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管南這個(gè)片區(qū)，一直被鄭州剛需客戶所青睞，為啥？無(wú)非就是價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，配套還算比較完善，所以，一直受到熱捧。像市場(chǎng)上熱銷的綠都兩個(gè)項(xiàng)目，鑫苑國(guó)際新城、永威城，哪個(gè)不是每年的銷量都是幾十個(gè)億，一個(gè)項(xiàng)目比有的項(xiàng)目一個(gè)集團(tuán)公司的業(yè)績(jī)都要好，但這三四個(gè)項(xiàng)目也都基本上接近尾聲，但這個(gè)片區(qū)新的項(xiàng)目也在陸續(xù)入市，像最早入市的融創(chuàng)城、千畝大盤(pán)富田城以及近期開(kāi)盤(pán)的碧桂園名門(mén)時(shí)代城，未來(lái)也不缺乏網(wǎng)紅盤(pán)。
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碧桂園名門(mén)時(shí)代城，從項(xiàng)目名字就知道了，碧桂園和名門(mén)合作的，碧桂園全國(guó)三強(qiáng)，名門(mén)本土企業(yè)，一直以缺錢(qián)著稱，但產(chǎn)品還算過(guò)的去。那小碧呢？隨是一線房企，但在河南哪個(gè)項(xiàng)目不維權(quán)，全國(guó)各個(gè)項(xiàng)目也都因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)維權(quán)。哎~
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但這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，就單單靠名門(mén)，反正怎么也吃不消，估計(jì)也是沒(méi)辦法才找了小碧合作。項(xiàng)目幾年前就早已豎上名門(mén)的圍擋了，也是和其他項(xiàng)目一樣拖拖拉拉，這么些年終于動(dòng)了。
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目整個(gè)地塊總規(guī)劃約5880余畝，但項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)用地面積約1160畝，總建面約248萬(wàn)方。 整個(gè)地塊位于管城區(qū)京廣路南四環(huán)交匯處，首期地塊潤(rùn)園占地75畝，建筑面積約15萬(wàn)m2，容積率2.99。規(guī)劃有6棟高層，3棟中高層及1所幼兒園。現(xiàn)在看，項(xiàng)目是挺遠(yuǎn)的，但四環(huán)高架修通又臨近京廣路等主干道，未來(lái)幾年后也還算可以。
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但一期首開(kāi)產(chǎn)品還是較為偏剛需產(chǎn)品，布局有2T4、3T6、3T5的產(chǎn)品，戶型以89m2三室兩廳一衛(wèi)、115m2三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品為主。
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89m2三室兩廳一衛(wèi)兩開(kāi)間朝南，主臥帶有飄窗，餐客一體設(shè)計(jì)，廚房采用U型設(shè)計(jì)，提高了空間利用率。不足的是，戶型較為狹長(zhǎng)，過(guò)道較長(zhǎng)造成空間上的浪費(fèi)。
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115m2三室兩廳兩衛(wèi)，三開(kāi)間一字型鋪排，主臥帶飄窗，L型的廚房設(shè)計(jì)。不足是北向次臥采光較差，玄關(guān)部分設(shè)計(jì)也有所欠缺。
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而且一期地塊距離南四環(huán)還有近2公里的距離，再遠(yuǎn)點(diǎn)就到南龍湖了，10月份項(xiàng)目已經(jīng)迎來(lái)首開(kāi)，價(jià)格在13000元/m2左右（精裝），但首開(kāi)效果一般。這和四環(huán)周邊配套不足和近期整體市場(chǎng)各家調(diào)價(jià)頻繁等多重原因有關(guān)。(展開(kāi)全部)

時(shí)代城整體看首開(kāi)地塊的位置一般，和融創(chuàng)城的首開(kāi)地塊類似，不好不壞的位置；距離規(guī)劃的商業(yè)學(xué)校等都比較近；北側(cè)是規(guī)劃的站馬屯明渠，也是沿河而居了；西側(cè)是高架，預(yù)計(jì)也會(huì)帶來(lái)不小的噪音影響。

但是與目前在售綠都瀾灣的七期梓園相比，雖然梓園地塊也不大，相較于前幾期的優(yōu)勢(shì)是略有下降。但對(duì)比碧桂園，瀾灣的整體位置顯然更好，管南相對(duì)核心的位置，周邊成熟度也比較高，有已經(jīng)在用的地鐵2號(hào)線-站馬屯站，再加上創(chuàng)新街小學(xué)和八中的加持，性價(jià)比還是有的。

