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對(duì)于不推薦買惠濟(jì)區(qū)的理由，可能有以下幾點(diǎn)：
看盤
產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后：惠濟(jì)區(qū)在鄭州市各區(qū)域中，無(wú)論是GDP還是產(chǎn)業(yè)增速都相對(duì)落后。盡管惠濟(jì)區(qū)擁有三全、思念等知名食品品牌，但缺乏現(xiàn)象級(jí)的產(chǎn)業(yè)集聚，同時(shí)旅游文化產(chǎn)業(yè)也未得到充分發(fā)展，未能形成具有吸引力的產(chǎn)業(yè)鏈。
交通通勤不夠便利：惠濟(jì)區(qū)距離鄭州的核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，且目前僅有一條2號(hào)線通車，與其他區(qū)域的通勤便利度相比存在差距，這可能影響到居民的日常生活和工作出行，建業(yè)花園里，保利海上五月花，天地灣交房多年，周圍被斷頭路垃圾路圍困，影響居民的最后一公里的路不修，可見(jiàn)服務(wù)理念和水平的差距。
教育資源相對(duì)匱乏：惠濟(jì)區(qū)的教育資源相較于金水區(qū)、中原區(qū)等老城區(qū)來(lái)說(shuō)較為匱乏。這里有鄭州最差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的基礎(chǔ)教育，雖然有一些不錯(cuò)的中學(xué)，但整體上教育資源不夠雄厚，可能無(wú)法滿足家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求。
區(qū)域發(fā)展成熟度低：惠濟(jì)區(qū)大部分區(qū)域位于四環(huán)外，整體待開(kāi)發(fā)，成熟度較低。四環(huán)內(nèi)也是發(fā)展不均衡，核心區(qū)域新小區(qū)入住的業(yè)主也是怨聲載道苦不堪言，何況其他區(qū)域，尤其是惠濟(jì)西和連霍以南的區(qū)域，開(kāi)發(fā)滯后，基建一般，配套也比較匱乏，與其他區(qū)域相比優(yōu)勢(shì)不大。
二手房市場(chǎng)低迷：惠濟(jì)區(qū)的二手房市場(chǎng)相對(duì)冷清，成交低迷。一方面是因?yàn)閯e墅群逐漸老化，產(chǎn)品過(guò)時(shí)，配套老化，社區(qū)管理跟不上等問(wèn)題導(dǎo)致難以出手，城市居民享受的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的管理效率和政務(wù)服務(wù)水平，另一方面也與區(qū)域整體發(fā)展水平和居民購(gòu)買力有關(guān)。
然而，每個(gè)區(qū)域都有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和潛力，惠濟(jì)區(qū)也不例外。隨著城市規(guī)劃的不斷推進(jìn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，惠濟(jì)區(qū)未來(lái)也有可能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇和變化，惠濟(jì)區(qū)不是鄭州重點(diǎn)發(fā)展方向，未來(lái)只會(huì)很遙遠(yuǎn)，人生有幾個(gè)十年讓來(lái)忍受周邊配套的不完善？因此，在做出購(gòu)房決策時(shí)，還需要綜合考慮個(gè)人需求、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)情況等多方面因素，綜合考慮，還是買zf服務(wù)力好的其他區(qū)域吧。(展開(kāi)全部)
