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自媒體大咖房東俱樂會怒懟佳源名門橙邦 究竟何意？

按說慕容大大也是頂流名咖，何必和一個剛死里逃生的剛需盤過不去呢？難道真的是佳源沒給充值還是充值失敗？

房東懟佳源只有一個觀點(diǎn)：53畝擠進(jìn)2000戶，5.27的容積率，是人住的嗎？看似為了我等苦逼的剛需發(fā)聲，實則是挾百姓以及大義來坐實自己的利潤。
有一說一，佳源雅橙苑容積率是不低，主要有小戶型的存在，但是這個容積率在鄭州三環(huán)內(nèi)很少有嗎？來康康這些數(shù)據(jù)樓盤：陽光城麗景公館5.6容積率，舜泉上城5.99.保利心語兩個地塊都是5.6+，美盛教育港灣5.0+，鑫苑金水觀城7.58，中原大觀5.96.難道房東幾年前都瞎了眼，這幾天才治好眼疾嗎？

再來看看鄭州的城中村改造模式：早幾年的鄭州需要提升自己的大都市形象，于是乎開啟轟轟烈烈的城改，但是zf手上資金有限，玩不起那么多的征收拆遷和過渡費(fèi)支付，所以很多房企和zf簽訂協(xié)議，前期由房企真金白銀投入數(shù)億甚至幾十億的費(fèi)用，后期zf定向掛地，房企摘地開發(fā)，而且還要負(fù)責(zé)安置房的建設(shè)。容積率這個概念是由控規(guī)體現(xiàn)的，那么控規(guī)從哪里來的，控規(guī)由市規(guī)劃院編制，經(jīng)市規(guī)劃局及專家組和市zf領(lǐng)導(dǎo)審批后才會確認(rèn)。在編制控規(guī)過程中，考慮到企業(yè)前期投入的成本等等會適當(dāng)提高容積率以用來彌補(bǔ)企業(yè)的投入，但是最終是不是人住的，都是由zf來批復(fù)，所以真的為民出聲你為什么不去規(guī)劃局市zf拉條幅而是怒懟開發(fā)商？

名門橙邦垂死之際，佳源來接盤。對于N方來說都是N贏，首先名門解決部分債務(wù)問題，資金回籠部分；前期購房業(yè)主也不用每天生活在名門破產(chǎn)的風(fēng)言風(fēng)語中，可以安心的等待交房；zf也放下心可以對安置房進(jìn)行繼續(xù)監(jiān)管保障回遷社會穩(wěn)定；佳源稍稍犧牲點(diǎn)利益借此東風(fēng)入住國家中心城市鄭州，開啟自己的中原戰(zhàn)略之路，所以說這是個N贏的局面，無論如何，都得感謝佳源這個白衣騎士盤活了整個橙邦項目。

房企也是企業(yè)，哪個企業(yè)不考慮利潤，單輪接盤來講，那么多吃公糧的央企和國企怎么不舍棄利潤來接盤解救大眾呢，不論后來如何，單輪這份魄力堪比當(dāng)年的綠地接盤利海財富廣場。

房東這次怒懟實則大可不必，買房不是強(qiáng)買強(qiáng)賣，萬物也不是十全十美，您舉例的永威和東潤泰和都是財富的金字塔人買的房子，這價格能比嗎？拿米粥和龍蝦鮑魚粥比美味也是絕了？(展開全部)

