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自從濱河國際新城入市以來，中建把它炒成了一個怪圈：不在濱河拿地的房企不是一線房企！
所以，每當一塊地出來，省內(nèi)的，省外的，各大房企搶的不亦樂乎，搶完后發(fā)愁產(chǎn)品線和銷售線，只有中建在偷笑。
言歸正傳，中海萬錦公館，位于經(jīng)開區(qū)濱河國際新城，由央企中海地產(chǎn)開發(fā)。打造在全國的第24座“公館系”作品，“公館系”產(chǎn)品作為中海TOP 級產(chǎn)品，廚具、衛(wèi)浴全采用大品牌，裝修品質(zhì)還能保障。項目總占地面積184畝，分為兩個地塊開發(fā)，首期地塊占地78畝，打造8棟89-142㎡中式產(chǎn)品，以及建面約135㎡盛唐街區(qū)。項目整體容積率為2.99，很有意思的是東側的商墅容積率為0.8，那么西側的高層還能居住出來2.99容積率的感覺嗎？就像馬云有1000億，我有1萬，我倆一平均是5000萬。所以這個高層的居住體驗感應該是沒有周邊競品項目舒服的。
在區(qū)域精裝高層基本都是17000+的價格下，中海不到17000的價格加上最近鄭州外國語學校經(jīng)開校區(qū)確定坐落在經(jīng)開第十八大街與經(jīng)南八路交叉口東南角的學區(qū)消息，還是讓不少區(qū)域意向業(yè)主值得考慮的，比較外國語的名頭在鄭州還是很響亮的再加上一路之隔的距離，不管劃片否陪讀上學都是很方便的。
最后提醒大家，當建筑不僅僅停留在鋼筋水泥這一實用價值上越來越多的人開始追求更高品質(zhì)的生活，足夠大空間又可以令三代人互不干擾，是所有成功人士理想的居所，相信你已經(jīng)不在糾結要不要買，而是想著要買哪兒的更合適！(展開全部)

中海萬錦公館項目位于濱河國際新城經(jīng)南八路與華夏大道交匯處，這是中海在全國布局的第24座公館系產(chǎn)品，也是在鄭州的首個 TOP “公館系”產(chǎn)品，目前售樓部及樣板間已對外開放，樣板間戶型面積為142平和89平，精裝交付，這些斷橋鋁三層中空玻璃、新風、地暖、指紋密碼鎖已經(jīng)成為精裝樓盤的標配了，想要脫穎而出，更重要的是裝修細節(jié)還有裝修的品牌了，“公館系”產(chǎn)品作為中海TOP 級產(chǎn)品，廚具、衛(wèi)浴全采用大品牌，林內(nèi)、松下電器、施耐德電氣、科勒衛(wèi)浴等等，這個裝修品質(zhì)在改善性樓盤中也算是不錯的了。
項目位于濱河國際新城核心地段，一期占地77.69畝，容積率2.99，由8棟高層、6棟疊墅及一所幼兒園組成，幼兒園即是現(xiàn)在的售樓部的位置，規(guī)劃89-142平戶型，戶型方正，覆蓋不同人群。
中海地產(chǎn)，1979年成立于香港，是中國建筑的子公司，中國建筑是世界500強，這個實力相當可以了，目前在鄭州布局的樓盤有湖濱世家、錦苑、錦城、萬錦熙岸、盛唐坊、萬錦公館。
目前處于前期咨詢階段，預計售價高層17000左右，濱河國際新城是除了北龍湖之外另一個愛出地王的區(qū)域，統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃，一線開發(fā)商云集，安置房非常少的一個區(qū)域，也是屬于鄭州自貿(mào)區(qū)的范圍，改善性客戶和錢多有名額的投資客可以關注。(展開全部)

中海盛唐坊，是中海萬錦公館的商業(yè)部分。
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需注意容積率問題，要結構性分析。
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萬錦公館總占地78畝，容積率2.99，總建面15萬方，從規(guī)劃圖可知，住宅和商業(yè)占地基本一分為二，但商業(yè)盛唐坊容積率僅為0.8，那按此反推，住宅部分容積率都達到5.0以上了。我不知道自己計算是否正確，還望中海的來回答一下。
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住宅沒啥可說的，8棟34棟高層，主力戶型89/105/125/142㎡，市場主流，平平淡淡，這很中海，求穩(wěn)求量。
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重點說說這個商業(yè)