再來(lái)看看距離項(xiàng)目3公里的融創(chuàng)城，同樣是三角型地塊，物業(yè)類型和整體指標(biāo)和碧桂園都有點(diǎn)類似。雖然沒(méi)有地鐵加持，但好在位于四環(huán)內(nèi)，整體還沒(méi)那么偏，距離管南核心圈是比較近的。未來(lái)只臨著南四環(huán)一個(gè)高架，噪音污染要小一些；距離富田九鼎公館、永威城等都比較近，未來(lái)逛商場(chǎng)會(huì)更方便。

環(huán)境上不相上下，碧桂園雖說(shuō)有南水北調(diào)河，但距離項(xiàng)目還有一段距離，不知何時(shí)能開(kāi)工的站馬屯明渠也著實(shí)有點(diǎn)虛幻，相比來(lái)說(shuō)融創(chuàng)城的十七里河還是實(shí)實(shí)在在的一條河。整體來(lái)看兩個(gè)項(xiàng)目差距不大，各有優(yōu)劣勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)你追我趕，難分伯仲。
但時(shí)代城開(kāi)盤(pán)精裝價(jià)在12800-14000元/㎡，對(duì)比周邊幾個(gè)樓盤(pán)看，毛坯差不多都在11000+的價(jià)格，精裝都在14000+以上。再加上碧桂園將戶型限制在了89平和115平兩個(gè)選項(xiàng)，競(jìng)爭(zhēng)力還是很明顯。碧桂園名門(mén)贏在了價(jià)格。(展開(kāi)全部)

更靠近十八里河地鐵口的地塊現(xiàn)出真容了！
2019年11月22日時(shí)代城璟園規(guī)劃公示
　　碧桂園名門(mén)時(shí)代城【時(shí)代城璟園】位于管城區(qū)劉東路東、九冶路北。用地面積24245.97平方米【約36畝】，總建筑面積103665.75平方米，容積率2.99，綠地率：36.41%，規(guī)劃有4棟高層住宅+2棟配套用房及商業(yè)用房。規(guī)劃總戶數(shù)：792戶，停車位：828輛(地上81輛、地下747輛)。

地段更優(yōu)越的26號(hào)澤園地塊，究竟何時(shí)入市？
今年4月9日，碧桂園名門(mén)聯(lián)合拍地的時(shí)候，26號(hào)地澤園和現(xiàn)在的首開(kāi)地塊潤(rùn)園是一起拍下的。澤園的位置更好，離南四環(huán)地鐵站更近，舉步即達(dá)，不臨南四環(huán)高架和立交橋，噪音小，已經(jīng)落地的回民中學(xué)高中部和未來(lái)的九年一貫制學(xué)校等就在家門(mén)口，離規(guī)劃的商業(yè)綜合體也近。反之，首開(kāi)的潤(rùn)園其實(shí)離地鐵口遠(yuǎn)，正對(duì)著百榮世貿(mào)商城南門(mén)，無(wú)地鐵之便利，有物流之干擾，位置比較雞肋。所以我說(shuō)在東區(qū)上班的剛需，可以耐心等待后期地塊。潤(rùn)園只是開(kāi)胃菜，澤園才是樓王。沙盤(pán)中藍(lán)線圈起來(lái)的地塊即為澤園，大致位置在百榮警務(wù)室南面。

10月27日首次開(kāi)盤(pán)，推出500套，據(jù)說(shuō)賣了400多套，去化率達(dá)到80%以上，均價(jià)12500-13500精裝修。這個(gè)去化率不知道水分幾何。

樓盤(pán)是千畝大盤(pán)，位于四環(huán)、京廣快速路、紫荊山南路、中州大道包圍中，2號(hào)線穿過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，未來(lái)規(guī)劃還有9號(hào)線。交通很便利，距離東區(qū)也不遠(yuǎn)。

配套的話，目前暫時(shí)沒(méi)有啥拿得出手的，將來(lái)會(huì)比較齊全，千畝城改大盤(pán)，未來(lái)內(nèi)部規(guī)劃會(huì)很齊全，當(dāng)然也會(huì)比較亂一些，商品房小區(qū)和安置房小區(qū)基本上都在一塊，也共用學(xué)校。這是城改盤(pán)的特征（鄭州除了東區(qū)，基本三四環(huán)間都是這）。

