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現(xiàn)在的樓市土拍出現(xiàn)兩種情況：
1、央企和城投墊底；2、一些不知名的小開發(fā)商挺身而出。

萬祥置業(yè)就屬于第二類，距離摘得經(jīng)開8號地已經(jīng)3個月之久，這也是幾場土拍唯一一個有溢價的地塊，樓面價7096元/㎡，目前地塊現(xiàn)場還是原來的停車場，沒有任何的進(jìn)展。

關(guān)注點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：
1、就是所謂的小開發(fā)商挺身而出會帶來什么樣的產(chǎn)品；
2、經(jīng)開老城的位置和區(qū)位價值，經(jīng)開老城在售項(xiàng)目目前只剩金茂未來府一個，萬祥這個項(xiàng)目也將與其形成正面競爭。

位置還不錯，北側(cè)經(jīng)南六路，西側(cè)經(jīng)開第四大街，南側(cè)南三環(huán)，經(jīng)開第三大街和南三環(huán)交叉口在建有地鐵12號線計(jì)劃2023年底前通車運(yùn)營，萬祥這個項(xiàng)目就是正兒八經(jīng)的地鐵盤，未來府因?yàn)榈貕K較大，在地鐵距離上不太占優(yōu)勢，除了位置教育資源的優(yōu)勢也非常大，北側(cè)緊鄰一條路上三所學(xué)校，分別為經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、經(jīng)開外國語五中校區(qū)、經(jīng)開六一小學(xué)南校區(qū)。

地塊不大且狹長，產(chǎn)品布局也就是一豎排的高層了，容積率2.5，比金茂低，樓面價7000，比隔壁的金茂也低了不少，總之這個項(xiàng)目的價格彈性空間還是比較大的。

位置雖然已偏離主城核心區(qū)，但也是老城的范圍內(nèi)，配套絕對能滿足日常需要，除了位置和交通外，最關(guān)注的就是萬祥首次入鄭將會給我們帶來什么樣的產(chǎn)品，小開發(fā)商首次入鄭一炮走紅的也有，比如大正水晶森林，已經(jīng)靠著品質(zhì)站穩(wěn)了腳跟，萬祥在地市還都是一些剛需產(chǎn)品，并沒有做改善的經(jīng)驗(yàn)，所以一切全靠拆盲盒。

在未來府面前也是小弟一枚，希望價格方面可以會有更大的優(yōu)惠。(展開全部)

有點(diǎn)想不通，即使這塊地不大，但畢竟經(jīng)開南三環(huán)的好位置在這放著，不至于讓一個鶴壁的小開發(fā)商拿下，鄭州的一線房企和本土房企徹底趴下了？

扒一下開發(fā)商的話，萬祥在鶴壁開發(fā)項(xiàng)目較多，屬于小地方深耕悶頭發(fā)財(cái)類型，不鳴則已一鳴驚人，背后股東為自然人梁福彪，似乎和鄭州也沒什么瓜葛，不知怎么就看上這塊地了。

從地塊的盈利性來看，首先產(chǎn)品應(yīng)該不會拉開差距，32.65畝，容積率2.5，又是細(xì)長條，和保利天珺類似，但天珺容積率是2.99，參照天珺，萬祥大概率是少量洋房配高層的規(guī)劃，但這種細(xì)長地塊里的洋房挺突兀的，還不如像綠城誠園那樣純高層舒服。所以個人認(rèn)為這盤賣高價的產(chǎn)品基礎(chǔ)不存在。

其次是成本問題，樓面價約合7096元/一平，比著金茂10190元一平確實(shí)要便宜，但地塊后期毛坯限價是16000元/平米，精裝限價18400元/平米。

如果毛坯入市的話，確實(shí)是挺不錯的。地塊再差，好歹是個很不錯的位置。南鄰南三環(huán)高架，西邊是機(jī)場高速和中州大道，東側(cè)是東三環(huán)高架，去東區(qū)上班非常方便，距離地鐵12號線圣佛寺站600米，與鄭州地鐵1/3/5/8號線均有換乘，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤。

相比保利天珺、金茂未來府、綠城誠園等，萬祥這塊地堪稱墊底的存在，所以如何打造格外重要，不然現(xiàn)在這廝殺殘酷的市場，很可能連16000都賣不出來，購房者完全可以去稍遠(yuǎn)但更舒服的濱河國際新城了。(展開全部)

起風(fēng)了，唯有努力才能生存。

不知不覺經(jīng)開成交了一宗土地，鄭政經(jīng)開出（2023）8號，位于經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，約33畝，容積率是2.5，最終是溢價9%成交，總價是3.86億元，單價是1183萬/畝，折合到樓面價是7096元/平方米。

咱們看看何方神圣把這宗土地拿下來？

拿地的企業(yè)是眾設(shè)置業(yè)有限公司，背后的股東是河南萬祥置業(yè)有限公司，他背后則是梁福彪，梁福彪下面有一家公司，鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司，這個公司開發(fā)過一個項(xiàng)目萬祥紫苑，在zf留言板上有一條留言：

領(lǐng)導(dǎo)你好，我是萬祥紫苑業(yè)主，萬祥紫苑是鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司開發(fā)樓盤，于2021年9月底交付使用，至今已經(jīng)一年了，開發(fā)商未通知任何辦理房產(chǎn)證事宜，從今年4月份開始業(yè)主多次反饋給物業(yè)公司，至今沒有得到任何答復(fù)，有些業(yè)主等著更換銀行貸款，有些急用錢等著賣房，開發(fā)商就是不給處理，請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)給與支持解決，拜托了！ 注：如果反饋的部門不對，麻煩轉(zhuǎn)交，謝謝！ 附：萬祥紫苑物業(yè)群反饋記錄。

