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昆侖朗境，管城區(qū)果園路南、豫豪路東。

項目占地面積是19畝，容積率小于3，規(guī)劃2棟，1棟是27層，1棟是28層，以及1棟配套用房，一共是330戶，戶型面積從90-130平方米，而且是3梯6戶，目前的價格是16700-18500元/平方米，車位是5萬塊錢起步！

簡單地說一下項目優(yōu)勢，一個小而美的項目：

1、位置

位置真的不錯，主城區(qū)二環(huán)，容積率只有2.99，比較稀缺，附近有航海路、隴?？焖俾?、中州大道、南三環(huán)等多條主干道交會，2、5號線雙地鐵通行，通達全城。

2、項目本身

容積率只有2.99，容積率肯定是越小越好，目前容積率普遍是3.5，高的容積率能到5-6；雙公園的配置，約6畝的中央花園，南側(cè)是一個7.3畝綠地公園；因為只有兩棟樓，樓間距超寬70米，層高是2.95米，而且是精裝修交付，精裝修的社區(qū)大堂、地上精裝修大堂、地下也是精裝修大堂。

3、配套

項目東側(cè)規(guī)劃有中學(xué)（管城外國語中學(xué)已公示）、西側(cè)規(guī)劃有小學(xué)；項目周邊貝斯特外語學(xué)校（含幼兒園和小學(xué)）、港灣路小學(xué)、創(chuàng)新街小學(xué)等等。

再說說項目的劣勢：

項目太小，只有19畝，活動空間太小，晚上想散步、遛個彎都是覺得太小；其二高梯戶比的戶型，升值空間比小，二手房交易的時候可能不僅賣不上價格，而且可能會虧錢，所以買這種項目的時候要注意一些，考慮二層思維！??！(展開全部)

管城主城最低調(diào)的樓盤非國投昆侖朗境莫屬，很少見其鋪天蓋地的宣傳。

只有兩棟樓，兩梯六戶，精裝修交付，已交房，但還有部分未售房源，面積段99、116、120平，單價16000-17000。

在售的時候因為北側(cè)洺悅?cè)趫@太過于強大和高調(diào)，二者又同片區(qū)同配套，朗境在其面前確實優(yōu)勢不大，只能默默靠價格去化，也搞過內(nèi)部TG。

交房后的朗靜優(yōu)勢就非常明顯了，一是現(xiàn)房，買了就能住的那種，沒有任何擔(dān)心，品質(zhì)也完全看得見摸得著，二是價格，比隔壁洺悅?cè)趫@有優(yōu)勢，但項目本身也就比隔壁更剛需一些。

實地探盤，這個小片區(qū)因為洺悅?cè)趫@和朗境兩個社區(qū)的交房確實熱鬧了不少，交通非常方便，西側(cè)的豫豪路和東側(cè)的豫英路都可以直達航海路，航海路上有地鐵5號線城東南路站，這里也是管城主城區(qū)典型的核心區(qū)，區(qū)位價值是非常不錯的，不過目前缺學(xué)校，朗境東側(cè)和西側(cè)均為學(xué)校用地，不過都沒有啟動，最新規(guī)劃，東側(cè)果園路南、豫英街(魏莊西街)西為規(guī)劃中的管城區(qū)外國語學(xué)校果園路校區(qū)，54畝，48個班，管城外國語在管城區(qū)目前是第一梯隊，集團分校依然是未來辦學(xué)的主流，所以區(qū)域的教育資源不用擔(dān)心，就看什么時候落地了。

這個位置的管城的各種配套肯定比遠郊甚至一些邊緣新區(qū)要好太多，有需求的剛需和剛改完全可以關(guān)注。(展開全部)

昆侖望岳就兩棟樓，但還是有房源沒賣完，這個樓面價近7500的項目，內(nèi)購價 12000元一平，基本算是成本價了，但對于外面市場客戶售價則高達15000-16000，巨大的價差，行情又不好，這大概是一直賣不完的原因。旁邊的電建洺悅?cè)趫@則是17000-19000，賣的還算可以。

真正的改善客戶肯定首選電建，84畝地，99平，129平，143平的改善定位，無論園林和戶型都要舒服很多，反觀昆侖朗境，18畝地，99平，116平，120平，明顯剛需。

