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美林挺難的，每次接到客戶最不滿意的不是產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)，也不是價格，而是安全性，只能全程穿插花樣解釋自己沒有問題。

好在北苑已經(jīng)交付，南苑明年交付，還能令人心里好受點。

目前南苑剩余房源比較多，尤其是中間16/17/18/20/21這幾棟樓，面積也偏大。

但美林219㎡四室兩廳三衛(wèi)，在北龍湖南岸還是有競爭力的，很多看過禎瑞上鏡、碧桂園豫府、中建柒號院等這些200㎡左右的房子都知道，他們戶型都是進門一個玄關(guān)，半隔離客廳和廚房，部分還能改動，有些則是承重墻設(shè)備間，還改不了。

所以，有些購房者雖然也介意美林的品質(zhì)和開發(fā)商，但會在戶型上讓步。

美林過去價格也很亂，經(jīng)常聽到有人不到3萬買到房，不過以毛坯為主，大部分需要全款。

現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)層170㎡四房價格4.2萬左右，頂復(fù)是209平，190㎡四房價格4.4萬左右，頂復(fù)是235平，219㎡四房價格4.4萬左右，頂復(fù)260平，但臨河位置房源不多，也就一兩套可買，總價不到1100萬，價格也還可以，跟北岸保利璞岸總價相當(dāng)。

其實，考慮美林的不用特別著急，剩余房源還比較多。開發(fā)商資金也不寬裕，不可能惜售。
旁邊的星云灣也很尷尬，產(chǎn)品在南岸一流，價格也不貴，但就是賣的不好。不過，工地施工進度挺快，樓棟已經(jīng)封頂，北側(cè)配套商業(yè)用地也正常，但這畢竟是前期，后期不太穩(wěn)定。(展開全部)

近期由于亞新星云灣的熱度，再次把我?guī)нM美林上苑的售樓部，一路之隔，也過來了解下。

現(xiàn)在的售樓部挨著東風(fēng)渠，不在之前的北苑。北苑一批次已經(jīng)交付，二批次這兩天在交，過去一直說竣工備案也沒有拿到，所以不動產(chǎn)證一時半會兒下不來，這下應(yīng)該可以了吧？

近兩年美林上苑的安全性一直被質(zhì)疑，近期宇宙第一大房企碧桂園也跨入暴雷行列，但已沒有恒大當(dāng)時的膽戰(zhàn)心驚，更多的是接受。針對這個問題，美林的回應(yīng)是合作方為國企，還是雙國企，主要是信達資產(chǎn)。這個東西咋說呢，自從綠地、遠洋這種混改國企暴雷后，我就不信了。
但根據(jù)這個樓盤自身情況來看，眼下交付應(yīng)該問題不大，南苑也就是案名泊樾這塊地也是準(zhǔn)現(xiàn)房了，明年能交房。

整體品質(zhì)比較一般，園區(qū)里的景觀示范區(qū)和樣板間都沒上心，很粗糙。256㎡頂復(fù)樣板間作為南岸少有的一線臨河復(fù)式，也是很多某音博主拍來拍去的對象。但其實看不到什么河的，東風(fēng)渠邊的樹已經(jīng)生長多年，80%的視野面都是樹。

標(biāo)準(zhǔn)層的房源還比較多一些，有160多平、170多平、180多平、200多平的，據(jù)他們講，整體還有100套左右，價格倒是不貴，4萬左右就能買到合適的樓層。只不過隔壁的星云灣價格也不貴，這讓南岸二手房整的很沒面子。

過去像金茂府、壹號院、上和院這些一梯隊的價格都在6萬左右，正弘臻、正商禎瑞上鏡這些二梯隊的價格都在4.8萬左右，現(xiàn)在星云灣隨著背著國企的稱號，但還是被diss缺錢，不安全。誠實如禎瑞上境把臨路2樓降到4.2萬，賣了不少?，F(xiàn)在再去買，已經(jīng)沒了。(展開全部)

美林上苑通過自己的努力把南岸競品一個接一個送走，現(xiàn)在已成為北龍湖南岸購房必選之一。正商還有風(fēng)華上鏡和禎瑞上境尾盤在售，瓏水上境已經(jīng)交房，永威上和琚、永威上和院、金茂如意府剩余戶型偏大，總價較高。宏光攬境、青風(fēng)院子也不在這類客戶群體考慮范圍。

目前北苑剩余房源已經(jīng)不多，且即將交付，售樓部也不主推售。

南苑剩余房源較多，標(biāo)準(zhǔn)層4-4.8萬，個別低于4萬，一樓帶院，帶地下室，地下室毛坯，挑高6.1米，7萬左右。
上半年賣的還是不錯的，每月能走個一二十套，據(jù)說還有人3萬左右買下，不過是大戶型，全款，毛坯。
另外加上傭金給的到位，這個盤跟雅居樂御賓府是北龍湖南岸比較走量的，中介也比較喜歡。
產(chǎn)品方面沒什么特別的，就是新宋式建筑風(fēng)格，精裝標(biāo)準(zhǔn)宣傳的很強，但對實際交付存疑，景觀示范區(qū)做的就很一般。