從總體的資料來看是一家小開發(fā)商。

看看隔壁金茂賣的多艱難，你就能想到這個項(xiàng)目的命運(yùn)。電影《艋舺》里一段話非常適合金茂：我曾以為自己風(fēng)，原來我只是草，風(fēng)往那個方向吹，草就要往哪個方向倒。年輕時以為自己是風(fēng)，可是遍體鱗傷后，才知道自己只是草。

這個位置略顯尷尬，緊鄰南三環(huán)，西側(cè)是交通技師學(xué)院，東側(cè)是金茂未來府，北側(cè)是閱山公館，南側(cè)是黃金葉卷煙廠和東風(fēng)日產(chǎn)廠區(qū)。

金茂在這個位置是被摔打的遍體鱗傷，更何況是這個小開發(fā)商。(展開全部)

今天大家的關(guān)注點(diǎn)都在LPR上面，鄭州首套房貸利率再次喜迎史上最低——3.7%，沒有人關(guān)注三環(huán)內(nèi)竟然還有一場溢價土拍。

這塊地之前在2021年11月的第三批集中土拍和去年都被掛出來過，但都流產(chǎn)啦。這次調(diào)低了起始價和容積率，在5月17日再次上拍，結(jié)果還是不錯的，溢價9%成交。被眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬元競得，樓面價7096元/㎡，每畝單價1183萬/畝。開發(fā)商來自鶴壁，過去開發(fā)項(xiàng)目也集中在當(dāng)?shù)?，但沒有像商丘金沙那么大的名氣。

該地塊第一次掛出來時候的起始價是51242萬元，容積率不超2.9，這次成交價相比當(dāng)時還少了12629萬元，容積率不超2.5。所以不止房價跌啊，地價也跌了不少，兩年時間，一個多億。雖然當(dāng)時容積率更高，可建面積更多，但樓面價也要8000多，怎么算現(xiàn)在都要更合適。

相比而言，隔壁的金茂未來府可就苦逼了，樓面價10226元/㎡，容積率3.0，樓面價成本高了3000多一平，容積率還更高，舒適度更低。未來府賣一萬六七，人家賣一萬三四，怎么競爭？

如果鶴壁這位大哥能拉來個央企合作，那更美了，不然會被金茂經(jīng)常diss——它家小開發(fā)商、不安全、你看過去幾年鄭州多少LW樓。。。。。。

之前也聽聞龍湖對這塊地勢在必得，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)有個初步想法，還是復(fù)制龍湖煕上的思路，賣個一萬四五，跑量。

現(xiàn)在既然不是龍湖，那就存在變數(shù)，或許開發(fā)商比較有想法，再整出來個東潤泰和那種也不為過，現(xiàn)在經(jīng)開區(qū)也缺少好產(chǎn)品，既然成本這么低，也值得一搞

周邊學(xué)校也很多，有世和小學(xué)、經(jīng)開五中、鄭州第八十五中，地鐵方面僅有一條12號線，還處于在建狀態(tài)，但不管怎么說都是三環(huán)內(nèi)，距離東區(qū)也近，還是有客戶群體的。

等到這個項(xiàng)目拿到預(yù)售證后，僅剩下金茂未來府、綠城誠園兩個競品，保利天珺也會跟隨保利天匯、華潤凱旋門的腳步交付，還是可以的。(展開全部)

今天的土拍異常的安靜，甚至沒有多少人關(guān)注，但就是這樣，居然是溢價9%成交，真的是意外+驚喜。

鄭政經(jīng)開出（2023）8號位于經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，32.65畝，容積率2.5，建筑密度20%，建筑高度80米，綠地率35%，zf儲備用地，帶著限價來的，所建商品住宅（毛坯）綜合銷售與均價不超過16000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用精裝修交付的，裝修價格不得超過2400元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計(jì)入銷售價格，不得分拆為獨(dú)立合同，最終溢價9%，折合樓面價7096元/㎡，競得開發(fā)商為眾設(shè)置業(yè)，背后大股東為鶴壁的萬祥置業(yè)，成立于2013年，所以溢價+地市開發(fā)商成為該盤最大的焦點(diǎn)，另外這個地塊也已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)在土拍之列了，今日終于得償所愿找到主人。

地塊除了小了點(diǎn)，位置還是不錯的，隔壁就是著名6.3土拍的金茂未來府了，拍地在高光時刻，賣房在無人問津之時，去化很一般的樓盤，南側(cè)南三環(huán)高架，西側(cè)緊鄰經(jīng)開第四大街，北側(cè)經(jīng)南六路，經(jīng)開第三大街和南三環(huán)的交叉口為在建的地鐵12號線站點(diǎn)，出行非常的便利，項(xiàng)目周圍最不缺的就是學(xué)校，六一小學(xué)南校區(qū)、經(jīng)開外國語教育集團(tuán)五中校區(qū)以及經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育資源的配置還是非常不錯的，盡管南三環(huán)就是金沙湖區(qū)域了，但這里也可以稱得上是經(jīng)開老城區(qū)的范圍了，可圈可點(diǎn)的地方還是有的。

萬祥首次入鄭，不知是否會被大眾認(rèn)可，自己建或者是聯(lián)合開發(fā)都是有可能的，可以關(guān)注。(展開全部)