名門橙邦，就樓盤案名而言，透著點(diǎn)文藝的調(diào)調(diào)，我還是挺喜歡的。有一次經(jīng)過長江路大學(xué)路口，瞅見了名門橙邦的售樓部，感覺還是有點(diǎn)小文藝風(fēng)格，要不是有其他事情，還真要去看看的。名門橙邦的地理位置很好，沒的說，公共交通，地鐵，附近商業(yè)，人氣等等，那都是相當(dāng)?shù)某墒?。二七萬達(dá)商圈目前是鄭州南部最有人氣的商圈，目前看來，未來這個商圈的人氣仍會有增無減。名門橙邦無疑是這個地段的最大收益者，只是這個城改項目實在是拖得太久了。既然是城改項目，那就注定了必然是超高的容積率，尤其是這種城市中心地帶的城改項目，由名門主導(dǎo)的孫八寨城改項目將會是一個超高的住宅群，一般的高層住宅，控制規(guī)劃高度都在100米以下，樓層都在33層以內(nèi)，而這個項目地塊的限制高度在120米到160米，那么一定都是40-50層的超高住宅。單從容積率講，居住會比較擁擠，但這也要看個人喜好了，很多年輕人還是喜歡熱鬧的。尤其是在南鄭州最具人氣的二七萬達(dá)周邊，這個項目預(yù)計也會有較高的關(guān)注度，個人覺得對于年輕人來講，選擇這個地方安家落戶，盡享城市的繁華與完善的配套商業(yè)，還是很便利的。只是不幸的是，經(jīng)過前一段時間鄭州樓市的暴漲，名門橙邦將來的開盤銷售價格恐怕是將首次置業(yè)的剛需遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋開了。今天簡單的咨詢了一下名門橙邦的售樓，一期年前是肯定不會開了，預(yù)計年后開盤，開盤的價格會在一萬四五左右。有88平左右的2+1戶型，總價在124-130萬之間，首付需要35萬到40萬，貸款90萬左右，按照現(xiàn)在9折利率計算貸款30年，月供在4500元左右，咬咬牙還是可以接受的。這不得不提到關(guān)于買房啃老，其實我個人認(rèn)為，對于迫切需要在城市安家置業(yè)的年輕人而言，買房已經(jīng)不是一個人，兩個人的事情，已經(jīng)是兩個家庭的事情了。在貨幣超發(fā)，縮水的現(xiàn)實國情下，現(xiàn)在盡早的啃老買房，將來才能更快的反哺回報。目前的鄭州樓市，雙限政策的短期影響已經(jīng)消化的差不多了。速凍了兩個月的樓市已經(jīng)開始有了開化的跡象，12月份會繼續(xù)這個趨勢，明年1月份由于春節(jié)，肯定是銷售不好，快要過年了，人心都不在工作買房上了。名門橙邦估計會在3月份左右推出一期開盤，當(dāng)然具體還是要看名門五證辦理的情況，城改項目實在是太復(fù)雜了，也說不定哪兒出個幺蛾子就會讓項目再次無限期的延遲?？傊T的一期房源，個人覺得仍然值得關(guān)注，畢竟，這個項目后續(xù)還有多個地塊，還要持續(xù)賣個一兩年，畢竟，這個項目緊靠二七萬達(dá)，地理位置很好，畢竟，這個地方有5號、7號線地鐵。(展開全部)

盤盤有幾個開發(fā)商，生生錯過了這波行情。

名門地產(chǎn)——橙邦、翠園，都是好位置，都是超級大盤，都是幾十億的貨值，偏偏囿于資金、工程、證件等問題，一拖再拖，如果這段開盤，名門今年起碼躋身鄭州銷量前五。

和昌地產(chǎn)——當(dāng)這波行情開始時，和昌沒貨可賣了，囧，灣景去年可是西區(qū)銷量一哥，奈何正好到今年沒貨了，悅瀾今年也是尾盤。林與城雖是大盤，可惜入市時間晚了一拍。

康橋地產(chǎn)——康橋倒是屯了好幾塊地，香溪郡、知園、悅城、康城，可偏偏都沒開盤，在售的朗城只剩一棟樓尾盤，悅島也只剩車位賣了。不知康橋是故意捂盤還是在等證件。

哪些開發(fā)商，趁著這波行情狂撈了一筆？

匯泉置業(yè)——西悅城原來6800的均價，這波行情拉到了9000，而且單月銷量700套，年銷近30億了。
萬科地產(chǎn)——萬科從8500的均價，拉到了10000，這段時間也加推了有3、4次，每開必清。
綠地集團(tuán)——綠地城9500，綠地瀾庭13000，綠地璀璨天城14000，這些盤開一次清一次，價格也是快速提升，甩開周邊。
華瑞置業(yè)——紫韻城7月開盤8000出頭，現(xiàn)在已經(jīng)9500還買不著房，麗園景園一共10棟樓，現(xiàn)在只剩3棟沒賣了，馬上再推2棟，預(yù)計還會售罄。

綜合來看，這波行情得利是龍頭房企和小開發(fā)商，我仔細(xì)想了想，原因可能是這樣：

1、龍頭房企每年有嚴(yán)格的推貨節(jié)奏，不會踏空行情，同時由于是集團(tuán)公司，對整體財務(wù)資金的流轉(zhuǎn)有要求，不會為了追求利潤最大化而延緩現(xiàn)金流，所以保持一個持續(xù)的推貨量。

2、小開發(fā)商可能資金鏈比較緊，它也想高利潤賣，但奈何債主催的急，自己也沒存糧，只能趁著行情快快回款。

3、反而是本土知名企業(yè)，可能仗著以前有點(diǎn)資金，不太慌著賣，企業(yè)又是老板一言堂，沒大到靠制度化運(yùn)作，老板盯著利潤，就怕賣低了。

