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出差深圳，專(zhuān)門(mén)跑到華僑城歡樂(lè)岸線(xiàn)實(shí)地看了一下，鄭州華僑城如果能全部落地，未來(lái)可期

華僑城集團(tuán)是從深圳起家的央企，鄭州華僑城是華僑城來(lái)鄭州做的第一個(gè)項(xiàng)目，主打“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式，將鄭州華僑城打造成一個(gè)大型文旅綜合體。

該項(xiàng)目總占地面積7500畝，規(guī)劃住宅占地面積800畝，剩下是6400多畝的公園配套加225畝的商業(yè)（歡樂(lè)海岸），整體容積率不超過(guò)2.5，目前2號(hào)院已經(jīng)沒(méi)有房源了，項(xiàng)目在售的是一期的1號(hào)院、3號(hào)院和5號(hào)院。1號(hào)院里面是高層和洋房，毛坯交付，預(yù)計(jì)明年六月份交房；三號(hào)院是精裝修高層、小高層和洋房，容積率1.99，明年七月份交房；五號(hào)院占地68畝，容積率2.49，毛坯交付，產(chǎn)品做的是高層和小高層，交房時(shí)間是2023年九月份，現(xiàn)在只開(kāi)了3號(hào)樓，7號(hào)樓，12號(hào)樓，戶(hù)型有95平、105平和120平的，95和105平的戶(hù)型是2梯4戶(hù)，120平的是1梯1戶(hù)。

鄭州華僑城簽約的學(xué)校有幸福路小學(xué)和鄭州四中，教育資源還不錯(cuò)，但是項(xiàng)目基本挨著南四環(huán)，周邊又沒(méi)有地鐵，位置優(yōu)勢(shì)并不突出，項(xiàng)目毛坯均價(jià)在13000元左右，對(duì)面綠地城目前尾盤(pán)在售，精裝修單價(jià)一萬(wàn)出頭。兩個(gè)項(xiàng)目周邊都沒(méi)有地鐵，對(duì)比下來(lái)，鄭州華僑城的優(yōu)勢(shì)在于品牌加規(guī)劃，華僑城公司是央企，口碑也不錯(cuò)，再加上項(xiàng)目整體的低容積率，旅游產(chǎn)業(yè)、景觀(guān)等配套設(shè)施提升了本項(xiàng)目的價(jià)值；綠地城的價(jià)格較低，也是千畝大盤(pán)，但是綠地城現(xiàn)在并沒(méi)有繼續(xù)施工，承諾的明年交房估計(jì)也是指望不上的，大概率會(huì)延遲交房，真是令業(yè)主心塞。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目總占地7500畝（住宅900畝、商業(yè)238畝、文旅6362畝），以開(kāi)放式城市公園為核心，集文化、旅游、娛樂(lè)、休閑、人文居住等生活方式的文旅綜合體項(xiàng)目。

當(dāng)期位于二七區(qū)鄭密路南四環(huán)東南角；主力在售5號(hào)院，占地68畝，總建面11.27萬(wàn)㎡，規(guī)劃6棟高層、5棟18層小高層，共1024戶(hù)。

項(xiàng)目從去年3月份開(kāi)始幾乎上每?jī)芍芫蜁?huì)推出來(lái)一棟樓，銷(xiāo)售速度相對(duì)比較快

2021年1月16日平推5號(hào)院高層5#，推出128套，去化32套，去化率25%，認(rèn)籌優(yōu)惠2%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠4%，
本次平推去化效果一般：

1、5號(hào)樓與3號(hào)樓價(jià)格相當(dāng)，但5號(hào)樓前方有6號(hào)樓高層遮擋，影響低樓層采光，同時(shí)離小區(qū)中心景觀(guān)帶較遠(yuǎn)，部分客戶(hù)存在抗性；

2、價(jià)格較周邊競(jìng)品（亞星星河郡高層毛坯11500元/㎡）價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì)。(展開(kāi)全部)

華僑城的開(kāi)發(fā)進(jìn)度有條不紊，今天又拿下一宗住宅用地和一宗商業(yè)用地。教育配套上也有新的進(jìn)展，繼簽約市重點(diǎn)幸福路小學(xué)后，再次和二七區(qū)教育局簽約，引入鄭州四中，加上項(xiàng)目自身規(guī)劃的各項(xiàng)配套也在與住宅同步建設(shè)，肉眼可見(jiàn)的發(fā)展進(jìn)度對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是定心丸。

回歸土拍本身，地塊基礎(chǔ)指標(biāo)信息——
鄭政出〔2020〕60號(hào)（網(wǎng)）地塊位于丹霞街南、立夏路西，占地面積54958.46平方米，合82.44畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率大于1.1、小于2，建筑密度小于25%，建筑高度小于60米，綠地率大于35%，土地使用年限為70（50）年，起始價(jià)59505萬(wàn)元，熔斷價(jià)89305萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)程度七通一平。

