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越秀臻悅府總占地約52畝，總建面約13.7萬(wàn)方，容積率2.99，綠化率約35%，共規(guī)劃了4棟高層+3棟洋房+1棟商業(yè)，總戶數(shù)942戶，車位有973個(gè)，車位配比1:1.03，交房時(shí)間在2022年12月30日，物業(yè)是越秀物業(yè)，住宅物業(yè)費(fèi)2.5元/月·㎡，商業(yè)物業(yè)費(fèi)3.5元/月·㎡；承建方是河南五建。

這塊地在2019年就拿了，2020年有過(guò)一次認(rèn)籌，沒(méi)有正式開(kāi)盤，后續(xù)就擱置了，準(zhǔn)備賣現(xiàn)房，到現(xiàn)在，房子一套也沒(méi)有賣，但是最近開(kāi)始有了動(dòng)作，樓盤正在認(rèn)籌，預(yù)計(jì)本周六開(kāi)盤。項(xiàng)目首開(kāi)是6號(hào)樓高層和9號(hào)樓洋房，6號(hào)樓開(kāi)盤東、西邊戶，中間兩戶不賣，9號(hào)樓開(kāi)盤東邊戶，交5000元/認(rèn)籌，優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)，高層單價(jià)釋放8000元/平米；洋房釋放9000元/平米，據(jù)說(shuō)首開(kāi)會(huì)有驚喜，不嫩首付分期。

項(xiàng)目的工地在正常施工，有的樓棟都已經(jīng)開(kāi)始封玻璃，正常交房的問(wèn)題不大；小區(qū)的3#和6#樓整個(gè)一層不做住宅，而是設(shè)置成架空層，內(nèi)部有兒童、青年、老年活動(dòng)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)基本做好，可以看到大致效果；小區(qū)的樓間距比較寬，最小樓間距55米，樓棟內(nèi)部有一塊很大的空間，規(guī)劃的是景觀區(qū)。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是安全性，樓盤是準(zhǔn)現(xiàn)房、開(kāi)發(fā)商是國(guó)企，比較靠譜；而劣勢(shì)也很明顯，周邊道路正在修整，小區(qū)離祥云路、高壓線都挺近的，居住體驗(yàn)感可能并不太好。(展開(kāi)全部)

金茂從2016年開(kāi)始進(jìn)入鄭州，北龍湖有金茂府、金茂如意府，那都不是普通人能夠得到的房子，單價(jià)40000+、60000元/平米，是豪宅聚集地，而經(jīng)開(kāi)目前在售的有金茂未來(lái)府和保利金茂時(shí)光悅，后者位置離鄭州主城太遠(yuǎn)，對(duì)于在鄭州工作生活的人來(lái)說(shuō)并不方便，即使是剛需客戶還是盡量選擇主城區(qū)比較好；其次則是金茂未來(lái)府了。

未來(lái)府在經(jīng)開(kāi)第五大街和南三環(huán)的西北側(cè)，南側(cè)就是南三環(huán)，東側(cè)是中鐵公司，西側(cè)有一塊住宅用地，暫時(shí)不知道是哪塊開(kāi)發(fā)商拿地，更西邊是鄭州交通技師學(xué)院，北側(cè)是教育集中地，幼兒園、中小學(xué)都有；地鐵是12號(hào)線，通車時(shí)間未知；周邊有商鋪，有老小區(qū)，生活需求可以滿足。

未來(lái)府總占地約155畝，共規(guī)劃了5排24棟18-27層的高層，產(chǎn)品規(guī)劃比較豐富，最小面積89平起，內(nèi)部有毛坯有精裝，剛需和改善客戶都要抓；整個(gè)小區(qū)南高北低，靠近北側(cè)的精裝產(chǎn)品比南側(cè)毛坯地勢(shì)低，建造了東、北兩個(gè)大門，小區(qū)北門地下建造的有600平會(huì)所，針對(duì)業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放，健身房、瑜伽房、兒童圖書館都有，北門外面的有商業(yè)有住宅并配建一所幼兒園。