2023年12月12日鄭州惠鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以起始價(jià)80883萬(wàn)元摘得鄭政出〔2023〕36 號(hào)（網(wǎng)），地塊位于惠濟(jì)區(qū)香山路東、濱河路南，為金洼城改用地，使用權(quán)面積59503.86平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）容積率3.3，建筑密度25%，建筑高度66米。
鄭州惠鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司背后為惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委，現(xiàn)在該宗土地由河南鐵建投城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)全資控股，鐵建投的“爺爺”可是省zf，近兩年鐵建投發(fā)力不少，特別是接盤建業(yè)的項(xiàng)目，北龍湖的松苑、綠博的見(jiàn)山居，其實(shí)該宗地所屬的金洼城改之前都是建業(yè)做的，片面的鐵建投還是接盤建業(yè)，果真好基友。
地塊推廣名：鐵建投城發(fā)·花棲樾，目前在鄭州天地麗笙酒店的一樓已經(jīng)開(kāi)設(shè)城市展廳。項(xiàng)目規(guī)劃總建面約22萬(wàn)方，17棟小高層+高層產(chǎn)品。容積率2.8。
北側(cè)三棟為高層產(chǎn)品17#18#21層，19#20層；
131㎡三房+141㎡四房組合，2T2戶的傳統(tǒng)核心筒設(shè)計(jì)，三面寬朝南+陽(yáng)臺(tái)+花池的贈(zèng)送，遺憾的是沒(méi)有1T1戶的電梯間贈(zèng)送，沒(méi)有贈(zèng)送大面積陽(yáng)臺(tái)改造的臥室，高層產(chǎn)品基本是市場(chǎng)常見(jiàn)的，用心程度一般。
南側(cè)三棟為11+1的173㎡的四房小高層，
戶型1T1戶設(shè)計(jì)，3+1朝南兩臥朝北，依舊是陽(yáng)臺(tái)花池和飄窗的基本贈(zèng)送，經(jīng)典傳統(tǒng)戶型，創(chuàng)新依舊不足甚至于南側(cè)次主臥有暗衛(wèi)；頂樓有約276㎡的五房復(fù)式。
小區(qū)的其余中間樓棟為17/18層小高層，戶型為155㎡、188㎡、208㎡四房產(chǎn)品，
155四房和173㎡空間設(shè)計(jì)基本一致，188㎡/208㎡兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)格局基本一致，餐客廳區(qū)域設(shè)計(jì)了270°的大落地窗觀景陽(yáng)臺(tái)，依舊是南側(cè)兩臥+北側(cè)兩臥，188北側(cè)兩個(gè)臥室+衛(wèi)生間外陽(yáng)臺(tái)連城一起形成一個(gè)小型甲板陽(yáng)臺(tái)還是不錯(cuò)的。
作為定位改善產(chǎn)品的花棲樾在公共區(qū)域方面肯定是不遑多讓，外立面鋁板+了我玻璃的現(xiàn)代奢侈風(fēng)格設(shè)計(jì)，社區(qū)大門為款68米的酒店式大堂（現(xiàn)在幾乎是標(biāo)配），小區(qū)更是標(biāo)配了會(huì)所+下沉庭院，現(xiàn)在剛改社區(qū)都快成標(biāo)配了，整個(gè)審美疲勞~
項(xiàng)目位置在惠濟(jì)還算可以，周邊的五月花等都是之前前輩改善，南側(cè)就是賈魯河，修復(fù)后的賈魯河和河邊公園絕對(duì)是加分項(xiàng)，北側(cè)一路之隔是鄭州市實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)，公共交通上距離地鐵2號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)均為2公里左右。
根正苗紅的鐵建投保障了項(xiàng)目的基本盤，目前來(lái)看戶型產(chǎn)品之類的只能說(shuō)尚可并沒(méi)有很出街，這樣的純改善樓盤能吸引多少惠濟(jì)的土豪們?nèi)Q房呢？(展開(kāi)全部)
鐵建投城發(fā)花棲樾即將入市，目前展廳位置在旁邊不遠(yuǎn)的天地麗笙酒店一樓，產(chǎn)品信息已經(jīng)公布，是少有的均好性又有特色的樓盤，打造類四代生態(tài)住宅，定位純改善。
