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海馬壹號(hào)公館像捂寶一樣，整個(gè)海馬公園已經(jīng)12年了，海馬這些別墅還在賣(mài)著，不知道是不舍得賣(mài)還是賣(mài)不動(dòng)，個(gè)人感覺(jué)還是比較難賣(mài)的，跟迎賓路壹號(hào)一樣，一旦錯(cuò)過(guò)熱銷(xiāo)期，后期就再也推不動(dòng)了。

壹號(hào)公館作為高鐵東廣場(chǎng)難得的別墅組團(tuán)，品質(zhì)是毋庸置疑的，實(shí)景呈現(xiàn)，園區(qū)綠植濃密，大型全冠移植的喬木數(shù)量明顯比剛需小區(qū)密集，幾棟別墅像長(zhǎng)在森林里。

但別墅的樓體本身倒是略顯落伍，英倫風(fēng)的疊墅，外墻底部石材，頂部多重人字形坡屋頂，整體用料扎實(shí)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，不像是別墅，更像是綠地老街那一片的老舊洋房，再加上處于現(xiàn)房時(shí)間久了，立面看著有點(diǎn)臟了，總之，整體氛圍不如北龍湖的次新盤(pán)。

別墅主打的還是一個(gè)尺度，下疊戶型291-330平，地上兩層加上地下一層共計(jì)三層空間，贈(zèng)送南北雙花園，地下室層高5.6米，一層開(kāi)間6.4米，3.6米層高，挑高7.2米，可以看出主打的不是闊綽感，而是層次感。上疊戶型303-339平，地上三、四層加上北向花園和閣樓，
一般來(lái)說(shuō)，上疊主打性價(jià)比，閣樓很少有人喜歡的，目前上疊1300萬(wàn)左右，下疊1700萬(wàn)左右，總價(jià)明顯比北龍湖200平的大平層洋房高一個(gè)檔次，難賣(mài)也是理所當(dāng)然。

其實(shí)這個(gè)價(jià)位還是挺尷尬的，真正想住別墅的可以買(mǎi)經(jīng)開(kāi)、老金水的一些老獨(dú)棟，別在乎房子，主要是買(mǎi)個(gè)地皮，可以推了重蓋，絕對(duì)比這疊墅要舒服，院子也大。

這種老別墅只會(huì)越來(lái)越難搞，最后成為開(kāi)發(fā)商的融資工具。(展開(kāi)全部)

前幾年去看海馬公園還是會(huì)心動(dòng)的，先是現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓集群，在鄭州獨(dú)一份。周邊海匯中心、海鄰茂、社區(qū)底商已經(jīng)相當(dāng)成熟，再加上小區(qū)內(nèi)園林景觀很不錯(cuò)。

今年再去看，總是有一種破敗感，北龍湖洋房已經(jīng)進(jìn)化幾輪，從客廳落地窗到全屋落地窗，而海馬五期二手房小陽(yáng)臺(tái)竟然還有一根柱子，忍不了。

現(xiàn)在的180㎡四房還有幾十套，其他戶型以頂?shù)诪橹鳎?50㎡有個(gè)18樓，單價(jià)不到3萬(wàn)，這樣的話還不如直接上180㎡的，總價(jià)相差30萬(wàn)左右，面積多了30平方，個(gè)人認(rèn)為會(huì)更劃算一些。

二期A地塊已經(jīng)交付七八年，外立面很破舊，但二手房?jī)r(jià)并不低，還在26000左右。對(duì)于在乎周邊配套的人來(lái)講，還是很吃香，畢竟周邊看得見(jiàn)摸得著。對(duì)于300萬(wàn)的改善群體來(lái)講，要么選擇金水北，東區(qū)的可選擇性又不多。

二期B地塊收官之作，今年應(yīng)該能清盤(pán)，幸福里住宅部分還剩下3棟高層，能不能賣(mài)完還得看價(jià)格。據(jù)說(shuō)112㎡那個(gè)兩房很受歡迎，還要綁定兩個(gè)車(chē)位，真坑。接下來(lái)東區(qū)就剩下銀河灣表演，房子已經(jīng)封頂，但還沒(méi)有對(duì)外賣(mài)的意思，背后的開(kāi)發(fā)商實(shí)力杠杠的，你不是擔(dān)心我小開(kāi)發(fā)商的實(shí)力嗎？那我就使勁蓋，蓋成現(xiàn)房為止。

東區(qū)高鐵站周邊就是這樣那，住宅地塊稀缺，像海馬這種過(guò)氣產(chǎn)品也不愁賣(mài)。如果說(shuō)瀚海晴宇南側(cè)如傳言那樣交給華潤(rùn)整理，還會(huì)出來(lái)幾塊優(yōu)質(zhì)好地。(展開(kāi)全部)