個人建議是，趁著行情好能出貨就快速出貨，因為本輪高潮是對未來2-3年潛在客戶的透支，你不搶收，都讓別人搶了，一旦這波行情過去，接下來1年客戶量萎縮，銷售局面肯定轉(zhuǎn)冷，到時恐怕還要降價甩賣。買房怕觀望，賣房其實也怕觀望！

個人非常替名門著急，兩個大盤愣是沒一個銷售的，難道非等首付提高到三成才開盤嗎？真是作死！(展開全部)

對于這個項目，我首先要吐槽的是規(guī)劃局，對于限高150，6.7容積率的商務(wù)用地，是沒有什么可排斥的，但作為一個二居用地，150/6.7 150/5.0 120/5.7 120/6.4 到底都是些什么鬼，讓人實在是很無語，這樣的密度何來舒適，再加上幾塊超高容積率的商務(wù)用地（容積率最高達(dá)到9）作為一個老城區(qū)，請問規(guī)劃局的大哥們，你們考慮過，地塊道路通行壓力么，有考慮過后期周邊供水供電廢品處理的壓力么，有考慮過超高層對周圍采光的影響么，以及高密度區(qū)域的治安問題么？對于名門，其實這個還是很佩服的，敢于承擔(dān)如此艱難的大任，但是我個人是不相信名門對于超高層建筑的實力儲備，當(dāng)然我不排除名門會去別處搬救兵，借大將來完成這個超高層，因為超高層的難度并非多加幾層而已，對于墻體要求，對于地基要求，對于避難層，水加壓，電梯配備，消防配套等等都會有很多要求。除了名門，規(guī)劃部門，更多的是要跟各位潛在的客戶說說，超高層建筑的問題，第一是消防安全問題，目前對于超高層的消防問題，各地還是束手無策，第二，電梯問題，越高的層高等待的時間越長，越高的層高電梯的使用頻率越高，壽命越短，以及居住人數(shù)因?qū)痈咴黾?，電梯的滿員率也會提高，第三，超高層低層墻體厚度要高于正常建筑，超高層的房子得房率更低，第四采光，除非你是最南邊一排，不然即便是買二十多層，采光依然不好（因為容積率問題，樓間距并沒有比正常小區(qū)寬）。而地塊散亂就不談了 畢竟買房子的人 是買一套 而不是要買整個項目，活動也只會在自己的地塊里活動，至于其他區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)也跟業(yè)主關(guān)系不大了，但不能忽略的是二萬附近幾個村莊的安置，本來二萬附近就已經(jīng)很亂，加上大面積的安置區(qū)以及新搬過來的名門業(yè)主，以后會更亂。各位謹(jǐn)慎考慮吧。(展開全部)

今日，孫八砦城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃修改版開始進(jìn)行批前公示，估計名門橙邦項目將會開始走程序，可能在近期就會進(jìn)行土地的招拍掛，名門橙邦，千呼萬喚始出來，但仍是猶抱琵琶半遮面，名門，該加快速度了，常砦項目、翠園、橙邦，這兩年的進(jìn)度實在太慢。
孫八砦的超高商業(yè)地塊：有6塊是限高150米，1塊限高120米。商業(yè)超高建筑較常見，主要說說超高住宅地塊。
超高住宅地塊：有2塊是限高150米，4塊是限高120米。
這六塊住宅用地：
A01-04: 限高150米，容積率<6.7
C01-06: 限高150米，容積率<5.0
B01-02: 限高120米，容積率<3.9
B03-04: 限高120米，容積率<6.1
B10-02: 限高120米，容積率<5.7
B12-01: 限高120米，容積率<4.9
可見，名門橙邦，將會是鄭州120米、150米超高住宅的第一個集群地帶。金水萬達(dá)雖有44層超高樓棟，但樓棟很少。
超高住宅好不好？從容積率指標(biāo)來看，這種小區(qū)的居住舒適度較低，該地塊容積率接近5.7，相當(dāng)高了。還是建議大家盡量去買低密度小區(qū)，舒適度更好。這也是北區(qū)項目今年火爆的原因之一，容積率集中在2.0-3.5之間。另外，超高層樓棟對供水、電梯、消防無疑也提出了超高的要求，特別是消防方面的問題。但喜不喜歡總歸還是個性化問題，蘿卜白菜，各有所愛，看你的喜好了，有些人就喜歡住高樓。
名門橙邦一期的地塊是B10-02地塊，由6棟高層組成，部分樓棟有底商。地塊位置還算理想，離規(guī)劃中的軌道交通M7線長江路站非常近，乘坐地鐵較為方便。另外，項目東側(cè)不遠(yuǎn)處規(guī)劃有一所小學(xué)、一所中學(xué)，享受教育資源很方便。項目北、西、南側(cè)均為商業(yè)項目，未來商業(yè)配套也不用擔(dān)心，只是過多的商業(yè)難免會影響居住的靜怡度。
商業(yè)、教育、交通，配套還是可以的，看你能不能接受高容積率和那個高度了，當(dāng)然，你只要選33層一下的房源，和其他城改項目也區(qū)別不大。
城改項目難做，我想，名門深有體會，高容積率、超高層，也許都是無奈之舉。(展開全部)