這項(xiàng)目調(diào)子起的真高，項(xiàng)目規(guī)劃3棟11+1層洋房產(chǎn)品、11棟17-18層小高層、3棟20層高層，合計(jì)套數(shù)1019套，其中洋房173和280平一共132套，洋房280平六房的復(fù)式房源是王冠上的明珠，僅12套。小高層則是155平188平208平，一共524套，主力是155平的四室，高層是131平144平212平的，一共363套，主力戶型是131平四房。
說(shuō)白了這項(xiàng)目，戶型面積段就是對(duì)標(biāo)北龍湖的，這個(gè)面積段基本是惠濟(jì)區(qū)扛把子了，惠濟(jì)區(qū)的純改善盤如招商雍瑞園是125平和143平，融創(chuàng)大河宸院是140平，旁邊早期的保利海上五月花也是140平，都還是很謹(jǐn)慎的。而花棲樾則是完全突破了，除了面積大，單價(jià)估計(jì)也不低，公建化外立面270度轉(zhuǎn)角大面積玻璃幕墻，配置標(biāo)準(zhǔn)較高，40米寬的酒店式社區(qū)大門，內(nèi)部配備1600平下沉式會(huì)所，這些豪華配置注定了不菲的單價(jià)。
但惠濟(jì)區(qū)的單價(jià)天花板挺低的，融創(chuàng)大河宸院當(dāng)初市場(chǎng)最好的時(shí)候，精裝修也就賣到16000元一平，招商的純洋房才賣到19000，花棲樾雖好，但畢竟是小高，能賣到16000估計(jì)也是一大關(guān)。
個(gè)人認(rèn)為惠濟(jì)與金水區(qū)相比，是缺少財(cái)力雄厚的原生居民，支撐不了高房?jī)r(jià)，而以迎賓路板塊為代表的土豪隱貴們，都是流失，向東區(qū)移居。(展開(kāi)全部)
實(shí)地探盤鐵建投城發(fā)花棲樾，項(xiàng)目上目前還沒(méi)有太大的進(jìn)展，但已經(jīng)開(kāi)始做前期準(zhǔn)備工作，近期位于天麗昇酒店的首個(gè)城市展廳即將盛大開(kāi)放。
這個(gè)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)主要就是開(kāi)發(fā)商實(shí)力、位置以及產(chǎn)品。
先說(shuō)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，河南鐵建投城發(fā)集團(tuán)于2024年2月由河南同晟置業(yè)更名組建，是河南鐵建投集團(tuán)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)打造的重量級(jí)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，根正苗紅的國(guó)企，注冊(cè)資本金20億元，聚焦“城市開(kāi)發(fā)、綜合服務(wù)、資產(chǎn)管理、保障房運(yùn)營(yíng)””4個(gè)主要業(yè)務(wù)板塊，目前在主城區(qū)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有北龍湖松苑以及惠濟(jì)區(qū)的花棲樾，以后市場(chǎng)上也會(huì)有更多鐵建投冠名的樓盤，總之開(kāi)發(fā)商這塊沒(méi)有什么問(wèn)題。
位置這塊放在惠濟(jì)區(qū)也是比較抗打的一個(gè)小區(qū)域，向北一個(gè)路口為英才街，這是惠濟(jì)區(qū)的主干道，緊鄰北側(cè)為濱河路同樣可以貫穿惠濟(jì)東西方向，東側(cè)和西側(cè)的道路也都已經(jīng)修通，這個(gè)位置自駕出行是非常方便的，公共交通方面有點(diǎn)欠缺，公共交通大多在英才街沿線，最近地鐵2號(hào)線金達(dá)路和金洼兩個(gè)站點(diǎn)距離都有點(diǎn)遠(yuǎn)。
周邊社區(qū)有保利海上五月花和天地灣，對(duì)面的花園里還在爛尾中，算是惠濟(jì)區(qū)核心區(qū)，不過(guò)這個(gè)區(qū)域也就英才街沿線周邊人氣好一些，英才街再往南人氣一般，空地好幾塊，還是有點(diǎn)荒涼的，但未來(lái)是沒(méi)問(wèn)題的。
