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鄭州市璀璨湖畔清園項(xiàng)目3#預(yù)售許可前公示

鄭州市璀璨湖畔清園項(xiàng)目8# / 9#預(yù)售許可前公示

有點(diǎn)那味兒了

常西湖最近幾年是熱點(diǎn)區(qū)域，而且熱度一直沒(méi)怎么消退，隨著四大中心落地、地鐵開(kāi)通，幾大賽事召開(kāi)，這個(gè)區(qū)域算是話題性最多的區(qū)域之一。
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而以往常西湖各家房企之間還算是太平，雖有競(jìng)爭(zhēng)，但客戶重合度不是那么高，世茂振興璀璨熙湖以改善、融信打?qū)W校、永威西郡主打品質(zhì)、匯泉西悅城和華瑞紫韻城打價(jià)格，還挺和諧，恒大進(jìn)駐后，這份和諧多少被打破了，低價(jià)外加現(xiàn)在全線促銷(xiāo)，其他各家房企那算是憂愁。
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世茂璀璨西湖則有些難受，本身后期地塊想著追求點(diǎn)高溢價(jià)，現(xiàn)在也只能隨行就市了。目前項(xiàng)目一二期已經(jīng)基本上售罄，三期剛剛開(kāi)盤(pán)，僅推出一棟小高層，均價(jià)在15500元/m2左右。
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三期地塊位于位于中原區(qū)皓月路南、創(chuàng)文路東，總占地39.24畝（三期） 建面 5.23萬(wàn)㎡，容積率1.99，地塊不大，低容積率。但為了最大利益，依然難逃高低配，整個(gè)地塊規(guī)劃4棟層小高層、5棟層洋房以及1所6班制幼兒園，總戶數(shù)377戶，定位剛需+改善，小高層戶型是106-128㎡，洋房戶型是143㎡。
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項(xiàng)目相鄰14號(hào)線和6號(hào)線兩條地鐵線路，距離項(xiàng)目也在步行接受范圍，項(xiàng)目周邊公共交通有，302路、112路等幾條公交線路可換成其他公交路線，只是目前緊鄰項(xiàng)目邊上的教育用地學(xué)校還沒(méi)完全確定，臨近的九曲蓮湖傳出規(guī)劃做出更改調(diào)整（按照今年6月份國(guó)家有關(guān)人工造湖的最新要求，該區(qū)域總體規(guī)劃將做進(jìn)一步的調(diào)整）。
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但整個(gè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境還是非常優(yōu)越，只是這次推出的1#樓，去化了不到一半，主要原因有幾下幾點(diǎn)：第一、對(duì)比西邊的融信高層，價(jià)格略高（大多數(shù)客戶看價(jià)格對(duì)比高層、小高層不明顯）；第二、對(duì)比競(jìng)品，學(xué)校配套優(yōu)勢(shì)不明顯，競(jìng)爭(zhēng)上較弱；第三、前期蓄客儲(chǔ)備量也不足，僅40組左右；第四、區(qū)域內(nèi)，大公共配套落地支持不夠。
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但就阿貍覺(jué)得這個(gè)價(jià)格對(duì)比周邊來(lái)說(shuō)不算高，雖然是高低配，但1.9的容積率，區(qū)域內(nèi)比較低了，產(chǎn)品、戶型設(shè)計(jì)的也都可以，開(kāi)發(fā)商品牌背書(shū)也可以，所以，關(guān)注此區(qū)域的客戶可以了解一下。(展開(kāi)全部)