盛唐坊算是項目的亮點，也是項目的盈利點，因為拿地成本很高，不打造成商墅，這個項目可能虧本。
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一共6個組團，104套獨門獨院復式商墅，單套面積都是135㎡，挑高10.1米，雖說可以自由區(qū)隔，但從外立面三層玻璃來看，還是隔成三層比較好。
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既然叫盛唐，那就是汲取了大唐的建筑理念，大唐最經(jīng)典的建筑，無非長安城。但我個人認為，這么傳統(tǒng)的建筑風格，是不是和濱河的國際范不搭呢？
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唐長安城按中軸對稱布局，由外郭城、宮城和皇城組成。城內(nèi)街道縱橫交錯，劃分出108座里坊。此外還有東市、西市等大型工商業(yè)區(qū)和芙蓉園等人工園林。城市總體規(guī)劃整齊，布局嚴整，堪稱中國古代都城的典范。
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總結下來：對稱布局、線條筆挺、禮序有度。
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盛唐坊就是以此，形成一街兩園六坊十二巷。
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所以，整體布局和建筑風格還是不錯，工科中海應該會打造出純正的中式韻味。

但是，在30多畝地上布局104套房子，建筑密度達到了50%以上，從效果圖上也可以看到密不通風，樓體又非正南正北，以后的采光通風，我不樂觀。
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據(jù)了解，中海盛唐坊首批售價在400萬-500萬左右，不知道鄭州人給面不？(展開全部)

中海萬錦公館，總共占地面積約78畝，總建筑面積為15.5萬平方米，容積率為3（商墅為0.8、高層為2.9），商墅為毛坯、高層為精裝修。

產(chǎn)品規(guī)劃方面，規(guī)劃了8棟34層高層和6棟商墅，高層方面一共規(guī)劃了四種戶型，89㎡、105㎡、125㎡、142㎡；6棟商墅戶型為L型，面積為135㎡（層高為10米，可以進行改造），合計是104套復式，由于此地塊為限價地塊，預計價格是18000元/㎡，這個項目的主要贏利點中海應該放在商墅身上了。

對于18000的濱河國際新城，我想大多數(shù)改善都會皺皺眉頭，因為單價17000-20000之間確實比較尷尬，可選擇的余地確實比較多，加上現(xiàn)階段客戶房票少，選擇謹慎又謹慎。

我也和濱河的策劃聊過，客戶不買的原因其一是位置偏，無論多好的說辭客戶的抗性是始終存在；其二就是價格，上面已經(jīng)說過了這樣的價格加加減減選擇的余地還是有很大的。

現(xiàn)在濱河諸多項目面臨的問題就是客戶數(shù)量不足，所以都采取了，廣撒網(wǎng)、多撈魚的戰(zhàn)術，一個勁的往售樓部拉客戶，反復篩選客戶，比如說康橋簽約了一二十家分銷公司、中海的多展點等等，都是為盡可能多的洗進客戶。

最后是濱河已經(jīng)住下的同學的切身感受：

目前這個區(qū)域，你說沒有配套我能忍，因為周邊好歹有幾個超市，吃飯買菜不用愁，小區(qū)里面水電氣正常運行，關鍵是出行困難，沒有公交車，天天關注悅城1號院前面的公交車站，前幾天還在動工清理，這兩天又沒動靜了，相關zf就不能給公交公司協(xié)調(diào)189路公交車延長到經(jīng)南八路嗎？多次給公交公司、經(jīng)開官網(wǎng)上留言，給的回復就是目前該區(qū)域不具體通車條件。(展開全部)

