(fā)是獨(dú)自一家孤軍奮斗，中交則是在左膀右臂的前擁后簇下昂首邁入。

先有綠城濱河拿地，開發(fā)綠城明月濱河，雖然中交并不參與管理，但作為大股東的中交也算是先行嘗試“入駐”濱河；

20年2月13日，疫情期間低調(diào)摘得濱河兩塊土地，樓面價(jià)分別為7523.8元/㎡、8211元/㎡，算是正式進(jìn)入鄭州。

現(xiàn)在來看，不知20年濱河拍地到底算不算“撿漏”？ 不提最早的康橋亞新海馬16年的三天三地王高光時(shí)刻，后來的海馬二期、電建一期、金地地塊，樓面價(jià)可都是干到了10800元/㎡左右。

時(shí)隔兩年，濱河樓面價(jià)不升反降3000元/㎡。

看地價(jià)當(dāng)然后來7500-8500元/㎡樓面價(jià)拿地的開發(fā)商當(dāng)然算的上撿漏，可是市場風(fēng)向變了，濱河進(jìn)入下半場，銷售壓力與困難不可同日而語，房價(jià)相較彼時(shí)并沒多大改變，甚至必須承認(rèn)降了，或者說是趨于穩(wěn)定。

前面說了中交有左膀右臂，左膀是綠城，右臂就是中建七局了。

作為濱河的一級(jí)土地開發(fā)，2020年10月10日，中交地產(chǎn)股份有限公司旗下鄭州兩家地產(chǎn)公司增資成交，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)7019.44萬元入股。

公告顯示，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)4002.88萬元增資鄭州祥悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例40%；3016.56萬元增資鄭州濱悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例60%。

東西苑兩塊地，整體股權(quán)上，中建50%，中交50%，操盤還是中交。

說說項(xiàng)目目前的銷售情況。

西苑在售1#3#兩棟樓，東苑在售2# 5# 6#三棟樓。

其中東苑3號(hào)樓小高層1.9萬+元/㎡，可挑選余地較大；89㎡戶型不到18000元/㎡；113㎡戶型成交均價(jià)大概在17500元/㎡。

從售樓部了解的情況，小戶型所售樓棟基本沒有可挑選的余地，5層以下及頂層。

戶型除了128㎡略顯尷尬，其他都不錯(cuò)，樣板間呈現(xiàn)效果中等偏上，外立面顏值出眾；
地塊狹長又小，每塊地30多畝，景觀可能會(huì)受限，至于兩塊地中間的綠化，期待不能太高；
地塊位置在濱河尚可，可期待下11號(hào)線；

整體算是個(gè)小而精的樓盤吧，目前價(jià)位不低，對(duì)剛需已不友好，改善客戶在濱河春曉此項(xiàng)目上的選擇略顯尷尬，小高層的價(jià)位不低，綠城、電建一期都在考慮范圍，也都不差，改善選擇會(huì)糾結(jié)。(展開全部)

