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1.5 恭喜美林上苑喜上《小莉幫忙》

美林挺難的，每次接到客戶最不滿意的不是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)，也不是價(jià)格，而是安全性，只能全程穿插花樣解釋自己沒(méi)有問(wèn)題。

好在北苑已經(jīng)交付，南苑明年交付，還能令人心里好受點(diǎn)。

目前南苑剩余房源比較多，尤其是中間16/17/18/20/21這幾棟樓，面積也偏大。

但美林219㎡四室兩廳三衛(wèi)，在北龍湖南岸還是有競(jìng)爭(zhēng)力的，很多看過(guò)禎瑞上鏡、碧桂園豫府、中建柒號(hào)院等這些200㎡左右的房子都知道，他們戶型都是進(jìn)門一個(gè)玄關(guān)，半隔離客廳和廚房，部分還能改動(dòng)，有些則是承重墻設(shè)備間，還改不了。

所以，有些購(gòu)房者雖然也介意美林的品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商，但會(huì)在戶型上讓步。

美林過(guò)去價(jià)格也很亂，經(jīng)常聽(tīng)到有人不到3萬(wàn)買到房，不過(guò)以毛坯為主，大部分需要全款。

現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)層170㎡四房?jī)r(jià)格4.2萬(wàn)左右，頂復(fù)是209平，190㎡四房?jī)r(jià)格4.4萬(wàn)左右，頂復(fù)是235平，219㎡四房?jī)r(jià)格4.4萬(wàn)左右，頂復(fù)260平，但臨河位置房源不多，也就一兩套可買，總價(jià)不到1100萬(wàn)，價(jià)格也還可以，跟北岸保利璞岸總價(jià)相當(dāng)。

其實(shí)，考慮美林的不用特別著急，剩余房源還比較多。開(kāi)發(fā)商資金也不寬裕，不可能惜售。
旁邊的星云灣也很尷尬，產(chǎn)品在南岸一流，價(jià)格也不貴，但就是賣的不好。不過(guò)，工地施工進(jìn)度挺快，樓棟已經(jīng)封頂，北側(cè)配套商業(yè)用地也正常，但這畢竟是前期，后期不太穩(wěn)定。(展開(kāi)全部)

近期由于亞新星云灣的熱度，再次把我?guī)нM(jìn)美林上苑的售樓部，一路之隔，也過(guò)來(lái)了解下。

現(xiàn)在的售樓部挨著東風(fēng)渠，不在之前的北苑。北苑一批次已經(jīng)交付，二批次這兩天在交，過(guò)去一直說(shuō)竣工備案也沒(méi)有拿到，所以不動(dòng)產(chǎn)證一時(shí)半會(huì)兒下不來(lái)，這下應(yīng)該可以了吧？

近兩年美林上苑的安全性一直被質(zhì)疑，近期宇宙第一大房企碧桂園也跨入暴雷行列，但已沒(méi)有恒大當(dāng)時(shí)的膽戰(zhàn)心驚，更多的是接受。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，美林的回應(yīng)是合作方為國(guó)企，還是雙國(guó)企，主要是信達(dá)資產(chǎn)。這個(gè)東西咋說(shuō)呢，自從綠地、遠(yuǎn)洋這種混改國(guó)企暴雷后，我就不信了。
但根據(jù)這個(gè)樓盤自身情況來(lái)看，眼下交付應(yīng)該問(wèn)題不大，南苑也就是案名泊樾這塊地也是準(zhǔn)現(xiàn)房了，明年能交房。

整體品質(zhì)比較一般，園區(qū)里的景觀示范區(qū)和樣板間都沒(méi)上心，很粗糙。256㎡頂復(fù)樣板間作為南岸少有的一線臨河復(fù)式，也是很多某音博主拍來(lái)拍去的對(duì)象。但其實(shí)看不到什么河的，東風(fēng)渠邊的樹(shù)已經(jīng)生長(zhǎng)多年，80%的視野面都是樹(shù)。