項(xiàng)目首開(kāi)1#（89和113平）、10#（113和128平）、11#（146平）樓，毛坯釋放價(jià)格在16800元/平米，146平精裝釋放價(jià)22000元/平米，首開(kāi)會(huì)有優(yōu)惠，毛坯差樓層也會(huì)有15000+/平的產(chǎn)品。金茂未來(lái)府從去年就說(shuō)要開(kāi)盤，今年又開(kāi)始造勢(shì)，但也一直沒(méi)開(kāi)，這次售樓部那邊說(shuō)這周二確定開(kāi)盤，就拭目以待吧，看看明天是否真的要開(kāi)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科民安理想星光于去年9月份開(kāi)盤，價(jià)格為13700-15500元/㎡，精裝修交付，交房時(shí)間在2024年4月份。理想星光位于惠濟(jì)區(qū)北三環(huán)內(nèi)，北側(cè)是北三環(huán)，西側(cè)鐵東路（規(guī)劃中），南側(cè)興隆鋪路，東側(cè)是清華園小區(qū)，萬(wàn)科就是其中的倒三角地塊，地塊不大，項(xiàng)目總占地約23畝，容積率3.99，綠地率30.01%，共規(guī)劃了3棟高層和1棟洋房，其中1#和2#樓是錯(cuò)層排布。

萬(wàn)科當(dāng)時(shí)計(jì)劃開(kāi)盤即清盤，但從去年賣到今年，還只是開(kāi)了2#樓，2#樓共分為兩個(gè)單元，1單元2梯4戶，2單元2梯5戶，最小面積77平兩房，最大99平三房，目前特價(jià)房也在14200元/平米左右，具體價(jià)格一房一價(jià)。

項(xiàng)目北側(cè)緊鄰北三環(huán)，西側(cè)鐵東路（規(guī)劃中）和京廣快速路，南臨興隆鋪路，小區(qū)的占地面積又小，后期居住噪音問(wèn)題需要考慮，居住舒適度一般；但項(xiàng)目又在三環(huán)內(nèi)，比偏遠(yuǎn)項(xiàng)目又靠譜些，現(xiàn)在問(wèn)題就是萬(wàn)科的位置一般，戶數(shù)多，小區(qū)肯定也沒(méi)有什么居住體驗(yàn)，但又不肯降價(jià)，購(gòu)房者也為難，如果價(jià)格低可以降低對(duì)品質(zhì)的要求，如果品質(zhì)高可以接受高價(jià)格，但現(xiàn)在就是不好抉擇，萬(wàn)科項(xiàng)目賣得也不好，當(dāng)初說(shuō)開(kāi)盤即清盤，現(xiàn)在賣掉的并不多。(展開(kāi)全部)

謙祥時(shí)光序項(xiàng)目總占地約286畝，建筑面積103萬(wàn)方，共有A/B/C/D四個(gè)地塊，其中a地塊是安置區(qū)，c和d地塊是項(xiàng)目一期，現(xiàn)在已經(jīng)全部交付，目前在售的是b地塊，也是項(xiàng)目的最后一期。項(xiàng)目的北側(cè)是惠濟(jì)區(qū)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)小學(xué)，現(xiàn)在已經(jīng)正常招生，二期西側(cè)是惠濟(jì)區(qū)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)中學(xué)，中學(xué)預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始招生。

整個(gè)小區(qū)共規(guī)劃了兩個(gè)出入口，西側(cè)的是人行出入口，南側(cè)是主大門，是行人、車輛和非機(jī)動(dòng)車的出入口，目前在售的是1#樓、6#樓和9#樓哦，在售面積有71平、74平兩房，89平和99平、105平和116平的三房，前幾天有在做活動(dòng)，說(shuō)是每平方要直降五百，面積的產(chǎn)品單價(jià)高，其中89和99平優(yōu)惠完的單價(jià)在14000多元/平米，116平產(chǎn)品在15000元/平米左右，71和74平兩房?jī)r(jià)格在13500元/平。