即使天生袖珍盤，但作為市財政局撐腰的開發(fā)商，昆侖開發(fā)過中原區(qū)名盤昆侖望岳，北龍湖國投玖棟，自然是大炮打蚊子，把小盤做精。通過三梯六戶把面寬拉到最大化，兩棟板樓齊齊整整，寬闊的樓間距和大面積中心景觀，方方正正大面積寬廳南北通透戶型，自住還是很舒服的。
其實如果不是特別在意大盤，住這里和住電建，感受大差不差，這里還便宜，還清靜，手頭緊的剛需剛改，不妨首選朗境，2025年交房，國企還是穩(wěn)得。
對于不缺優(yōu)質(zhì)地塊的鄭州來說，小盤別心氣太高，有好些從北上廣深一線城市來的，總是被當(dāng)?shù)氐男〉貕K豪宅誤導(dǎo)，覺得一兩棟樓也可以打造高溢價的豪宅，殊不知，在鄭州行不通，小盤就得低價跑量。像金地建海峯范就是折戟的例子，吹得多高端牛掰，到最后還不是灰頭土臉降價促銷。明智如華潤中海，小地塊作出了中海錦榭華庭和華潤悅璽，短平快，刷刷跑量。(展開全部)

昆侖朗境，管城區(qū)果園路南、豫豪路東。

這個項目居然還有部分房源，2021年，78號土地成交，單價1492萬/畝，樓面地價為7459元/平方米，占地面積是19畝，容積率小于3，規(guī)劃2棟，1棟是27層，1棟是28層，以及1棟配套用房，一共是330戶，戶型面積從90-130平方米，而且是3梯6戶，項目東側(cè)規(guī)劃的中學(xué)，西側(cè)規(guī)劃是小學(xué)，被旁邊的電建壓的默默無聞，現(xiàn)在是2萬就能訂房，一周之內(nèi)交齊首付

首先這個項目是根正苗紅的國企——國投置業(yè)，背后是鄭州市財政局，而且這個項目是現(xiàn)房，馬上買買上就能住，具體說說項目的優(yōu)勢：其一是位置不錯，管城區(qū)的核心區(qū)域，二環(huán)沿線，稀缺地段，周邊配套也成熟，航海路、隴?？焖俾?、中州大道等等；其二是教育項目東側(cè)規(guī)劃的有中學(xué)、西側(cè)規(guī)劃的有小學(xué)等等。

再來說說項目不足的地方：項目太小，豆腐地塊，只有19畝土地，那你的活動空間等各方面肯定很小，晚上回到家，想散個步都麻煩；其二就是3梯6戶，一般的是2梯4戶，3梯6戶的戶型多多少少會有一些問題；其三這樣的小區(qū)只有居住價值，沒有所謂的金融價值，大概率的事情是二手房交易不賺錢，甚至是賠錢，為啥呢，第一個地塊太小，第二就是高梯戶比，這樣的小區(qū)基本上賣不上高價，可以看看鄭州很多這樣的小區(qū)，項目價格已經(jīng)回到2016年/2017年。

有興趣的可以關(guān)注，關(guān)注這個項目。(展開全部)

管城非常低調(diào)的一個樓盤-國投昆侖朗境，很少見其做宣傳，可能跟自身體量太小有關(guān)，部分內(nèi)購部分對外賣，價格也比電建洺悅?cè)趫@低一些，16000+，預(yù)計2025年6月底交付，目前已封頂。

也是非常簡單的一個樓盤，只有兩棟樓，精裝修交付，兩棟樓的布局和戶型一樣，三梯六戶，面積段99平、117平和127平，127平為邊戶，117平和99平為中間戶，戶型也大致相同，選擇哪棟樓就真的是全憑個人喜愛了，定位就是純粹的剛需和剛改，在主城逐漸拋棄剛需客戶的同時昆侖朗境的99平總價160萬起步是管城主城上車門檻最低的一個項目，這個小面積還真的是比較誘人的。

產(chǎn)品是一方面，主要還要看位置，二環(huán)里的管城一向以破舊出名，航海路兩側(cè)算的上是管城主城第一個向外蔓延發(fā)展的新區(qū)域，所以周邊也多是一些家屬院、商品房，城市界面還是不錯的，昆侖朗境所在的這個更小的區(qū)域也因為全為開發(fā)用地沒有任何安置用地而備受關(guān)注，真的位置決定其高度。

東側(cè)為已確定的管城外國語學(xué)校分校區(qū)，西側(cè)為規(guī)劃小學(xué)用地，學(xué)校全部投入使用后在不考慮學(xué)校好壞的前提下上學(xué)真的是非常方便，置業(yè)管城能給安排上學(xué)校就已經(jīng)很好了，教學(xué)質(zhì)量還有待進一步考驗。

