大多數(shù)人在買房過程中，都會經(jīng)歷三種情況：剛需、剛改、改善。
對于剛需而言，買房總會有些許遺憾，但是苦于囊中羞澀也只能委曲求全，上車就好，自行車就不要了。改善是資金達(dá)到一定的程度，可以隨心購買。
但是剛改呢？比剛需有盈余，又達(dá)不到改善壕氣，在中間飽受焦躁，煎熬。
下面就給大家說說，在鄭州剛改，改善樓盤都有哪些？該如何購買？
備注：這里所說的剛改是面積段≥120㎡的高層，改善面積≥140㎡的洋房。
容積率大部分都在3.5左右，老城區(qū)的樓盤容積率會比較高。
樓盤范圍基本在四環(huán)內(nèi)，有個別在四環(huán)外。
樓盤價格和戶型產(chǎn)品，會有誤差，以開發(fā)商釋放為準(zhǔn)。
首先看兩組數(shù)據(jù)
——數(shù)據(jù)來源盛勵
從2016.6-2018.6月份這兩年的成交面積段可以看出，鄭州市場70-95㎡的剛需面積段比較多，特別是85-95㎡的面積段占比比較多，而小面積的房源逐漸在減少。
值得注意的是，從近 6個月來看，改善型的產(chǎn)品占比也在逐漸增加。這與鄭州限購的政策有很大的關(guān)系，房票比較緊張，不少購房者都選擇一步到位，減少后期成本。
那么如果想要剛改，我們應(yīng)該選擇哪些區(qū)域呢？我們看下面一張圖：
——數(shù)據(jù)來源盛勵
從圖中可以看出：
鄭東新區(qū)是唯一改善產(chǎn)品為主的區(qū)域，130㎡以上的面積占比在50%；而北龍湖片區(qū)則是純改善區(qū)域。
其次是經(jīng)開區(qū)還有惠濟(jì)區(qū)這兩個區(qū)域；
而二七區(qū)，中原區(qū)，高新區(qū)還有管南剛需面積段占比比較多，改善是比較少的。
對于購房者來說，想要買剛改和改善樓盤還是盡量在鄭東新區(qū)購買，當(dāng)然東區(qū)的樓盤需要不少的“錢包”去支撐；
經(jīng)開老城的價格也不低，但是配套還算成熟；濱河國際片區(qū)太貴需要看首開樓盤也許會有驚喜。
惠濟(jì)區(qū)目前環(huán)境不錯，性價比整體還算可以，特別是中州大道附近的樓盤剛改可以重點(diǎn)關(guān)注。
鄭州7月份各區(qū)域均價▼
四環(huán)內(nèi)鄭州剛改樓盤
我們經(jīng)常以四環(huán)為界去挑選樓盤，因?yàn)樗沫h(huán)外的交通和時間成本對于剛改來說也是需要考慮的。如果你有一兩套市區(qū)的房子，終極改善除外。
在選擇樓盤之前，要對自己的首付能力和月供能力有一定的認(rèn)識。
為了更好的幫助大家，以120㎡、各區(qū)的均價為例，給大家一個詳細(xì)的參考。
接下來，我們一起來看看四環(huán)內(nèi)剛改樓盤有哪些？
(點(diǎn)擊查看高清大圖)
根據(jù)米宅不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州四環(huán)內(nèi)有41個樓盤（白沙距離東區(qū)較近也計(jì)算內(nèi)）。其中目前洋房在售或者節(jié)點(diǎn)比較靠前的樓盤有17個。其中惠濟(jì)區(qū)占比比較多。
在這些樓盤中，有高層也有洋房，接下來我們一起來看看該如何選擇？
如何選
一定要把資金最大化利用，盡量利用杠桿，買到與自己資金情況相符合樓盤。
?如果你是剛改，資金情況不足?？梢赃x擇高層面積偏大一些的樓盤，以120平為例。
1、 單價1.5-1.65萬，首付50-60萬。
可以關(guān)注惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)還有高新區(qū)的樓盤。
這些區(qū)域相比較來說，惠濟(jì)區(qū)環(huán)境會比較好些，金水區(qū)的位置比較好，但是可選擇樓盤不多，并且有些樓盤底下都是底商，整體舒適度一般。