緊鄰賈魯河也是最大的賣點(diǎn)，本身就是低密度又緊鄰賈魯河，生態(tài)資源這塊確實(shí)不錯(cuò)。
產(chǎn)品這塊就更不用多說(shuō)了，走純改善路線，小高層+洋房設(shè)計(jì)，面積段131-208平小高層，173-180平洋房，第四代生態(tài)住宅，公建化外立面，270轉(zhuǎn)角環(huán)幕，超高玻璃幕墻比，超高得房率，內(nèi)部配建1600高定會(huì)所，在其他競(jìng)品產(chǎn)品還沒(méi)有入市之際，這是惠濟(jì)區(qū)目前最純粹的一個(gè)高端改善項(xiàng)目。
等著看價(jià)格吧，改善可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)
鐵建投城發(fā)花棲樾，惠濟(jì)區(qū)香山路東、濱河路南。
時(shí)來(lái)天地皆給力，運(yùn)去英雄不自由。
二十世紀(jì)60年代的時(shí)候，香港發(fā)生了嚴(yán)重的地產(chǎn)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)也是一落千丈，當(dāng)別人都不看好香港房地產(chǎn)的時(shí)候。李嘉誠(chéng)獨(dú)具慧眼，覺(jué)得香港有很大的潛力，趁機(jī)拿了大量的地皮。過(guò)了3年左右時(shí)間，香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇房?jī)r(jià)也是暴漲，李嘉誠(chéng)此時(shí)此刻賺了很多。
60年代如此是如此操作，70年代亦是如此，80年代更是如此，通過(guò)三次逆向操作，李嘉誠(chéng)積累了巨大的財(cái)富。
言歸正傳，這個(gè)時(shí)候你要是有勇氣去拿地，肯定是便宜，什么條件都好談，關(guān)鍵是你得有錢，一般現(xiàn)在有錢的都是央企或者國(guó)企，這個(gè)項(xiàng)目是建業(yè)花園里的后期，天河投資在2023年拿地，現(xiàn)在這個(gè)開(kāi)發(fā)商是鐵建投城發(fā)，全稱是河南鐵建投城發(fā)集團(tuán)，注冊(cè)資本金20億元。截至目前，城發(fā)集團(tuán)資產(chǎn)總額100億元、儲(chǔ)備貨值近150億元，做過(guò)的項(xiàng)目有鄭開(kāi)的見(jiàn)山居、洛陽(yáng)龍城項(xiàng)目、永城龍城項(xiàng)目、鄭州松苑項(xiàng)目（建業(yè)北龍湖）、鄭州白沙誠(chéng)園項(xiàng)目等等。
位置也算是惠濟(jì)區(qū)核心的位置，周邊有保利海上五月花、天地灣、中原桂冠等等，南側(cè)就是賈魯河，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是比較成熟的，項(xiàng)目總占地約90畝，容積率2.8，建筑高度66米，規(guī)劃14棟17-20層小高層、3棟11層洋房產(chǎn)品，戶型面積區(qū)間為131—260平方米，旁邊保利海上五月花玫瑰園的均價(jià)是1.5萬(wàn)左右，掛牌數(shù)量是58套，最近90天成交是0套，最近30天帶看是188次，二手房成交的也是比較疲軟。(展開(kāi)全部)
鐵建投和天河投資合作，總感覺(jué)有點(diǎn)不搭。
作為土地寶寶，區(qū)域城投平臺(tái)通常都會(huì)找市面上的品牌房企來(lái)操盤，比如萬(wàn)科、招商、永威等，一個(gè)出地出錢，一個(gè)出勞力出技術(shù)，雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)。
而鐵建投自己也算個(gè)土地寶寶，不差錢不差地，天河和它合作，只能達(dá)到血條更長(zhǎng)，護(hù)甲更厚的效果。當(dāng)然，這兩年鐵建投也在逐漸親自操盤，比如綠博的見(jiàn)山居，北龍湖的松苑，可以看出鐵建投傾心的項(xiàng)目都是純改善高端盤，所以花棲樾項(xiàng)目也注定不凡。