這是在上一家公司跟的時間最長的一個項目，從立項到前期產(chǎn)品，再到營銷打法，一直斷斷續(xù)續(xù)跟了將近一年的時間，現(xiàn)在針對這個項目說一點(diǎn)自己的看法吧。
首先，提醒一點(diǎn)，別看地塊大，但是地塊非常分散，未來將會形成若干個商業(yè)居住混雜的，由五六棟樓組成的小型社區(qū)，希望有大社區(qū)氛圍的客戶，請不要期望太高。
再次，名門針對這個項目有個營銷前提，跑量跑量跑量，一切住宅以營銷跑量為目的，快速的變現(xiàn)以支撐二十里鋪、常砦等若干城中村的改造項目，2016年是名門的關(guān)鍵年，也是流量年，流量有了，公司就活了，流量沒有，那就一切都不好說。針對這個跑量的前提，有幾個結(jié)論，第一，這個項目有多塊教育用地，名門會引進(jìn)名校，因為教育是導(dǎo)入客戶最快速的渠道；第二，前期會犧牲利潤，因此入市期項目的價格會是一個非常有吸引力的價格，不說低于市場，起碼是平于市場；第三，戶型設(shè)計會高于市場，前期跟設(shè)計院幾番溝通，前幾稿設(shè)計方案，都是有分離核心筒的產(chǎn)品出現(xiàn)，戶型還是比較驚艷，值得期待；第四，前期可能會有無證的TG，價格預(yù)計也會很給力，希望客戶密切關(guān)注。
同時，說完這幾點(diǎn)，針對項目還想提醒幾點(diǎn)，受容積率限制，超高層是板上釘釘，建筑密度也不會太低，還有就是前期犧牲了利潤，后期肯定要找補(bǔ)回來，結(jié)合有地鐵，還有萬達(dá)，周邊居住密度也很大，商業(yè)肯定是利潤的發(fā)力點(diǎn)，地塊相對比較分散，有多條社區(qū)道路，商業(yè)的延展面很大，因此看了前幾稿的設(shè)計方案，社區(qū)內(nèi)都出現(xiàn)了商業(yè)穿插的情況，因此后期的社區(qū)氛圍會很嘈雜，這點(diǎn)需要提醒客戶注意一下。
大概就是以上這么幾點(diǎn)，回頭想起來了繼續(xù)補(bǔ)充更新。(展開全部)

曾經(jīng)在萬達(dá)對面的航院住過很久，也見證了老代莊的拆遷。當(dāng)時還好奇為何周圍圍擋會有名門紫園的廣告，原來橙邦就是從那時就開始醞釀了。這片區(qū)域有三大特征:1、配套很成熟，生活很方便，西有二七萬達(dá)，第二人民醫(yī)院，北有升龍?zhí)靺R廣場，南有中陸購物廣場，周末走兩步就能逛商場。2、學(xué)院氛圍濃厚，航空工業(yè)管理學(xué)院，測繪學(xué)院，衛(wèi)校以及他們的教職工家屬院。3、地鐵盤，北邊800米可到航海路上的5號線大學(xué)南路站?？胺Q鄭州西南最好的地段！再來看這個項目，一期5.9的容積率，做40-41的超高層，這個思路是非常正確的，不然會形成宏光協(xié)和城邦那種很密樓間距，但超高層注定了高成本，只能走改善路線，而且也有購房者不認(rèn)可的風(fēng)險，只能說名門走了一步險棋。首推2、4、7號樓，89-90平米三房400套，120平米三房320套，148平米四房80套。這樣的推盤結(jié)構(gòu)我有點(diǎn)擔(dān)心，因為在那邊生活很久，了解到有實力的人都跑去東區(qū)了，剩下的基本是老弱病殘，這偏大戶型不知能否消化掉。戶型沒什么亮點(diǎn)，這也是高容積率必然導(dǎo)致的。園林外立面倒不擔(dān)心，名門會做的不錯。參考旁邊亞星盛世8500左右價格，個人認(rèn)為橙邦也不會開太高，畢竟超高層首次面世。(展開全部)