標(biāo)準(zhǔn)層的房源還比較多一些，有160多平、170多平、180多平、200多平的，據(jù)他們講，整體還有100套左右，價(jià)格倒是不貴，4萬(wàn)左右就能買到合適的樓層。只不過(guò)隔壁的星云灣價(jià)格也不貴，這讓南岸二手房整的很沒(méi)面子。

過(guò)去像金茂府、壹號(hào)院、上和院這些一梯隊(duì)的價(jià)格都在6萬(wàn)左右，正弘臻、正商禎瑞上鏡這些二梯隊(duì)的價(jià)格都在4.8萬(wàn)左右，現(xiàn)在星云灣隨著背著國(guó)企的稱號(hào)，但還是被diss缺錢，不安全。誠(chéng)實(shí)如禎瑞上境把臨路2樓降到4.2萬(wàn)，賣了不少?，F(xiàn)在再去買，已經(jīng)沒(méi)了。(展開(kāi)全部)

美林上苑通過(guò)自己的努力把南岸競(jìng)品一個(gè)接一個(gè)送走，現(xiàn)在已成為北龍湖南岸購(gòu)房必選之一。正商還有風(fēng)華上鏡和禎瑞上境尾盤在售，瓏水上境已經(jīng)交房，永威上和琚、永威上和院、金茂如意府剩余戶型偏大，總價(jià)較高。宏光攬境、青風(fēng)院子也不在這類客戶群體考慮范圍。

目前北苑剩余房源已經(jīng)不多，且即將交付，售樓部也不主推售。

南苑剩余房源較多，標(biāo)準(zhǔn)層4-4.8萬(wàn)，個(gè)別低于4萬(wàn)，一樓帶院，帶地下室，地下室毛坯，挑高6.1米，7萬(wàn)左右。
上半年賣的還是不錯(cuò)的，每月能走個(gè)一二十套，據(jù)說(shuō)還有人3萬(wàn)左右買下，不過(guò)是大戶型，全款，毛坯。
另外加上傭金給的到位，這個(gè)盤跟雅居樂(lè)御賓府是北龍湖南岸比較走量的，中介也比較喜歡。
產(chǎn)品方面沒(méi)什么特別的，就是新宋式建筑風(fēng)格，精裝標(biāo)準(zhǔn)宣傳的很強(qiáng)，但對(duì)實(shí)際交付存疑，景觀示范區(qū)做的就很一般。

戶型面積160-245㎡，比較適中。

之前一直宣傳是優(yōu)勢(shì)的上海師范大學(xué)附屬鄭州啟佳學(xué)校，現(xiàn)在看來(lái)除了近也沒(méi)啥值得貼金的。
雖然大概率不會(huì)民轉(zhuǎn)公，但只要報(bào)名都能上，對(duì)于業(yè)主也并沒(méi)有名額上面的優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，能承擔(dān)起學(xué)費(fèi)的話，這所學(xué)校還是不錯(cuò)的。海派，偏素質(zhì)教育。

師資來(lái)自于海派教師——依靠上海師范大學(xué)的卓越教師培養(yǎng)計(jì)劃和外聘教師，管理團(tuán)隊(duì)中包含：正高級(jí)教師、特級(jí)教師、上海市特級(jí)校長(zhǎng)，奧賽指導(dǎo)小組總教練等。

學(xué)校硬件更不用多說(shuō)，在整個(gè)鄭州市絕對(duì)名列前茅，目前從幼兒園到中學(xué)都已招生，家長(zhǎng)反饋也還不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

美林上苑不知不覺(jué)已經(jīng)到了快要交付的日子了，現(xiàn)在偶爾時(shí)不時(shí)放出幾套尾盤房源還表明著北龍湖它的存在

開(kāi)發(fā)商佳田實(shí)業(yè)背靠堪稱河南奶類頭名的花花牛集團(tuán)，花花牛在地方保護(hù)和政策扶持下發(fā)展的很快，相信在座的各位沒(méi)有不知道沒(méi)有沒(méi)喝過(guò)的，而旗下的物業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)佳田也乘著東風(fēng)步步擴(kuò)張。
美林上苑是當(dāng)初佳田拉著上海師范大學(xué)教育資源的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入項(xiàng)目，雖然是名不經(jīng)傳的小開(kāi)發(fā)商，但是穩(wěn)扎穩(wěn)打做的還算有模有樣，比不上品質(zhì)房企和幾大央企巨頭，但是憑借還不錯(cuò)的位置和差異化的定價(jià)，以及想對(duì)不錯(cuò)的上師大一站式教育配套資源，美林上苑還是收貨不少青睞。