受制于華潤(rùn)幸福里的淫威，海馬公園在當(dāng)前的小陽(yáng)春行情下，悄無(wú)聲息。即使降價(jià)，也沒(méi)有引來(lái)關(guān)注度。之前售價(jià)28000-29500，現(xiàn)在以工抵房名義售26500-27500。

并不是樓盤(pán)不行了，只是可售房源跟絕大多數(shù)購(gòu)房者確實(shí)扯不上關(guān)系，僅剩下樓王7號(hào)樓180㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)接近500萬(wàn)，門(mén)檻很高?？偣?0多套房，還有三四十套，并不著急賣(mài)。橫向?qū)Ρ缺饼埡卑?，這個(gè)價(jià)位真是不低，但有些人他就不喜歡北龍湖，前一段還有一個(gè)朋友定了一套，他就想孩子在附近康平（花錢(qián)）和96中上學(xué)，同樣總價(jià)買(mǎi)到中海云著湖居總是提不起興趣。

過(guò)去在售的105㎡、126㎡、150㎡等面積段僅剩下一樓和頂樓，以105㎡頂層為例，單價(jià)22000多，如果能接受這個(gè)樓層，價(jià)位不算高，即使將來(lái)到二手房市場(chǎng)，頂樓也就是8折左右。

如果不是華潤(rùn)幸福里這塊地控規(guī)一改，飛奔而來(lái)，海馬公園早已清盤(pán)，價(jià)格也更高。現(xiàn)在幸福里房源也不多了，179㎡、230㎡正常樓層還要綁定三個(gè)車(chē)位，這妥妥的跟海馬公園錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。明眼人都知道3萬(wàn)的幸福里比2.7萬(wàn)的海馬公園更優(yōu)質(zhì)，精裝對(duì)毛坯，外立面更是秒殺級(jí)別，但你加三個(gè)車(chē)位這真是割韭菜，連跟都不留。

有時(shí)候想想，海馬二期B組團(tuán)應(yīng)該先賣(mài)7號(hào)樓，搶在幸福里之前去化完畢，后期剩的105㎡、123㎡、126㎡與其形不成競(jìng)爭(zhēng)，高鐵站周邊一枝獨(dú)秀，更是不愁賣(mài)。
之前這邊大戶型包括海馬壹號(hào)公館都遠(yuǎn)高于小戶型，大部分都在3萬(wàn)以上，海馬估計(jì)想著壓箱底賣(mài)個(gè)好價(jià)，這家伙越等越賣(mài)不上，還得降價(jià)，造化弄人啊。(展開(kāi)全部)

海馬深耕鄭州東站已經(jīng)好多年了。

2008年，海馬公園一期開(kāi)賣(mài)，彼時(shí)鄭州東站片區(qū)還是一片荒涼，但海馬公園一期單價(jià)8500元/㎡，要高于鄭州市區(qū)樓盤(pán)普遍價(jià)格。
隨后幾年間，東風(fēng)南路的升級(jí)改造，高鐵東站的建成并投入使用，鄭州東站發(fā)生翻天覆地的變化，也證明了海馬的運(yùn)氣不錯(cuò)。2013年，海馬公園順勢(shì)推出二期，并隨之漲到13000元/㎡。
之后，海馬公園開(kāi)始龜速推出后續(xù)地塊。直到2016年，鄭州樓市經(jīng)歷大好行情，海馬公園五期開(kāi)售，整體均價(jià)到了22000-24000元/㎡，并且戶型越大，價(jià)格越貴。2017年，海馬公園普通樓棟售價(jià)尚且在23000元/㎡左右，樓王3號(hào)樓已經(jīng)賣(mài)到了27000元/㎡。到了2018年，海馬公園五期整體售價(jià)已經(jīng)維持在25000-27000元/㎡。就在海馬公園五期收官交房之際，2021年，海馬公園又推出二期二批次地塊，整體售價(jià)仍然維持在27000+元/㎡，預(yù)計(jì)24年年底交房。

海馬公園二批次二期占地面積約85畝，容積率3.49，交付之后跟南邊一批次都在一個(gè)小區(qū)內(nèi)。目前105㎡、128㎡以及150㎡的戶型基本上已經(jīng)沒(méi)有啥房源，剩余房源樓層不是很好，目前主推的7#樓，兩個(gè)單元，兩梯兩戶，全部都是180㎡的大戶型，戶型還不錯(cuò)，居住人數(shù)多的話，可以改做緊湊的五房，樓層可挑選，但是樓層越好，價(jià)格越貴，邊戶比中間戶貴，東邊戶比西邊戶貴，19層西邊戶，價(jià)格已經(jīng)合到了29000元/㎡。(展開(kāi)全部)