戶型面積160-245㎡，比較適中。

之前一直宣傳是優(yōu)勢的上海師范大學(xué)附屬鄭州啟佳學(xué)校，現(xiàn)在看來除了近也沒啥值得貼金的。
雖然大概率不會民轉(zhuǎn)公，但只要報名都能上，對于業(yè)主也并沒有名額上面的優(yōu)勢。

不過，能承擔(dān)起學(xué)費的話，這所學(xué)校還是不錯的。海派，偏素質(zhì)教育。

師資來自于海派教師——依靠上海師范大學(xué)的卓越教師培養(yǎng)計劃和外聘教師，管理團隊中包含：正高級教師、特級教師、上海市特級校長，奧賽指導(dǎo)小組總教練等。

學(xué)校硬件更不用多說，在整個鄭州市絕對名列前茅，目前從幼兒園到中學(xué)都已招生，家長反饋也還不錯。(展開全部)

美林上苑不知不覺已經(jīng)到了快要交付的日子了，現(xiàn)在偶爾時不時放出幾套尾盤房源還表明著北龍湖它的存在

開發(fā)商佳田實業(yè)背靠堪稱河南奶類頭名的花花牛集團，花花牛在地方保護和政策扶持下發(fā)展的很快，相信在座的各位沒有不知道沒有沒喝過的，而旗下的物業(yè)開發(fā)平臺佳田也乘著東風(fēng)步步擴張。
美林上苑是當(dāng)初佳田拉著上海師范大學(xué)教育資源的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入項目，雖然是名不經(jīng)傳的小開發(fā)商，但是穩(wěn)扎穩(wěn)打做的還算有模有樣，比不上品質(zhì)房企和幾大央企巨頭，但是憑借還不錯的位置和差異化的定價，以及想對不錯的上師大一站式教育配套資源，美林上苑還是收貨不少青睞。

位置雖然比不上北龍湖核心如意運河兩岸的扎堆豪宅，但是依舊屬于寸土寸金的龍湖南岸，東區(qū)管委會金融智谷為鄰，距離一附院的位置剛剛好，不是很近又不是很遠這一點比正商強上不少。美林上苑的戶型、景觀以及精裝修水平的定位也符合它北龍湖南岸二線項目。


美林上苑臨近收尾之時迎來了它西邊地塊的土拍鄭政東出〔2022〕4號（網(wǎng)）~

此宗土地很有意思，熟悉的圈內(nèi)人應(yīng)該知道在去年12月該宗地掛牌出讓，起始價為14.95億，最后再拍地前夜被終止掛牌，大概率是沒人拍。
來看看地塊的基本屬性該宗土地位于龍湖中環(huán)南路南、九如東路東，容積率1.85，建筑高度24米，建筑密度,38.99%，綠地率30%，zf儲備用地，居住用地兼容商業(yè)用地。該宗地商務(wù)45.7畝，住宅45.7畝，這樣就是為何去年終止掛牌沒人競買的原因，一半的商務(wù)占比，而且這么高的地價，在大環(huán)境不好的形勢下房企也忘卻而逃。

但是總規(guī)算是香餑餑，經(jīng)過了今年的預(yù)申請制度的篩選，有了上鉤的魚兒，但是魚兒也不傻，價格要調(diào)整，要保障拿地的政策，于是在今年出讓的時候可以看到，總價調(diào)整到了13.6億元，而且增加了產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入方案，基本是定向給與拿地，傳聞是碧桂園+某國資背景聯(lián)合拿地。
產(chǎn)業(yè)政策是把雙刃劍，它可以確保企業(yè)順利拿地，但是對于后續(xù)的銷售和產(chǎn)業(yè)引入均有很大的要求，一般的房企沒有做好全面工作之前不敢輕易和zf簽訂產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。
需要提醒的是在房管局前置條件中該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過37300元/平方米；如采用成品房方式交付，裝修價格不得超過5600元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

45畝的住宅，在龍湖南岸會引起來新的關(guān)注，畢竟南岸的新項目幾無，但是較小的地塊也會限制豪宅的設(shè)計水準(zhǔn)，究竟誰最終能拿下，能帶來怎樣的產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)品，拭目以待吧(展開全部)

以往有種觀點，北龍湖不需要學(xué)區(qū)房，有錢人大可以通關(guān)關(guān)系金錢為孩子搞定學(xué)校，但北龍湖一些學(xué)區(qū)盤的熱銷，證明學(xué)區(qū)房的魅力無人可擋。

而對于一些無法依靠品牌力、產(chǎn)品力的小房企來說，學(xué)區(qū)則成了殺出紅海的利器。

佳田美林上苑，靠上師大學(xué)區(qū)資源拿地，現(xiàn)在又反過來強化學(xué)區(qū)資源。12月5日，美林舉辦佳田美林上苑學(xué)位說明會，由過去的一戶一個學(xué)位，調(diào)整為6年一循環(huán)。即使未來二手房，接盤后的新戶主，也可以延續(xù)享受這個政策。而這一切，都是白紙黑字寫到購房補充協(xié)議中的。目前，上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校幼兒園、小學(xué)部、中學(xué)部已經(jīng)開學(xué)，高中部預(yù)計2022年9月開始招生。