位置雖然比不上北龍湖核心如意運(yùn)河兩岸的扎堆豪宅，但是依舊屬于寸土寸金的龍湖南岸，東區(qū)管委會(huì)金融智谷為鄰，距離一附院的位置剛剛好，不是很近又不是很遠(yuǎn)這一點(diǎn)比正商強(qiáng)上不少。美林上苑的戶型、景觀以及精裝修水平的定位也符合它北龍湖南岸二線項(xiàng)目。


美林上苑臨近收尾之時(shí)迎來(lái)了它西邊地塊的土拍鄭政東出〔2022〕4號(hào)（網(wǎng)）~

此宗土地很有意思，熟悉的圈內(nèi)人應(yīng)該知道在去年12月該宗地掛牌出讓，起始價(jià)為14.95億，最后再拍地前夜被終止掛牌，大概率是沒(méi)人拍。
來(lái)看看地塊的基本屬性該宗土地位于龍湖中環(huán)南路南、九如東路東，容積率1.85，建筑高度24米，建筑密度,38.99%，綠地率30%，zf儲(chǔ)備用地，居住用地兼容商業(yè)用地。該宗地商務(wù)45.7畝，住宅45.7畝，這樣就是為何去年終止掛牌沒(méi)人競(jìng)買的原因，一半的商務(wù)占比，而且這么高的地價(jià)，在大環(huán)境不好的形勢(shì)下房企也忘卻而逃。

但是總規(guī)算是香餑餑，經(jīng)過(guò)了今年的預(yù)申請(qǐng)制度的篩選，有了上鉤的魚兒，但是魚兒也不傻，價(jià)格要調(diào)整，要保障拿地的政策，于是在今年出讓的時(shí)候可以看到，總價(jià)調(diào)整到了13.6億元，而且增加了產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入方案，基本是定向給與拿地，傳聞是碧桂園+某國(guó)資背景聯(lián)合拿地。
產(chǎn)業(yè)政策是把雙刃劍，它可以確保企業(yè)順利拿地，但是對(duì)于后續(xù)的銷售和產(chǎn)業(yè)引入均有很大的要求，一般的房企沒(méi)有做好全面工作之前不敢輕易和zf簽訂產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。
需要提醒的是在房管局前置條件中該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)37300元/平方米；如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)5600元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

45畝的住宅，在龍湖南岸會(huì)引起來(lái)新的關(guān)注，畢竟南岸的新項(xiàng)目幾無(wú)，但是較小的地塊也會(huì)限制豪宅的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，究竟誰(shuí)最終能拿下，能帶來(lái)怎樣的產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)品，拭目以待吧(展開(kāi)全部)

開(kāi)發(fā)商躺平，財(cái)政壓力太大！明年供應(yīng)量減少太多了

以往有種觀點(diǎn)，北龍湖不需要學(xué)區(qū)房，有錢人大可以通關(guān)關(guān)系金錢為孩子搞定學(xué)校，但北龍湖一些學(xué)區(qū)盤的熱銷，證明學(xué)區(qū)房的魅力無(wú)人可擋。

而對(duì)于一些無(wú)法依靠品牌力、產(chǎn)品力的小房企來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)則成了殺出紅海的利器。

佳田美林上苑，靠上師大學(xué)區(qū)資源拿地，現(xiàn)在又反過(guò)來(lái)強(qiáng)化學(xué)區(qū)資源。12月5日，美林舉辦佳田美林上苑學(xué)位說(shuō)明會(huì)，由過(guò)去的一戶一個(gè)學(xué)位，調(diào)整為6年一循環(huán)。即使未來(lái)二手房，接盤后的新戶主，也可以延續(xù)享受這個(gè)政策。而這一切，都是白紙黑字寫到購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議中的。目前，上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校幼兒園、小學(xué)部、中學(xué)部已經(jīng)開(kāi)學(xué)，高中部預(yù)計(jì)2022年9月開(kāi)始招生。