璀璨熙湖一期、二期均已售罄，三期清園位于二期地塊的南側(cè)，皓月路南、創(chuàng)文路東，三期占地面積26158.28㎡，約合39畝，總建筑面積約70369.77㎡，容積率1.99，綠化率35.06%，共規(guī)劃有4棟17-18層高層住宅、5棟8層洋房產(chǎn)品及1棟6班幼兒園，兩梯四戶設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目三期目前正在認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)3月20號(hào)左右首開(kāi)1#樓小高層，預(yù)計(jì)價(jià)格在16000+左右，毛坯交付，戶型面積區(qū)間在106-145㎡，戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有很大的亮點(diǎn)，算是中規(guī)中矩，106㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，客廳、次臥、主臥三開(kāi)間朝南，采光充足；南向兩面寬大陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)次臥之間有小面積空間浪費(fèi)。

三期主打低密社區(qū)，1.99的容積率，東側(cè)還有zf規(guī)劃550畝九曲蓮湖及湖畔公園，居住舒適度還是不錯(cuò)的；雖然項(xiàng)目東側(cè)的九曲蓮湖規(guī)劃變更，九曲蓮湖面臨取消的風(fēng)險(xiǎn)，但目前置業(yè)顧問(wèn)還是在把九曲蓮湖當(dāng)做賣(mài)點(diǎn)來(lái)宣傳，即使湖泊沒(méi)有了，用地性質(zhì)仍然是公園綠地。
距離地鐵口也是真的很近，到地鐵14號(hào)線蓮湖站不到500米，地鐵6號(hào)線與14號(hào)線換乘站奧體中心站約1.2公里。項(xiàng)目周邊的學(xué)校雖然規(guī)劃有多所學(xué)校，但暫時(shí)都尚未確定，不像恒大代建外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，至少學(xué)校是確定下來(lái)了。
周邊的生活、商業(yè)、醫(yī)療等各種配套匱乏，算是常西湖新區(qū)項(xiàng)目都存在的硬傷，項(xiàng)目改善的定位還要依靠世茂品牌與產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)支撐。(展開(kāi)全部)

中原區(qū)的改善大概分為兩大類(lèi)。
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一種選擇老城區(qū)的高層大平層，比如昆侖望岳、恒大云璽，優(yōu)勢(shì)是地段好，配套成熟，早買(mǎi)早享受，劣勢(shì)是容積高，周邊擁擠，地塊受限社區(qū)景觀受限，戶型一般。
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一種選擇新區(qū)的低密產(chǎn)品，比如世茂璀璨熙湖、中原華僑城的洋房，優(yōu)勢(shì)是規(guī)劃新，潛力大，環(huán)境好，產(chǎn)品低密舒適，劣勢(shì)是需要較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，入住時(shí)可能周邊都是大工地。
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這兩種選擇見(jiàn)仁見(jiàn)智，單價(jià)算下來(lái)可能差不多，世茂的洋房20000，恒大云璽高層21000左右，但從總價(jià)看，市區(qū)的大平層更高。因此，世茂的洋房更接地氣些，更適合普羅大眾高的改善。
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世茂振興璀璨熙湖二期已經(jīng)尾盤(pán)了，三期地塊正在加推，2月27日啟動(dòng)認(rèn)籌，20000元享受一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，三期是最后一期了，可以關(guān)注下。
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三期位于中原區(qū)皓月路南、創(chuàng)文路東，西邊是融信望湖宸院，東邊是九曲蓮湖（雖說(shuō)有取消湖泊的風(fēng)險(xiǎn)，但從濱河的處理看，也是湖面變濕地公園，環(huán)境還是不錯(cuò)的），西南是14號(hào)線蓮湖路站，整體來(lái)說(shuō)，地塊位置不錯(cuò)。
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地塊本身也不錯(cuò)，容積率2.0，限高60米，就是小了點(diǎn)，只有40畝地，規(guī)劃4棟17-18層小高層、5棟7-8層洋房以及1棟6班制幼兒園，規(guī)劃總戶數(shù)377戶，小高層戶型是106-127㎡，洋房戶型是143㎡。
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之前有朋友糾結(jié)恒大林溪郡的精裝洋房，覺(jué)得那個(gè)劃算，但后來(lái)還是選了世茂。