一次性的學(xué)位房，搖身一變學(xué)區(qū)房，佳田厲害。

當(dāng)然，只有學(xué)區(qū)還是太干了，佳田物業(yè)方面也提升了下，佳田旗下的鼎峰物業(yè)加入金鑰匙國際聯(lián)盟，并與康橋旗下的康橋悅生活簽訂戰(zhàn)略合作，不得不說，本土房企里，就康橋物業(yè)算走出去了。

回到產(chǎn)品，佳田目前主要在售南院，主力戶型為168平，186平，220平，一層送院和挑高，6.1米的地下室（但一層特別貴，有得接近9萬），頂層則是復(fù)式。

戶型特點就是大而壕，但理念相對常規(guī)，景觀方面也是張廣亮、李寶章之類，精裝配置是查普曼意式裝甲門，霍尼韋爾新風(fēng)、杜拉維特衛(wèi)浴等等，反正一切就是北龍湖的標(biāo)配，沒新意但也不差。

比著現(xiàn)在北龍湖新入市的樓盤，佳田自然是顯得落伍，但有學(xué)區(qū)加持，也能競爭一下。(展開全部)

在昂貴的北龍湖拿地，不一定是傻傻的拼錢多，還拼誰帶的資源好。
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11月13日，北龍湖26號地競拍，被河南廣思實業(yè)有限公司以起始價343329萬元競得。
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廣思何許人？

廣思實業(yè)為河南佳田實業(yè)集團旗下公司，緊鄰佳田正在開發(fā)的蘭溪上苑項目，26號地是其二期項目，項目案名為美林上苑。
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這個名不見經(jīng)傳的佳田，為啥能在北龍湖拿下優(yōu)質(zhì)地塊？
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從公示條件來看，該宗地為產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入用地，該宗地的準(zhǔn)入條件是需配備教育用地，也就是說沒有相關(guān)的教育資源，都不允許拍地。產(chǎn)業(yè)條件如下：
要求配建一所18班規(guī)模幼兒園,提供優(yōu)質(zhì)學(xué)位 450個；
一所 36 班小學(xué)，提供優(yōu)質(zhì)學(xué)位 1620個；
一所 36班初中,提供優(yōu)質(zhì)學(xué)位 1800個；
一所 36班規(guī)模高中,提供優(yōu)質(zhì)學(xué)位1800個 。辦學(xué)性質(zhì)為民辦教育。

學(xué)校須 2019年秋季建成投用,實現(xiàn)招生。學(xué)校建成后, 聘請的管理團隊和教師符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),具有中高級職稱人數(shù)比例不低于 50%;十年教齡以上的老師人數(shù)比例不低于20%。承擔(dān)部分片區(qū)內(nèi)義務(wù)教育階段適齡兒童的入學(xué)需求。
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據(jù)悉引進的為上海師范大學(xué)附中；南地塊主要作為住宅用地。
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簡單來說，住宅用地是用來覆蓋引入學(xué)校的代價。
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而廣思實業(yè)由河南佳田實業(yè)集團有限公司和大山教育集團共同出資成立，和上海師范大學(xué)是合作伙伴關(guān)系。
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佳田憑借這一核心優(yōu)勢，已拿下鄭州新區(qū)400畝教育用地、駐馬店800畝教育用地、三門峽600畝教育用地。
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果然教育才是第一生產(chǎn)力。
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回到項目本身，美林上院算是蘭溪上苑的二期，地塊大，分為美林上院北苑和南苑。

北苑占地40畝，規(guī)劃11棟樓，包含1棟會所和10棟7層洋房，規(guī)劃戶數(shù)252戶。

南苑占地87畝，規(guī)劃23棟樓，包含1棟會所、1棟物業(yè)用房和21棟7層洋房，規(guī)劃戶數(shù)518戶。?
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合計127畝，在北龍湖如此大體量的項目不多見，唯一可媲美的應(yīng)該只有126畝的中建柒號院。

但美林上院的戶型面積比較廣，有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。?

戶型基本都是三面寬，四面寬的。目前，北龍湖的產(chǎn)品已經(jīng)趨于同質(zhì)化，樓棟排布一致，戶型結(jié)構(gòu)一致，甚至裝修標(biāo)準(zhǔn)，用材用料都差不多。

稍微有點不同的，可能就是建筑風(fēng)格了。

相比其他家莊重肅穆的風(fēng)格，美林上院采用清新淡雅的新宋式，和旁邊學(xué)校書香氣質(zhì)吻合。
希望他的開盤價也能比較清新吧。
美林上院的入市，標(biāo)志著北龍湖南岸進入售罄倒計時，剩下的地塊兩個巴掌都數(shù)清了。(展開全部)