一次性的學(xué)位房，搖身一變學(xué)區(qū)房，佳田厲害。

當(dāng)然，只有學(xué)區(qū)還是太干了，佳田物業(yè)方面也提升了下，佳田旗下的鼎峰物業(yè)加入金鑰匙國(guó)際聯(lián)盟，并與康橋旗下的康橋悅生活簽訂戰(zhàn)略合作，不得不說(shuō)，本土房企里，就康橋物業(yè)算走出去了。

回到產(chǎn)品，佳田目前主要在售南院，主力戶型為168平，186平，220平，一層送院和挑高，6.1米的地下室（但一層特別貴，有得接近9萬(wàn)），頂層則是復(fù)式。

戶型特點(diǎn)就是大而壕，但理念相對(duì)常規(guī)，景觀方面也是張廣亮、李寶章之類，精裝配置是查普曼意式裝甲門，霍尼韋爾新風(fēng)、杜拉維特衛(wèi)浴等等，反正一切就是北龍湖的標(biāo)配，沒(méi)新意但也不差。

比著現(xiàn)在北龍湖新入市的樓盤，佳田自然是顯得落伍，但有學(xué)區(qū)加持，也能競(jìng)爭(zhēng)一下。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目位于龍湖中環(huán)南路與龍翔三街交會(huì)處，分為南北兩個(gè)地塊，容積率均為1.69。

項(xiàng)目北地塊占地約40畝，總規(guī)劃11棟樓，包含1棟會(huì)所和10棟7層洋房，規(guī)劃戶數(shù)252戶。項(xiàng)目南地塊占地約87畝，總規(guī)劃23棟樓，包含1棟會(huì)所、1棟物業(yè)用房和21棟7層洋房，規(guī)劃戶數(shù)518戶。

項(xiàng)目整體采用現(xiàn)代新宋式風(fēng)格，戶型區(qū)間有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。200㎡以下的戶型一梯兩戶，200㎡以上的戶型一梯一戶，頂層均為復(fù)式。

由河南廣思實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，隸屬于河南佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)。北龍湖早期的蘭溪上苑和東區(qū)的佳田商務(wù)中心寫字樓也是這個(gè)公司開(kāi)發(fā)。

該項(xiàng)目選用的設(shè)計(jì)公司是北京翰時(shí)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)公司，曾設(shè)計(jì)過(guò)泰禾北京院子、泰禾麗春湖院子、泰禾南京院子等作品。

整體為精裝修交付，室內(nèi)設(shè)計(jì)公司選用曾為南京九間堂、深圳灣1號(hào)有過(guò)合作的梁志天設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司。

南北兩地塊均配有會(huì)所。其中，北地塊會(huì)所的面積比較小，主做私家宴會(huì)廳，接待用；南地塊會(huì)所則規(guī)劃有書吧、泳池、健身會(huì)館、家庭影院、家庭診室、老年活動(dòng)中心、托管中心等。

這個(gè)樓盤最大的優(yōu)勢(shì)就是可以入上海師范大學(xué)附屬鄭州濱滬學(xué)校，畢竟學(xué)校是人家引進(jìn)的。學(xué)校雖為公立，但貌似不參與劃片，只是美林上苑的業(yè)主會(huì)有一個(gè)學(xué)位。如果屬實(shí)，這可真讓金茂府和龍之夢(mèng)的業(yè)主傷心。

項(xiàng)目今年就會(huì)入市銷售，暫定價(jià)格在40000左右，不算高。只不過(guò)學(xué)校雖然宣傳的很優(yōu)質(zhì)，但畢竟沒(méi)落地，教學(xué)質(zhì)量如何也無(wú)從考知。(展開(kāi)全部)

4.18 恭喜美林上苑喜上《小莉幫忙》