管城主城能選的新盤也就電建、鳳凰悅府和朗境了，鳳凰悅府就是典型的大面積段跟普通人關(guān)系不大，電建也更貴一些上車成本更高，比來比去就只有昆侖朗境更親民，有地緣情結(jié)的絕對可以看的一個樓盤。

這個小片區(qū)后期至少還有4個地塊待字閨中，競爭還是非常激烈的。(展開全部)

管城的朗境園終于開盤了，精裝修17000-19000，去化平平但比起來某些個位數(shù)的去化也是強了不少了，它的開盤也絲毫不影響鄰居電建洺悅?cè)趫@19000甚至部分戶型20000+的熱銷，看來朗境園只是簡單的分銷了很少一部分電建的客戶，另外大家對于主城區(qū)樓盤還是心存期待的，尤其是管城，這里的新盤實在是太過于稀缺。

2棟樓三個戶型，99平三房、116平三房和120平三房，連廊式3T6戶設(shè)計，確實是有點剛，但就是這樣動輒也要170萬起步了，能承擔(dān)的起這個總房款的剛需還是極少數(shù)一部分人，戶型有點剛但價格可是一點都不剛，所以放在改善盤里算剛需，但放在主城區(qū)單價高總價高可以重新定義為剛改社區(qū)了。

地鐵5號線和身居主城依舊是其一大優(yōu)勢，同時這個區(qū)域也是管城老城相對城市界面比較好的區(qū)域，片區(qū)最大的變化就是規(guī)劃的初中教育用地確定為管城區(qū)外國語學(xué)校果園路校區(qū)，54畝，48班中學(xué)，管城區(qū)外國語是管城當(dāng)仁不讓的NO1，建成后參與劃片中儲片區(qū)的幾個住宅地塊肯定也是優(yōu)先的，價值一直比較堅挺這點也是有原因的。

中儲作為管城為數(shù)不多的凈地改造工程也在緊鑼密鼓當(dāng)中，今年的土拍其中的城東路東、志城街南地塊也將參與土拍，同樣是大地塊，估計也不會便宜，對比之下還是朗境園性價比更高呢。

兩棟樓的社區(qū)有優(yōu)勢也有劣勢，景觀確實不及大社區(qū)來的那么花哨，但人少便于管理也是一種很好的體驗，這點就全憑個人喜好了。

可以關(guān)注。(展開全部)

一般來說，這種一兩棟樓的小盤，都弄不成事，像金地建海峯范就是個例子，想提高逼格玩高端的，結(jié)果大家都不認，最后只好割肉跑路，也賣不太動。還是人家華潤中海清醒，北三環(huán)南陽路的中海錦榭華庭，華潤悅璽，都是一開始就走低價路線，然后交房搞點小精致，市場口碑還不錯，所以說，袖珍盤真不好搞，稍微弄不好就可能賣不掉，賣虧了。

昆侖朗境園只有18畝地，容積率倒是不高3.0，規(guī)劃2棟27-29層高層，兩棟樓其實難度蠻大的。好在國投也不是新手，之間操盤過只有3棟樓的昆侖望岳二期，走大戶型高端路線，勉強成功。朗境園的容積率、位置其實都不輸望岳二期，但畢竟不像望岳一樣有一期的品牌和客戶基礎(chǔ)，朗境園全靠自己拼，所以戶型有所壓縮，只有三個戶型，99平三房，116平三房，120平三房，一看就是比著電建縮小了一個面積段，打擊很精準了。好在地塊夠?qū)挘萘鶓舻拇蟀褰Y(jié)構(gòu)，使戶型的面寬非常給力，大陽臺搭配大客廳，幾乎沒有浪費面積的零缺陷戶型，應(yīng)該會吸引不少客戶，畢竟區(qū)域內(nèi)陽光城、電建、世茂的戶型都達不到這么好。

缺點在于連廊過長，中間戶的業(yè)主在雨雪天氣等電梯，走過道會很受罪，北邊書房、衛(wèi)生間的隱私也不好。

個人認為朗境園對于片區(qū)內(nèi)剛需剛改客戶有一定競爭力，畢竟片區(qū)內(nèi)地緣客戶基數(shù)夠大，電建一個盤消化不了，朗境園只要適當(dāng)降低下， 會很好賣的。

從成本來看，電建洺悅的地價是1428.95萬元/畝，樓面地價7145元/平方米，而朗境園的起拍價倒是不貴，單價1299萬/畝，樓面價6497元/平方米，但偏偏國投拍貴了，最后溢價了15%，成交單價1492萬一畝，樓面價高達7459元/平方米，小地反而更貴了。

所以，朗境園的降價空間也不大，大概率會慢慢賣，反正國企。(展開全部)