一方面，是因?yàn)槭烂赡苁孢m度更高，恒大那個(gè)地塊太大，業(yè)態(tài)混雜高低配，大小戶型不一，而世茂的定位更高，更純粹。另一方面，世茂的戶型更好。
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世茂的價(jià)格略貴，但有獨(dú)立的入戶玄關(guān)，有南北陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積高，實(shí)際的單價(jià)劃算，不過(guò)世茂越往后期，戶型越偏緊湊實(shí)用，沒(méi)有那種特別寬敞奢豪的空間，有點(diǎn)小遺憾。
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目前常西湖新區(qū)在加速北部區(qū)域發(fā)展，所謂的中央科技活力區(qū)，控規(guī)也迎來(lái)修改，算是加強(qiáng)了，倒是南區(qū)在建成四大中心以后，似乎發(fā)展有點(diǎn)慢了，要知道，九曲蓮湖所代表的南區(qū)南部，是定位發(fā)展特色文旅商業(yè)的，一旦和金科中原連成一片，未來(lái)不一定弱于北區(qū)。(展開(kāi)全部)

老婆餅沒(méi)有老婆，獅子頭里沒(méi)有獅子，魚(yú)香肉絲沒(méi)有魚(yú)，璀璨熙湖沒(méi)有湖。有時(shí)候看似利好的規(guī)劃，其實(shí)也是一場(chǎng)博弈。博弈的好那叫險(xiǎn)中求生，碧源月湖的內(nèi)購(gòu)簡(jiǎn)直就是夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，幸福來(lái)敲門(mén)；現(xiàn)實(shí)更多的是沒(méi)博到，比如和昌林與城的地鐵規(guī)劃變更，璀璨熙湖的湖景很可能要說(shuō)再見(jiàn)，濱河國(guó)際新城的荷湖變成濕地公園，開(kāi)發(fā)商估計(jì)也是欲哭無(wú)淚。值得慶幸的應(yīng)該是融信，之前趁著案名整改，由融信望湖宸院改為了融信奧體世紀(jì)，沒(méi)像世茂鬧得下不來(lái)臺(tái)。

回歸項(xiàng)目本身，一期預(yù)計(jì)今年12月底交付，目前二期處于尾盤(pán)狀態(tài)，三期認(rèn)籌中。二期高層主力戶型有97-117-125㎡，正常成交均價(jià)在15500-16000元/㎡，低樓層特價(jià)房13500元/㎡就可以拿下，洋房的均價(jià)維持在20000元/㎡，去化速度不算快。宣傳的三期優(yōu)勢(shì)在于臨近地鐵14號(hào)線蓮湖站，且產(chǎn)品延續(xù)小高層+洋房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，定位剛改改善，首先推出的高層定價(jià)預(yù)計(jì)16000左右，只是少了九曲蓮湖水景資源，單靠地鐵和產(chǎn)品規(guī)劃，很難讓改善客戶有墻裂的購(gòu)房意愿，就看世茂愿不愿意在價(jià)格上做出讓步了。