濱河春曉位于經(jīng)南十二路和經(jīng)開第十八大街東北角，目前在售樓棟為西地塊的1#、東地塊的5#和6#，精裝修交付，高層均價(jià)16500元/㎡，小高層均價(jià)17500元/平米，待入市產(chǎn)品為3#，預(yù)計(jì)2023年年底前交房。
產(chǎn)品本身與濱河大多項(xiàng)目類似，雖為中交首盤且與中建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，但濱河的競品實(shí)在過多，所以依然是產(chǎn)品平平，關(guān)注度平平，兩院中間空地規(guī)劃的市政公園算是一個(gè)小小的亮點(diǎn)點(diǎn)綴，雖不為私家公園，但后期業(yè)主可以自由出入，原以為的總占地面積74畝還要分割成兩個(gè)地塊導(dǎo)致內(nèi)部景觀不好施展，這點(diǎn)完美將該劣勢降低到最低。
實(shí)地探盤所處位置確實(shí)為濱河的核心區(qū)域，北為已交房的綠地瀾庭，西為馬上交房的青風(fēng)公園一期，南為信保春風(fēng)十里，東為康橋悅?cè)貓@，南側(cè)一路之隔的濱河二小預(yù)計(jì)2021年9月份投入使用，經(jīng)南十二路與經(jīng)開第十五大街在建有地鐵3號(hào)線二期站點(diǎn)，經(jīng)南十二路與經(jīng)開第十八大街規(guī)劃有地鐵11號(hào)線站點(diǎn)，周邊全為已交房及待交房住宅項(xiàng)目且條條大路通羅馬，位置在濱河區(qū)域確實(shí)可圈可點(diǎn)。
2020年的濱河土地處于沉寂狀態(tài)，目前濱河的房地產(chǎn)市場還主要處于去化階段，在售樓盤較多，高層均價(jià)在16000左右，共同特點(diǎn)就是一線房企、低容積率和改善，公共配套基本可以實(shí)現(xiàn)共享，無非就是距離遠(yuǎn)近的問題，學(xué)校以濱河二小、三小、濱河中學(xué)為主，除此以外還有一中和外國語經(jīng)開分校，配套正在逐步由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，目前最缺的還是人氣和居住氛圍，凈地已不多，在售樓盤的交房時(shí)間集中在2022年和2023年底，屆時(shí)地鐵3號(hào)線二期工程也已開通，3年后的濱河可能會(huì)是另外一番景象。
這個(gè)位置的成熟度還是要優(yōu)于華發(fā)和電建的，地鐵開通早于交房時(shí)間，這點(diǎn)也很重要，畢竟不是每個(gè)新區(qū)都通有地鐵的，學(xué)校+地鐵配齊，合適的通勤時(shí)間，考慮居住的可以上車了。(展開全部)

濱河國際新城的冰與火在中交濱河春曉及華發(fā)峰景灣的開盤數(shù)據(jù)上體現(xiàn)的淋漓盡致。
中交濱河春曉為中交進(jìn)入鄭州市場的首個(gè)項(xiàng)目，位于經(jīng)南十二路經(jīng)開第十八大街東北角，分兩個(gè)地塊春熙和曉月開發(fā)，西地塊（38畝）規(guī)劃5棟23-34層高層住宅，東地塊（36畝）規(guī)劃6棟15-17層小高層產(chǎn)品，兩梯四戶為主，主力戶型為89平小三房和115平大三房，首開為東地塊的5#和6#，均價(jià)16500左右，精裝交付，定位剛需和剛改。
?特點(diǎn)：
1、低密度
2、中交+中建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
?3、雖然一個(gè)大地塊又被分成了兩個(gè)小地塊，在濱河地塊上優(yōu)勢不大，但兩個(gè)地塊中間規(guī)劃以綠地為主，后期應(yīng)該為小型市政公園，這點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少
4、位置，地處濱河國際新城核心區(qū)域，且距離地鐵3號(hào)線二期工程較近。
以上幾點(diǎn)基本上也是濱河所有項(xiàng)目的共同點(diǎn)，所以大相徑庭，加上濱河的前期改善投資客戶也已被收割的差不多，上一波的熱度已過市場趨于冷靜，競品實(shí)在太多，僧多肉少這種局面還將繼續(xù)持續(xù)，所以導(dǎo)致再開的項(xiàng)目去化率注定只能平平，每一個(gè)項(xiàng)目都將是一場持久戰(zhàn)。
濱河環(huán)境日益成熟，但產(chǎn)品的改善度確明顯不如從前，從近期推出的新項(xiàng)目來看，戶型偏向于小三房起步，主力戶型也均在120平左右，處于改善與剛改中間，明顯偏離濱河定位純粹改善的初衷，但價(jià)格確是居高不下，甚至直逼部分主城區(qū)， 2020是主城區(qū)的爆發(fā)年，中優(yōu)時(shí)代的到來，回歸主城區(qū)成了一種發(fā)展趨勢，這應(yīng)該也是間接導(dǎo)致濱河熱度下降的一種原因。
在濱河置業(yè)買的是未來，除地緣客戶外，只適合長線持有者。(展開全部)