有買(mǎi)楊金、鴻園、高鐵片區(qū)的預(yù)算，不如來(lái)CBD北邊買(mǎi)洋房，6層洋房，河南小江南，生活氣息濃，工作、上學(xué)、生活、養(yǎng)老好地方。

應(yīng)該是最后一棟了吧？

2T2，3.05米層高 ，預(yù)售證昨天已公布，目前認(rèn)籌階段

從自住、保值角度看海馬公園還是可以的，128平米以內(nèi)的房子在東區(qū)絕對(duì)屬于不錯(cuò)的選擇，因?yàn)槿幽暇鸵粋€(gè)東區(qū)，東區(qū)的房子是嚴(yán)重的供不應(yīng)求的，總有一天他會(huì)因供求關(guān)系走出不一樣的行情，估計(jì)是給中介和自媒體的傭金少，沒(méi)有推薦罷了，毫無(wú)熱度可言！

在我印象里，海馬公園這個(gè)項(xiàng)目好像真的賣(mài)了很長(zhǎng)很長(zhǎng)時(shí)間了，6、7個(gè)年頭肯定是有了的，從一期9000塊錢(qián)左右一平，到最后這一期的27000左右的單價(jià)，翻了三倍的價(jià)格，確實(shí)證實(shí)了項(xiàng)目區(qū)位的價(jià)值。路口正對(duì)建業(yè)天筑，一路之隔是奧蘭花園，不管是項(xiàng)目自帶底商還是周邊生活配套，都已非常成熟。何況是還自帶50萬(wàn)㎡海匯港商業(yè)。康寧街地鐵站距離小區(qū)約500米左右，百米范圍內(nèi)有多個(gè)公交站點(diǎn)；東三環(huán)、G107、京港線入口也均在兩公里范圍內(nèi)，高鐵站就不用多說(shuō)了，明顯還是很有交通優(yōu)勢(shì)的。

早些年，也進(jìn)去過(guò)一期交房的園區(qū)，雖然有這3.49的容積率，但是其園區(qū)的綠植覆蓋還是很不錯(cuò)的。

高鐵商圈的價(jià)值，主要體現(xiàn)，當(dāng)然少不了價(jià)格。目前大部分網(wǎng)站上掛著的海馬公園二手房源，單價(jià)均價(jià)都在27000左右。也就是說(shuō)，前幾年買(mǎi)的海馬房子，肯定是都賺了。陸陸續(xù)續(xù)，賣(mài)這么久，項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)依舊氣勢(shì)十足的告訴我說(shuō)，高鐵這片，海馬算是老大哥了，不會(huì)太差，也買(mǎi)不了虧。著實(shí)自信。

特別想說(shuō)一句，經(jīng)過(guò)疫情、樓市環(huán)境收緊之后，海馬再次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，來(lái)到近3萬(wàn)的單價(jià)，雖然也是有片區(qū)的均價(jià)的影響，主要還是海馬一直也再標(biāo)榜自己是高端住宅項(xiàng)目，一路漲價(jià)走來(lái)，期望2024年交付的時(shí)候，千萬(wàn)別再有品質(zhì)問(wèn)題，讓人詬病。(展開(kāi)全部)

中指、克而瑞、易居三大賣(mài)榜機(jī)構(gòu)之一的克而瑞又出來(lái)秀啦！

大家以為的“排行榜”權(quán)威、可信、真實(shí)，其實(shí)都是數(shù)字游戲，也是數(shù)字生意。

排行榜機(jī)構(gòu)過(guò)去幾年大肆賣(mài)榜，房企為了融資成本和融資規(guī)模等，與賣(mài)榜機(jī)構(gòu)合作，一個(gè)編數(shù)字，一個(gè)出費(fèi)用，每年買(mǎi)榜的費(fèi)用按服務(wù)費(fèi)的形式走合同，買(mǎi)榜費(fèi)用幾百萬(wàn)到一兩千萬(wàn)不等。

房企買(mǎi)榜現(xiàn)象嚴(yán)重，造成國(guó)企央企和小房企的真實(shí)銷(xiāo)售額被嚴(yán)重壓降，而買(mǎi)榜的房企通過(guò)賣(mài)榜機(jī)構(gòu)，將這部分被暗中壓降的銷(xiāo)售額以數(shù)字的方式加到自個(gè)身上，完成銷(xiāo)售額注水的過(guò)程。


去年和今年，排行榜幾乎成為笑話榜，大凡排名躥升快的，都爆雷了，以禹洲、泰禾，綠地為典型！

在現(xiàn)在都追求落地窗的時(shí)代，海馬逆向而行，商業(yè)欺詐！