高新區(qū)適合地緣客戶比較好，未來高端的商務(wù)寫字樓會在東區(qū)，高新區(qū)距離東區(qū)還是有一定的距離。
管城區(qū)位置不錯，距離東區(qū)和經(jīng)開也近，但是管南老城的環(huán)境真心不太好。
如果你是位置和配套優(yōu)先，可考慮金水區(qū)樓盤。環(huán)境優(yōu)先可考慮惠濟(jì)區(qū)。
建議大家重點(diǎn)關(guān)注惠濟(jì)區(qū)，今年惠濟(jì)區(qū)土地出讓比較多，多關(guān)注首開的樓盤，或者會有驚喜。
惠濟(jì)區(qū)
惠濟(jì)區(qū)的這些樓盤中，如果你關(guān)注地鐵，可以重點(diǎn)關(guān)注，錦藝四季城，融創(chuàng)中原宸院，正商家河家這三個樓盤距離地鐵口比較近，不過錦藝四季城的節(jié)點(diǎn)比較靠后些，融創(chuàng)中原宸院是首開，可以重點(diǎn)關(guān)注。
如果你關(guān)注位置和性價比，你可以考慮正弘府和建業(yè)富力尚悅居這兩個樓盤。這兩個樓盤位置比較好，正弘府現(xiàn)在還有少部分房源，有時候多給置業(yè)顧問聊聊，也許就會有驚喜。但是下一期開盤差不多就要到下半年了。建業(yè)富力尚悅居有轉(zhuǎn)讓的房源，單價不超過1.75萬，性價比還是有的。
對于萬科天倫紫臺，位置有點(diǎn)遠(yuǎn)了一點(diǎn)。并且價格在1.6萬，性價比一般。萬科民安云城的價格前期釋放的價格在1.5萬左右，到開盤的時候漲了1千每平，從性價比來說是占不住什么便宜。
金水區(qū)
金水區(qū)是一個神奇的區(qū)域，自從2016年以后，很少有土地出讓，之前入市的樓盤磨磨唧唧的終于開盤了。熬走了多少波置業(yè)顧問，耗盡了多少購房者的耐心。其中曲折，冷暖自知。
目前政府在嚴(yán)查綁定裝修，車位的樓盤，再加上限價，金水區(qū)是可以關(guān)注的。性價比來說，美景美境，名門翠園，還有融創(chuàng)中原大觀這三個樓盤都還算可以的。
關(guān)注地鐵可在美景美境和名門翠園中選擇。融創(chuàng)距離北龍湖比較近，但是容積率也是比較高的。
關(guān)注學(xué)校可在錦藝金水灣和名門翠園中考慮，項(xiàng)目宣傳引進(jìn)的學(xué)校還可以。
偏改善可關(guān)注豫發(fā)豫園和萬科美景世玠：
豫發(fā)一期還有少量房源，按照付款方式不同，價格是不同的。但是一期的產(chǎn)品很一般，不過周邊環(huán)境不錯。
萬科美景世玠的首開價格還是可以，目前性價比一般。2萬多的價格，其實(shí)是不如買東區(qū)的房源，南陽路周邊環(huán)境比較一般。
楊金片區(qū)目前也屬于金水區(qū)，碧桂園天譽(yù)，康橋東麓園，瀚海爾灣在這個區(qū)域，這個區(qū)域的價格在2萬+，碧桂園品質(zhì)不是很好，但是位置好。康橋東麓園，性價比一般。非要在這個區(qū)域購買，可以去瀚海爾灣撿漏。
中原區(qū)
在中原區(qū)伴隨著昆侖望岳的開盤首秀結(jié)束，中原老城改善的樓盤沉寂了一段時間。
目前剛改環(huán)境比較好的就是融創(chuàng)御湖宸院了，旁邊有湖，但是位置有點(diǎn)一般了。不過是有性價比的。
中原區(qū)的剛改客戶可以重點(diǎn)關(guān)注融創(chuàng)御湖宸院。
高新區(qū)
高新區(qū)三杰：保利文化廣場，恒大城和金科城；恒大之前是領(lǐng)漲，金科隨后，保利開盤比較晚，且價格對比金科。碧桂園西湖環(huán)境比較好，其他一般。
這三個樓盤中，看中學(xué)校就買金科，金科簽的有學(xué)位。其實(shí)關(guān)于學(xué)校，真的不好說，完全要看開發(fā)商的契約精神。不過簽進(jìn)合同會多了一些保障。
從位置來說可以考慮保利和金科，位置比較好，配套比較成熟。