畢竟新入場(chǎng)的恒大林溪郡憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，首期地塊的洋房已經(jīng)全部售罄，高層剩余貨量也不算多，在遠(yuǎn)郊，價(jià)格還是王道。(展開(kāi)全部)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都在加快速度，8月20日摘地的世茂振興璀璨熙湖地塊規(guī)劃公示，位于皓月路南、創(chuàng)文路東，39畝，容積率2.0，規(guī)劃4棟17-18層高層住宅、5棟8層洋房產(chǎn)品及1棟6班幼兒園，根據(jù)地塊指標(biāo)前提條件:該地塊單套住宅建筑面積不得超過(guò)144平，且宜優(yōu)先規(guī)劃設(shè)計(jì)中低價(jià)位中小套普通商品住宅，鑒于以上戶型以?xún)商輧蓱舻男∷姆繛橹?，部分兩梯四戶，總?guī)劃戶數(shù)377戶，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位396個(gè)，地上39個(gè)，地下357個(gè)；非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位616個(gè)，地上308個(gè)，地下608個(gè)，地面非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位主要集中在社區(qū)的西北位置，總體改善的容積率，剛改的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
優(yōu)勢(shì):
1.距離地鐵14號(hào)線蓮湖站夠近
2.南側(cè)為規(guī)劃商業(yè)，再往南為小學(xué)規(guī)劃商業(yè)，根據(jù)最新規(guī)劃顯示，南側(cè)金蘭路南、匯智路東為規(guī)劃公園綠地、文化設(shè)施和體育用地，臨湖路南、雪松路東沿常莊水庫(kù)分布地塊為36班中學(xué)用地，關(guān)于九曲蓮湖的取消與否，一直未有正式文件公布，但從規(guī)劃圖似乎也能看出端倪。
劣勢(shì)：
地塊略小且狹長(zhǎng)，景觀不易發(fā)揮。
九曲蓮湖若取消，更是不占一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。
常西湖新區(qū)因?yàn)楸坦饒@鳳凰城和恒大林溪郡的到來(lái)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，總之各有利弊，世貿(mào)不調(diào)整策略，有二者前后夾擊，想突出重圍不拿出真本事還是有點(diǎn)難的。
中原區(qū)外溢客戶及地緣性客戶可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

最新的官方消息表示：九曲蓮湖區(qū)域的總體規(guī)劃還在編制調(diào)整當(dāng)中，按照今年6月份國(guó)家有關(guān)人工造湖的最新要求，該區(qū)域總體規(guī)劃將做進(jìn)一步的調(diào)整完善，規(guī)劃編制如果有變更會(huì)有公示。即便規(guī)劃更改未定，世茂振興璀璨熙湖的日子必定是難過(guò)的，高地價(jià)（5000+元/㎡的樓面價(jià)）、多限制（容積率2.0以下、限高60米）。

世茂璀璨熙湖無(wú)疑成了年度悲情樓盤(pán)TOP 1，入選標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)：
1.第一難，位置：首先就是位置，說(shuō)真的位置真的感覺(jué)沒(méi)有融信的安置房的位置好。
2.第二難，熱度：7月底恒大開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，恒大的火爆和世茂的冷清，仿佛就是冰火兩重天。
3.第三難，湖沒(méi)了，有消息稱(chēng)九曲蓮湖沒(méi)了，這是啥？本不富裕的家庭雪上加霜？
4.第四難，后期，目前項(xiàng)目一期售罄，二期尾盤(pán)銷(xiāo)售，小高層均價(jià)15500-16500元/㎡、洋房均價(jià)19000-22000元/㎡，整個(gè)常西湖新區(qū)的價(jià)格天花板，三期怎么賣(mài)？

世茂的售價(jià)一直是常西湖價(jià)格的天花板，但是去化成績(jī)一直不太理想，這主要還是和周邊別的價(jià)格相差較大，上面也說(shuō)到世茂因?yàn)榈貕K的限制條件只能做小高層，但是又為了盡量做高溢價(jià)又做了高低配，在恒大沒(méi)有入市的時(shí)候這種產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)確實(shí)稀缺，但是恒大的產(chǎn)品和價(jià)格把常西湖的價(jià)格擊穿，實(shí)打?qū)嵉馁u(mài)出了12個(gè)億的銷(xiāo)售額，這真的是有夠恐怖，剛需的購(gòu)房力轉(zhuǎn)向了常西湖。

恒大和碧桂園在常西湖后期地塊，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)有太大的波動(dòng)，會(huì)走緩慢上漲的趨勢(shì)，因?yàn)樗麄兊牡睾芏?。反觀世茂，怎么辦？堅(jiān)持自己的定價(jià)，但是區(qū)域底價(jià)都能看到，客戶很會(huì)做這一類(lèi)的選擇題，世茂大概率是被排除的那個(gè)答案。(展開(kāi)全部)

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