謙祥的優(yōu)勢(shì)：1、學(xué)校是確定的；2、周邊配套成熟，有地鐵3號(hào)線興隆鋪站，只是距離稍遠(yuǎn)；3、三環(huán)內(nèi)，價(jià)格不到1.5萬(wàn)，上車門檻較低。
劣勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商口碑不好，產(chǎn)品做的沒(méi)亮點(diǎn)；2、產(chǎn)品類型多，兩房三房都有，小戶型居多；3、周邊環(huán)境一般。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城翠瀾園快開(kāi)盤了，具體時(shí)間還沒(méi)有公布，此次準(zhǔn)備推售的地塊要比江山路以東的兩塊地面積小，首開(kāi)6號(hào)樓，最小是97平小三房，價(jià)格預(yù)計(jì)15800-16300元/平米，面積越大，單價(jià)越高。

新地塊與前兩期有所不同：

1.項(xiàng)目產(chǎn)品面積變小，翠瀾園由6棟高層組成，1#、2#、4#樓是兩單元設(shè)計(jì)，其余皆是一個(gè)單元，產(chǎn)品面積為97-116-128平；
2.位置不好。新地塊西側(cè)就是京廣快速路，直線距離相隔70米，準(zhǔn)備首開(kāi)的6號(hào)樓南側(cè)就是幼兒園，會(huì)有噪音影響；東側(cè)還有三棟樓家屬院沒(méi)有拆遷，暫時(shí)還未溝通好；在地塊和江山路之間規(guī)劃的有寬50米、長(zhǎng)280米的綠化帶，目前萬(wàn)科已經(jīng)接手在施工。
3.翠瀾園的精裝修沒(méi)有中央空調(diào)，工地的建造方式采用裝配式建筑。

此外該項(xiàng)目可以期待的地方：
1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。即將推出的新地塊最小面積97平，單價(jià)15800元/平，首付最低40多萬(wàn)，看中萬(wàn)科品牌和裝修的偏剛需客戶可以關(guān)注。
2.據(jù)說(shuō)萬(wàn)科要引進(jìn)名校。翠灣中城規(guī)劃的有教育用地，現(xiàn)在雖然沒(méi)有正式對(duì)外公布，但置業(yè)顧問(wèn)也松口說(shuō)會(huì)簽約鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，等正式公布之后又會(huì)漲價(jià)一波，關(guān)注學(xué)校的也可以等項(xiàng)目開(kāi)盤，確認(rèn)消息。(展開(kāi)全部)

鼎盛陽(yáng)光城目前在賣的是7號(hào)院和11號(hào)院，其中7號(hào)院是尾盤在售，沒(méi)有小面積的房子，剩余的都是118平米和129平米的大三房，明年底交房；11號(hào)院在賣的有小戶型，已經(jīng)開(kāi)盤了的是3號(hào)樓的東單元和7號(hào)樓的東單元，3號(hào)樓的產(chǎn)品面積有132平-101平-123平-121平-100平-152平，7號(hào)樓產(chǎn)品面積有156平-88平-121平-123平-89平-132平，其中89平做的是兩房，3號(hào)院最小的三房是3號(hào)院的100平產(chǎn)品，在中間戶。

大面積產(chǎn)品的單價(jià)較低，小面積單價(jià)高，現(xiàn)在7號(hào)院均價(jià)在15200-15300元/平米，2023年交房；3號(hào)院在15800元/平米左右，2024年6月份交房?，F(xiàn)在購(gòu)房利率比較低，商貸5.39，可以使用公積金組合貸，現(xiàn)在還有低首付政策，首付5萬(wàn)即可購(gòu)房，剩余的可以首付分期，沒(méi)有利息，今年6月、12月、明年的6月和12月各一次，共分為兩年四次還清。

11號(hào)院的東側(cè)是中州大道、西側(cè)未來(lái)路，南側(cè)是長(zhǎng)江東路，整個(gè)小區(qū)共開(kāi)了兩個(gè)大門，分別在未來(lái)路和相鄰18里河的一側(cè)，小區(qū)面積不大，肯定會(huì)有噪音，離地鐵5號(hào)線航海廣場(chǎng)站也有一定的距離。除了在售的11號(hào)院和7號(hào)院，陽(yáng)光城后期還有一塊地，只有一棟樓，呈L型狀分布，在長(zhǎng)江東路和南臺(tái)路交叉口，東側(cè)就是9號(hào)院，但是產(chǎn)品規(guī)劃為一半是安置房、一半是商品房，價(jià)格肯定更低。(展開(kāi)全部)