當(dāng)然，就算不是鐵建投來(lái)做，這地塊也注定是惠濟(jì)的頂豪。
地塊是香山路東、濱河路南，賈魯河轉(zhuǎn)彎處，生態(tài)環(huán)境無(wú)敵，有點(diǎn)類似融創(chuàng)大河宸院的城心升級(jí)版，旁邊是保利五月花純洋房社區(qū)，低密舒適。但個(gè)人認(rèn)為這里還是有點(diǎn)荒，人氣一般，小河流著，小風(fēng)吹著，以其境過(guò)清。個(gè)人還是覺(jué)得月湖周邊好點(diǎn)，有萬(wàn)達(dá)，有醫(yī)院，有公園。
項(xiàng)目規(guī)劃17棟17-18層小高層，從占地89畝來(lái)說(shuō)，樓棟數(shù)有點(diǎn)略密集，在低密度地塊上做大戶型就容易這樣，面寬不夠進(jìn)深來(lái)湊，戶型是131-260平，戶型應(yīng)該是參考了見(jiàn)山居，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的外立面，拐角有一點(diǎn)弧度，像星聯(lián)嵐溪府的外立面，上下交錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)，有點(diǎn)像萬(wàn)科翠灣中城，屋頂?shù)墓倜痹煨?，又有點(diǎn)像見(jiàn)山居。
項(xiàng)目主要亮點(diǎn)是1600平的社區(qū)會(huì)所，還有下沉式沉浸山水藝境，跟市面上越秀天悅江灣，萬(wàn)科民安云河錦上應(yīng)該不相上下。
綜合來(lái)看，項(xiàng)目基本沒(méi)短板，改善必須關(guān)注。(展開(kāi)全部)
惠濟(jì)區(qū)又要上新了
9月10日，鐵建城投發(fā)鄭州惠濟(jì)城市更新項(xiàng)目奠基儀式盛大啟幕，官宣花棲樾正式啟航，沒(méi)錯(cuò)正是曾經(jīng)大名鼎鼎建業(yè)花園里的后續(xù)地塊，天河投資2023年摘得的地塊，香山路以東、濱河路以南、銀通路以西、龍?jiān)绰芬员保?9畝。
位置是非常好的，北側(cè)為建業(yè)花園里，隔一個(gè)路口為英才街，北側(cè)緊鄰為濱河路貫穿東西，西至文化路，東至花園路，南側(cè)緊鄰賈魯河，這段賈魯河的生態(tài)景觀是非常優(yōu)質(zhì)的，典型的河景房，這也將成為項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)。
因?yàn)楸眰?cè)建業(yè)花園里的爛尾，站在這個(gè)地塊周邊根本感受不到惠濟(jì)核心區(qū)域的繁華，但這里確實(shí)是惠濟(jì)真正意義上的主城區(qū)，也是惠濟(jì)區(qū)最早發(fā)展的區(qū)域，周邊保利海上五月花、中原桂冠、鑫苑逸品香山、天地灣、建業(yè)花園里等，全是低密度住宅，人流量還是可以的，最近地鐵站點(diǎn)為2號(hào)線，也是惠濟(jì)區(qū)生活配套比較齊全的一個(gè)區(qū)域，周邊可供的地塊少之又少，稀缺和位置都是其賣點(diǎn)。
這么優(yōu)質(zhì)的位置不打造純改善真的是有點(diǎn)太可惜了，鐵建城投發(fā)惠濟(jì)區(qū)的首發(fā)作品還是非常有看點(diǎn)的，專門為終極改善而來(lái)，全小高層設(shè)計(jì)，規(guī)劃17棟小高層，面積段131-260平，內(nèi)部規(guī)劃1600平社區(qū)會(huì)所，下沉式沉浸山水藝境，也是讓人比較的期待的一個(gè)項(xiàng)目。
鐵建城投發(fā)也是正兒八經(jīng)的國(guó)企，項(xiàng)目穩(wěn)了。
優(yōu)點(diǎn)很多的一個(gè)項(xiàng)目，這樣一來(lái)開(kāi)元路剛宣傳的招商低密度小高層以及花園路西側(cè)據(jù)說(shuō)為電建代建的項(xiàng)目壓力就來(lái)了，三項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，惠濟(jì)主城區(qū)的樓市要熱鬧了。(展開(kāi)全部)
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