復墾券政策在鄭州已經(jīng)實行了快兩年了。每次復墾券拍賣都是熔斷價30萬/畝成交，而且競爭很是激烈。因為這是在鄭州開發(fā)房地產(chǎn)的必需條件。如果是凈地，那么復墾券就是拍地的先決條件。而復墾券的拍賣也能看出開發(fā)商對鄭州的關注度和資金實力。去年在土拍市場多次拿地的中海地產(chǎn)就花費2億多元競得850畝復墾券。
復墾券的作用。
關于復墾券官方有一段解釋。復墾券其實質(zhì)還是增減掛鉤節(jié)余指標，是國家支持扶貧開發(fā)增減掛鉤政策在河南脫貧攻堅中的深化和發(fā)展的創(chuàng)新。復墾券由宅基地拆舊復墾而騰退出來的用地指標，就可以拿到市場上進行交易。
不過復墾券雖然由開發(fā)商競得，但最終還是由買房的人買單。所以，買房的時候可以想象一下，你不止是在買房，還在為河南的扶貧工作做貢獻。因為復墾券收益扣除土地復墾及有關成本后，直接返還搬遷群眾。
所以，房地產(chǎn)行業(yè)是一個貢獻稅收、拉動就業(yè)、貢獻GDP甚至是扶貧的至關重要的大行業(yè)。(展開全部)

9月5日，鄭州出讓濱河新城一宅地，在經(jīng)過一百多輪競拍后，最終由中海以總價14.01億元獲得，綜合房價1.633萬元/平方米。
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鄭政經(jīng)開出[2017]032號（網(wǎng)）地塊位于經(jīng)南八路南、經(jīng)南九路北，經(jīng)開第十九大街東，四港聯(lián)動大道西，使用權面積為51791.99㎡，約77.68畝。土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售、住宿餐飲用地，容積率大于1.0、小于3.0，建筑密度小于30%，建筑高度小于100米，綠地率大于30%。城鎮(zhèn)住宅出讓年限70年，批發(fā)零售住宿餐飲40年。
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目前周邊區(qū)域有綠地瀾庭、康橋悅城、康橋悅榕園、信保春風十里、中建觀湖國際等諸多項目入駐，區(qū)域內(nèi)在售房源限價18000元/㎡，本次中海拍下的兩塊地限價17000元/㎡。
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這塊地其實很多房企都做過測算，結論是算不過來賬，中海怎么保證利潤率？答案是商業(yè)指標。
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中海意園住宅體量13.6萬方，商業(yè)體量1.4萬方，規(guī)劃了8棟34層高層，6棟商墅，建筑密度很高，達到27%。
住宅戶型延續(xù)了中海錦苑的作風，都是三面寬的產(chǎn)品，這沒啥說的。
商墅做的很有意思，6棟商墅，每棟都包括8棟單體，每棟單體有2套2層的商墅組成，合計96套復式樓。
這些復式商墅，每套面積約140-150㎡，單層面積約70㎡，才用了L型設計，基本都是東向或西向，單層層高5.05米，但從立面的窗戶來看，中海可能會打造成3層的小別墅，再加上圈的綠地，算是贈送的小庭院，這種創(chuàng)新型的產(chǎn)品還挺有意思，從風格來看是新中式，預計就是所謂的院子系產(chǎn)品。
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140平的復式商墅，又送院子，總價不高，應該還是有一定市場空間的。
這就是中海敢拿地的原因吧。(展開全部)

這是一個資本為王的時代，不是一個產(chǎn)品為王的時代。建業(yè)天筑、東潤泰和都曾驚艷鄭州，讓人眼前一亮，只是然后就沒有然后了。建業(yè)和新東潤也沒有快速擴張，走上巔峰。想做好產(chǎn)品的開發(fā)商受制于資本和規(guī)則的影響，難以施展抱負。
反倒是規(guī)模化的房企在鄭州不斷拿地、并購得以快速擴張。去年是融創(chuàng)初入鄭州以迅雷不及掩耳之勢，不斷并購拿地，今年是碧桂園、中海在土拍市場不斷中標。雖然碧桂園和中海在鄭州的交房被認為有失水準。
畢竟現(xiàn)在鄭州還是一個房子供不應求的時代，開發(fā)商只要能拿地，就能開發(fā)銷售，在戶型、景觀的設計投入太多，增加成本，未必能有多少溢價。買房的人對價格最為敏感，對房子的舒適度和外立面是否高端大氣沒什么感覺。
現(xiàn)在鄭州的房子剛剛進入這樣一個階段：是否人車分流、有沒有地上停車位、容積率有多高、是否是手槍戶型，其他的方面還沒有過多關注。只要是滿足這些最低標準，房子不愁賣。(展開全部)