鄭政出〔2020〕61號(hào)（網(wǎng)）地塊位于柳江路南、立夏路西，占地面積38632.24平方米，合57.95畝，用地性質(zhì)為零售商業(yè)、餐飲、旅館兼容商務(wù)金融、娛樂(lè)（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率小于2，土地使用年限為40（40）年，建筑密度小于45%，建筑高度小于60米，綠地率大于25%，起始價(jià)41854萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)程度七通一平。

其中鄭政出〔2020〕60號(hào)（網(wǎng)）地塊采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)面積占總建筑面積的比例應(yīng)不低于30%；
鄭政出〔2020〕61號(hào)（網(wǎng)）地塊應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

成交信息——
住宅地塊以起始底價(jià)59505萬(wàn)元成交，成交畝單價(jià)721.82萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)5413.63元/㎡。(展開(kāi)全部)

鄭政出[2020]60號(hào)（網(wǎng)）、61號(hào)（網(wǎng)）地塊此前已掛牌一次，但于2020年11月26日因故中止網(wǎng)上掛牌活動(dòng)，此次恢復(fù)掛牌，兩宗地塊均由華僑城以底價(jià)競(jìng)得，作為鄭州華僑城項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)用地。

地塊基本指標(biāo)信息：
鄭政出（2020）60號(hào)地塊位于丹霞街南、立夏路西，占地面積54958.46㎡，約合82.44畝，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率為大于1.1、小于2，土地使用年限為70（50）年，起始價(jià)59505萬(wàn)元，起始地價(jià)722萬(wàn)元/畝，起始樓面價(jià)5414元/㎡。
鄭政出（2020）61號(hào)地塊位于柳江路南、立夏路西，占地面積38632.24平方米（折合57.95畝），用地性質(zhì)為零售商業(yè)、餐飲、旅館兼容商務(wù)金融、娛樂(lè)（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率為小于2，土地使用年限為40（40）年，限高60米，起始價(jià)41854萬(wàn)元，起始地價(jià)722萬(wàn)元/畝，起始樓面價(jià)5417元/㎡。

地塊其他要求：
60號(hào)地需采用裝配式建筑技術(shù)建筑面積占總建筑面積比例應(yīng)不低于30%，且該地塊單套住房建筑面積不得超過(guò)144平方米。 地下空間人行出入口應(yīng)與車(chē)行出入口分開(kāi)設(shè)置。
61號(hào)地應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

成交信息：
鄭政高出〔2020〕60號(hào)（網(wǎng)）成交總價(jià)59505萬(wàn)元，折合721.82 萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)3609.09 元/㎡。
鄭政高出〔2020〕61號(hào)（網(wǎng)）成交總價(jià)41854萬(wàn)元，折合722.27 萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)3869.27 元/㎡。

這兩宗地均位于侯寨中部，為二七區(qū)盆劉、張李垌、東胡垌村合村并城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，包含一宗住宅用地、一宗商業(yè)用地。(展開(kāi)全部)

目前在售兩個(gè)地塊，三期帶裝修洋房17600，小高層15300帶裝修，五期是毛坯，容積率略高，是小高層和高層，小高層毛坯12900，高層毛坯13400，7500畝占地只有800畝住宅，其它有200畝商業(yè)和配套，也還有兩三個(gè)學(xué)校，算是區(qū)域改善和養(yǎng)老之選吧，文旅定位，區(qū)域需求可以買(mǎi)，確實(shí)漂亮舒適，但外面的人就不要去摻和了，其實(shí)再多的綠化也沒(méi)有啥意思，人活著，居住，一是學(xué)校二是交通，華僑城沒(méi)有地鐵，學(xué)校未定，價(jià)格也不算便宜，就是一個(gè)優(yōu)勢(shì)景觀(guān)好、規(guī)劃好、綠化好，但這玩意兒，不是剛需。

——華僑城云岸——
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華僑城目前已經(jīng)推到二期云岸5號(hào)院了，作為二七區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿，華僑城其實(shí)一直都賣(mài)的不錯(cuò)，市場(chǎng)接受度較高。