朗悅公園府沿襲了公園道1號的送面積營銷手段，地段還是可以，但是周邊環(huán)境比較一般。去公園道1號驗(yàn)過房子，建筑質(zhì)量一般。不過目前首開，具體價格還沒有釋放，可以關(guān)注。
按照現(xiàn)在的價格，如果不是高新區(qū)地緣可以跳出這個區(qū)域。
管城區(qū)
管城區(qū)的剛改樓盤不多，特別是管南老城區(qū)。目前只有奧蘭和園偏改善一些，但是房源不多，性價比是有的，周邊配套也比較成熟。
三環(huán)-四環(huán)之間的樓盤，永威城還算是剛改一些，綠都瀾灣逐漸剛需化。
目前片區(qū)內(nèi)的商都新區(qū)有不少新樓盤，比如富田九鼎公館，融創(chuàng)大王莊等項(xiàng)目，未來值得關(guān)注的樓盤比較多。
2、70-80萬的首付，可偏東區(qū)購買。
經(jīng)開區(qū)的價格目前在1.9萬，經(jīng)開老城區(qū)改善基因不是很好，土地出讓不多，樓盤容積率都比較高。濱河國際新城價格太貴，但是中海萬錦公館精裝的價格還是值得推薦的。
鄭東新區(qū)的海馬公園，英地金臺府邸這兩個樓盤在售。想在老東區(qū)買，可以關(guān)注這兩個。不過從質(zhì)量來說海馬是大于英地的。海馬的價格比英地高。
龍子湖片樓盤本身不多，萬向湖畔曉風(fēng)，周邊環(huán)境比較一般，但是地段具有稀缺性，內(nèi)購房源比較多，性價比還行。對地段要求的剛改可以看看，其他需求就不太好滿足。
?如果你改善需求比較強(qiáng)，你可以選擇洋房。
備注：有些樓盤規(guī)劃有洋房但是節(jié)點(diǎn)銷售比較靠后，故沒統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。
目前鄭州洋房的基本面差不多在1.9萬左右。在表格中可以看出惠濟(jì)區(qū)的洋房比較多，同時也有一定的性價比。
正商林語溪岸的洋房是性價比比較高，其次是正商家河家，可以重點(diǎn)關(guān)注下。融創(chuàng)中原宸院為首開樓盤，或許會有驚喜。
如果你是對教育比較在意，錦藝四季城（外國語中學(xué)），名門翠園（優(yōu)勝路小學(xué)，八中），金科城（鄭州中學(xué)）宣傳的都有名校。
如果你對地鐵和配套有依賴，金科城，名門翠園，正商家河家，五建新街坊可以關(guān)注。五建新街坊是中原區(qū)為數(shù)不多有洋房的社區(qū)。
康橋悅?cè)貓@和青風(fēng)公園在濱河國際新城，目前配套比較弱，距離相對遠(yuǎn)，性價比也不高。并且這資金加點(diǎn)錢買北龍湖的正商善水上境如何？
融創(chuàng)象湖一號的洋房在售，永威森林花語目前還需要等待，主要在賣別墅。如果你想買這個片區(qū)可以關(guān)注融創(chuàng)的洋房。
關(guān)于洋房和高層的選擇，對于投資來說，目前鄭州市場還是剛需為主的市場。從投資回報(bào)來說，高層的價值會大于洋房。對于自住剛需就要看你需求了，是否更側(cè)重舒適度。
寫在最后的話
有沒有發(fā)現(xiàn)，首付分期樓盤沒有了。
有沒有發(fā)現(xiàn)，貸款利率悄悄漲了。
有沒有發(fā)現(xiàn)，zf對房地產(chǎn)嚴(yán)了。
但是
有沒有發(fā)現(xiàn)，市場上錢多了。
有沒有發(fā)現(xiàn)，綁定裝修，車位少了
……
你說，月薪的漲幅趕不上房價上漲的速度。
好，限價。
你說，陰陽合同，全款優(yōu)先，綁定車位增加買房的門檻。
好，嚴(yán)查。
所以，還在咨詢首付分期的購房者，怪我嘍？
目前一定要緊盯國企，央企還有追求回款的開發(fā)商，因?yàn)槟阏娴臅畜@喜，比如中海、華潤，比如融創(chuàng)。
最后，希望我們都能拿著3千薪資，在房價2萬房間里，喝著咖啡，談?wù)勗姾瓦h(yuǎn)方！
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