保利和光嶼湖項(xiàng)目一期二期都在售。一期是精裝修產(chǎn)品，總占地77畝，由9棟20層的小高層和18層洋房組成，內(nèi)部有商業(yè)，東側(cè)有幼兒園，11和12號(hào)樓下面都有商業(yè)，房源較多的是9和14號(hào)樓，洋房在賣27、26號(hào)樓，一期高層價(jià)格11000多－13000元/平米，洋房15000元/平米；二期毛坯在售10和14號(hào)樓，高層價(jià)格11000元/平米，洋房14000元/平米。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格也有些下降，二期毛坯產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低，但一期有特價(jià)和優(yōu)惠的房子精裝毛坯算下來(lái)相差就不大了。項(xiàng)目工地已經(jīng)開(kāi)工，二期工人很多，安全性有保障。

保利項(xiàng)目北側(cè)是保億豫景晨園，二者位置差不多，配套相似，保億進(jìn)鄭州時(shí)也沒(méi)想過(guò)市場(chǎng)這么差吧，現(xiàn)在不僅精裝修價(jià)格低，還有一棟樓改了毛坯，最低價(jià)格9000元/平，也是保利的直接競(jìng)品；現(xiàn)在保利也降價(jià)，不過(guò)還是比保億的要貴。二者相比，保億項(xiàng)目的精裝修更高端，看著品質(zhì)更好，裝修標(biāo)準(zhǔn)更高，保利的精裝就要差一點(diǎn)了。

但總體來(lái)說(shuō)，還是保利項(xiàng)目的客戶多，賣得更好，畢竟央企可靠，而保億在鄭州沒(méi)有落地項(xiàng)目，客戶比較少。(展開(kāi)全部)

大正水晶森林的一期項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，目前主要在售的是二期產(chǎn)品，二期的北側(cè)是三期，周邊還有安置房，安置區(qū)已經(jīng)交房。售樓部北側(cè)是科學(xué)大道，東側(cè)是西四環(huán)。整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部共規(guī)劃了7所學(xué)校，有3個(gè)幼兒園、2個(gè)小學(xué)和2個(gè)中學(xué)，其中一期有1個(gè)幼兒園和1個(gè)中學(xué)，中學(xué)目前在建中，暫定名為高新區(qū)第三中學(xué)；二期規(guī)劃的有1個(gè)幼兒園和1個(gè)小學(xué)+中學(xué)的位置，現(xiàn)在有一個(gè)已經(jīng)招生的鄭州留馀外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，包括中小學(xué)，是九年一貫制公立學(xué)校。

項(xiàng)目二期總占地144畝，共規(guī)劃了17棟高層+1個(gè)幼兒園和1個(gè)小學(xué)，整個(gè)二期分為南北兩個(gè)院來(lái)建設(shè)，中間規(guī)劃的是一條商業(yè)步行街，規(guī)劃的中間不允許過(guò)車。目前在賣的是南苑地塊，樓棟主體已經(jīng)封頂，，目前已經(jīng)開(kāi)盤了5棟樓，是5#、6#、16#、2#、3#樓，主要在售的是2#和3#樓，其余三棟房源剩的不多，其中2#是3梯6戶的設(shè)計(jì)，中間89平，東邊戶115平，西邊戶99平，3#是4梯7戶。

現(xiàn)在項(xiàng)目有一些特價(jià)房，115平戶型正常價(jià)13500元/平米，特價(jià):12700元/平米；89平12300元/平米，物業(yè)費(fèi)2.6。大正水晶森林說(shuō)是有地鐵、有學(xué)校、有商業(yè)等，其實(shí)配套要等時(shí)間來(lái)落地，學(xué)校也不算特別好的，周邊都是安置房，本質(zhì)上最大優(yōu)勢(shì)還是品質(zhì)。現(xiàn)在項(xiàng)目一期的外立面已經(jīng)成型，2期說(shuō)是和一期有些差別，會(huì)提升品質(zhì)，不過(guò)沒(méi)有成品不知道是否真的高于一期。如果喜歡項(xiàng)目的風(fēng)格可以去一期看看，外立面都已做好，可以看大致的風(fēng)格。(展開(kāi)全部)