5號(hào)院位置不錯(cuò)，南邊是33萬(wàn)方歡樂(lè)海岸樂(lè)園，北邊緊挨著5.6萬(wàn)方紐帶公園，東邊步行300多米就是金水河源，整體的生態(tài)環(huán)境和人氣，應(yīng)該都不錯(cuò)。
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項(xiàng)目占地68畝，容積率2.5，規(guī)劃6棟32層高層，5棟18層小高層，沒(méi)有高低配，舒適度較高，景觀(guān)也有較大打造空間，這比一期要好點(diǎn)，高層和小高層中間打造了7000平方米的中央景觀(guān)公園，其中有個(gè)UFO主題公園蠻有特色的。
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項(xiàng)目于12月12日開(kāi)盤(pán)推出高層3#，小高層7#，其中高層面積約95/105㎡，均價(jià)約12700元/㎡；小高層面積約120㎡，均價(jià)約13100元/㎡。
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華僑城價(jià)格不低，產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò)，全都是三開(kāi)間朝南的優(yōu)質(zhì)戶(hù)型，尤其小高層120平的，四開(kāi)間朝南，衛(wèi)生間均3段式分離設(shè)計(jì)，朝北餐廳配有窗戶(hù)，可以實(shí)現(xiàn)真正南北通透，而且是2T2戶(hù)設(shè)計(jì)，電梯入戶(hù)，電梯廳相當(dāng)于贈(zèng)送面積。外立面采用新亞洲建筑風(fēng)格，加大開(kāi)窗面積，陽(yáng)臺(tái)半封閉，配合轉(zhuǎn)角飄窗。
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除了高層產(chǎn)品，華僑城三號(hào)院在售建面約143㎡，大面寬3+1花園洋房，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)17000元/㎡，首層均價(jià)26000元/㎡，建面約143㎡小高層，均價(jià)15200元/㎡。
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其實(shí)個(gè)人認(rèn)為華僑城的價(jià)格真的不算低，應(yīng)該是比周邊貴了有500元左右吧。像同區(qū)域的綠地城的高層，招商公園與湖的洋房，都賣(mài)不上華僑城的價(jià)格。
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貴出來(lái)這部分溢價(jià)，除了本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，還在于華僑城強(qiáng)大的兌現(xiàn)能力。大鄭州不缺能畫(huà)餅的開(kāi)發(fā)商，缺的是能兌現(xiàn)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商。
目前華僑城先鋒創(chuàng)意城市公園一期約28萬(wàn)方實(shí)景已呈；文化藝術(shù)中心、蘆村河遺址生態(tài)文化公園等文旅工程同步建設(shè)中，眼見(jiàn)為實(shí)。
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同樣能兌現(xiàn)規(guī)劃的，還有普羅理想國(guó)，賣(mài)的也不錯(cuò)。
所以，告誡開(kāi)發(fā)商，想賣(mài)溢價(jià)，想做好口碑很容易，說(shuō)到做到不放空炮。(展開(kāi)全部)

公園都建好了

為了實(shí)現(xiàn)競(jìng)品差異化，華僑城三號(hào)院直接做了精裝修，對(duì)比和昌優(yōu)地精裝改毛坯，華僑城底氣還是蠻足的，不過(guò)現(xiàn)在小戶(hù)型的面積基本所剩不多，三個(gè)地塊在售的主要戶(hù)型都是143㎡大戶(hù)型，其中一號(hào)院和二號(hào)院的均價(jià)在15000左右，三號(hào)院由于是精裝修交付，均價(jià)在17000左右。

精裝修標(biāo)準(zhǔn)還算不錯(cuò)，中央空調(diào)種類(lèi)為多聯(lián)機(jī)空調(diào)，一拖多模式，一臺(tái)室外機(jī)通過(guò)配管連接兩臺(tái)或兩臺(tái)以上室內(nèi)機(jī)，更加節(jié)能；公共區(qū)域的首層和大堂也都是精裝修交付，衛(wèi)浴采用的摩恩、科勒或同檔次品牌，櫥柜為金牌、海爾或同檔次品牌，抽油煙機(jī)采用老板、方太或同檔次品牌。華僑城在南昌的萬(wàn)科華僑城純水岸項(xiàng)目精裝修交付，大體的質(zhì)量還算不錯(cuò)，不過(guò)華僑城一向的招牌還是文旅配套——

項(xiàng)目上的游客服務(wù)中心和童趣園人氣還是不錯(cuò)，對(duì)比對(duì)面濱河佳園的公共公園，一路之隔是兩個(gè)不同的格調(diào)和氛圍，且后續(xù)的文化藝術(shù)中心、蘆村河遺址生態(tài)文化公園和先鋒創(chuàng)意城公園二期也同期開(kāi)工，后續(xù)的配套也能跟上，也不奇怪二七的剛需樓盤(pán)都把華僑城的配套當(dāng)做宣傳資料了。

不過(guò)目前二七的整體調(diào)性還是有點(diǎn)拉跨，亞星，綠地城，妥妥收割剛需客戶(hù)，四環(huán)外定位改善的旭輝和昌建磨磨唧唧還沒(méi)清盤(pán)，華僑城要憑一己之力改寫(xiě)二七形象地位，需要的時(shí)間還很長(zhǎng)。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目三號(hào)院最新施工情況