環(huán)境也還可以，距離南水北調(diào)和十八里河都不算很遠(yuǎn)，茶余飯后可以散散步消消食。

項(xiàng)目一期在京廣快速路和左江璐東北側(cè)，北側(cè)臨著站馬屯明溝，一期距離地鐵2號(hào)線十八里河站直線距離約1.4公里，走路需要一段時(shí)間，但好歹2號(hào)線轉(zhuǎn)1號(hào)線或者5號(hào)線上班，或者去機(jī)場(chǎng)都還算很快，站馬屯到紫金山站也就9站。

一期規(guī)劃了9棟住宅1517戶，容積率2.99，只有兩個(gè)戶型，89和113㎡，多為3梯6戶設(shè)計(jì)，也有2梯4戶和3梯5戶設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有特別亮點(diǎn)的地方。

綜合來(lái)看，碧桂園這個(gè)樓盤(pán)素質(zhì)還可以，與西側(cè)萬(wàn)科大都會(huì)價(jià)格持平，性價(jià)比還可以，同區(qū)域的富田九鼎華府毛坯13000，綠地花語(yǔ)城是沒(méi)有地鐵毛坯12500左右。但是對(duì)于此樓盤(pán)持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要是不太敢相信大開(kāi)發(fā)商，尤其是碧桂園這種，品質(zhì)不太靠譜的。(展開(kāi)全部)

開(kāi)盤(pán)了，12600起，樓王13000，精裝，香不香？
正商生態(tài)城和融創(chuàng)城的殺價(jià)，嚇得碧桂園也不敢喊14000了，而且大小戶型一個(gè)價(jià)，等同毛坯11500～12000。趁著鄭萬(wàn)，鄭阜高鐵開(kāi)通，地市看房團(tuán)殺到之前，剛需還有一個(gè)月的最佳窗口期。

這外立面，比起東區(qū)的貴族學(xué)校也不差吧？裝配式建筑就是快，跟搭積木一樣。但愿質(zhì)量也有保證。

感謝碧桂園，感謝購(gòu)房者，金盛路小學(xué)已基本完工。
四月拍地，五月金盛路小學(xué)即劉東小學(xué)新校區(qū)開(kāi)工，可能是采用了裝配式建筑，不到半年完成得七七八八了，外觀也好看?？梢宰鳛槲磥?lái)小區(qū)配套學(xué)校的參考。

售樓部位置似乎離十八里河地鐵站更近。

鄭州市區(qū)南四環(huán)外唯一現(xiàn)成地鐵盤(pán)！就問(wèn)有不服的沒(méi)？
整個(gè)碧桂園名門(mén)時(shí)代城可以分為四大塊：站馬屯明渠以北，包括南四環(huán)北一小塊，可以稱為南小李莊地塊，西側(cè)大型商業(yè)綜合體，東側(cè)南四環(huán)地鐵站，北鄰南四環(huán)高架，出入方便，位置最好。26號(hào)地塊澤園和首開(kāi)的25號(hào)地塊潤(rùn)園是一起拍下的，估計(jì)碧桂園會(huì)把地段更優(yōu)越的澤園放在二期賣。但是對(duì)東區(qū)上班的剛需來(lái)說(shuō)，南小李莊地塊才是南四環(huán)地鐵站真正的輻射范圍?？瓷潮P(pán)，站馬屯明渠拐彎的地方可能有低層洋房，看來(lái)碧桂園也要在時(shí)代城玩高低配啊╮(￣▽￣)╭
現(xiàn)在首開(kāi)的潤(rùn)園，在站馬屯明渠以南，京廣路和中州大道圍合的三角地塊，離地鐵口一點(diǎn)五公里到兩公里左右，其實(shí)已算不得地鐵房，倒是正對(duì)著百榮世貿(mào)商城南門(mén)，受物流大車影響較大。置業(yè)顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)的9號(hào)線青天蘆站，未納入鄭州地鐵三期批復(fù)，建成通車大概要等十年。不過(guò)三角地塊靠東邊的部分離十八里河地鐵站北口較近，未來(lái)可以走左江路坐地鐵。
中州大道以東地塊，半包圍著十八里河地鐵站，內(nèi)側(cè)是學(xué)校和商業(yè)中心，外側(cè)是住宅，可以視為一個(gè)小型Tod城市綜合體。但置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)這一片主要是南小李莊和小劉村的安置區(qū)，商品房地塊只有北邊兩小塊，也許是為了村民出租方便吧。未來(lái)可能成為新一代鄭漂大本營(yíng)。
京廣路以西地塊，位置最偏，北邊百榮，南邊就是繞城高速了，地鐵只有10年后的9號(hào)線，估計(jì)會(huì)放到最后開(kāi)發(fā)。(展開(kāi)全部)