融信朗悅時(shí)光之城的一期產(chǎn)品基本售罄，交房時(shí)間是分批，最早交房時(shí)間是今年年底，其次是2023年初。目前在售的是二期地塊，一批次總共有6棟樓組成，在售的是8#、9#、10#、16#樓四棟樓，剩下兩棟都沒(méi)開(kāi)，二期地塊的第二批要下半年才開(kāi)盤，產(chǎn)品面積有78平、88平、115平，基本都是小戶型。

該項(xiàng)目是融信和朗悅合作開(kāi)發(fā)，物業(yè)是融信的，物業(yè)費(fèi)2.98元，二者占股為融信51%，朗悅49%，商貸利率5.63，公積金3.25，買房可以用活動(dòng)價(jià)，115平:11200-13000元/平，小戶型:11500－11800元/平，并且加5000元可以送個(gè)車位。整個(gè)項(xiàng)目有5所幼兒園，加上鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)（小學(xué)、中學(xué)）的學(xué)區(qū)，目前工地正常施工，周邊還只有這一個(gè)樓盤，其余都是產(chǎn)業(yè)。

該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)+低價(jià)+地鐵。
學(xué)區(qū)：鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)和中學(xué)。小學(xué)目前在建中，預(yù)計(jì)今年招生；中學(xué)已經(jīng)有鄭州一中本校的學(xué)生在上，招生了六個(gè)教學(xué)班。如果是為了孩子教育，可以考慮買這個(gè)項(xiàng)目。估計(jì)也會(huì)有投資買的，如果后期房子靠學(xué)區(qū)升值，也說(shuō)不定就是下一個(gè)金科城。

低價(jià)+地鐵：項(xiàng)目單價(jià)11000多元/平米，首付也才30多萬(wàn)，而且有地鐵8號(hào)線在建中，到鄭州主城區(qū)會(huì)比較方便，適合低首付的剛需客戶購(gòu)買。(展開(kāi)全部)

2021年，保億以樓面價(jià)約6956.85元/㎡的價(jià)格競(jìng)得鄭政高出【2021】1號(hào)（網(wǎng)）地塊，成為雙湖科技城新的地王。在項(xiàng)目還未開(kāi)盤時(shí)，這塊地就已經(jīng)有了爭(zhēng)議，雙湖科技城本質(zhì)上承接的是剛需客戶，片區(qū)均價(jià)基本在12000元/平米左右，毛坯價(jià)格更低，而將近7000的樓面價(jià)賣得貴了沒(méi)人買，賣的便宜難以回收成本。

開(kāi)盤之后，保億小高層精裝修均價(jià)12000元/平米，和周圍樓盤價(jià)格相差不大，但是保億的精裝標(biāo)準(zhǔn)很高，是雙湖片區(qū)裝修天花板了，高層、小高層都是一梯一戶，私家電梯贈(zèng)送面積約7平米，屋內(nèi)裝備智能家居。單價(jià)一萬(wàn)二加上這個(gè)精裝標(biāo)準(zhǔn)，在雙湖科技城其實(shí)挺好的了，但是由于保億在鄭州沒(méi)有落地項(xiàng)目，其余拍的地塊都在港區(qū)，也不敢盲目購(gòu)買。

從去年12月份開(kāi)盤，到現(xiàn)在保億賣的也不好，只開(kāi)了3#樓和1#樓，而且還改了規(guī)劃，原本是精裝修社區(qū)，臨時(shí)改了1#樓為毛坯，價(jià)格最低9000元/平，毛坯也帶地暖、新風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施；3#樓精裝有中央空調(diào)、新風(fēng)、洗碗機(jī)等，交房時(shí)間在2024年底。除了價(jià)格低，保億在雙湖片區(qū)的利率也是最低的，現(xiàn)在大多是5.63的利率，保億只需5.39，可以組合貸，可以首付分期，購(gòu)房政策較好。(展開(kāi)全部)